ECLI:NL:GHAMS:2020:2600

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.277.124/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : KK 20-128

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 oktober 2020

inzake

HUISARTSENPRAKTIJK KEIZERSGRACHT B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. L.M. Mons te Haarlem,

tegen

TRANSVAAL APOTHEEK V.O.F.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. V.J. Oranje te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Keizersgracht en Transvaal genoemd.

Keizersgracht is bij dagvaarding van 9 april 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 maart 2020, in kort geding gewezen tussen Transvaal als eiseres en Keizersgracht als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven en een aantal producties. Op de rol heeft Keizersgracht geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de producties in het geding gebracht.

Transvaal heeft daarna een memorie van antwoord ingediend, met (reeds eerder in het geding gebrachte) producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Keizersgracht heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Transvaal alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Transvaal in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met nakosten en de wettelijke rente.

Transvaal heeft geconcludeerd dat het hof Keizersgracht niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep, althans haar grieven ongegrond zal verklaren, alsmede het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.6. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn die feiten de volgende.

2.1.

Transvaal huurt sinds maart 1996 van (destijds) het Woningbedrijf Amsterdam bedrijfsruimte aan de [adres 1] tegen een maandelijkse huurprijs (per februari 2020) van € 2.500,00 exclusief BTW.

2.2.

Transvaal heeft met ingang van 1 november 2016 voor een periode van tien jaar een deel van deze bedrijfsruimte ter grootte van 48 m2 onderverhuurd aan Keizersgracht. De huurprijs bedraagt € 550,00 per maand en er is een voorschot van € 150,00 per kwartaal voor gebruik van elektriciteit, gas en water overeengekomen.

2.3.

Het schriftelijke huurcontract bevat de volgende bepaling:

Het gehuurde wordt uitsluitend gebruikt ten behoeve van het uitvoeren van Huisartsgeneeskunde in brede zin inclusief medische en paramedische discipline oa. laboratorium, psycholoog. (...) Tijdens de contractduur zal regelmatig overleg zijn over het aantal te huren m2. Indien de toeloop van patiënten te groot wordt, zal er in overleg worden uitgeweken naar een grotere ruimte.

2.4.

Keizersgracht exploiteert in Amsterdam nog een zestal huisartsenpraktijken, waaronder een, op het adres [adres 2] , op vijf minuten loopafstand van het gehuurde.

2.5.

Bij brief van 6 januari 2020 heeft Transvaal aan Keizersgracht de huur opgezegd per 1 februari 2020. Als reden heeft Transvaal in deze brief opgegeven - zakelijk weergegeven - dat de gehuurde ruimte niet als huisartsenpraktijk werd gebruikt.

2.6.

In een e-mail van 9 januari 2020 aan Transvaal heeft [X] namens Keizersgracht hierop geantwoord. Deze e-mail houdt in, voor zover van belang:

Wij betreuren het feit dat u aangeeft het contract te willen beëindigen. Wij zijn al geruime tijd bezig om de juiste personeel vanuit [adres 1] te laten werken. In uw brief geeft u aan dat het pand vanaf maart 2019 leegstaat, wij zijn hiermee niet geheel mee eens.

Wij willen geen discussie met u wij willen juist graag tot een oplossing komen. Ik wil u bij deze aangeven dat we hard bezig zijn om op deze locatie een vaste team te creëren. Daarom willen wij u aangeven dat wij niet akkoord gaan met uw verzoek tot het ontbinden van de huurovereenkomst. U gaf in uw schrijven aan dat u de heer [X] meerdere malen benaderd hebt, helaas is de heer [X] in de periode van maart tot september 2019 vanwege een ongeval onmachtig geweest om op uw verzoek geheel tegemoet te komen. Ik wil u aangeven dat we in de afgelopen drie maanden heel hard bezig zijn om de juiste stappen te zetten voor de [adres 1] .

2.7.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter Keizersgracht veroordeeld om de door haar gehuurde ruimte te ontruimen.

2.8.

Keizersgracht heeft in (een tweede) kort geding gevorderd de executie van het bestreden vonnis te schorsen. Deze vordering is door de voorzieningenrechter afgewezen. Keizersgracht heeft vervolgens haar gedeelte van de bedrijfsruimte ontruimd.

3.Beoordeling

3.1.

Transvaal heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat Keizersgracht bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis wordt veroordeeld tot ontruiming van de door haar van Transvaal gehuurde ruimte, op straffe van een dwangsom, en tot betaling van de huur en de bijkomende kosten tot de dag der ontruiming, alsmede tot betaling van de proceskosten en nakosten. Transvaal heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij de overeenkomst met Keizersgracht is aangegaan nadat een nabij de apotheek gelegen huisartsenpraktijk was verhuisd. Het daardoor dreigende omzetverlies hoopte zij op te vangen door een samenwerking aan te gaan met Keizersgracht. De huurovereenkomst verplicht Keizersgracht dan ook om in het gehuurde een huisartsenpraktijk te drijven. Transvaal heeft in verband daarmee Keizersgracht gunstige huurvoorwaarden geboden. Keizersgracht heeft, kort gezegd, niet aan de huurovereenkomst voldaan op het punt van het overeengekomen gebruik. Vanaf het begin van de huur tot 1 maart 2019 werd de praktijk af en toe bemand. De bezetting nam steeds verder af en vanaf maart 2019 was er helemaal geen bezetting door een arts meer. De ruimte is in die periode niet meer gebruikt of alleen als kantoorruimte.

3.2.

De kantonrechter heeft, kort samengevat, de vordering tot ontruiming toegewezen, met veroordeling van Keizersgracht in de proces- en nakosten, onder afwijzing van het meer of anders gevorderde.

