Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.270.793/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/672164 KG ZA 19-954
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juli 2020
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. R.A. Dayala te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 3 december 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 5 november 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 9 juni 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn hierna weer te geven vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, in principaal appel, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover het de afwijzing van de vorderingen van [appellant] betreft en, in incidenteel appel, tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover de vorderingen van [appellant] daarbij zijn toegewezen en tot alsnog volledige afwijzing van die vorderingen, een en ander met veroordeling van [appellant] in de kosten van deze procedure.
[appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan en tot veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder ‘De feiten’, 2.1 tot en met 2.13, de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[appellant] huurt sinds 2002 een bedrijfsruimte aan de [adres] . Hij exploiteerde daar aanvankelijk een kledingwinkel.
2.2
[appellant] en [geïntimeerde] hebben op 20 februari 2018 de vennootschap onder firma D&D Beauty and Hair (verder: D&D) opgericht en deze ingeschreven bij de Kamer van Koophandel met hen beiden als vennoten. De bedrijfsruimte is begin 2018 verbouwd tot kapperszaak en D&D is aldaar een kapperszaak gaan exploiteren.
2.3
Partijen hebben in de loop van 2018 onenigheid gekregen. [appellant] heeft zich in november 2018 laten uitschrijven als vennoot van D&D. [appellant] heeft [geïntimeerde] omstreeks die datum de toegang tot de bedrijfsruimte ontzegd en andere sloten op de deur van de bedrijfsruimte gezet. De voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 18 december 2018 op vordering van [geïntimeerde] [appellant] geboden [geïntimeerde] toe te laten tot de bedrijfsruimte en [appellant] verboden zich in te laten met de bedrijfsvoering van D&D, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
2.4
Partijen voerden na dat vonnis beiden een kapperszaak in de bedrijfsruimte. De onenigheid tussen partijen duurde voort. De voorzieningenrechter in de rechtbank te Amsterdam heeft daarop bij vonnis van 18 maart 2019 op vordering van [geïntimeerde] [appellant] verboden [geïntimeerde] te hinderen in het gebruik van de bedrijfsruimte voor zijn kapperszaak D&D waaronder begrepen het exploiteren van een ander (kappers)bedrijf vanuit (een deel van) die bedrijfsruimte. Het verbod is niet versterkt met een dwangsom. Dit vonnis is bij arrest van dit hof van 1 oktober 2019 bekrachtigd.
2.5
[appellant] heeft [geïntimeerde] maandfacturen gestuurd voor huur van de bedrijfsruimte over de periode oktober 2018 tot en met september 2019 tot een totaalbedrag van € 61.636,03. [geïntimeerde] heeft enkel een bedrag van € 2.000,- betaald wegens huur over oktober 2019. Hij heeft zich (onder meer) beroepen op verrekening van de huur met proceskosten uit de kortgedingprocedures en dwangsommen.
3.Beoordeling
3.1
[appellant] heeft in eerste aanleg en ook thans gevorderd, kort gezegd:
a. [geïntimeerde] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen;
b. [geïntimeerde] te bevelen hem toegang tot de bedrijfsruimte te verschaffen en hem niet te hinderen aldaar een onderneming te exploiteren;
c. [geïntimeerde] te veroordelen hem € 61.636,03 aan huurachterstand c.q. gebruiksvergoeding te betalen, met buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente;
d. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 7.892,85 (inclusief btw) voor iedere maand dat hij het gehuurde in gebruik houdt;
e. [geïntimeerde] te bevelen, zolang niet in een bodemprocedure onherroepelijk anders is bepaald, zich ten aanzien van de huurtermijnen c.q. gebruiksvergoedingen te onthouden van opschorting, inhouding of verrekening, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
3.2
De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte en die tot het verschaffen van toegang daartoe afgewezen omdat naar haar oordeel niet aannemelijk was dat de bodemrechter deze vorderingen zal toewijzen. De voorzieningenrechter heeft verder overwogen dat [geïntimeerde] onderhuurder van [appellant] is en dat een maandhuur van € 3.500,- voor de gehele bedrijfsruimte redelijk is. Het voert te ver om in kort geding uit te zoeken of [geïntimeerde] vóór april 2019 enig genot van het gehuurde heeft gehad, en gedurende de periode van 1 april tot 1 oktober 2019 volstaat een bedrag van € 2.000,- per maand voor het (beperkte) gebruik dat [geïntimeerde] in die periode van het gehuurde heeft kunnen maken, aldus de voorzieningenrechter. De vordering tot betaling van huurachterstand is daarom tot een bedrag van € 19.000,- toegewezen, onder aftrek van een bedrag van € 2.647,91 aan door [geïntimeerde] terecht verrekende proceskosten van de eerder tussen partijen gevoerde korte gedingen. De overige door [geïntimeerde] opgevoerde verrekenposten zijn door de voorzieningenrechter niet gehonoreerd. [geïntimeerde] is ten slotte veroordeeld telkens bij vooruitbetaling een bedrag van € 3.500,- als voorschot op de huurtermijnen te voldoen, met ingang van december 2019. De vorderingen van [appellant] zijn voor het overige afgewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd.
