Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.253.915/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/635441/HA ZA 17-953
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juni 2020
inzake
MOTORKADE EXPLOITATIE [nummer] - [nummer] B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. G.I. Beij te Amsterdam,
tegen
DOMIS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.M. de Bruin te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Motorkade en Domis genoemd.
Motorkade is bij dagvaarding van 21 december 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 26 september 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Motorkade als eiseres in conventie en Domis als gedaagde in conventie.
Op 3 mei 2019 heeft in deze zaak een comparitie van partijen plaatsgehad. Domis is toen niet verschenen. Daarna is voortgeprocedeerd.
Partijen hebben toen de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Motorkade heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen en Domis zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen Motorkade ter uitvoering van het vonnis aan haar heeft betaald, met rente, met beslissing over de proceskosten.
Domis heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
Domis heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, zijn die feiten de volgende.
a. Bij koopovereenkomst van 3 juli 2015 heeft Motorkade van Domis een perceel met daarop een bedrijfspand aan de [adres 1] gekocht voor een koopprijs van € 1.600.000,=.
b. Ten tijde van deze koop en de onder e. te noemen levering waren in het verkochte bedrijfspand nog drie van de bedrijfsunits in gebruik op basis van huurovereenkomsten die in het verleden door (een rechtsvoorganger van) Domis waren afgesloten, namelijk [unit 1] bij [A] (hierna: [A] ), unit [unit 2] bij [B] en [C] (hierna: [B] en [C] ) en unit [unit 3] bij [D] (hierna: [D] ).
c. De bedoeling van Motorkade was aanvankelijk om op het perceel [adres 1] en het door haar eveneens gekochte perceel [adres 2] een hotel te bouwen, maar later werd het plan om daar woonappartementen en commerciële ruimten te bouwen. Voor deze plannen was een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk, die ten tijde van het bestreden vonnis nog niet was gerealiseerd.
d. Op 29 maart 2016 heeft Motorkade de percelen [adres 2] en [adres 1] doorverkocht aan VORM Ontwikkeling B.V. (hierna: Vorm), waarmee zij vaker samenwerkt bij de (her)ontwikkeling van vastgoed.
e. Op 5 april 2016 zijn de percelen [adres 2] en [adres 1] geleverd aan Motorkade. Op 30 juni 2016 heeft Motorkade de percelen geleverd aan Vorm.
f. In de koopovereenkomst tussen Domis en Motorkade is bepaald dat de levering leeg en ontruimd zou geschieden en dat Domis garandeerde dat het verkochte ten tijde van de levering leeg en ontruimd zou zijn en vrij van huurders of andere gebruiksgerechtigden. In de akte van levering is opgenomen dat het verkochte op dat moment vrij was van huren, andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming, ontruimd en ongevorderd was en ook niet zonder recht of titel in gebruik was bij derden. In de akte van levering door Motorkade aan Vorm is dezelfde bepaling opgenomen.
g. In november 2016 zijn in opdracht van Motorkade en/of Vorm de sloten van de bedrijfsunits vervangen zonder overleg met de onder b. genoemde gebruikers. Bij brief van 18 november 2016 heeft de advocaat van [D] daartegen geprotesteerd.
h. Bij brief van 22 december 2016 heeft Motorkade aan Domis gemeld dat zij door Vorm erop was aangesproken dat op het perceel nog huurders of gebruikers aanwezig waren. Zij heeft onder verwijzing naar de hiervoor onder f. genoemde bepalingen Domis aansprakelijk gesteld voor de daardoor ontstane schade en haar gesommeerd het perceel te doen ontruimen. Bij de brief was een brief van Vorm aan Motorkade van 20 december 2016 gevoegd waarin is geconstateerd dat Motorkade in strijd met de overeenkomst het perceel niet vrij van gebruikers had geleverd.
i. Op 17 maart 2017 zijn Domis en de onder b. genoemde gebruikers door Motorkade en Vorm in kort geding gedagvaard tot ontruiming. Ter zitting van 19 april 2017 is een schikking getroffen, die onder meer inhield dat Motorkade en Vorm zouden afzien van eventuele vorderingen op de gebruikers, maar die jegens Domis reserveerden, dat de op dat moment nog in het bedrijfspand aanwezige gebruikers de units uiterlijk op 19 juni 2017 zouden ontruimen tegen voldoening door Domis van afkoopsommen van € 23.000,= aan [B] en [C] en € 11.000,= aan [D] en dat Domis van die partijen geen achterstallige huur zou verlangen over de periode tot april 2016 en dat de gebruikers verder geen vorderingen meer op Domis hadden.
