Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.250.532/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6823848 CV EXPL 18-1550
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 oktober 2020
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats 1] ,
appellante,
tevens (voorwaardelijk) incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. K. Mels te Hoofddorp,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
tevens (voorwaardelijk) incidenteel appellant,
advocaat: mr. P. Wieringa te Zaandam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
Het hof heeft op 17 september 2019 in deze zaak een tussenarrest gewezen. In dat arrest heeft het hof in twee opgeworpen incidenten de vordering van [appellante] tot het treffen van voorlopige voorzieningen afgewezen en op vordering van [geïntimeerde] het bestreden eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De beslissing omtrent de proceskosten in die incidenten is aangehouden tot dit arrest, het eindarrest in de hoofdzaak. Het hof verwijst voor het verloop van de procedure tot het tussenarrest naar hetgeen daarin is vermeld daarover.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, teven memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen (het tussenvonnis van 28 juni 2018 en het eindvonnis van 25 oktober 2018) zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zoals in eerste aanleg en - na wijziging eis - in hoger beroep geformuleerd zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, in principaal appel, tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen voor zover het de afwijzing van de vorderingen van [appellante] betreft en, in (voorwaardelijk) incidenteel appel, te beslissen zoals gevorderd voor het geval het hof een huurbeëindigingsvordering van [appellante] toewijst (zie hierna onder 3.21, een en ander met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten.
[appellante] heeft in (voorwaardelijk) incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan en tot veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten met nakosten en wettelijke rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis onder 2.1 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[appellante] en [geïntimeerde] hebben op 16 januari 2012 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een chalet aan het [plaats 1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is gelegen op een recreatiepark. Partijen zijn een huurprijs van € 600,- per maand overeengekomen, vermeerderd met € 85,- aan parkkosten en € 200,- aan voorschot voor gas, elektra en water, totaal € 885,-, te betalen voor of uiterlijk op de eerste van iedere maand. In de huurovereenkomst staat onder andere:
‘(1) De huurovereenkomst gaat in op 1-2-2012 voor onbepaalde tijd.
(…)
(4) Partijen kunnen de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van één maand, schriftelijk aan te geven vóór het begin van de nieuwe maand.
(…)
2.2.
[appellante] is sinds 2003 ook eigenaar van een tweede chalet op het desbetreffende recreatiepark, te weten het chalet met nummer [A] , dat zij zelf bewoont (hierna ook: chalet [A] ). Voor de aankoop van dit chalet heeft zij een overbruggingskrediet afgesloten. Op het moment van aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen stonden beide chalets te koop.
2.3.
Begin 2015 heeft [appellante] de huur van het gehuurde plus het voorschot (tijdelijk) verlaagd naar € 750,- per maand. Met ingang van 1 maart 2017 is dit gewijzigd in € 775,- per maand.
2.4.
Bij brief van 15 februari 2018 heeft [appellante] [geïntimeerde] onder meer geschreven:
‘(…) Recent heb ik jou wederom aangesproken met betrekking tot jouw plannen met het chalet, ik heb je toen meegedeeld dit op korte termijn te willen vernemen. Hierop heb ik helaas nog geen duidelijke reactie gekregen. Een paar maanden geleden hebben wij ook al kort gesproken hierover. Jij zou hierop terugkomen maar ik verneem verder niets concreet van je. In het door ons gesloten contract met betrekking tot de huur van het chalet nr. [D] zijn wij overeengekomen dat de huur per de 1ste van iedere maand zou worden voldaan.
Aangezien het chalet te koop staat, zijn wij tevens overeengekomen dat dit ten behoeve van een eventuele verkoop zou worden onderhouden. Na jou een aantal malen hierop te hebben aangesproken, moet ik constateren dat het contract door jou niet wordt nagekomen. De huur wordt niet tijdig overgemaakt en de staat van de omgeving van het chalet, in het bijzonder de tuin is ronduit erbarmelijk. Voor potentiele kopers is de staat waarin het perceel momenteel verkeert, zoals ik een paar keren heb moeten vernemen, een reden om niet verder te gaan met een eventuele koop. Ik lijd hierdoor schade en ik kan het me niet veroorloven dit nog langer te accepteren. Ik zeg hierbij de huurovereenkomst op, dat wil zeggen dat je per 1 mei a.s. het chalet aan mij dient op te leveren, waarbij het perceel, alsmede de tuin opgeruimd dienen te zijn. Wanneer dit achterwege blijft, zal het laten opknappen voor jouw rekening komen. Mocht jij het chalet willen kopen, hangt hier een prijskaartje aan van € 100.000,- (hetgeen ver onder de werkelijke prijs is). (…)’.
