Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.253.874/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 7185583 \ EJ VERZ 18-68
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 januari 2020
inzake
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. F.M. Wagener te Alkmaar,
tegen
1. VERENIGING VAN EIGENAARS " [naam] " GELEGEN AAN DE [adres 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [geïntimeerde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
4. [geïntimeerde sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
5. [geïntimeerde sub 5],
wonende te [woonplaats] ,
6. [geïntimeerde sub 6],
wonende te [woonplaats] ,
7. [geïntimeerde sub 7],
wonende te [woonplaats] ,
8. NIJAKAR B.V.,
gevestigd te Wormerland,
geïntimeerden,
advocaat: mr. L.C. van der Kroef te Haarlem.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en de VvE [naam] genoemd.
[appellant] is bij beroepschrift met producties, dat op 4 februari 2019 is ontvangen ter griffie van het hof, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) onder bovengenoemd zaaknummer op 10 januari 2019 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof deze beschikking zal vernietigen en alsnog het door de VvE [naam] op 13 augustus 2018 genomen besluit zal vernietigen, met veroordeling van de VvE [naam] in de kosten van beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Op 25 maart 2019 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep met producties van de VvE [naam] ingekomen, waarin zij verzoekt de bestreden beschikking te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] , zo begrijpt het hof, in de kosten van de procedure in hoger beroep, met nakosten.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op
7 november 2019. Partijen hebben hun standpunten door hun hiervoor genoemde advocaten doen toelichten, ieder aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities, en hebben inlichtingen verschaft. Daarnaast is ook [A] , eveneens lid van de VvE [naam] , verschenen en heeft, als belanghebbende, het woord gevoerd. [appellant] heeft bij deze gelegenheid nog nadere producties in het geding gebracht.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is (nader) bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking, onder 2.1 tot en met 2.6, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daarover bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Die feiten behelzen, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, het volgende.
2.1.
[appellant] is eigenaar van het appartementsrecht van de bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres 2] . Dit appartement is gelegen in het appartementencomplex “ [naam] ”. In dit appartement is een filiaal van het Kruidvat gevestigd.
2.2.
Geïntimeerde sub 8. is eigenaar van het appartementsrecht van de bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres 3] . Dit appartement is eveneens gelegen in het appartementencomplex “ [naam] ”. In dit appartement is een kapperszaak gevestigd.
2.3.
De appartementsrechten van de geïntimeerden sub 2. tot en met 7. zien op de zes woonappartementen die zijn gelegen boven de bedrijfsappartementen van [appellant] en geïntimeerde sub 8.
2.4.
Bij akte van splitsing, verleden op 19 november 1992, is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Broederschap, welk reglement is vastgesteld bij akte op 2 januari 1992 (nader te noemen: het modelreglement 1992), van toepassing verklaard. In dit modelreglement is in artikel 5 lid 1 bepaald dat jaarlijks door het bestuur een begroting van de gezamenlijke schulden en kosten wordt opgesteld. Wat behoort tot de gezamenlijke schulden en kosten is bepaald in artikel 3 van het modelreglement 1992. Hieronder vallen onder meer de schulden en kosten die gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. De akte van splitsing bevat op deze hoofdregel in het modelreglement aanvullingen c.q. afwijkingen, neergelegd in artikel A. Artikel A.1 bepaalt dat ieder van de eigenaars, naar rato van zijn breukdeel, gerechtigd is in de gemeenschappelijke baten, schulden en kosten als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het modelreglement. Artikel A.2 bepaalde, kort gezegd, dat de kosten van het gebruik en het gewone dagelijkse onderhoud van de liftinstallatie en de recreatieruimte op de eerste verdieping geheel voor rekening komen van de eigenaars van de appartementsrechten met de bestemming woning.
2.5.
Bij akte van 6 september 2017 is artikel A.2 van de akte van splitsing als volgt gewijzigd:
“2. in afwijking van[hof: Artikel A.1]
geldt:
geldt:
- de kosten van gebruik en gewoon dagelijks onderhoud van de recreatieruimte op de eerste verdieping komen geheel voor rekening van de eigenaars van de appartementsrechten met de bestemming woning, aangezien zij als enigen tot het gebruik daarvan zijn gerechtigd, zulks naar rato van hun breukdeel;
- alle kosten betreffende de liftschacht met liftinstallatie en toebehoren, daar onder begrepen de kosten van gebruik, verlichting en electriciteit verbruik, schoonhouden, onderhoud, reparatie en vernieuwing/vervanging, komen geheel voor rekening van de eigenaars van de appartementsrechten met de bestemming woning, zulks naar rato van hun breukdeel.”
