ECLI:NL:GHAMS:2020:25

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.229.577/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/610650 / HA ZA 16-622

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 januari 2020

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. B.J. Mulder te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 4 december 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 september 2017 (hierna: het bestreden (eind)vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in voorwaardelijke reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in voorwaardelijke reconventie.

Bij arrest van 9 januari 2018 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die op 19 april 2018 heeft plaatsgevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis in hoger beroep, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak vervolgens ter zitting van 10 oktober 2019 door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd, na wijziging van eis in hoger beroep, dat het hof het bestreden (eind)vonnis zal vernietigen en, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, primair, de vorderingen van [appellant] alsnog zal toewijzen en de (voorwaardelijke) vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, en subsidiair, zal verklaren voor recht dat de verklaring van 3 februari 2016 onder invloed van bedrog dan wel dwaling tot stand is gekomen, deze verklaring zal vernietigen eveneens met toewijzing van de vorderingen van [appellant] en afwijzing van de (voorwaardelijke) vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het hoger beroep ongegrond zal verklaren, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 3 mei 2017 (verder: het tussenvonnis) onder 2.1. tot en met 2.6. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

2.1.

[appellant] is eigenaar van diverse appartementen en een winkel gelegen op de adressen [adres] (hierna gezamenlijk te noemen: de appartementen). Deze appartementen worden verhuurd.

2.2.

[geïntimeerde] is werkzaam als (onder meer) beheerder van onroerend goed.

2.3.

Sinds 1989 heeft [geïntimeerde] in opdracht van [appellant] het beheer van de appartementen uitgevoerd (hierna: de beheersovereenkomst). De taken van [geïntimeerde] hielden onder meer in het innen en aan [appellant] afdragen van de huurpenningen alsook het zoeken van nieuwe huurders voor vrijgekomen appartementen. Ook had [geïntimeerde] tot taak om onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan de appartementen te laten uitvoeren. De beheersvergoeding voor [geïntimeerde] bedroeg 6% over de ontvangen huurpenningen, te vermeerderen met de omzetbelasting. Partijen hebben over een en ander slechts mondeling afspraken gemaakt.

2.4.

[geïntimeerde] verstrekte aan [appellant] aanvankelijk eens per drie maanden en later per maand een overzicht van geïnde huurpenningen en gemaakte kosten.

2.5.

Op 3 februari 2016 is de beheersovereenkomst tussen partijen tijdens een overleg ten kantore van [geïntimeerde] met directe ingang beëindigd. Bij deze gelegenheid heeft [geïntimeerde] de sleutels en de kopieën van de huurcontracten aan [appellant] overhandigd. Partijen kwamen overeen dat [geïntimeerde] op 4 februari 2016 de nog bij hem in bezit zijnde waarborgsommen van de appartementen aan de [adres] aan [appellant] zou voldoen.

2.6.

[geïntimeerde] heeft tijdens het overleg op 3 februari 2016 een document opgesteld dat toen door beide partijen voor akkoord is ondertekend (verder: de verklaring van 3 februari 2016 of: de verklaring). Deze verklaring houdt in ieder geval in:

“Hierbij lever ik alle in mijn bezit zijnde de sleutels van de [adres] alsmede de kopieën van de huurovereenkomsten alsmede aan de heer [appellant] .

Tevens zal ik uiterlijk op 4 februari de in mijn bezit zijnde waarborgsommen van de Hartenstraat 25 overmaken op de mijn bekende rekening van de heer [appellant] .”

2.7.

Na 3 februari 2016 heeft [geïntimeerde] naast de genoemde waarborgsommen nog enkele bedragen aan [appellant] voldaan uit hoofde van zich nog onder hem bevindende huurpenningen, onder verrekening van een bedrag van door hem voor [appellant] betaalde onderhouds- en energiekosten ten behoeve van de appartementen. Daarnaast heeft hij een bedrag van € 8.000,00 voldaan uit hoofde van door [appellant] gederfde huurinkomsten ten aanzien van appartement [adres] .

3.Beoordeling

3.1.

