Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.263.604/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7659874 KK EXPL 19-361
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2020
inzake
[huurder] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J. Jongste te Amsterdam,
tegen
[verhuurder] ,
zetelend te [plaats] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [huurder] en de [verhuurder] genoemd.
[huurder] is bij dagvaarding van 29 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 5 juli 2019, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen de [verhuurder] als eiseres en [huurder] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven en een aantal producties. Op de rol heeft [huurder] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de producties in het geding gebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, tevens houdende wijziging van eis zijdens de [verhuurder] , met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens antwoord eisvermeerdering zijdens [huurder] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[huurder] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van de [verhuurder] zal afwijzen, met veroordeling van de [verhuurder] in de kosten van het geding in beide instanties. In het incidenteel appel heeft hij geconcludeerd dat het hof het hoger beroep zal verwerpen en de vermeerdering van eis zal afwijzen, met veroordeling van de [verhuurder] in de kosten van het incidenteel appel, inclusief de nakosten en met wettelijke rente.
De [verhuurder] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het hoger beroep van [huurder] zal verwerpen en in incidenteel appel, kort weergegeven, dat het hof haar vermeerderde vorderingen, zoals aan het slot van haar memorie geformuleerd, (alsnog) zal toewijzen, met veroordeling van [huurder] in de kosten van het principale en incidentele hoger beroep, inclusief de nakosten en met wettelijke rente.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 klaagt [huurder] erover dat ten onrechte onder 1.6 is opgenomen dat de vader van zijn vriendin [A] op een woonwagenkamp zou wonen. Met grief 3 beklaagt [huurder] zich erover dat onder 1.12 is opgenomen dat de kosten voor verwijdering van de woonwagen worden begroot op € 100.000,-, terwijl dat tussen de € 100.000,- en € 200.000,- is. Nu de [verhuurder] een en ander niet heeft betwist, zal het hof hiermee rekening houden. Grief 2 is gericht tegen rov. 1.8 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter het proces-verbaal van politie heeft opgenomen, zonder de door [huurder] daarbij gemaakte kanttekeningen te vermelden. Volgens [huurder] is dit proces-verbaal op meerdere punten onjuist, namelijk op de onderdelen die afwijken van het hierna onder 2.12. bedoelde taxatierapport. Het hof zal hiermee in het navolgende zo nodig rekening houden en deze grief voor het overige onder 3.8. behandelen. Omtrent de overige feiten bestaat geen geschil, zodat deze ook het hof als uitgangspunt dienen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn die feiten de volgende.
2.1.
[huurder] woont al zijn hele leven in het woonwagenkamp aan het [adres] .
2.2.
Vanaf 16 augustus 1999 huurt [huurder] de standplaats met opstal (sanitaire voorziening) aan het [adres] van de [verhuurder] . In de huurovereenkomst is in artikel 3 bepaald dat de standplaats is bestemd voor plaatsing van een woonwagen, ten einde daarin te wonen alsmede dat de huurder verplicht is in de woonwagen op de standplaats zijn hoofdverblijf te hebben en te houden. Verder is in artikel 3 bepaald dat de huurder de standplaats als goed huurder zal gebruiken en dat het de huurder is verboden brandbare of anderszins gevaarlijke stoffen, anders dan voor huishoudelijk gebruik, op de standplaats te hebben.
2.3.
Op de standplaats heeft [huurder] in de periode 2009-2011 een luxe woonwagen gebouwd, bestaande uit twee verdiepingen in houtskeletbouw met thermostenen gevelbekleding, met een totale oppervlakte van ca. 300 m2.
2.4.
De naastgelegen standplaats wordt gehuurd door de moeder van [huurder] . Op het woonwagenkamp wonen nog meer familieleden van [huurder] .
2.5.
In 2014 is de vriendin van [huurder] , [A] , bij hem komen wonen. Zij hebben samen twee kinderen van vier en twee jaar oud.
2.6.