j. De door [A] al eerder ontruimde unit [unit 1] is in de loop van 2017 gekraakt. De unit [unit 2] is na 19 juni 2017 in gebruik gebleven bij [B] en [C] op grond van een anti-kraakovereenkomst. [D] heeft unit [unit 3] niet ontruimd, maar in gebruik gehouden zonder daarvoor te betalen.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft Motorkade gevorderd, samengevat, een verklaring voor recht dat Domis gehouden is aan Motorkade te vergoeden de schadevergoeding die deze op grond van een rechterlijke uitspraak of schikking aan Vorm moet betalen in verband met het feit dat het perceel niet vrij van huur- en gebruiksrechten is geleverd, met veroordeling van Domis tot betaling daarvan, alsmede tot betaling van een bedrag van € 10.800,= als schadevergoeding, bestaande uit de gemiste huurpenningen voor de units [unit 1] , [unit 2] en [unit 3] over de periode van april tot en met juni 2016, op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming, althans onrechtmatige daad, althans ongerechtvaardigde verrijking.
3.2
Domis heeft de vorderingen weersproken en van haar zijde een vordering in reconventie ingesteld, die in hoger beroep niet meer van belang is omdat die is afgewezen en Domis daartegen niet is opgekomen.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van Motorkade afgewezen en Motorkade in de gedingkosten veroordeeld. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen. Domis heeft zich erop beroepen dat zij met Motorkade de afspraak had gemaakt dat de units [unit 1] , [unit 2] en [unit 3] bij levering niet ontruimd hoefden te zijn, maar om niet in gebruik konden blijven tot vier weken voor aanvang van de geplande bouw. Op grond van deze afspraak heeft Domis, naar zij stelt, op 5 april 2016 met de gebruikers afgesproken dat die voortaan geen huur meer hoefden te betalen, maar binnen vier weken na aanzegging hun unit dienden te ontruimen. Motorkade heeft bestreden de gestelde afspraak met Domis te hebben gemaakt. Aan bewijslevering dienaangaande wordt echter niet toegekomen, omdat niet is gebleken dat Motorkade en Vorm enige schade hebben geleden als gevolg van het feit dat de units niet leeg waren ten tijde van de levering aan Motorkade. De bouw- of sloopwerkzaamheden zijn nog niet aangevangen, de afkoopsommen zijn door Domis voldaan en de stelling dat huurpenningen zijn gederfd is in strijd met de stelling van Motorkade dat uit de koopovereenkomst van partijen volgt dat er geen huurovereenkomsten zouden zijn die ingevolge het bepaalde in artikel 7:226 BW op Motorkade zouden overgaan. Bij gebreke van schade zijn de vorderingen van Motorkade hoe dan ook niet toewijsbaar, aldus de rechtbank.
3.4
Tegen de beslissing van de rechtbank en de overwegingen waarop die berust komt Motorkade op met één grief. Ter toelichting op de grief heeft Motorkade, samengevat, het volgende betoogd. Óf Domis heeft huurpenningen ontvangen over de periode na de eigendomsoverdracht óf zij heeft de huurders onbevoegd toegezegd dat zij na april 2016 geen huurpenningen verschuldigd zouden zijn. In beide gevallen heeft zij beschikt over huurpenningen die, omdat de huurovereenkomsten nog liepen ten tijde van de eigendomsoverdracht, toekwamen aan Motorkade als nieuwe eigenaresse van het perceel. De schade die Motorkade hierdoor heeft geleden bestaat uit de huurpenningen over de maanden april tot en met juni 2016. Deze schade dient Domis te vergoeden op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, althans onrechtmatige daad althans ongerechtvaardigde verrijking. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft Motorkade verwezen naar een namens [B] en [C] op 3 april 2017 ingediend verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingsbescherming, waarin is vermeld dat de bestuurder van Domis in maart 2016 met de beide verzoekers heeft afgesproken dat in afwachting van een te treffen beëindigingsovereenkomst vanaf mei 2016 geen huur meer hoefde te worden betaald, maar daarna nooit heeft gemeld dat de eigendom was overgedragen, en naar een e-mail van de advocaat van [D] van 16 maart 2017, waarin deze stelt dat [D] de huur voor de [unit 3] over de periode tot en met juli 2016 heeft doorbetaald en vervolgens heeft gereserveerd vanwege onbekendheid met de identiteit van de eigenaar/verhuurder.