In eerste aanleg heeft [appellant] , na vermindering van eis, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerde] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van:

- € 100.147,46, subsidiair € 98.225.24, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en kosten, wegens schade die is ontstaan doordat [geïntimeerde] bij de uitvoering van de overeenkomst niet als goed opdrachtnemer heeft gehandeld;

- € 1.757,25 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

[geïntimeerde] heeft de vordering van [appellant] betwist. Hij heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat partijen op 3 februari 2016 finale kwijting zijn overeengekomen in de hiervoor onder 2.6. vermelde verklaring. Hij heeft een exemplaar van die verklaring overgelegd, waarin na de zin over de waarborgsommen is vermeld: “Dit alles tegen Finale Kwijting”. [appellant] heeft hiertegen ingebracht dat de zinsnede over de finale kwijting niet was opgenomen in de verklaring zoals hij die heeft ondertekend. [geïntimeerde] heeft in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de rechtbank zou oordelen dat tussen partijen geen finale kwijting is overeengekomen, samengevat gevorderd dat [appellant] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van € 8.535,50 wegens onverschuldigd aan [appellant] afgedragen bedragen, vermeerderd met wettelijke handelsrente en kosten. [appellant] heeft deze vordering in reconventie van [geïntimeerde] op zijn beurt betwist.

3.3.

De rechtbank heeft bij het tussenvonnis [appellant] toegelaten bewijs te leveren van zijn stelling dat de verklaring inhoudende finale kwijting vals is of is vervalst. Bij het bestreden (eind)vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellant] niet was geslaagd in zijn bewijsopdracht en heeft de rechtbank - in conventie - de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en nakosten. De rechtbank heeft de door [appellant] na het tussenvonnis gedane vermeerdering van eis, strekkende tot vernietiging van de verklaring op grond van bedrog of dwaling, wegens strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing gelaten. Aan de behandeling van de reconventionele vordering van [geïntimeerde] is de rechtbank niet toegekomen, aangezien de voorwaarde waaronder die vordering was ingesteld, niet was vervuld.

3.4.

Tegen de beslissingen in conventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met zijn grief, die inhoudt, kort gezegd, dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat hij niet in zijn bewijsopdracht is geslaagd en zijn vorderingen heeft afgewezen. [appellant] handhaaft in hoger beroep zijn standpunt dat [geïntimeerde] de verklaring van 3 februari 2016 heeft vervalst door de zin over de finale kwijting later toe te voegen, na de ondertekening door partijen. Voor het geval het hof echter ook tot het oordeel komt dat niet is bewezen dat [geïntimeerde] het stuk heeft vervalst, stelt [appellant] zich op het standpunt dat de finale kwijting niet zo ruim kan worden opgevat dat daarmee ook de gehele vordering van [appellant] op [geïntimeerde] is bedoeld. Voor het geval het hof van oordeel is dat partijen met de verklaring wel hebben bedoeld elkaar finaal te kwijten van al hetgeen zij over en weer van elkaar te vorderen hebben, doet [appellant] beroep op bedrog of dwaling bij het tot stand komen van de verklaring.

3.5.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist de verklaring te hebben vervalst. Volgens [geïntimeerde] zijn [appellant] en hij op 3 februari 2016 overeengekomen dat zij over en weer niets meer van elkaar te vorderen hadden en is dat op dat moment schriftelijk vastgelegd in de verklaring, waarna partijen deze hebben ondertekend. Het beroep op bedrog of dwaling is ongegrond, aldus [geïntimeerde] .

3.6.

Ter zitting in hoger beroep hebben partijen meegedeeld dat zij bereid zijn om hun medewerking te verlenen aan onderzoek naar de authenticiteit van de verklaring, die thans volgens [geïntimeerde] in een kluis wordt bewaard. Na overleg met partijen zijn de door [appellant] gestelde schadeposten bij pleidooi onbesproken gelaten en heeft de behandeling bij pleidooi zich toegespitst op de kwestie van de finale kwijting.

3.7.

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat aan de schriftelijke verklaring van [A] , die in eerste aanleg door [appellant] is overgelegd, geen beslissende betekenis kan worden toegekend bij de beantwoording van de vraag of de verklaring vals is of is vervalst. Een ernstige beschuldiging, zoals [appellant] jegens [geïntimeerde] heeft geuit, inhoudende dat een in rechte in het geding gebracht stuk (gedeeltelijk) is vervalst, dient in beginsel te worden onderzocht op juistheid. Het hof betwijfelt echter ten zeerste of het door partijen gewenste technische onderzoek naar de wijze waarop de inkt van de verklaring is gedroogd, welk onderzoek tot een conclusie zou kunnen leiden dat alle passages van de tekst tegelijk zijn opgenomen, dan wel dat een onderdeel daarvan later aan het schriftelijke stuk is toegevoegd, een voldoende mate van zekerheid zal opleveren om in rechte te kunnen oordelen dat de verklaring al dan niet is vervalst. Niet alleen gaat het hier om een schriftelijk stuk van bijna vier jaar oud, maar ook heeft de advocaat van [appellant] tijdens het pleidooi in hoger beroep verklaard dat het desbetreffende technische onderzoek mogelijk alleen iets kan opleveren als een passage langer dan een half uur na de rest van de tekst is opgenomen/uitgeprint en dat niet kan worden uitgesloten dat [geïntimeerde] de tekst binnen een korter tijdsbestek aan de verklaring heeft toegevoegd. Bij deze stand van zaken acht het hof het niet aangewezen om de verklaring op authenticiteit te laten onderzoeken. Hierbij is voorts van wezenlijk belang dat [appellant] zelf ter zitting in hoger beroep op vragen van het hof heeft geantwoord dat hij niet kan uitsluiten dat de passage over de finale kwijting wel in de verklaring stond op het moment dat hij deze ondertekende, maar dat hij dat zeer betwijfelt. Een en ander leidt ertoe dat het hof veronderstellenderwijs tot uitgangspunt zal nemen dat de verklaring authentiek is en dat [appellant] de passage over de finale kwijting bij ondertekening niet heeft opgemerkt.