3.3
De grieven van [appellant] zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering tot ontruiming, tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van huur c.q. verbruiksvergoeding over de periode oktober 2018 tot en met maart 2019, tegen de beslissing dat over de periode van april tot en met oktober 2019 slechts een bedrag van € 2.000,- per maand verschuldigd is, tegen de beslissing dat € 3.500,- een redelijk bedrag aan huur is, tegen de afwijzing van het verrekenverbod en ten slotte tegen de compensatie van de proceskosten van de eerste aanleg. De grieven van [geïntimeerde] betreffen het door de voorzieningenrechter aangenomen spoedeisende belang, de afwijzing van de verrekenpost inzake de dwangsommen en die inzake de afwikkeling van de vennootschap onder firma, de bepaling van de redelijke huur op € 3.500,- en de compensatie van de proceskosten in de eerste aanleg. De grieven worden alle hierna besproken.
3.4
Volgens grief 1 in incidenteel appel heeft de voorzieningenrechter ten onrechte een spoedeisend belang aangenomen. [geïntimeerde] voert daartoe aan dat het geschil tussen partijen al langere tijd bestaat, dat tussen hen heel veel speelt en dat hij thans de huurpenningen wel betaalt. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof echter voldoende toegelicht dat hij een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorzieningen. Hij heeft gewezen op zijn verplichtingen jegens de hoofdverhuurder, waaraan hij moeilijk kan voldoen zolang [geïntimeerde] hem niet betaald, en op zijn wens zelf een onderneming te exploiteren in de bedrijfsruimte om in zijn onderhoud te voorzien. Een en ander geeft hem een voldoende spoedeisend belang bij de voorzieningen strekkende tot ontruiming van de bedrijfsruimte en tot betaling van de huurtermijnen. De grief faalt.
3.5
De voorzieningenrechter heeft overwogen, kennelijk onder de aanname dat partijen een (onder)huurovereenkomst zijn aangegaan maar daarbij geen huursom hebben afgesproken, dat een maandhuur van € 3.500,- exclusief btw per maand redelijk is. [appellant] bestrijdt dit oordeel met zijn principale grief 4. Hij voert aan dat hij, als hij zelf een kapperszaak in het gehuurde zou exploiteren, een veelvoud van dit bedrag zou kunnen verdienen en wijst voorts erop dat [geïntimeerde] in het gehuurde een bedrag van € 3.000,- per week aan omzet genereert. [appellant] wenst aan redelijke huur toegewezen te krijgen een bedrag van € 7.892,85 inclusief btw ofwel € 6.523,02 exclusief btw. [geïntimeerde] daarentegen voert bij zijn derde grief in incidenteel appel aan dat er geen grondslag is voor het vaststellen van enig bedrag aan redelijke huur en voorts dat het door de voorzieningenrechter vastgestelde bedrag te hoog is. [appellant] betaalt aan de hoofdverhuurder per maand slechts een bedrag van € 2.238,25 exclusief btw aan huur en heeft niet aangetoond dat hij betreffende de bedrijfsruimte verdere kosten maakt. De huur zou dan ook hoogstens vastgesteld kunnen worden op genoemd bedrag van € 2.238,25 exclusief btw per maand, aldus [geïntimeerde] .