2.5.
Bij brief van 21 maart 2018 heeft de advocaat van [appellante] [geïntimeerde] aangeschreven. Zij heeft aangekondigd dat [appellante] zal overgaan tot beëindiging van de huurovereenkomst en zij heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen tegen 1 mei 2018. [geïntimeerde] heeft de huur niet opgezegd.
2.6.
[appellante] heeft op 28 mei 2018 chalet [A] verkocht aan haar dochter, [B] (verder: [B] ). [appellante] was voornemens zelf in het gehuurde te gaan wonen.
2.7.
[appellante] heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde] (zekerheidshalve) bij brief van 8 juni 2018 opgezegd tegen 1 januari 2019.
3.Beoordeling
3.1.
In eerste aanleg heeft [appellante] gevorderd, primair, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd dan wel per 1 mei 2018 zal eindigen, subsidiair, ontbinding van de huurovereenkomst, meer subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 januari 2019, telkens met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan [appellante] van een maandelijkse vergoeding van € 885,- (althans € 775,-) zolang hij het gehuurde niet heeft ontruimd. [geïntimeerde] heeft voorwaardelijke tegenvorderingen ingesteld. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering(en) van [appellante] afgewezen. Aan de voorwaardelijke tegenvordering van [geïntimeerde] is de kantonrechter dientengevolge niet toegekomen. [appellante] is veroordeeld in de proceskosten. Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen komt [appellante] in principaal appel met zeven grieven op. In (voorwaardelijk) incidenteel appel vordert [geïntimeerde] zoals hierna onder 3.21 weergegeven.
in principaal appel
3.2.
De eerste grief richt zich tegen de beslissing van de kantonrechter dat de onderhavige huurovereenkomst niet kan worden aangemerkt als een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst miskend. Ten eerste mag, ook volgens het bestemmingplan, een chalet op het recreatiepark niet permanent bewoond worden. Ten tweede is de huurovereenkomst gesloten omdat [appellante] [geïntimeerde] tijdelijk uit de brand wilde helpen na zijn scheiding. Daarom is een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur gesloten, waarop de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Die huurovereenkomst is leidend. Dat de huurrelatie al meer dan zes jaar heeft geduurd doet daar niet aan af. De intentie van [appellante] was altijd om het tijdelijk aan [geïntimeerde] verhuurde chalet te verkopen. Dat hij nu niet wil vertrekken brengt haar ernstig in de problemen. De huurovereenkomst is geldig opgezegd en is geëindigd per 1 mei 2018.
3.3.
[appellante] heeft in hoger beroep op dit punt geen andere argumenten naar voren gebracht dan in eerste aanleg. Het hof komt niet tot andere inzichten dan de kantonrechter in rechtsoverweging 5.2 van het vonnis, die erop neerkomen dat, ook al was het aanvankelijk de bedoeling van partijen een kortdurende huurovereenkomst te sluiten, het tijdsverloop en het gedrag van partijen jegens elkaar in ieder geval ertoe hebben geleid dat tussen hen thans een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt. Het hof neemt die overwegingen over. De grief faalt.
3.4
Met grief 2 keert [appellante] zich tegen de afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling en verwaarlozing van het gehuurde. [appellante] heeft omtrent de wanbetaling aangevoerd dat [geïntimeerde] in het verleden regelmatig huurachterstanden heeft laten ontstaan, dat hij sinds februari 2014 standaard een huurachterstand had van meer dan drie maanden en dat stelselmatig de huur te laat is betaald. Ondanks het voortdurend, persoonlijk en via sms aanmanen van [geïntimeerde] heeft hij zijn betalingsgedrag niet aangepast. Volgens [appellante] snijden de overwegingen van de kantonrechter dat [appellante] [geïntimeerde] nog had dienen te sommeren geen hout, omdat hij direct en zonder ingebrekestelling in verzuim was. Overduidelijk was dat zij dit betalingsgedrag niet tolereerde, aldus [appellante] .