Sinds oktober 2017 kampt [huurder] met psychische klachten, waaronder een zware depressie, paranoïde gedrag en ernstige slaapstoornissen. Als gevolg daarvan heeft [A] met de kinderen omstreeks mei 2018 de woonwagen verlaten en is zij bij haar vader gaan wonen in [plaats] . Op de woning van haar vader is in 2016 op verzoek van de officier van justitie conservatoir beslag gelegd.
2.7.
In augustus 2018 heeft ook [huurder] de woonwagen verlaten vanwege zijn verslechterde psychische toestand en ruzies met familieleden op het kamp.
2.8.
Op 12 december 2018 heeft de politie, na een melding van Liander (energieleverancier), een inval gedaan in de woonwagen en daarbij een hennepplantage aangetroffen. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt, waarin voor zover van belang, is vermeld:
“(…) Wij zagen dat de woning enkel was ingericht voor het vervaardigen van hennep. Er stond nergens een bed of andere onderhoudslevende middelen. In de woning stonden naast de kweekruimtes alleen maar middelen die de groei van hennep bevorderen. (…)
Aantal kamers woning : 3
Kweekruimte : 3
Aantal hennepplanten : 1929
Aantal assimilatielampen : 87
Diefstal van energie : Ja
Er zijn geen personen aangetroffen.
Ik zag eveneens dat de woning niet als woning in gebruik was: er stond geen bed in de woning. Er was geen keuken. Er was geen woonkamer. Er was geen slaapkamer. Er stonden geen levensonderhoudende middelen in de woning. Er stond geen koelast. Er stonden geen tafels en/of stoelen. Er stonden geen kasten. (...)“
2.9.
Op 31 januari 2019 heeft de burgemeester van Amsterdam een sluitingsbevel uitgevaardigd en de woonwagen en de standplaats vanaf 4 februari 2019 voor de duur van drie maanden gesloten.
2.10.
Bij brief van 28 februari 2019 heeft de [verhuurder] de huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats per direct buitengerechtelijk ontbonden en [huurder] verzocht om de standplaats binnen veertien dagen te ontruimen.
2.11.
Bij brief van 11 maart 2019 heeft de toenmalige advocaat van [huurder] bezwaar gemaakt tegen het sluitingsbevel. Dit bezwaar is bij beslissing van de burgemeester van Amsterdam van 11 juli 2019 ongegrond verklaard.
2.12.
In eerste aanleg is tussen partijen overeengekomen dat de woonwagen zou worden getaxeerd en dat de [verhuurder] zich daarna zou beraden of zij de woonwagen kon kopen van [huurder] . Daarop heeft [B] Advies B.V. in opdracht van de [verhuurder] een taxatierapport uitgebracht. De marktwaarde van de woonwagen is getaxeerd op € 400.000,- en de kosten voor verwijdering van de woonwagen van de standplaats zijn begroot op tussen de € 100.000,- en de € 200.000,-. De [verhuurder] heeft afgezien van de koop van de woonwagen.
3.Beoordeling
3.1.
De [verhuurder] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat [huurder] zou worden veroordeeld tot ontruiming van de standplaats, tot betaling van de ontruimingskosten en proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente. Aan haar vorderingen heeft de [verhuurder] , primair, ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst op 28 februari 2019 buitengerechtelijk heeft ontbonden, zodat [huurder] sindsdien zonder recht of titel gebruik maakt van de standplaats met opstal, en, subsidiair, dat de gedragingen van [huurder] dusdanig ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zijn dat ontbinding in rechte van de huurovereenkomst mogelijk is. De [verhuurder] heeft hiertoe onder meer aangevoerd dat zij door de buitengerechtelijke ontbinding een eind heeft willen maken aan handelen in strijd met de huurovereenkomst, aan een brandgevaarlijke situatie en aan (drugs)criminaliteit in haar woningvoorraad, met de daaraan verbonden nadelige effecten op de openbare orde. De aanwezigheid van een hennepplantage kan volgens de [verhuurder] immers leiden tot onveiligheid voor de omwonenden vanwege overlast en de aanzuigende werking op criminele activiteiten. Voorts wenst de [verhuurder] de standplaats aan de eerstvolgende op de wachtlijst ter beschikking te kunnen stellen.