3.6
Het hof neemt ter bepaling van de redelijke huur het volgende tot uitgangspunt. [appellant] betaalt aan de hoofdverhuurder een bedrag van € 2.238,25 exclusief btw per maand. Het is aannemelijk dat hij daarnaast enige honderden euro’s per maand dient te betalen voor nutsvoorzieningen en andere lasten. Ook is er ruimte voor een geringe vergoeding voor [appellant] bovenop de door hem gemaakte kosten. Het is voorts aannemelijk dat [geïntimeerde] vanaf oktober 2019 het grootste deel van de bedrijfsruimte ongestoord in gebruik heeft, maar - anders dan waarvan de voorzieningenrechter kennelijk is uitgegaan - niet de gehele bedrijfsruimte. [appellant] heeft immers nog steeds een klein deel van de bedrijfsruimte in gebruik voor de opslag van aan hem toebehorende zaken, die hij ondank verzoeken van [geïntimeerde] daartoe niet heeft opgehaald. Niet is gebleken dat [appellant] op die verzoeken adequaat heeft gereageerd. Het is daarom aan te nemen dat het in de bedrijfsruimte aanwezige toilet voor [geïntimeerde] en zijn klanten moeilijker bereikbaar is. Het is echter onvoldoende duidelijk geworden dat het toilet door die opslag van materialen volledig onbereikbaar is geworden. Dat [geïntimeerde] het toilet vanuit de bedrijfsruimte geheel onbereikbaar heeft gemaakt door het plaatsen van een muur dient voor zijn rekening te blijven. Gelet op een en ander acht het hof een huur dan wel gebruiksvergoeding van € 3.000,- exclusief btw per maand voor het door [geïntimeerde] gebruikte deel van de bedrijfsruimte redelijk. Een (voorlopig aan te nemen) rechtsgrond daarvoor is de huurovereenkomst tussen partijen maar daartoe kan tevens dienen het enkele gebruik van de bedrijfsruimte door [geïntimeerde] . Een vergoeding voor door [appellant] gemiste omzet is niet in deze huur dan wel gebruiksvergoeding begrepen. Er is onvoldoende aanleiding om bij wijze van voorlopige voorziening, naast dit bedrag aan huur dan wel gebruiksvergoeding, aan [appellant] een bedrag ter zake van die gemiste omzet toe te kennen. De conclusie is dat de grief van de zijde van [appellant] faalt en die van de zijde van [geïntimeerde] deels slaagt.
3.7
Grief 2 in principaal appel is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat het te ver voert om in kort geding uit te zoeken of [geïntimeerde] vóór april 2019 enig genot van het gehuurde heeft gehad en [appellant] daarom over die periode enig huurbedrag toekomt. [appellant] voert bij zijn grief aan dat [geïntimeerde] in deze periode wel gebruik heeft gemaakt van de in de bedrijfsruimte aanwezige kappersstoelen. [geïntimeerde] heeft in het pand gewerkt en omzet gemaakt en heeft ook inkomsten verworven door kappersstoelen onder te verhuren aan zzp’ers, aldus [appellant] . [appellant] heeft daarbij echter niet duidelijk gemaakt hoeveel kappersstoelen [geïntimeerde] in gebruik had en evenmin hoeveel kappersstoelen hij in deze periode zelf nog in gebruik had. Daarbij komt dat partijen in deze periode veelvuldig ruzie hadden, [geïntimeerde] daardoor in het genot van het gehuurde is gestoord en dat de precieze omstandigheden daarvan in dit geding verre van duidelijk zijn geworden. Het hof is dan ook met de voorzieningenrechter van oordeel dat in dit geding geen plaats is voor het toewijzen van enig bedrag aan huurtermijnen over deze periode. Grief 2 in principaal appel faalt.
3.8
[appellant] bestrijdt met grief 3 in principaal appel het oordeel van de voorzieningenrechter dat gedurende de periode van 1 april tot 1 oktober 2019 een bedrag van € 2.000,- per maand volstaat voor het (beperkte) gebruik dat [geïntimeerde] van het gehuurde heeft kunnen maken. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] in deze periode gebruik gemaakt van de gehele ruimte die ook door D&D werd gebruikt. Wat [appellant] daarmee precies bedoelt, licht hij niet toe. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat [geïntimeerde] in deze periode niet de ongestoorde beschikking heeft gehad over de gehele bedrijfsruimte. [appellant] had in die periode immers de achterzijde van de bedrijfsruimte in gebruik voor zijn eigen onderneming. Daarom volstaat in deze periode een bedrag van € 2.000,- als vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Ook deze grief faalt.
3.9
[geïntimeerde] voert bij grief 2 in incidenteel appel aan dat verbeurde dwangsommen en een vordering op [appellant] op grond van de afwikkeling van de vennootschap onder firma met de verschuldigde huurtermijnen dienen te worden verrekend. [appellant] voert verweer en betwist het bestaan van de tegenvorderingen. Bovendien zijn de dwangsommen verjaard, aldus [appellant] . [geïntimeerde] heeft naar aanleiding van dit verweer zijn vordering op grond van verbeurde dwangsommen niet dan wel onvoldoende toegelicht. Hij heeft niet geconcretiseerd wanneer en op welke wijze [appellant] dwangsommen heeft verbeurd door het overtreden van de geboden en verboden van het vonnis van 18 december 2018, en evenmin wanneer hij, [geïntimeerde] , aanspraak heeft gemaakt op de volgens hem verbeurde dwangsommen. Ook heeft [geïntimeerde] het bestaan van een vordering op grond van de afwikkeling van de vennootschap onder firma onvoldoende aannemelijk gemaakt. Voor verrekening van de vorderingen is dan ook geen plaats, nu deze onvoldoende aannemelijk zijn geworden. De grief faalt.
