Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
zaaknummer: 200.252.123/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: 6661917 CV EXPL 18-3802
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 februari 2020
inzake
[appellante],
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M. Scheeper te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.C. Blommendaal te Maastricht.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 17 december 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 24 september 2018, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven, met producties. Op de dienende dag heeft [appellante] voor grieven geconcludeerd conform de dagvaarding.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord;
- akte houdende overlegging producties van de zijde [appellante] ;
- akte houdende overlegging nadere productie van de zijde van [appellante] ;
- antwoordakte van de zijde van [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
Met ingang van 30 juli 2013 heeft [appellante] verhuurd aan de heer [M] (hierna: [M] ) en [geïntimeerde] als contractuele medehuurders de woning aan [woonplaats] te [woonplaats] , hierna het gehuurde. Het betreft een appartement in een appartementencomplex.
2.2.
Artikel 10.7 van de toepasselijke Algemene voorwaarden (AV) luidt:
“
De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.[…]
Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10.000,- verschuldigd.[…]
Per direct wordt een juridische procedure tot ontbinding van het huurcontract opgestart.
De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.[…]
Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10.000,- verschuldigd.[…]
Per direct wordt een juridische procedure tot ontbinding van het huurcontract opgestart.
2.3.
Op 9 november 2017 waren in het gehuurde woonachtig [geïntimeerde] , [M] en hun dochter, geboren op 1 oktober 2013.
2.4.
Op 9 november 2017 heeft de politie in het gehuurde aangetroffen:
- drie growtenten, waarvan een in gebruik, met 72 dan wel 12 hennepplanten
- 2213 gram hennep
- 188 hennepstekken
- 2 ( vermoedelijke) xtc pillen
- een grote hoeveelheid zogenaamde gripzakjes
- benodigdheden voor een hennepkwekerij
- een bibigun en kogeltjes daarvoor
- een taser
- een ploertendoder.
2.5.
Naar aanleiding van het voornoemde heeft [appellante] [geïntimeerde] en [M] uitgenodigd voor een gesprek, dat op 20 november 2017 heeft plaatsgevonden. [M] heeft in dit gesprek onder meer medegedeeld dat [geïntimeerde] het niet eens was met de door hem in het gehuurde aangebrachte zaken en dat zij naar aanleiding van de inval van de politie de relatie met hem wil beëindigen.
2.6.
Op verzoek van [appellante] heeft [M] bij verklaring van 22 november 2017 de huurovereenkomst opgezegd.
2.7.
[appellante] heeft verschillende malen aan [geïntimeerde] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
2.8.
In een brief van 13 december 2017 schrijft de locoburgemeester van [woonplaats] aan [appellante] dat hij door de politie op de hoogte is gesteld van de constateringen in het gehuurde. Daarbij deelt de locoburgemeester mee dat de gemeente het beleid voert om bij constatering van overtreding van de Opiumwet, zoals grootschalige hennepteelt, dat lokaal of die woning in beginsel voor drie maanden te sluiten. Indien de woning daadwerkelijk wordt bewoond en voor die bewoning noodzakelijk blijft, wordt in beginsel volstaan met een waarschuwing.
Aangezien het in het onderhavige geval gaat om een eerste overtreding en vanwege de bewoning door een minderjarig kind, wordt een waarschuwing gegeven. Deze waarschuwing houdt in dat het gehuurde voor drie maanden zal worden gesloten indien binnen drie jaar na dagtekening van die brief in de woning wederom een overtreding van de Opiumwet plaatsvindt, aldus de locoburgemeester.
2.9.
[M] is strafrechtelijk vervolgd en veroordeeld omdat hij in de nacht van 14 januari 2018 op de voordeur van [geïntimeerde] stond te bonken en haar vervolgens heeft mishandeld.
2.1
Op 30 maart 2019 is een tweede dochter van [M] en [geïntimeerde] geboren.
3.Beoordeling
3.1.