3.5
Het hof stelt voorop dat Motorkade geen inhoudelijke grief heeft aangevoerd tegen de overweging van de rechtbank dat Motorkade en Vorm geen schade hebben geleden als gevolg van de voortgezette aanwezigheid van huurders/gebruikers op het verkochte perceel in de periode na 5 april 2016. In hoger beroep is de stellingname immers enkel nog dat de schade erin bestaat dat de huurpenningen die genoemde huurders/gebruikers moesten betalen, niet door Motorkade zijn ontvangen. Het voorgaande betekent dat de vordering tot verklaring voor recht met betrekking tot de aansprakelijkheid jegens Vorm hoe dan ook terecht is afgewezen.
3.6
Het primaire betoog van Motorkade lijkt te zijn dat Domis wel degelijk huurpenningen heeft ontvangen over de periode na 5 april 2016. Domis heeft deze aantijging weersproken en daarbij verwezen naar de door haar in eerste aanleg overgelegde schriftelijke verklaringen van [A] , [B] en [D] uit november en december 2017, waarin is vermeld dat de bestuurder van Domis begin april 2016 aan deze personen heeft medegedeeld dat hij het gehuurde had verkocht aan een ander en dat zij vanaf dat moment geen huur meer hoefden te betalen aan Domis of de nieuwe eigenaar, maar om niet in het gehuurde mochten blijven totdat de nieuwe eigenaar zou beginnen met bouwen. Tegenover deze gemotiveerde betwisting is de stelling van Motorkade dat Domis de desbetreffende huurpenningen heeft ontvangen, niet komen vast te staan, terwijl Motorkade daarvan in hoger beroep ook geen bewijs heeft aangeboden. Aan die stelling moet dan ook voorbij worden gegaan.
3.7
In dit geding moet derhalve tot uitgangspunt worden genomen dat Domis over de periode tussen 5 april en 30 juni 2016 geen huurpenningen heeft ontvangen. Van ongerechtvaardigde verrijking van Domis kan daarom niet worden gesproken.
3.8
Ook Motorkade heeft over die periode geen huurpenningen ontvangen, maar dat was geheel overeenkomstig haar eigen verwachting en bedoelingen. Dat laatste blijkt uit het feit dat de koopovereenkomst inhield dat het perceel zonder lopende huurovereenkomsten zou worden geleverd, in combinatie met het feit dat Motorkade, naar zij niet heeft weersproken, bij de eigendomsoverdracht geen aanspraak heeft gemaakt op overhandiging van de sleutels van het bedrijfspand en daarna niets met het bedrijfspand heeft gedaan, waardoor het haar, naar uit haar stellingen volgt, niet eens is opgevallen dat het pand niet leeg was opgeleverd. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien hoe de mededeling van Domis aan de huurders dat zij na de levering geen huur meer hoefden te betalen, die blijkens de hiervoor genoemde en in zoverre onvoldoende weersproken schriftelijke verklaringen onderdeel was van de onderhandelingen over de beëindiging van de huurovereenkomsten, als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst of als een onrechtmatige daad jegens Motorkade kan worden beschouwd en nog minder waarom Domis zou moeten worden verplicht de huurpenningen over de periode van april tot en met juni 2016, waarop Motorkade nooit heeft gerekend en die aan Domis niet zijn betaald, als schade aan Motorkade te vergoeden. Motorkade is door de gang van zaken immers financieel niet slechter af geworden dan zij bij een in haar visie volledig correcte nakoming van de koopovereenkomst zou zijn geweest. Ook deze stellingen kunnen dus niet tot toewijzing van de vorderingen van Motorkade leiden.
3.9
De grief faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Motorkade zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Motorkade in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Domis begroot op € 726,= aan verschotten en € 1.074,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en N.J. Huurdeman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2020.