3.5
Het hof oordeelt als volgt. Een door [appellante] ingebracht overzicht van haar bankrekening, waarnaar zij in dit verband verwijst, laat zien dat in de periode van 30 maart 2012 tot en met 23 maart 2018 de huur, met uitzondering van enkele keren, stelselmatig (veel) te laat wordt betaald, in delen wordt betaald en dat daarbij achterstanden ontstaan. Zo is onder meer te zien dat een restant van de huur van augustus 2013 op 19 september 2013, de huur van juni 2014 op 1 oktober 2014, de huur van juli 2014 op 28 oktober 2014, de huur van augustus 2014 op 6 november 2014, de huur voor oktober 2015 op 5 november 2015 en een restant van de huur voor augustus 2017 op 4 september 2017 is betaald. Dit is slechts een kleine illustratie van soortgelijke betalingsachterstanden en soortgelijk betaalgedrag. Uit de afschriften van sms-berichten tussen partijen volgt dat [appellante] [geïntimeerde] telkens heeft aangesproken op zijn betaalgedrag, hem diverse malen erop heeft gewezen dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedroeg en dat als hij zijn betaalgedrag niet aanpaste hij uit de woning zou dienen te vertrekken. [geïntimeerde] heeft onvoldoende weersproken dat hij regelmatig te laat betaalde en er betalingsachterstanden ontstonden.
3.6
Dit is een tekortkoming in de overeenkomst tussen partijen. Daarbij springen de stelselmatigheid en de lange periode waarin dit tekortschietend betaalgedrag plaatsvond in het oog. In beginsel kan deze tekortkoming, zoals gevorderd, daarom aanleiding vormen de huurovereenkomst te ontbinden. Op [geïntimeerde] rust de stelplicht en bewijslast dat de tekortkoming daartoe van onvoldoende gewicht is. Hij heeft in dat verband gesteld dat hij in een lastig parket zat, een tijd ziek was, een periode niet kon werken en het financieel niet kon bolwerken. [appellante] wist dat naar zijn zeggen en er was een goede dialoog over. [appellante] ging altijd akkoord met de latere betaling. Zij heeft hem zelfs ooit aangeboden dat hij niet langer gebonden zou zijn aan de betaling voor of op de eerste van de maand. [appellante] heeft volgens hem de betalingsachterstand overdreven. Sms-berichten van na februari 2017 zijn hem onbekend omdat hij toen een nieuw nummer had. Hij heeft beterschap getoond en de betalingsachterstand heeft nimmer tot een gerechtelijke procedure geleid. Een nieuw geschil tussen partijen omtrent de betalingen ziet op de servicekosten, aldus nog steeds [geïntimeerde] .
3.7
Het hof is van oordeel dat een en ander onvoldoende is om niet tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. [geïntimeerde] heeft omtrent zijn ziekte niets onderbouwd, noch welke financiële gevolgen dat effectief gehad heeft. Het hof acht bovendien niet aannemelijk dat, zo ziekte al effect had op de huurbetalingen, een en ander de gehele periode heeft betroffen waarover hiervoor is gesproken, nog daargelaten dat ziekte geen excuus vormt om tekort te schieten in de uitvoering van de huurovereenkomst. Dat er een goede dialoog over het betaalgedrag was wordt door [appellante] uitdrukkelijk ontkend en gelogenstraft door de vele sms-berichten van haar in de loop der jaren waarin zij [geïntimeerde] tot betaling aanmaant en waaruit ook haar langzaam toenemende moedeloosheid zichtbaar wordt. In zoverre overdrijft zij niets. Daarbij heeft op de achtergrond ook te gelden dat [appellante] een niet-professionele verhuurder is, die [geïntimeerde] de mogelijkheid heeft geboden om na zijn echtscheiding aanvankelijk tijdelijk het chalet te huren. Desondanks en ondanks haar aansporingen is zijn betaalgedrag bovenmatig slecht geweest. Dat in deze zaak niet eerder een procedure is gevoerd doet verder aan een en ander niets af en ook de getoonde beterschap neemt de tekortkoming uit het verleden niet weg.