3.2.
De kantonrechter heeft, kort gezegd, de vorderingen van de [verhuurder] op de primaire grondslag toegewezen, met uitzondering van de gevorderde kosten van ontruiming. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, overwogen dat zij voorshands van oordeel was dat de buitengerechtelijke ontbinding rechtsgeldig was en dat de woonwagen van [huurder] zonder recht of titel op de standplaats stond. Volgens de kantonrechter wogen de argumenten van [huurder] niet op tegen die van de [verhuurder] .
3.3.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [huurder] in het principaal appel met zijn grieven op. De grieven 2 en 4 tot en met 8 kunnen gezamenlijk worden besproken.
3.4.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel de vordering van de [verhuurder] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende is dan ook een voorlopig oordeel.
[huurder] heeft geweigerd het gehuurde te verlaten. Hiermee is het spoedeisend belang gegeven.
3.5.
[huurder] heeft ten aanzien van de primaire vordering van de [verhuurder] , samengevat, aangevoerd dat de kantonrechter niet het juiste toetsingskader heeft gehanteerd dat geldt bij een ontruimingsvordering die is gebaseerd op een buitengerechtelijke ontbinding, althans dat zij dat toetsingskader niet juist heeft toegepast. Volgens [huurder] heeft de [verhuurder] niet in redelijkheid van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik gemaakt en wordt bij toewijzing van de vordering tot ontruiming zijn belang bij voortgezette bewoning onevenredig aangetast. De kantonrechter heeft de psychische gesteldheid van [huurder] en het feit dat hij geen weet had van de hennepplantage niet op een juiste wijze bij de beoordeling betrokken. De overweging van de kantonrechter dat de waarde van de woonwagen de kosten van verplaatsing overtreft is onjuist en dat geldt ook voor de overweging dat de hoge waarde van de woonwagen voor [huurder] een (extra) reden had moeten zijn om de woonwagen geregeld te inspecteren. Volgens [huurder] zijn de vorderingen van de [verhuurder] ten onrechte toegewezen. [huurder] betwist tevens dat zich een dusdanig ernstige tekortkoming in de nakoming heeft voorgedaan dat ontbinding gerechtvaardigd is.
3.6.
Het hof stelt voorop dat de [verhuurder] de bevoegdheid toekwam de huurovereenkomst van de standplaats met opstal op grond van artikel 7:231 lid 2 BW te ontbinden indien door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet was gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van die wet was gesloten, hetgeen blijkens voormeld bevel tot sluiting het geval was. Uit het bevel tot sluiting volgt dat de politie in de woonwagen een hennepkwekerij van aanzienlijke omvang, 1929 planten, heeft aangetroffen. [huurder] heeft op zichzelf ook niet betwist dat in de op de standplaats aanwezige woonwagen een hennepkwekerij aanwezig was
.Het verweer van [huurder] dat hij hiervan geen weet had en dat hij er niets mee te maken heeft gehad, doet in beginsel niet ter zake. Voor een buitengerechtelijke ontbinding is de feitelijke sluiting voldoende en is een (verwijtbare) tekortkoming van de huurder niet vereist. Tevens behoeft het besluit van de burgemeester niet onherroepelijk te zijn om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. In dit geschil is (slechts) aan de orde of de [verhuurder] in redelijkheid van die bevoegdheid tot ontbinding gebruik heeft gemaakt, gelet op het woonrecht van [huurder] (artikel 8 EVRM) en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
.Het verweer van [huurder] dat hij hiervan geen weet had en dat hij er niets mee te maken heeft gehad, doet in beginsel niet ter zake. Voor een buitengerechtelijke ontbinding is de feitelijke sluiting voldoende en is een (verwijtbare) tekortkoming van de huurder niet vereist. Tevens behoeft het besluit van de burgemeester niet onherroepelijk te zijn om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. In dit geschil is (slechts) aan de orde of de [verhuurder] in redelijkheid van die bevoegdheid tot ontbinding gebruik heeft gemaakt, gelet op het woonrecht van [huurder] (artikel 8 EVRM) en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
3.7.
