ECLI:NL:GHAMS:2020:1922

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 18/00668 en 18/00669

9 juni 2020

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraken van 24 oktober 2018 in de zaken met kenmerk HAA 18/2489 en 18/2520 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 (hierna: de beschikking) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken [woning 1] en [woning 2] te [Z] (hierna: [woning 1] respectievelijk [woning 2] ; en tezamen te noemen: de woningen) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 162.000 respectievelijk € 16.000.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar van 26 april 2018 het bezwaar tegen de beschikking ongegrond verklaard.

1.3.

Bij uitspraak van 24 oktober 2018 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 27 november 2018. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2020. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ – de navolgende feiten vastgesteld:

“2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen.

3. De woning [woning 1] is een twee-onder-één-kapwoning met tuin en ondergrond, gebouwd in 1920, met een inhoud van 252 m³ en een perceelgrootte van 651 m². De woning is voorzien van een voormalig kippenhok, thans in gebruik als garage, een berging en een tweetal dakkapellen.

4. De woning [woning 2] is een sloopwaardige twee-onder-één-kapwoning met tuin en ondergrond, gebouwd in 1920, met een inhoud van 216 m³ en een perceelgrootte van 383 m². De aan de woning toegekende waarde is door verweerder uitsluitend gebaseerd op de grondwaarde.”

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende staat in hoger beroep voor [woning 1] een waarde voor van € 125.000 à € 130.000 en voor [woning 2] een waarde voor van € 6 per vierkantemeter, resulterend in bedrag van € 2.298. De heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 162.000 respectievelijk € 16.000.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen en beslist. De heffingsambtenaar is aangeduid als ‘verweerder’:

“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Eiser heeft voor beide woningen gewezen op de nabijgelegen Luchthaven Schiphol die een grote geluidsbelasting genereert en veel hinder van fijnstof. Ook kent eiser een waardedrukkend effect toe aan het feit dat de woningen - in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten - op veengrond zijn gebouwd en niet op kleigrond en aan de aanwezigheid van een zogenaamd paraplubestemmingsplan.

8. Verweerder heeft zich met betrekking tot de nabijheid van de luchthaven op het standpunt gesteld dat wat dat betreft geen verschillen bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten die alle in de kern [Z] zijn gelegen. Ook heeft verweerder gewezen op hetgeen het gerechtshof Amsterdam in zijn uitspraak van 19 september 2017, nr. 16/00457, 16/00458 en 16/00459, inzake een hoger beroep van eiser tegen de WOZ-waardes van de woningen voor het belastingjaar 2015 heeft overwogen. Aan deze uitspraak wordt het volgende ontleend:

“4.9. Belanghebbende heeft in hoger beroep ter zitting zijn stelling herhaald dat geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met de ligging van de woning onder een van de aanvliegroutes van Schiphol; er is volgens belanghebbende sprake van geluidsoverlast en fijnstof. De stelling faalt en het Hof verenigt zich dien gaangaande met het in onderdeel van 11 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat voornoemde omstandigheden alsook de (gewijzigde) decibellencontournota gelden voor geheel [Z] .”

In hetgeen eiser in de onderhavige procedure heeft aangevoerd in samenhang met de door verweerder overgelegde stukken ziet de rechtbank geen grond voor een andersluidend oordeel. Dat betekent dat de rechtbank er bij de verdere beoordeling vanuit gaat dat enig waardedrukkend effect van de aanwezigheid van Schiphol zich in dezelfde mate bij de woningen als bij de vergelijkingsobjecten voordoet. Als dat effect er is, heeft verweerder er door de waarde te bepalen aan de hand van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dus al rekening mee gehouden.

9. Dat woningen op kleigrond een hogere marktwaarde kennen dan woningen op veengrond is door eiser niet met verkoopcijfers onderbouwd. Nu deze stelling van eiser door verweerder is betwist kan eiser daarin niet zonder meer worden gevolgd. Gesteld dat vast zou komen te staan dat de woningen in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten niet zijn onderheid, dan kan dat alleen gevolgen hebben voor de waarde als dat ook betekent dat een potentiële koper in verband daarmee niet bereid zou zijn voor de woningen een vergelijkbare prijs te betalen als voor vergelijkingsobjecten die wel zijn onderheid, bijvoorbeeld omdat de bouwkundige staat van de laatstgenoemde dan beter zou zijn dan die van de woningen. Eiser heeft hieromtrent echter niets opgemerkt, zodat de rechtbank aan het betoog van eiser ter zake voorbijgaat.