3.8
Vanzelfsprekend heeft [geïntimeerde] belang bij het voortduren van de huurovereenkomst in verband met het kunnen beschikken over woonruimte, maar dat belang weegt niet op tegen het belang van [appellante] bij de ontbinding. Zij wil weer vrijelijk over haar eigendom beschikken en zelf in het chalet gaan wonen. Kennelijk wil zij ook af van haar positie als particulier verhuurder. In dat verband is ook van belang dat het gehuurde een recreatiewoning is die in beginsel niet voor permanente bewoning is bestemd, [geïntimeerde] niet en [appellante] wel een ontheffing voor permanente bewoning heeft, de huur aanvankelijk tijdelijk zou zijn en [geïntimeerde] kennelijk in alle jaren geen enkele poging heeft ondernomen een andere woning te vinden, ook niet op een ander recreatiepark. De slotsom is dat de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden. De grief slaagt. De grieven 3, 4 en 5 hoeven daarom geen bespreking meer.
3.9
Grief 6 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de vordering van [appellante] tot betaling door [geïntimeerde] van een gebruiksvergoeding van € 885,- per maand tot aan het moment van ontruimen heeft afgewezen, op de grond dat op [geïntimeerde] de verplichting blijft rusten om krachtens de huurovereenkomst de huurprijs, een voorschot van de nutsvoorzieningen en de parkkosten te voldoen.
3.1
Partijen twisten in dat verband ook over de vraag welke bedragen in dit verband moeten worden voldaan. In de huurovereenkomst is vermeld dat [geïntimeerde] maandelijks een bedrag van € 600,- aan huur, € 85,- aan parkkosten en € 200,- aan voorschot gas, elektra en water, in totaal € 885,- zal voldoen. Volgens [appellante] heeft zij begin 2015 aan [geïntimeerde] laten weten dat in verband met het meevallen van de kosten voor de nutsvoorzieningen dat totaalbedrag tijdelijk kon worden verlaagd naar € 750,- per maand. Vervolgens is dit bedrag met ingang van maart 2017 bijgesteld naar een bedrag van € 775,- per maand, hetgeen [geïntimeerde] sindsdien betaalt. Zij kwam echter met dit bedrag niet meer uit en heeft daarom in de inleidende dagvaarding laten weten dat zij met ingang van 1 mei 2018 weer aanspraak maakt op het contractueel overeengekomen bedrag van € 885,-. Omdat [geïntimeerde] dit weigert te betalen is een achterstand in de betalingen ontstaan. Zij wijzigt haar vordering op dit punt aldus - kort gezegd - dat (i) een verklaring voor recht wordt gegeven dat [geïntimeerde] met ingang van 1 mei 2018 € 885,- per maand is verschuldigd voor het gebruik van het chalet, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot (ii) betaling van € 1.980,- met rente aan achterstallige maandelijkse bijdragen, alsmede betaling van € 885,- per maand met ingang van 1 november 2019 tot aan de ontruiming, (iii) betaling van een bedrag van € 1.392,89 met rente aan achterstallige kosten voor nutsvoorzieningen, (iv) betaling van een bedrag van € 223,49 met rente ter zake van achterstallige parkkosten en (v) betaling van de kosten van de procedure, inclusief de nakosten.
3.11
[geïntimeerde] verweert zich tegen die vorderingen. Hij stelt dat hij aanvankelijk een voorschot van € 200,- per maand betaalde als voorschot voor de servicekosten. Tot (een brief van) 22 januari 2019 heeft hij nooit een gespecificeerde afrekening voor die kosten gehad. De termijn voor een naheffing van kosten van voor 2018 is vervallen, met betrekking tot die naheffing heeft [appellante] haar rechten verwerkt en een navordering is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De vermelding ‘gas toeslag’ begrijpt hij niet en wil hij niet voor zijn rekening nemen. [appellante] heeft voor die tijd nooit een dergelijke afrekening gestuurd hetgeen in strijd is met artikel 7:259 lid 2 BW Pro en bovendien op grond van artikel 7:261 lid Pro BW 1 onder a. meebrengt dat zij het voorschot niet kan verhogen.