Het hof is voorshands van oordeel dat de [verhuurder] in redelijkheid van haar bevoegdheid tot ontbinding gebruik heeft gemaakt. Dit betekent dat haar vordering tot ontruiming van de standplaats terecht door de kantonrechter is toegewezen. [huurder] , die niet heeft betwist dat de woonwagen ten tijde van de inval door de politie onbewoond was, blijft als goed huurder, ook tijdens zijn afwezigheid, verantwoordelijk voor de staat van het gehuurde. Hij had ervoor zorg dienen te dragen dat het gehuurde niet in strijd met de huurovereenkomst gebruikt werd. Door dat niet te doen heeft hij mogelijk gemaakt dat in de woonwagen een grootschalige professionele hennepplantage werd aangelegd, waarbij de woonfunctie van de woonwagen geheel was verdwenen en stroom illegaal werd afgetapt. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [huurder] zelf de woonwagen tijdens zijn afwezigheid had behoren te controleren of aan een van zijn familieleden op het woonwagenkamp, zoals zijn moeder die in de naastgelegen woonwagen woonde, had kunnen vragen dat te doen. Uit de door [huurder] overgelegde stukken met betrekking tot zijn psychische gesteldheid volgt niet dat hij daartoe in het geheel niet in staat was en hij heeft ook overigens daartoe onvoldoende aangevoerd. Dat niemand van zijn familieleden op het woonwagenkamp ook maar iets heeft gemerkt van de aanleg van de hennepkwekerij is bovendien moeilijk voor te stellen, gelet op de aanzienlijke omvang daarvan, zoals ook de kantonrechter in de laatste alinea van rov. 8 heeft overwogen, naar het hof aldus begrijpt. Dat de woonwagen braakschade had, zoals [huurder] stelt, is door de [verhuurder] gemotiveerd betwist en niet aannemelijk geworden.
3.8.
Dat [huurder] al zijn hele leven lang op het woonwagenkamp woont en dat hij voor de sluiting door de burgemeester voornemens was om weer met zijn gezin zijn intrek te nemen in de woonwagen, hetgeen hij na de sluiting, vermoedelijk, daadwerkelijk weer heeft gedaan, legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen, afgezet tegen het belang van de [verhuurder] . [huurder] heeft geen grief aangevoerd tegen de overwegingen van de kantonrechter dat, kort weergegeven, de verwachting was dat het gezin nog bij de vader van [A] kon blijven wonen, of elders iets zou kunnen huren en dat niet geoordeeld kon worden dat het gezin in de toekomst geen ander onderkomen zou kunnen vinden, zodat het hof van de juistheid hiervan zal uitgaan. Ook de stelling van [huurder] dat hij thans onder behandeling staat voor zijn psychische klachten zodat een herhaling zich niet zal voordoen, is, indien juist, onvoldoende zwaarwegend. De omstandigheid dat de kosten van verplaatsing van de woonwagen aanzienlijk zullen zijn, waarbij volgens [huurder] nog maar de vraag is of de getaxeerde marktwaarde van de woonwagen bij een eventuele verkoop realistisch te noemen is, leidt evenmin tot een afweging in het voordeel van [huurder] . Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [huurder] zich bij de bouw van zijn luxueuze woonwagen had moeten realiseren dat hij een standplaats huurt van de [verhuurder] en dat bij een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de kans bestond dat hij zijn woonwagen moest verplaatsen. Een en ander komt voor risico van [huurder] . De stelling van de [verhuurder] dat uit het taxatierapport volgt dat de woonwagen pas na de inval door de politie voorzien is van een luxueuze inrichting en inboedel, heeft [huurder] niet voldoende gemotiveerd weersproken. Bij deze stand van zaken wekt het feit dat het rapport van de politie qua beschrijving van de inrichting en de inboedel van de woonwagen op onderdelen afwijkt van het later opgemaakte taxatierapport, waar [huurder] met grief 2 over klaagt, geen verbazing, wat daar verder ook van zij, zodat deze grief niet opgaat. Hetgeen overigens nog door [huurder] is aangevoerd is niet van dien aard dat de bodemrechter naar verwachting zal beslissen dat de [verhuurder] haar bevoegdheid disproportioneel heeft toegepast of dat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De grieven 2 en 4 tot en met 8 falen.