10. In zijn verweerschrift heeft verweerder gemotiveerd betwist dat de planologische situatie ter plaatse aan bebouwingsmogelijkheden in de weg staat, nu de gemeenteraad op 4 juli 2013 het bestemmingsplan [Z] heeft vastgesteld dat op 27 september 2013 in werking is getreden. Dit bestemmingsplan kent de door eiser geschetste beperking niet. Na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op beroep tegen het bestemmingsplan van op 28 oktober 2015 is dit plan onherroepelijk. Gegeven de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is er geen sprake (meer) van zodanige planologische beperkingen dat een neerwaartse bijstelling van de waarde daardoor wordt gerechtvaardigd. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank gaat daarom vanuit dat van het geldende bestemmingsplan geen waardedrukkend effect uitgaat.

De woning [woning 1]

11. Eiser verdedigt een waarde van € 125.000 à € 130.000 voor deze woning. Hij heeft daartoe benadrukt dat de woning niet is geïsoleerd en last heeft van overlast van vocht. Ook zit deze woning volgens eiser vol scheuren en bevat de berging asbest. Ook wijst eiser op de verschillen in bouwjaren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

12. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 6 augustus 2018 door [naam] , taxateur te Hoofddorp. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 162.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

13. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De grieven die eiser heeft aangevoerd tegen de kwalificatie als aanbouw van de entree van de woning kunnen - wat daar ook van zij - niet leiden tot gegrondverklaring van het beroep. Niet valt in te zien dat aan die aanduiding gevolgen voor de waardebepaling moeten worden verbonden. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn verder kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het enkele feit dat de woningen in een andere periode zijn gebouwd doet daaraan in dit geval niet af. Uit het taxatierapport dat verweerder blijkt immers dat deze de opstal heeft gewaardeerd naar een waarde per kubieke meter van € 87, terwijl de vergelijkingsobjecten waardes kennen van € 624, € 560 en € 563 per kubieke meter, zodat aan de mindere bouwkwaliteit, het ontbreken van isolatie, de scheurvorming in de muren en de verschillen in grootte, voldoende betekenis is toegekend. Dat de woning, zoals eiser stelt, door vochtproblemen niet ‘goed bewoonbaar’ is, is door hem niet onderbouwd. Daarom kan aan die stelling geen gevolgen worden verbonden voor de waarde.

14. Ook de grieven van eiser met betrekking tot de aan het perceel toegekende waarde leiden niet tot gegrondverklaring van het beroep. De door eiser ter zitting verdedigde prijs van maximaal € 6 per vierkante meter, zoals die naar zijn zeggen in de omgeving geldt, heeft betrekking op agrarische grond en niet op grond die volgens het bestemmingsplan voor woningbouw kan worden gebruikt. Dat een deel van het perceel in gebruik is als tuin betekent daarom niet dat dit deel als agrarische grond moet worden gewaardeerd. Hoewel eiser kan worden toegegeven dat de waarde per vierkante meter wezenlijk afwijkt van de waarde die verweerder voor de woning [woning 2] hanteert, kan daaraan niet de conclusie worden verbonden dat de waarde voor dit perceel te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft immers toegelicht dat bij het bepalen van de waarde van het perceel van de woning [woning 2] om procedures te voorkomen niet is aangesloten bij de geldende marktwaarde naar de waardepeildatum, maar bij de sloopwaarde die Hof Amsterdam eerder aan deze woning heeft toegekend, ervan uitgaande dat de grond niet opnieuw bebouwd zou mogen worden. Met inachtneming van de grondstaffel ligt de vastgestelde waarde per vierkante meter van het perceel van de woning [woning 1] in lijn met de waardes die in het taxatierapport aan de vergelijkingsobjecten op basis van transactiecijfers zijn toegekend.

15. De waardedruk die moet worden toegeschreven aan de aanwezigheid van asbest in de berging van de woning [woning 1] is volgens verweerder beperkt, omdat de onmiddellijke sanering daarvan niet vereist is. Voorts merkt verweerder op dat eiser geen stukken zoals een offerte heeft ingebracht waaraan kan worden ontleend welke kosten een sanering met zich zou brengen. Verweerder heeft in dit verband ook gewezen op hetgeen het gerechtshof Amsterdam in zijn uitspraak van 19 september 2017 inzake eerder genoemde hoger beroep van eiser heeft overwogen over het aanwezige asbest. Aan deze uitspraak wordt het volgende ontleend:

“4.8. Het Hof overweegt dat belanghebbende niet heeft bestreden dat op hem geen onmiddellijke verplichting rust de asbestplaten te verwijderen. Gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven, onder 4.7 vermelde onderbouwing noopt de enkele omstandigheid dat in de schuur/ het voormalig kippenhok asbestplaten aanwezig zijn, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet tot de conclusie dat de vastgestelde waarde van de woning moet worden verminderd. De stelling van belanghebbende faalt.”