3.12
Het hof overweegt als volgt. De rechtbank heeft onder de vaststaande feiten vermeld dat het maandelijks door [geïntimeerde] te betalen bedrag tijdelijk is verlaagd. [geïntimeerde] heeft tegen deze vaststelling in hoger beroep geen bezwaar gemaakt. Ook overigens heeft hij de stelling van [appellante] dat de verlaging van het maandbedrag tijdelijk was, onvoldoende betwist. Dat zo zijnde staat het [appellante] vrij met ingang van 1 mei 2018 weer aanspraak te maken op contractueel overeengekomen bedrag, althans [geïntimeerde] heeft onvoldoende gemotiveerd waarom haar dat recht zou moeten worden ontzegd, hetgeen te meer klemt nu uit de door [appellante] in hoger beroep overgelegde berekeningen (waarover later meer) blijkt dat het verlaagde voorschot veel lager is dan het bedrag van de kosten van de nutsvoorzieningen. De door [appellante] gevorderde verklaring voor recht over de betalingsverplichting per 1 mei 2018 is dus toewijsbaar. Ook was [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst gehouden de parkkosten van € 85,- te blijven betalen.
3.13
Vanaf begin 2015 betaalde [geïntimeerde] dus € 600,- aan huur, € 85,- aan parkkosten en € 65,- aan voorschot kosten nutsvoorzieningen, in totaal € 750,-. Vanaf maart 2017 werd dit laatste bedrag met € 20,- verhoogd naar € 85,- zodat het totaal uitkwam op € 775,-. Per 1 mei 2018 kan [appellante] weer aanspraak maken op € 885,- per maand, maar daarvan is € 110,= per maand onbetaald gebleven.
3.14
[geïntimeerde] stelt terecht dat [appellante] op grond van artikel 7:259 lid 2 BW Pro verplicht was hem jaarlijks uiterlijk zes maanden na afloop van een kalenderjaar een overzicht te verschaffen van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter. Bij gebrek aan overeenstemming over een betalingsverplichting met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen kunnen huurder en verhuurder de huurcommissie of de rechter verzoeken daarover een uitspraak te doen. De wetgever heeft op zichzelf geen sanctie gesteld op overtreding van die zes-maanden termijn. Uit artikel 7:260 lid 2 BW Pro volgt wel dat een dergelijke procedure uiterlijk 30 maanden na afloop van het jaar waarop de betalingsverplichting betrekking heeft, aanhangig gemaakt moet worden bij de huurcommissie. Deze termijn is ook van belang in het geval er voor wordt gekozen om niet eerst de procedure bij de huurcommissie (ex artikel 7:261 lid 1 BW Pro) te volgen, maar rechtstreeks betaling te vorderen van hetgeen de verhuurder meent dat moet worden nabetaald. Op grond van artikel 51 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (UHW) moet bij elke
nahet verstrijken van de termijn van artikel 7:260 lid 2 BW Pro ingestelde vordering betreffende servicekosten een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten worden overgelegd. In deze zaak is die termijn wat 2016 betreft overschreden op 1 juli 2019. Een dergelijke uitspraak of beschikking heeft [appellante] niet overgelegd. Dit betekent dat over de jaren tot en met 2016 [appellante] niet-ontvankelijk is in haar vordering tot nabetaling.
nahet verstrijken van de termijn van artikel 7:260 lid 2 BW Pro ingestelde vordering betreffende servicekosten een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten worden overgelegd. In deze zaak is die termijn wat 2016 betreft overschreden op 1 juli 2019. Een dergelijke uitspraak of beschikking heeft [appellante] niet overgelegd. Dit betekent dat over de jaren tot en met 2016 [appellante] niet-ontvankelijk is in haar vordering tot nabetaling.
3.15
Wat betreft 2017 loopt de termijn van 30 maanden tot 1 juli 2020. [appellante] heeft bij Memorie van Grieven van 29 oktober 2019, dus binnen die termijn, door de desbetreffende factuur onderbouwd, niet alleen aan het hof, maar ook aan [geïntimeerde] een overzicht gegeven van de voor gas en elektra gemaakte kosten, zijnde € 1.651,47. Haar vordering op dit punt kan wel worden ontvangen. Die is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, noch heeft zij haar rechten op dit punt verwerkt. [geïntimeerde] heeft in 2017 betaald 2 x (januari en februari) € 65,- en 10 x 85,-, zijnde € 980,-. Hij moet dus over dat jaar € 671,47 bijbetalen.