[appellante] heeft in eerste aanleg de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.
3.2.
Aan deze vorderingen heeft [appellante] , kort gezegd, ten grondslag gelegd dat bedrijfsmatig hennep is geteeld in het gehuurde, waardoor sprake is van slecht huurderschap van [geïntimeerde] (in verband met gevaarzetting, verloedering en overlast) en het gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming.
3.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen. Daartoe heeft hij, kort gezegd, overwogen dat gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dient te wegen dan het belang van [appellante] bij ontbinding. De kantonrechter is er daarbij blijkens r.o. 12 van het vonnis vanuit gegaan dat [geïntimeerde] de relatie met [M] had verbroken.
3.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met vijf grieven op.
3.5.
Grief I is gericht tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten. Aangezien het hof hierboven de feiten zelf heeft vastgesteld, bestaat bij afzonderlijke bespreking van deze grief geen belang.
3.6.
Grief II en III lenen zich voor gezamenlijke behandeling en houden kort gezegd in dat de kantonrechter ten onrechte de vordering tot ontbinding heeft afgewezen.
3.7.
Het hof onderschrijft de in r.o. 6 van het vonnis verwoorde vaststelling dat in het gehuurde bedrijfsmatig hennep werd gekweekt, dat [geïntimeerde] daar als contractueel medehuurster mede aansprakelijk voor is en dat de hennepkweek, gelet op de daarbij gepaard gaande randverschijnselen van criminele aard, een ernstige tekortkoming vormt die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.8.
Het voorgaande wordt door [geïntimeerde] op zichzelf niet weersproken. Op [geïntimeerde] rust de stelplicht en bewijslast dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Zij heeft in dat verband onder verwijzing naar haar persoonlijke omstandigheden gesteld dat haar belang tot voorzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [appellante] bij ontbinding. Voorts heeft zij gesteld dat de huurovereenkomst op correcte wijze zal worden voortgezet nu [M] degene was die de hennepplantage – tegen haar wil – heeft ingericht en zij na de inval op 9 november 2007 de relatie met [M] heeft verbroken. [M] is na het door hem tegen haar gepleegde fysieke geweld op 14 januari 2018 niet meer in de woning geweest, aldus [geïntimeerde] . Ter onderbouwing van deze stellingen heeft zij meerdere verklaringen overgelegd waarin diverse buren verklaren dat [M] uit de woning vertrokken is.
3.9.
[appellante] heeft zich verweerd en daarbij naar voren gebracht dat de persoonlijke omstandigheden waarin [geïntimeerde] verkeert, niet aan een ontbinding van de overeenkomst in de weg staan, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat [geïntimeerde] hulp weigert. Voorts heeft [appellante] naar voren gebracht dat de stelling van [geïntimeerde] dat zij de relatie met [M] heeft verbroken en dat hij niet meer in de woning komt, niet opgaat. In dit verband heeft [appellante] op haar beurt verklaringen van andere bewoners van het appartementencomplex overgelegd die, kort gezegd, inhouden dat zij hebben waargenomen dat [M] ook na 14 januari 2018 nog in het gehuurde heeft verbleven. Daarnaast heeft [appellante] op 11 juni 2019 als nadere productie een uittreksel uit de Gemeentelijke Basis Registratie Personen overgelegd, waaruit blijkt dat op 30 maart 2019 een tweede dochter van [geïntimeerde] en [M] is geboren.
3.10.
[geïntimeerde] heeft zich in reactie hierop allereerst op het standpunt gesteld dat de nadere productie buiten beschouwing dient te blijven, omdat het hof voor het indienen van een extra akte geen voorafgaande toestemming heeft verleend. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat zij in de zomer van 2018, mede in verband met stress rond de juridische procedure, gedurende een korte periode steun heeft gezocht bij [M] , met de ongeplande zwangerschap als gevolg, maar dat zij daarna het contact met hem definitief heeft verbroken.
3.11.
