Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.250.592/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/266303 HA ZA 17-778
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2020
inzake
[appellante] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. R.A. Reijnen te Hoorn NH,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P. Feenstra te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 6 september 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 11 juli 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord met productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 januari 2020 doen bepleiten, [appellante] door mr. Reijnen voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Feenstra voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante] heeft nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellante] zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [appellante] , met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep niet in geschil zijn, dienen zij ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met feiten die in hoger beroep enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende zijn betwist komen de feiten op het volgende neer.
2.1
Op 5 juli 2017 hebben partijen overeenstemming bereikt over de verkoop door [appellante] aan [geïntimeerde] van de onroerende zaak aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 272.500,00.
2.2
Naast [appellante] was haar voormalige partner, [X] (hierna: [X] ), wonend in de [land] , mede-eigenaar van de woning.
2.3
Per e-mail van 6 juli 2017 heeft [X] aan [appellante] geschreven:
‘
To whom it may concern.
To whom it may concern.
I, [X] understand the contract of the house sale, and give [appellante] my authority to sign on my behalf any documents needed for final sale. I am currently in the united States and am unable to sign in person. I am able to skype or FaceTime if you need a face to face for this or you can email me at (…) or call me at the number below.’
2.4
Per e-mail van 6 juli 2017 heeft de makelaar van [appellante] aan [geïntimeerde] een concept koopovereenkomst betreffende de woning (hierna: de concept overeenkomst) gestuurd met de uitnodiging om deze op 7 juli 2017 te komen tekenen. Daarin wordt als (enige) verkoper vermeld [appellante] . Artikel 23 van de concept overeenkomst luidt als volgt:
‘Artikel 23. Waarmerking
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de navolgende bij de koopakte behorende bijlagen, waarvan een exemplaar ter hand is gesteld aan koper;
* Kopie van het eigendomsbewijs d.d. 2 oktober 2009;
* Kopie kadastraal plan;
* Kopie kadastraal uittreksel;
* Roerende zakenlijst;
* Toelichting op de NVM-koopakte voor de consument.’
2.5
Op 8 juli 2017 heeft [geïntimeerde] bij de makelaar van [appellante] een (aangepaste) koopovereenkomst betreffende de woning (hierna: de definitieve koopakte) getekend, waarop een handtekening van [appellante] d.d. 7 juli 2017 was geplaatst. In deze definitieve koopakte worden, anders dan in de concept overeenkomst, zowel [appellante] als [X] vermeld als verkopers. Deze koopakte was niet getekend door [X] . Verder luidt artikel 23 grotendeels hetzelfde als in de concept overeenkomst, met dit verschil dat daaraan is toegevoegd
‘Kopie volmacht ex-partner d.d. 6 juli 2017’en ‘
Voor akkoord koper’, gevolgd door de handtekening van [geïntimeerde] . Daarnaast heeft [geïntimeerde] op 8 juli 2017 een ontvangstbevestiging getekend.
‘Kopie volmacht ex-partner d.d. 6 juli 2017’en ‘
Voor akkoord koper’, gevolgd door de handtekening van [geïntimeerde] . Daarnaast heeft [geïntimeerde] op 8 juli 2017 een ontvangstbevestiging getekend.
2.6
In artikel 11 van de definitieve koopakte is bepaald:
‘11.1. Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring van de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)’
2.7
Per iMessage van 12 juli 2017, 14:46 uur, heeft [geïntimeerde] aan [appellante] geschreven:
‘Dag [appellante] , sorry dat ik stoor: mijn hypotheekgever vraagt om handtekening vd medeverkoper. klopt het dat je enig verkoper bent? Groeten, [geïntimeerde] .’
2.8
[appellante] heeft diezelfde dag op dit bericht gereageerd:
‘Dag [geïntimeerde] , er zit een bijlage bij waarbij mijn ex mij de volmacht geeft. Hij woont nu in [land] maar toevallig is hij in Nederland aankomende vrijdag en zal hij bij notaris ook volmacht kunnen tekenen en of op akte die jij nodig hebt? Gr’
2.9
In een e-mail van 12 juli 2017, 18:07 uur, heeft [geïntimeerde] aan de makelaar van [appellante] , met [appellante] in c.c., geschreven:
‘Dag allen,
Mijn hypotheekverstrekker kan niet verder; voor een te vestigen hypotheek is een verkoopovereenkomst voor [adres] metbeidehandtekeningen van de verkopende partij nodig.
De verkopende partij mevr [appellante] gaf mij zojuist aan dat er een volmacht als aanhangsel bij de verkoopovereenkomst behoort.
Die heb ik niet ontvangen. Graag zou ik deze echt zo spoedig mogelijk ontvangen.
Ik begrijp dat vrijdag de heer [X] ook bij notaris [A] komt.
Graag daarom ook een handtekening op het verkoopcontract door hem.
(…)’
2.1
Op 14 juli 2017 heeft [geïntimeerde] de definitieve koopakte opnieuw ontvangen, maar deze keer voorzien van de handtekening van [X] , gedateerd 14 juli 2017.