3.16
Voor het jaar 2018 houden het in deze zaak overgelegde overzicht en de onderliggende factuur in dat die kosten € 1.594,25 hebben bedragen. [geïntimeerde] heeft in 2018 12 x € 85,- (= € 1.020,-) aan voorschot betaald, zodat 574,25 moet worden bijbetaald.
3.17
Over 2017 en 2018 tezamen is dat € 1.245,72. Wat de kosten van water betreft zijn deze voor de desbetreffende periodes niet eenduidig af te leiden uit de stellingen van [appellante] en de onderliggende producties. In zoverre is de vordering onvoldoende onderbouwd en wordt die afgewezen. Op grond van de hiervoor genoemde facturen is ook duidelijk dat [geïntimeerde] een ‘gas toeslag’ in rekening wordt gebracht en dat deze direct verband houdt met het gebruik van gas door hem. [geïntimeerde] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat deze post niet voor zijn rekening komt.
3.18
Voor de parkkosten geldt dat deze volgens de huurovereenkomst € 85,- per maand bedroegen. Uit de berekening die in het voorgaande is toegepast volgt dat [geïntimeerde] deze altijd heeft betaald. Duidelijk is alleen wel dat dit bedrag inmiddels de werkelijke kosten niet dekt. Onvoldoende is echter onderbouwd, mede gezien de tekst van de huurovereenkomst op dit punt, dat de € 85,- een voorschotbedrag betrof dat aan de werkelijke kosten zou worden aangepast. [appellante] heeft de rechtsgrond voor een verhoging van de post parkkosten onvoldoende toegelicht. De vordering op dit punt wordt dan ook afgewezen.
3.19
Met de nabetaling over de kosten voor nutsvoorzieningen zoals hiervoor berekend zal [geïntimeerde] aan zijn (huur)betalingsverplichting over 2017 en 2018 hebben voldaan. De vordering ter zake van achterstallige maandelijkse bijdragen (tot en met oktober 2019) is dan ook slechts toewijsbaar vanaf 1 januari 2019 en komt neer op 10 maanden x € 110,- is in totaal € 1.100,-. Dit bedrag zal hij moeten nabetalen. Vanaf 1 november 2019 tot de datum van de ontruiming moet [geïntimeerde] ook € 885,- per maand aan [appellante] betalen. Ook die vordering is toewijsbaar, zij het dat bij het executeren van dit arrest met de reeds betaalde bedragen rekening zal moeten worden gehouden. Grief 6 slaagt.
in (voorwaardelijk) incidenteel appel
3.2
[geïntimeerde] heeft gevorderd dat als een huurbeëindigingsvordering van [appellante] slaagt, hetgeen het geval is, hij een termijn van zes maanden krijgt na betekening van het arrest om de woning te ontruimen. Ook moet dan worden bepaald dat hij maandelijks een huur van € 465,- moet betalen, vermeerderd met € 225,- als zijnde een voorschot op de nutsvoorzieningen en € 85,- aan parkkosten, een gedeelte van een maand naar rato af te rekenen. Vervolgens vordert hij dat [appellante] hem binnen 30 dagen nadat de woning door hem is verlaten een deugdelijke - met facturen onderbouwde - eindafrekening verstrekt met terugbetaling van teveel betaalde voorschotten, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag of dagdeel met een maximum van € 2.500,-. Ten slotte vordert [geïntimeerde] een verhuiskostenvergoeding van € 6.095,-, tarief 2019 en veroordeling van [appellante] in de kosten van het voorwaardelijk incidenteel appel.
3.21
Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerde] is er al meerdere jaren mee bekend dat hij het risico loopt dat de huurovereenkomst tot een einde komt. Het had op zijn weg gelegen de nodige maatregelen te nemen voor het geval dat risico zich zou realiseren. Een ontruimingstermijn van zes maanden doet geen recht aan de belangen van [appellante] . Bovendien moet [geïntimeerde] geacht worden binnen afzienbare tijd een recreatiewoning elders te kunnen huren. Anderzijds is de door [appellante] gevorderde ontruimingstermijn van een week te kort om een verhuizing te regelen. De ontruimingstermijn wordt daarom op twee maanden na betekening van dit arrest gesteld.