2.6.
Op de ledenvergadering van 13 augustus 2018 heeft de VvE [naam] een besluit genomen, strekkende tot vaststelling van de door het bestuur opgestelde begroting voor het jaar 2018. Deze begroting wijkt af van de begrotingen van voorgaande jaren, in die zin dat de eigenaars van de bedrijfsappartementen dienen bij te dragen aan de schoonmaakkosten van de algemene ruimten (niet zijnde de algemene ruimten die specifiek zijn uitgezonderd bij artikel A.2 van de akte van splitsing). [appellant] heeft in een stemverklaring aangegeven dat hij het niet eens is met de begroting van 2018, tegen zal stemmen en zijn advocaat opdracht zal geven
“om het besluit voor vernietiging voor te dragen aan de kantonrechter.”
“om het besluit voor vernietiging voor te dragen aan de kantonrechter.”
3.Beoordeling
3.1.
Bij het op artikel 5:130 BW gebaseerde inleidende verzoekschrift heeft [appellant] verzocht om het door de VvE [naam] op 13 augustus 2018 genomen besluit om de door het bestuur voorgestelde begroting voor het jaar 2018 goed te keuren, te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. [appellant] heeft daaraan, kort samengevat, het navolgende ten grondslag gelegd. Er is in het appartementencomplex “ [naam] ” sprake van twee gescheiden circuits, te weten de woonappartementen en de bedrijfsappartementen, waarbij de eigenaren van de bedrijfsappartementen geen toegang hebben tot de algemene ruimten en daarvan geen gebruik maken, zodat het niet logisch is dat de eigenaren van de bedrijfsappartementen meebetalen aan de schoonmaakkosten van de algemene ruimten. Bovendien zijn in de praktijk gedurende de voorafgaande periode van vijfentwintig jaar de kosten voor het schoonmaken van de gezamenlijke ruimten alleen voor rekening van de eigenaren van de woonappartementen gekomen. De leden van de VvE hebben tweemaal per jaar unaniem ingestemd met een dienovereenkomstige begroting. Tevens brengt de aard van de schoonmaakkosten van de algemene ruimten mee dat die niet voor vergoeding door de eigenaren van de bedrijfsappartementen in aanmerking komen, aangezien bijvoorbeeld ook de onderhoudskosten van de algemene ruimten zijn uitgezonderd van betaling door de eigenaren van de bedrijfsappartementen. De nieuwe wijze van begroting betekent een enorme kostenverhoging voor de eigenaren van de bedrijfsappartementen. De voorzitter van de VvE heeft bovendien ongeoorloofde druk uitgeoefend door voorafgaand aan de stemming te vermelden dat hij zijn functie zou neerleggen als de eigenaren niet akkoord zouden gaan met het voorstel.
3.2.
De VvE [naam] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van het verzoek van [appellant] . Volgens de VvE [naam] is de begroting inderdaad afwijkend van voorafgaande jaren opgemaakt, omdat zij recentelijk, na inwinning van advies, heeft vernomen dat de voorgaande wijze van verdeling van deze kosten niet overeenkomstig de statuten (de akte van splitsing en het reglement van splitsing) was en dat in het verleden nietige besluiten zijn genomen. Wegens dit voortschrijdend inzicht is de VvE niet langer bereid om de kostenverdeling op de oude voet voort te zetten, zodat zij tot een nieuwe wijze van verdeling is gekomen.
3.3.
Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter geoordeeld, samengevat, dat het besluit niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter heeft het verzoek van [appellant] om dit besluit te vernietigen daarom afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.4.
Met een vijftal grieven, die gezamenlijk kunnen worden behandeld, komt [appellant] op tegen deze beslissing en de gronden waarop zij berust. Voor zover [appellant] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling nog een nieuwe grief heeft willen aanvoeren, te weten dat hoor en wederhoor zijn geschonden omdat hij het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg pas na de bestreden beschikking heeft ontvangen, zal het hof deze grief buiten behandeling laten, aangezien het beroepschrift de gronden moet inhouden waarop het verzoek in hoger beroep berust (artikel 359 jo. artikel 278 lid 1 Rv).
3.5.
Het hof stelt het volgende voorop. Toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van een besluit van een VvE is de vraag of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen (artikelen 2:15 jo. 2:8 BW). Dit betreft een marginale toetsing.
3.6.
Partijen zijn het erover eens dat de door het bestuur van de VvE [naam] vastgestelde begroting voor het jaar 2018 in overeenstemming is met de splitsingsakte van 1992, het daarin van toepassing verklaarde modelreglement 1992 en de wijzigingsakte van 2017.