3.1
De conclusie van een en ander is dat de voorzieningenrechter terecht heeft aangenomen dat een huurachterstand bestond, maar ten onrechte heeft aangenomen dat die ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis (zie rechtsoverweging 4.13 van dat vonnis) € 19.000,- bedroeg. Dat had moeten zijn een bedrag van (6 x € 2.000,- plus 2 x € 3.000,-) € 18.000,- minus het hiervoor onder 2.5 genoemde bedrag van € 2.000,-.
3.11
[appellant] voert bij grief 1 in principaal appel aan dat de voorzieningenrechter heeft miskend dat de vordering tot ontruiming was gegrond op de huurachterstand en die vordering had moeten toewijzen. De grief slaagt. Ten tijde van het wijzen van het vonnis had [geïntimeerde] een huurachterstand van, rekening houdend met de hiervoor onder 2.5 genoemde betaling, in totaal een bedrag van € 16.000,-, hetgeen gelijk staat aan ruim vijf maandelijkse huurtermijnen, of vier termijnen als rekening wordt gehouden met de verrekening met de proceskosten. [geïntimeerde] wijst weliswaar nog op de bijzondere omstandigheid dat partijen een geschil hadden, maar dat geeft onvoldoende rechtvaardiging voor een huurachterstand van deze omvang.
3.12
[geïntimeerde] heeft na het wijzen van het bestreden vonnis een deel van de huurachterstand ingelopen, maar deze niet geheel voldaan. [appellant] voert - onbetwist - aan dat [geïntimeerde] slechts € 11.314 heeft voldaan. [geïntimeerde] heeft daarna tot op heden, zo staat tussen partijen vast, een bedrag van € 2.000,- per maand ter zake van huur aan [appellant] voldaan. Dat betekent dat hij fors minder dan de door de voorzieningenrechter en door dit hof redelijk geachte huur heeft voldaan en dat de huurachterstand per heden dus wederom fors is opgelopen. Ook in de huidige omstandigheden bestaat voldoende grond om, vooruitlopend op een oordeel van de bodemrechter, de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Bij het afzonderlijk nog gevorderde gebod tot het verlenen van toegang heeft [appellant] dan geen belang, zodat die vordering wordt afgewezen.
3.13
Met grief 5 in principaal appel bestrijdt [appellant] ten slotte de afwijzing van het verrekenverbod. [appellant] wijst erop dat hij nog steeds belang heeft bij een dergelijk verbod. [geïntimeerde] heeft zich immers ook na het wijzen van het vonnis, waarbij de voorzieningenrechter oordeelde dat zijn vordering van € 10.000,- betreffende schade niet was onderbouwd, nog op verrekening met deze schadepost beroepen. Dat is echter onvoldoende om een in algemene termen geformuleerd verrekenverbod als door [appellant] gevorderd toe te wijzen. De grief faalt.
3.14
Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en er zal worden beslist als volgt. [geïntimeerde] zal zowel in eerste aanleg als in het principale hoger beroep als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van het incidentele appel zullen worden gecompenseerd nu partijen daarin over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] binnen vier weken na betekening van dit arrest het bedrijfspand aan de [adres] met al wie en al wat zich daarin vanwege hem moge bevinden te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van [appellant] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 18.000,- exclusief btw minus een bedrag van € 2.674,91 en minus hetgeen tot en met november 2019 al aan huur is betaald, vermeerderd met de wettelijke rente
-vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg ten aanzien van een bedrag van € 12.000,- exclusief btw minus een bedrag van € 2.674,91 en
-voorts telkens vanaf de opeisbaarheid van (het openstaande deel van) een huurtermijn, zijnde de 1e van de maand,
tot de dag van volledige voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] als voorschot voor de huur van de bedrijfsruimte telkens bij vooruitbetaling € 3.000,- per maand te voldoen met ingang van (de huur van de maand) december 2019 tot de dag van ontruiming;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg begroot op € 996,05 aan verschotten en € 980,- voor salaris en in principaal hoger beroep op € 842,05,- aan verschotten en € 3.918,- voor salaris;
compenseert de proceskosten in incidenteel hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, J.C.W. Rang en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2020.