Het hof stelt in dit verband voorop dat een, op een later tijdstip, ingediende productie buiten beschouwing gelaten dient te worden indien de wederpartij hier niet of onvoldoende op heeft kunnen reageren en het alsnog geven van gelegenheid daartoe inbreuk zou maken op de goede procesorde. Uit het voorgaande volgt echter reeds dat [geïntimeerde] voldoende gelegenheid heeft gehad om daarop te reageren. Daar komt bij dat de geboorte van de tweede dochter een nieuwe feitelijkheid betreft die [appellante] niet in een eerdere fase van de procedure naar voren heeft kunnen brengen. Het hof ziet derhalve geen aanleiding de aanvullende productie buiten beschouwing te laten.
3.12.
Het hof overweegt verder als volgt. Mocht het daadwerkelijk zo zijn dat [geïntimeerde] de relatie met [M] heeft beëindigd en dat hij niet meer in de woning komt, waardoor de kans op herhaling van de situatie (aanwezigheid hennepkwekerij) nihil is, dan kan worden bezien of, mede gelet op overige persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] , de conclusie gerechtvaardigd is dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. In dat verband is het aan [geïntimeerde] om haar stelling dat [M] uit haar leven en daarmee uit het gehuurde is verdwenen, voldoende onderbouwen. Daarin is zij niet geslaagd. Alhoewel [M] zich heeft uitgeschreven van het adres en vast staat dat hij [geïntimeerde] op 14 januari 2018 ernstig heeft mishandeld, duidt de geboorte van de tweede dochter op 30 maart 2019 er op dat de relatie tussen [geïntimeerde] en [M] niet definitief is verbroken. [geïntimeerde] heeft nagelaten om zowel de kantonrechter als het hof in te lichten omtrent de omgang met [M] die tot haar zwangerschap c.q. de geboorte van hun tweede dochter heeft geleid, waar dat in dit geval, juist gelet op de door haar ingenomen stelling, wel had behoord. Het hof gaat om die reden voorbij aan haar stelling dat de relatie met [M] nu wel definitief is verbroken en hij niet meer in de woning verblijft. Voor bewijslevering op dit punt is dan ook geen plaats meer.
3.13.
Alhoewel evident is dat [geïntimeerde] een groot belang heeft om met haar dochters in het gehuurde te blijven wonen, is dit belang, gelet op de belangen van [appellante] bij de ontbinding en ontruiming – bescherming van de buurt en het voorkomen van herhaling en negatieve signaalwerking – in combinatie met het door haar gevoerde zerotolerance beleid bij het aantreffen van hennepplantages, onvoldoende zwaarwegend om te komen tot de conclusie dat ontbinding van de huuroverkomst, ondanks de tekortkoming, niet gerechtvaardigd zou zijn. Dit betekent dat de grieven II en III in zoverre slagen.
3.14.
Gelet op het voorgaande zal de huurovereenkomst worden ontbonden en de ontruiming van het gehuurde worden gelast op de wijze als in het dictum bepaald.
3.15.
Bij deze stand van zaken dient [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep te worden veroordeeld. Grief IV slaagt dus ook.
3.16.
Grief V is een zogenaamde veeggrief en heeft geen zelfstandige betekenis.
3.17.
Dit alles leidt tot de slotsom dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Aan bewijslevering komt het hof niet toe omdat voor het overige geen bewijs is aangeboden van feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. [geïntimeerde] zal worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde binnen één maand na betekening van dit arrest te ontruimen en leeg op te leveren aan [appellante] , onder afgifte van de sleutels, met al de haren die zich daar harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het bepaalde in artikel 555 en Pro verder juncto artikel 444 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 217,01 aan verschotten en € 300,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 839,01 aan verschotten en € 1.074,00 voor salaris;
verklaart deze veroordelingen, met uitzondering van de proceskostenveroordeling van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, L.A.J. Dun en J.M.R. Vastenburg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2020.