Nu eiser ook voor het hier in geding zijnde belastingjaar geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat de sanering thans wel als urgent moet worden beschouwd en hij evenmin een kostenraming voor asbestsanering heeft overgelegd waaruit de hoogte van de gestelde waardedruk kan worden afgeleid, geldt ook hier dat er geen grond is voor een andersluidend oordeel.

Dat de garage niet door eiser of door de bewoner van de woning als zodanig wordt gebruikt maar slechts dient als fietsenberging berust op een persoonlijke voorkeur van de gebruiker en heeft geen gevolgen voor de waarde van de garage.

16. Gelet op het vorenoverwogene is de waarde van de woning [woning 1] alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

De woning [woning 2]

17. Met betrekking tot waarde van deze woning heeft eiser aangevoerd dat uitgegaan dient te worden van een grondprijs per vierkante meter van maximaal € 6.

18. Zoals hierboven met betrekking tot de grondwaarde van [woning 1] is overwogen komt aan de verwijzing door eiser naar verkoopprijzen van agrarische grond geen betekenis toe. Met de bij het verweerschrift gevoegde met fotomateriaal ondersteunde gegevens over rond de waardepeildatum verkochte percelen waarop woningen zijn gebouwd, zoals dat ook op het perceel [woning 2] mogelijk is, heeft verweerder de waarde van het perceel voldoende aannemelijk gemaakt. Zoals als hierboven is overwogen geven de transactiegegevens die zijn gebruikt bij de waardering van het perceel [woning 1] in samenhang met die van het onderhavige perceel aanleiding voor de conclusie dat de waarde van € 16.000 voor een bebouwbaar perceel ter grootte van 383 m² eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. Deze conclusie wordt verder ondersteund door de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 19 september 2017, waarin het hof de waarde van [woning 2] in goede justitie heeft bepaald op € 16.000, daarbij uitgaande van de thans niet meer aanwezig te achten planologische beperkingen.

19. Gelet op het vorenoverwogene is ook de waarde van de woning [woning 2] alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld en is ook dat beroep ongegrond verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

De grieven van belanghebbende komen – kort gezegd – op het volgende neer: de waarde van de woningen zijn te hoog vastgesteld, er is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, er is onvoldoende rekening gehouden met de overlast van Schiphol en fijnstof en het geldende paraplubesluit, op grond waarvan niet gebouwd mag worden, is niet in de waarde vaststelling betrokken.

5.2.

De heffingsambtenaar heeft ter staving van de door hem vastgestelde waarden – onder meer – het volgende ingebracht: taxatierapport voor de woning op [woning 1] , dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten nu voor de vergelijkingsobjecten een gemiddelde prijs per kubieke meter van € 582 is vastgesteld en voor [woning 1] uit is gegaan van een prijs er kubieke meter van € 87 en daarmee aanzienlijk lager is, dat de overlast van Schiphol en fijnstof ook geldt voor de vergelijkingsobjecten en daarmee in de verkoopprijs van die objecten is verdisconteerd, dat op basis van het bestemmingsplan wel gebouwd mag worden en dat voor [woning 2] is aangesloten bij het in goede justitie oordeel van dit Hof ten aanzien van de waarde in een eerdere procedure en deze waarde in vergelijking met verkopen van andere percelen niet te hoog is vastgesteld.

5.3.

Het Hof stelt voorop dat bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een object op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de WOZ-waarde van het object als geheel. Om die reden voelt het Hof zich niet gehouden om op de onderdelen van de berekening, zoals die door belanghebbende zijn ingebracht, gedetailleerd in te gaan.

5.3.

Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de woningen niet te hoog vastgesteld. Het Hof neemt hetgeen de rechtbank dienaangaande - onder 13 t/m 16 en 18 en 19 - heeft overwogen over. Ook hetgeen de rechtbank overigens heeft overwogen acht het Hof juist.

5.4.

Belanghebbende heeft op zichzelf geen, althans niet adequaat onderbouwde, bezwaren aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft ook niet - adequaat onderbouwd - aangegeven wat de WOZ-waarden van de woningen zijn inziens zou moeten zijn. Gelet hierop en in aanmerking genomen hetgeen het Hof onder 5.3 en 5.4 overweegt, komt het tot de conclusie dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. P.F. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van V. Sathananthan, als griffier. De beslissing is op 9 juni 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op
www.rechtspraak.nl.

De griffier is verhinderd te tekenen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.