2.11
Per e-mail van 17 juli 2017 heeft [geïntimeerde] (onder meer) aan [appellante] medegedeeld:
‘bij deze maak ik gebruik van de wettelijke bedenktijd en trek ik mijn handtekening op de koopovereenkomst voor de [adres] in.
De door alle partijen getekende overeenkomst heb ik ontvangen op vrijdag 14 juli 2017.
Dat betekent dat ik gebruik kan maken van mijn bedenktijd, eindigend op dinsdag 18 juli 2017 tot 23.59 uur.’
2.12
Per e-mail van 18 juli 2017 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] meegedeeld, kort gezegd, dat de door hem ingeroepen ontbinding effect mist en [geïntimeerde] verzocht te bevestigen dat hij de ‘koopovereenkomst’ alsnog zal nakomen.
2.13
Partijen, althans hun gemachtigden, hebben vervolgens verder met elkaar gecorrespondeerd.
2.14
[appellante] heeft de woning inmiddels aan iemand anders verkocht.
3.Beoordeling
3.1
[appellante] vordert in deze procedure veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van een boete van € 27.250,00 en tot betaling van een schadebedrag van in totaal € 4.871,00, althans een in goede justitie te bepalen schadevergoeding. Als grondslag voor deze vorderingen heeft zij aangevoerd dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten is bij de nakoming van ‘de koopovereenkomst’ en [geïntimeerde] daarom de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. Daarnaast stelt zij dat zij schade heeft geleden doordat zij, door de tekortkoming van [geïntimeerde] , de woning die zij zelf op 3 juni 2017 had gekocht niet tijdig heeft kunnen afnemen en haar eigen woning opnieuw heeft moeten aanbieden op Funda.
3.2
Bij het bestreden vonnis zijn de vorderingen van [appellante] afgewezen. Hiertoe heeft de rechtbank onder meer geoordeeld dat vast staat dat op het moment van ondertekening door [geïntimeerde] op 8 juli 2017 zowel de handtekening van [X] als de volmacht ontbraken zodat er op dat moment niet aan het schriftelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW was voldaan. Aan dat vereiste was pas op 14 juli 2017 voldaan. Daarom heeft [geïntimeerde] op 17 juli 2017 tijdig een beroep gedaan op de bedenktijd en de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden, aldus de rechtbank in rov. 4.9 van het bestreden vonnis. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met vier grieven op.
3.3
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij komen erop neer dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat op 8 juli 2017 niet was voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW. De vraag die partijen verdeeld houdt, is op welk moment de (uiteindelijk) tussen hen tot stand gekomen koopovereenkomst aan voornoemd schriftelijkheidsvereiste is gaan voldoen. Het antwoord op die vraag is van belang om te kunnen bepalen of de ontbindingsverklaring van [geïntimeerde] op 17 juli 2017 tijdig, namelijk binnen de wettelijke bedenktermijn van artikel 7:2 lid 2 BW, is gedaan en of de boeteclausule door [appellante] tegen [geïntimeerde] kan worden ingeroepen. Het hof stelt daarbij vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de koopovereenkomst waarover zij uiteindelijk overeenstemming hebben bereikt (en die ten grondslag ligt aan de vorderingen van [appellante] ) de overeenkomst is zoals neergelegd in de definitieve koopakte, waarbij zowel [appellante] als [X] verkopende partij zijn (en dus niet de concept overeenkomst van 6 juli 2017, waarbij alleen [appellante] verkopende partij zou zijn geweest).
3.4
Volgens [geïntimeerde] is de koopovereenkomst waarover uiteindelijk overeenstemming is bereikt pas op 14 juli 2017 aan het schriftelijkheidsvereiste gaan voldoen. Hij stelt dat hij ten tijde van de ondertekening op 8 juli 2017 niet beter wist dan dat (enkel) [appellante] de verkopende partij was, zoals was opgenomen in de concept overeenkomst die hij op 6 juli 2017 had ontvangen. Bij de ondertekening op 8 juli 2017 heeft de makelaar van [appellante] hem meegedeeld dat de te ondertekenen koopakte gelijkluidend was aan de concept overeenkomst. Pas nadat [geïntimeerde] de door hem getekende koopovereenkomst aan zijn hypotheekbemiddelaar heeft doen toekomen is hij, door zijn eigen bemiddelaar, erop gewezen dat er mogelijk nog een tweede verkoper in het spel was. Ter staving van deze feiten heeft [geïntimeerde] gewezen op zijn i-message en e-mail van 12 juli 2017. Pas op 14 juli 2017 heeft hij een door beide verkopers ondertekende koopovereenkomst ontvangen, aldus [geïntimeerde] . [appellante] daarentegen stelt zich op het standpunt dat de uiteindelijk tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst al op 8 juli 2017 schriftelijk is aangegaan, en beroept zich op de handtekening die [geïntimeerde] zelf heeft gezet, op diezelfde datum, op de definitieve koopakte.
3.5
Op grond van art. 157 lid 2 Rv levert een onderhandse akte ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring, tenzij dit zou kunnen leiden tot een rechtsgevolg dat niet ter vrije bepaling van partijen staat. Op grond van art. 151 lid 2 Rv staat tegen dwingend bewijs echter tegenbewijs vrij, tenzij de wet het uitsluit.