3.8.

Het hof heeft dan de vraag te beantwoorden wat de reikwijdte is van de in de verklaring opgenomen finale kwijting. Volgens [appellant] had de bespreking van 3 februari 2016 tot doel om de beheersovereenkomst met [geïntimeerde] te beëindigen en om in dat kader de sleutels en huurcontracten van de appartementen van hem terug te krijgen; tevens is afgesproken dat [geïntimeerde] de volgende dag nog de bij hem in bezit zijnde waarborgsommen van de appartementen gelegen aan de [adres] aan [appellant] zou overmaken. De finale kwijting kan daarom volgens [appellant] enkel zien op deze kwesties en niet op de vordering van [appellant] , die op dat moment in de tienduizenden euro’s liep en die hij nog nader aan het onderzoeken was. Volgens [geïntimeerde] daarentegen houdt de verklaring, naast de bevestiging van de teruggave van de sleutels, huurcontracten en waarborgsommen, in dat partijen elkaar over en weer finaal hebben gekweten van al hetgeen zij nog van elkaar op grond van de beheersovereenkomst te vorderen hadden, dus met inbegrip van de - vermeende - vordering van [appellant] . [geïntimeerde] heeft op een later moment weliswaar nog niet door hem afgedragen huurpenningen onder verrekening van lopende kosten aan [appellant] overgemaakt, maar daaraan kan volgens [geïntimeerde] niet worden ontleend dat de finale kwijting slechts een beperkt karakter had.

3.9.

De vraag of de vordering uit hoofde van schadevergoeding van [appellant] geacht moet worden te zijn begrepen in de in de verklaring opgenomen finale kwijting
(“Dit alles tegen Finale Kwijting”)kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die verklaring. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze kwijtingsbepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.10.

Partijen zijn het erover eens dat de hoogte van concrete schadeposten en/of een totaalbedrag aan schade niet ter sprake is gekomen bij de bespreking. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep meegedeeld dat wel in het algemeen is gesproken over wat er allemaal mis was met het beheer van [geïntimeerde] , maar niet over enig totaalbedrag dat hij nog van [geïntimeerde] tegoed had en dat hij tijdens die bespreking ook geen concrete vragen over schadeposten aan [geïntimeerde] heeft gesteld. [geïntimeerde] heeft deze door [appellant] gestelde gang van zaken ter zitting in hoger beroep niet gemotiveerd weersproken. Volgens [geïntimeerde] is op dat moment wel over geld gesproken, maar zijn partijen niet tot elkaar gekomen. Desondanks stelt [geïntimeerde] zich op het standpunt dat partijen een allesomvattende finale kwijting zijn overeengekomen. Gevraagd naar de achtergrond daarvan, antwoordde [geïntimeerde] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep dat die vraag door [appellant] moest worden beantwoord, omdat die de verklaring heeft ondertekend. Meer heeft [geïntimeerde] over de totstandkoming van de verklaring en de daarin opgenomen finale kwijting niet gezegd. Tegen deze achtergrond bezien is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] redelijkerwijs niet heeft mogen begrijpen dat de door [appellant] bedoelde schadeposten in de finale kwijting waren begrepen. Dat geldt temeer nu [appellant] , onweersproken door [geïntimeerde] , heeft gesteld dat zij in de aan de bespreking voorafgaande maanden meermalen met elkaar hebben gesproken over de - volgens [appellant] gebrekkige - nakoming van de beheersovereenkomst door [geïntimeerde] , waarbij [appellant] steeds bij [geïntimeerde] navraag heeft gedaan teneinde opheldering te verkrijgen over bepaalde posten die bij hem in rekening waren gebracht of niet aan hem waren afgedragen. Dat het voor [appellant] daarbij ging om een aanzienlijk totaalbedrag moet voor [geïntimeerde] duidelijk zijn geweest, gezien het feit dat [appellant] op 2 december 2015 aan hem een overzicht had gestuurd met vermelding van een huurtekort van € 197.000,-. [geïntimeerde] heeft de ontvangst van dit overzicht bevestigd. [geïntimeerde] heeft verder per brief van 14 februari 2016 aan [appellant] geschreven dat hij, ondanks de beëindiging van de samenwerking op 3 februari 2016, netjes vragen is blijven beantwoorden, maar heeft besloten dat niet meer te doen, zonder melding te maken van de in zijn visie overeengekomen alomvattende finale kwijting. Ook dit past bij de door [appellant] gestelde gang van zaken, dat partijen tijdens de bespreking van 3 februari 2016 niet zijn overeengekomen dat de finale kwijting ook de schadevordering van [appellant] omvatte.