3.3.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Keizersgracht met acht grieven op. De grieven komen in essentie erop neer dat Keizersgracht ten onrechte is veroordeeld tot ontruiming, aangezien er enerzijds geen tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en er anderzijds reeds verbetering van de situatie is ingetreden, hetgeen volgens Keizersgracht nog verder zal doorzetten.

3.4.

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de ontruimingsvordering van Transvaal in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Het navolgende is dan ook een voorlopig oordeel. Gelet op de stellingen van Transvaal, heeft de kantonrechter terecht een spoedeisend belang aangenomen.

3.5.

Met grieven 1 en 4 beklaagt Keizersgracht zich erover, samengevat, dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat Transvaal voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst met Keizersgracht is aangegaan in de verwachting en met de intentie dat de in het gehuurde te vestigen huisartsenpraktijk Transvaal klandizie zou gaan opleveren en dat door haar, Keizersgracht, niet (voldoende) is betwist dat zij daarmee bekend was. De kantonrechter is er volgens Keizersgracht vervolgens ten onrechte vanuit gegaan dat zij de huurovereenkomst niet is nagekomen. Volgens Keizersgracht heeft zij wel degelijk aan haar verplichtingen voldaan. Uit de huurovereenkomst blijkt dat is afgesproken dat in het gehuurde huisartsgeneeskunde in brede zin wordt uitgeoefend, inclusief laboratorium en psycholoog, zodat Keizersgracht ook ervoor had kunnen kiezen om in plaats van een huisarts een psycholoog in het gehuurde te vestigen of een andere paramedicus die geen medicatie voorschrijft, in welk geval de door Transvaal gestelde gewenste omzetstijging zich evenmin zou hebben voorgedaan. Dat Transvaal bij de verhuur de intentie had om meer omzet te genereren blijkt nergens uit en was haar niet bekend, noch moest zij daarmee bekend zijn. Er zijn in het geheel geen afspraken gemaakt over de bezetting of over de aanwezigheid van een huisarts, aldus Keizersgracht.

3.6.

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat Transvaal de huurovereenkomst is aangegaan teneinde meer omzet te genereren als gevolg van extra aanloop door de nabijheid van een huisartsenpraktijk en dat dit Keizersgracht bekend was, althans had behoren te zijn. Tussen partijen is overeengekomen dat het gehuurde gebruikt wordt ‘ten behoeve van het
uitvoeren[cursivering hof] van Huisartsgeneeskunde in brede zin inclusief medische en paramedische discipline oa. laboratorium, psycholoog’ en aannemelijk is dat dat in de gegeven omstandigheden impliceert dat er een lopende huisartsenpraktijk, inclusief aldaar aanwezige huisarts, gevestigd diende te zijn. Het hof leidt dit voorshands af uit de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken, waaronder de tussen partijen gevoerde WhatsApp-correspondentie, de verklaring van de persoon die partijen met elkaar in contact heeft gebracht (die onder meer schrijft dat de bedoeling van partijen was om als apotheek en praktijk gezamenlijk op te trekken wat betreft marketing en zij zich aan het publiek wilden presenteren als apotheek- en huisartsenzorg op één adres, bijvoorbeeld door middel van een huis aan huis te verspreiden folder) en de, mede gezien de totale huurprijs, laag te noemen huur voor het door Keizersgracht gehuurde gedeelte. Dit betekent dat niet aan de huurovereenkomst wordt voldaan in het geval dat Keizersgracht in het gehuurde geen lopende huisartsenpraktijk uitoefent.

3.7.

Grief 2 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat Keizersgracht niet (voldoende) heeft betwist dat er, in ieder geval vanaf maart 2019, (vrijwel) geen huisartsen en daaraan verbonden disciplines in de gehuurde ruimte praktijk hebben gehouden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt reeds dat het hof het standpunt van Keizersgracht dat zij niet gehouden was om in het gehuurde een lopende huisartsenpraktijk te vestigen niet deelt. Keizersgracht heeft zelf, onder meer in de toelichting op deze grief, meegedeeld dat steeds in beperkte mate een arts aanwezig is geweest, maar dat sinds maart 2019 de huisartsenpraktijk wegens een overmachtssituatie een tijdlang tot stilstand is gekomen. Na maart 2019 is er geen huisarts aanwezig geweest, hetgeen volgens Keizersgracht te wijten is aan een ongeval van D.E. [X] . Op grond hiervan is het hof van oordeel dat de kantonrechter terecht de ontruiming heeft toegewezen. Aannemelijk is immers dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden op de grond dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op het punt van het overeengekomen gebruik. Niet te verwachten valt dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ook bij niet-toerekenbare tekortkoming, zoals een beroep op overmacht, is ontbinding mogelijk. Voorts is niet van wezenlijk belang dat de situatie naderhand is verbeterd en dat vanaf 1 maart 2020 wel weer een huisarts in het gehuurde zijn praktijk heeft uitgeoefend, zij het op een beperkt aantal dagdelen, zoals door Keizersgracht aangevoerd, aangezien daarmee de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan is gemaakt. Transvaal heeft onder de gegeven omstandigheden een gerechtvaardigd belang om weer de vrije beschikking te krijgen over de onderverhuurde ruimte, terwijl het belang van Keizersgracht bij het behoud van die ruimte, tegen de achtergrond van de marginale wijze waarop die ruimte in het verleden door haar is gebruikt, het hof niet duidelijk is geworden.

3.8.

Het voorgaande houdt in dat de grieven 1, 2 en 4 niet slagen. De overige grieven hebben geen zelfstandige betekenis, zodat deze geen bespreking behoeven.

3.9.

De slotsom is dat de grieven falen en dat het vonnis zal worden bekrachtigd. Keizersgracht zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Keizersgracht in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Transvaal begroot op € 760,00 aan verschotten en € 1.074,00 voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2020.