3.9.
Grief 9 is gericht tegen de kostenveroordeling. Ook deze grief is ten onrechte opgeworpen, nu [huurder] door de kantonrechter terecht in het ongelijk is gesteld. In het wettelijk stelsel wordt wat betreft het salaris voor de gemachtigde geen onderscheid gemaakt tussen advocaten in dienstbetrekking en advocaten die dat niet zijn, zoals door [huurder] , tevergeefs, is betoogd.
Incidenteel appel
3.10.
Met de grief in het incidenteel appel komt de [verhuurder] op tegen de afwijzing van de kosten van ontruiming door de kantonrechter. De [verhuurder] is van oordeel dat deze kosten alsnog in deze procedure dienen te worden toegewezen, wat door [huurder] wordt betwist.
3.11.
In de gegeven omstandigheden ziet het hof aanleiding om de kosten van ontruiming die de [verhuurder] zal moeten maken, in het geval dat [huurder] zelf geen gevolg geeft aan de veroordeling tot ontruiming, voorshands op vertoon van en conform een specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming toe te wijzen. [huurder] kan hierdoor wellicht worden bewogen om zelf tot ontruiming over te gaan, zodat een gedwongen ontruiming niet noodzakelijk is. Dat de omvang van de ontruimingskosten nog niet vaststaat, staat aan een en ander niet in de weg. De grief slaagt.
Vermeerdering van eis: gebruiksvergoeding
3.12.
De [verhuurder] heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij heeft gevorderd dat [huurder] naast haar overige vorderingen wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatst geldende huur met ingang van de periode dat [huurder] de standplaats gebruikt zonder recht of titel tot aan de dag der algehele ontruiming. [huurder] betaalt immers sinds dat moment geen huur meer, terwijl hij wel weer zijn intrek heeft genomen in de woonwagen. [huurder] heeft de verschuldigdheid hiervan betwist, primair op de grond dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, subsidiair althans over de periode dat hij geen gebruik heeft kunnen maken van de standplaats omdat deze op last van de burgemeester was gesloten. Dit betreft de periode 4 februari 2019 tot 6 mei 2019.
3.13.
Het hof volgt dit betoog van [huurder] niet en wijst de gevorderde gebruiksvergoeding toe over de gehele periode met ingang van de buitengerechtelijke ontbinding, dus met ingang van 28 februari 2019, tot aan de ontruiming. Dat [huurder] niet gedurende dit hele tijdvak van de standplaats gebruik heeft kunnen maken doordat die op last van de burgemeester gesloten was, komt voor zijn risico. [huurder] heeft geen verweer gevoerd tegen de verschuldigdheid van de gevorderde wettelijke rente, zodat de vordering ook in zoverre toewijsbaar is.
Conclusie
3.14.
De slotsom is dat het vonnis zal worden bekrachtigd onder aanvulling van de veroordeling tot vergoeding van de kosten van ontruiming en tot betaling door [huurder] van een gebruiksvergoeding als hiervoor genoemd.
3.15.
[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van het principaal en het incidenteel appel.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurder] voorts, indien hij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming van de standplaats voldoet en de [verhuurder] de ontruiming met inschakeling van een deurwaarder dient te bewerkstelligen, aan de [verhuurder] de kosten van ontruiming te voldoen op vertoon van en conform een specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;
veroordeelt [huurder] voorts om aan de [verhuurder] een gebruiksvergoeding te betalen voor het gebruik van de aan de [verhuurder] toebehorende standplaats met opstal, staande en gelegen aan het [adres] , gelijk aan de laatstgeldende huur over de periode van 28 februari 2019 tot en met de dag der algehele ontruiming, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de diverse vervaldata;
veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de [verhuurder] in principaal hoger beroep begroot op € 741,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en in incidenteel hoger beroep begroot op € 537,- aan salaris en voorts in principaal en incidenteel hoger beroep op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D. Kingma en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2020.