3.11.

Het hof komt derhalve tot de conclusie dat, ook indien partijen op 3 februari 2016 finale kwijting zijn overeengekomen, deze geen betrekking heeft op de door [appellant] gestelde schadeposten. Hieruit vloeit voort dat het subsidiair door [appellant] ingenomen standpunt, dat de verklaring door bedrog en/of onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, geen bespreking behoeft.

3.12.

Vervolgens ligt de vraag voor of het hof thans een beslissing kan nemen over de vorderingen in conventie en in reconventie. De discussie in eerste aanleg en in hoger beroep heeft zich tot nu toe voornamelijk toegespitst op de kwestie van de authenticiteit van de verklaring van 3 februari 2016. De vorderingen over en weer zijn in de stellingen van partijen niet volledig aan bod gekomen, zodat het debat tussen partijen in dit stadium van de procedure nog niet is afgerond en het hof zich onvoldoende geïnformeerd acht om over de vorderingen aanstonds een beslissing te nemen. Het is aan partijen om voldoende op elkaars vorderingen, stellingen en verweren te reageren, zo mogelijk onderbouwd met stukken waarover zij (kunnen) beschikken, zodat een beslissing kan volgen. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich (alleen) hierover nog nader uit te laten.

3.13.

Gelet op de zogenoemde tweeconclusieregel in hoger beroep zal het debat van partijen zich dienen te beperken tot de in eerste aanleg door [appellant] enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds ingestelde vorderingen. Op [appellant] rusten de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot de grondslag voor en de hoogte van de bedragen die hij van [geïntimeerde] vordert. [appellant] zal met een nadere uitwerking van de in de inleidende dagvaarding gestelde schadeposten moeten komen, met inachtneming van de vermindering van eis bij comparitie na antwoord in eerste aanleg. Uit de uitwerking moet per schadepost duidelijk blijken welke bedragen [appellant] (nog) van [geïntimeerde] vordert en op welke wettelijke grondslag, met in ieder geval vermelding van het jaar waarin de desbetreffende vordering is ontstaan en onder verwijzing naar
aan deze memoriete hechten producties. Tevens zal [appellant] moeten reageren op de door [geïntimeerde] tegen toewijzing van de vorderingen gevoerde verweren (zoals het verweer dat huurachterstanden inmiddels zijn voldaan door de (voormalige) huurders of nog op de huurders kunnen worden verhaald; dat hij niet aansprakelijk is voor het betalen aan [appellant] van niet ontvangen huurpenningen en dat hij als beheerder ter zake van de ontvangst van huurpenningen slechts een inspanningsverplichting had, alsmede dat de bij [appellant] in rekening gebrachte kosten voor verbouwingen voor [appellant] geen schade opleveren, omdat daar verrijkingen en mogelijk hogere huren tegenover staan). Voorts dient [appellant] zich nader uit te laten over de (voorwaardelijke) reconventionele vordering van [geïntimeerde] . Vervolgens kan [geïntimeerde] bij antwoordmemorie reageren. Hij dient daarbij in ieder geval ook aandacht te besteden aan de betekenis die volgens hem moet worden gehecht aan het door het hof gegeven oordeel over het beperkte karakter van de finale kwijting, met het oog op de voorwaarde waaronder hij zijn vordering in reconventie heeft ingesteld.

3.14.

De zaak wordt naar de rol verwezen met het hiervoor omschreven doel. Het hof zal elk verder oordeel aanhouden tot na de memoriewisseling.

4.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 4 februari 2020 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellant] met betrekking tot hetgeen hiervoor (onder 3.13.) is overwogen, waarna [geïntimeerde] bij antwoordmemorie na tussenarrest zal mogen reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2020.