3.6
Gelet op art. 157 lid 2 Rv levert de door [appellante] ingeroepen definitieve koopakte die op 8 juli 2017 door [geïntimeerde] is ondertekend als onderhandse akte in beginsel dwingend bewijs omtrent het te bewijzen feit dat [geïntimeerde] al op 8 juli 2017 schriftelijk heeft ingestemd met de uiteindelijk tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst, waarbij zowel [appellante] als [X] verkoper zijn. Evenwel heeft [geïntimeerde] , naar het oordeel van het hof, voldoende gemotiveerd gesteld dat hij op die datum niet was ingelicht dat er een wijziging in de definitieve koopakte was aangebracht, inhoudende dat er nog een tweede verkopende partij aan was toegevoegd. Zijn stelling dat gedurende het gehele onderhandelingsproces, vanaf de bezichtiging van de woning tot en met de ondertekening door [geïntimeerde] op 8 juli 2017, er met geen woord gerept is over het feit dat er naast [appellante] nog een tweede eigenaar was, is onvoldoende betwist door [appellante] . [geïntimeerde] heeft in dit verband gemotiveerd gesteld dat de ondertekening op 8 juli 2017 gehaast verliep, dat het erg druk was in het kantoor van de makelaar en dat de makelaar [geïntimeerde] niet heeft gewezen op de toevoeging van [X] als verkopende partij in de definitieve koopakte. Sterker nog, [geïntimeerde] heeft hem toen expliciet gevraagd of de te ondertekenen koopakte gelijkluidend was aan de concept overeenkomst die hij op 6 juli 2017 per mail had ontvangen, waarop de makelaar bevestigend heeft geantwoord. De tekst van de i-message van [geïntimeerde] van 12 juli 2017 14:46 uur en zijn e-mail van diezelfde datum van 18:07 uur bevestigen de stelling van [geïntimeerde] dat hij tot 12 juli 2017 ervan is uitgegaan dat hij slechts te maken had met één verkoper. Hiermee heeft [geïntimeerde] gerede twijfel gezaaid dat hij al op 8 juli 2017 schriftelijk heeft ingestemd met de koopovereenkomst zoals die uiteindelijk tussen [appellante] , McFarland en [geïntimeerde] tot stand is gekomen.
3.7
[appellante] heeft geen voldoende gemotiveerde stellingen ingebracht die deze twijfel kunnen wegnemen. Zij heeft slechts een verklaring ingebracht van haar makelaar die verklaart de definitieve koopakte op 8 juli 2017 te hebben ‘
doorgenomen’zonder concreet toe te lichten wat dit ‘doornemen’ inhield. Het had op de weg van [appellante] gelegen haar stelling dat [geïntimeerde] op 8 juli 2017 wel op de hoogte was van de aanpassing in de definitieve koopakte ten opzichte van de concept overeenkomst van 6 juli 2017 concreet te maken. Hierdoor is niet vast komen te staan dat op 8 juli 2017 aan het schriftelijkheidsvereiste dat geldt voor de uiteindelijk tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst (waarbij zowel [appellante] als [X] verkoper is) is voldaan. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] op 14 juli 2017 de door [X] ondertekende definitieve koopakte heeft ontvangen. Dit brengt met zich dat de ontbindingsverklaring van [geïntimeerde] op 17 juli 2017 tijdig, namelijk binnen de wettelijke bedenktermijn van artikel 7:2 lid 2 BW, is gedaan en dat de boeteclausule niet door [appellante] tegen [geïntimeerde] kan worden ingeroepen.
doorgenomen’zonder concreet toe te lichten wat dit ‘doornemen’ inhield. Het had op de weg van [appellante] gelegen haar stelling dat [geïntimeerde] op 8 juli 2017 wel op de hoogte was van de aanpassing in de definitieve koopakte ten opzichte van de concept overeenkomst van 6 juli 2017 concreet te maken. Hierdoor is niet vast komen te staan dat op 8 juli 2017 aan het schriftelijkheidsvereiste dat geldt voor de uiteindelijk tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst (waarbij zowel [appellante] als [X] verkoper is) is voldaan. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] op 14 juli 2017 de door [X] ondertekende definitieve koopakte heeft ontvangen. Dit brengt met zich dat de ontbindingsverklaring van [geïntimeerde] op 17 juli 2017 tijdig, namelijk binnen de wettelijke bedenktermijn van artikel 7:2 lid 2 BW, is gedaan en dat de boeteclausule niet door [appellante] tegen [geïntimeerde] kan worden ingeroepen.
3.8
[appellante] heeft daarnaast nog gesteld dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Het hof verwerpt deze stelling als onvoldoende gemotiveerd. Dat [geïntimeerde] gedurende de bedenktermijn heeft besloten dat hij liever een andere woning wilde kopen, maakt niet dat hij misbruik heeft gemaakt van zijn recht om de koopovereenkomst met [appellante] te ontbinden.
3.9
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 726,00 aan verschotten en € 2.782,00 voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, mr. C.A.H.M. ten Dam en mr. M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2020.