3.22
Wat betreft (de onderdelen van) het maandelijks door [geïntimeerde] aan [appellante] te betalen bedrag is hierboven beslist. De vordering op dit punt wordt afgewezen.
3.23
De vordering van [geïntimeerde] dat hem na de ontruiming een eindafrekening wordt verstrekt kan worden toegewezen, gelet op het feit dat [appellante] lang het verstrekken van overzichten achterwege heeft gelaten. Voor wat betreft de termijn wordt aangesloten bij artikel 7:259 lid 2 BW Pro, mede gelet op de noodzaak de afrekening met gegevens van de nutsinstellingen te onderbouwen. De vordering dat hem wordt terugbetaald wat door hem teveel is betaald is niet toewijsbaar. Niet aannemelijk is dat hij wat zal moeten terugkrijgen, noch dat, als dat het geval is, [appellante] daartoe niet zal overgaan. Voor het toewijzen van dwangsommen is geen grond, allereerst niet omdat niet aannemelijk is dat die afrekening, die ook in het belang van [appellante] is, niet verstrekt zal worden en bovendien de weg naar de huurcommissie of de rechter openstaat om zo nodig alsnog een afschrift te verkrijgen.
3.24
Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden is er geen grondslag voor een verhuiskostenvergoeding.
De slotsom
3.25
Het hoger beroep van [appellante] slaagt. [appellante] is echter in het beroep tegen het tussenvonnis niet-ontvankelijk omdat daarin alleen een comparitie van partijen is gelast. Het eindvonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] wordt beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in principaal en (voorwaardelijk) incidenteel appel. Hij zal in de proceskosten daarvan worden veroordeeld, alsmede in de kosten van de eerste aanleg. In de incidenten is [appellante] te beschouwen als de in het ongelijk gestelde partij. De kosten van de incidenten komen gelet daarop voor rekening van [appellante] . Voor bewijslevering is geen plaats omdat geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
4.Beslissing
Het hof:
in principaal en incidenteel appel en in de incidenten:
verklaart [appellante] niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 28 juni 2018;
vernietigt het vonnis van 25 oktober 2018
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst van 16 januari 2012 tussen partijen betreffende het chalet staande en gelegen aan het [plaats 2] [D] te ( [postcode] ) [plaats 2] ;
veroordeelt [geïntimeerde] binnen twee maanden na betekening van dit arrest dat chalet te ontruimen en te verlaten met de zich daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze niet eigendom zijn van [appellante] , en met afgifte van de sleutels in behoorlijke staat op te leveren en ter beschikking te stellen van [appellante] ;
verklaart voor recht dat [geïntimeerde] met ingang van 1 mei 2018 tot de datum van ontruiming aan [appellante] een bedrag van € 885,- per maand verschuldigd is met betrekking tot de huur respectievelijk het gebruik van het chalet aan het [plaats 2] [D] te [plaats 2] ;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 1.100,- ter zake van achterstallige maandelijkse bijdragen vanaf 1 januari 2019 tot en met oktober 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de respectieve termijnen;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 885,- per maand met ingang van 1 november 2019 tot aan de dag van de ontruiming, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele maand;
veroordeelt [geïntimeerde] tot een bedrag van € 1.245,72 ter zake van achterstallige kosten voor nutsvoorzieningen in de jaren 2017 en 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 oktober 2019;
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar betalingsvordering met betrekking tot achterstallige kosten voor nutsvoorzieningen in de jaren vóór 2017;
veroordeelt [appellante] om binnen zes maanden nadat de woning door [geïntimeerde] is verlaten een deugdelijke – met facturen onderbouwde – eindafrekening te verstrekken aan [geïntimeerde] ;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 177,01 aan verschotten en € 300,- voor salaris en in hoger beroep in principaal appel tot op heden op € 416,01 aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en in incidenteel appel op € 537,- aan salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in het incident ex artikel 223 Rv Pro en het incident ex 234 Rv, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.148,- (2 x € 1.074,-) aan salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en N.J Huurdeman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2020.