3.7.
Het hof is van oordeel dat het feit dat deze schoonmaakkosten jarenlang op een andere wijze zijn verdeeld, waarbij de kosten niet bij de eigenaren van de bedrijfsappartementen in rekening zijn gebracht, niet leidt tot de conclusie dat het besluit om deze met ingang van de begroting voor het jaar 2018 op een andere wijze te verdelen, in strijd met de hiervoor vermelde maatstaf is genomen. De verdeling is immers in overeenstemming met de onderliggende statuten, waarin de schoonmaakkosten van de algemene ruimten, in tegenstelling tot andere posten zoals het dagelijks onderhoud van de recreatieruimte en alle kosten ten aanzien van de lift, niet zijn uitgezonderd van de door alle eigenaren te dragen kosten. Van de VvE [naam] kan niet worden verwacht dat zij besluiten neemt waarvan zij (inmiddels) weet dat deze in strijd zijn met de statuten. Dat deze nieuwe verdeling slechts is ingegeven omdat de voorzitter van de VvE [naam] van oordeel was dat de bedrijven te weinig betaalden, hetgeen volgens [appellant] het motief voor de koerswijziging van de VvE is geweest, is door de VvE gemotiveerd betwist en niet aannemelijk geworden. Ook als het zo zou zijn, zoals [appellant] stelt, dat sprake is van strikt gescheiden circuits en dat de eigenaren van de bedrijfsappartementen geen gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimten - wat overigens door de VvE [naam] eveneens gemotiveerd wordt betwist -, dan leidt dat niet tot strijd met de redelijkheid en billijkheid, aangezien de akte van splitsing en het reglement van splitsing deze wijze van kostenverdeling nu eenmaal voorschrijven. Ditzelfde geldt voor het argument van [appellant] met betrekking tot de aard van de schoonmaakkosten.
3.8.
Hierbij tekent het hof aan dat in 2017 een wijziging van de akte van splitsing heeft plaatsgevonden, zoals ook hiervoor reeds vermeld. [appellant] was hiervan op de hoogte, maar heeft toen geen pogingen ondernomen om de splitsingsakte ook op het punt van de schoonmaakkosten van de (niet uitgezonderde) gemeenschappelijke ruimten aan te (laten) passen. Dat de aanleiding voor wijziging van de splitsingsakte een andere was en dat het geschil toen speelde tussen de VvE en [A] , doet daar niet aan af. Andere punten hadden toen immers in de wijziging meegenomen kunnen worden, ook als daar op dat moment nog geen discussie over was.
3.9.
Het feit dat de eigenaren van de bedrijfsruimten door het besluit met veel hogere kosten worden geconfronteerd dan voorheen, zoals nog door [appellant] aangevoerd, leidt evenmin tot een ander oordeel. Dit vloeit immers voort uit het feit dat zij in de voorgaande periode, in afwijking van de statuten, niet hebben bijgedragen aan de schoonmaakkosten van de algemene gedeelten en is niet als een onredelijke consequentie aan te merken van de juiste toepassing daarvan.
3.10.
Verder is naar het oordeel van het hof niet aannemelijk geworden dat de voorzitter van de VvE [naam] onredelijke druk heeft uitgeoefend op de overige leden van de VvE door zijn positie te verbinden aan de stemuitslag, zoals door [appellant] betoogd, reeds omdat het een voorzitter vrij staat om conclusies te verbinden aan de omstandigheid of een door hem qua beleid nieuw ingeslagen weg weerstand oproept binnen de vereniging die hij voorzit.
3.11.
[appellant] heeft, kortom, onvoldoende aangevoerd om te (kunnen) concluderen dat het besluit, dat in overeenstemming was met de splitsingsakte van 1992, het daarin van toepassing verklaarde modelreglement 1992 en de wijzigingsakte van 2017, desondanks strijd met de redelijkheid en billijkheid oplevert.
3.12.
De slotsom is dat de VvE in redelijkheid heeft kunnen komen tot het besluit om de begroting voor het jaar 2018 goed te keuren. Het besluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid en het verzoek tot vernietiging van het besluit is door de kantonrechter terecht afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De beschikking zal worden bekrachtigd.
3.13.
[appellant] heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden, die indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.
3.14.
[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VvE [naam] gevallen, op € 741,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij deze beschikking uitgesproken veroordeling(en) en betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden.
Deze beschikking is gegeven door mrs. C.A.H.M. ten Dam, D.J. van der Kwaak en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2020.