ECLI:NL:GHAMS:2020:1364

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.256.416/01

zaaknummer / rolnummer rechtbank: C/13/617919 / HA ZA 16-1110

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2020

inzake

VARIA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. R. Stekelenburg te Kerkwijk,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. R.H. Edens te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Variavastgoed en (in manlijk enkelvoud) [geïntimeerden] genoemd.

Variavastgoed is bij dagvaarding van 25 januari 2019 in hoger beroep gekomen van de tussenvonnissen van de rechtbank Amsterdam van 2 augustus 2017 en 8 november 2017 en van het eindvonnis van 14 november 2018 en het herstelvonnis van 28 november 2018, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Variavastgoed als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Variavastgoed heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. Zij heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het principaal appel.

In incidenteel appel heeft [geïntimeerden] geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden eindvonnis voor zover daarin de vorderingen van [geïntimeerden] die zien op veroordeling van Variavastgoed tot betaling van nader genoemde kosten (zie hierna onder 3.10) zijn afgewezen, en - opnieuw rechtdoende - tot toewijzing van die vorderingen met veroordeling van Variavastgoed – zo verstaat het hof - in de kosten van het geding in hoger beroep, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Variavastgoed heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing, met hoofdelijke veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 2 augustus 2017 onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn met uitzondering van een onderdeel van de vaststelling onder 2.4, waartegen
grief 1 in principaal appelzich keert, in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het hof zal in de hierna volgende weergave van de feiten met deze grief rekening houden. Daarmee is de grief afdoende besproken. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

2.1

[geïntimeerden] is sinds 1996 eigenaar van de woning aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] (hierna: de woning).

2.2

Er bevindt zich een uitbouw in de tuin bij de woning (hierna: de uitbouw). De uitbouw is gebouwd op een plaatfundering. In het voorjaar van 2001 heeft [geïntimeerden] renovatiewerkzaamheden aan de uitbouw uitgevoerd.

2.3

Het naastgelegen pand aan de [adres 5] en [adres 6] is in eigendom van Variavastgoed. Variavastgoed houdt zich bezig met het aankopen, verbouwen, renoveren en verkopen van vastgoed.

2.4

Variavastgoed heeft [geïntimeerden] op 1 april 2015 op de hoogte gesteld dat zij voornemens is funderingswerkzaamheden uit te laten voeren op de [adres 5] en [adres 6] .Voorafgaand aan de funderingswerkzaamheden heeft [geïntimeerden] Variavastgoed verzocht een vooropname van de staat van de woning op te laten maken. Op of omstreeks 20 maart 2015 is Variavastgoed begonnen met de uitvoering van sloopwerkzaamheden. Op 20 april 2015 is een vooropnamerapport opgemaakt door Hanselman Groep B.V.

2.5

Bij brief van 14 juni 2015 heeft [geïntimeerden] Variavastgoed bericht dat er schade aan de woning is ontstaan als gevolg van de funderingswerkzaamheden en Variavastgoed aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. De brief vermeldt onder meer:

“Op dit moment bestaat mijn schade uit verzakking van ons huis :

de uitbouw aan de achterkant van ons huis is verzakt, met scheuren in de muren, raamsponningen nu uit de muur (...)

Lekkage op de 2 e en 3 e etage naar aanleiding van een verstopte afvoerpijp (...)"

2.6

Eind juni 2015 hebben [geïntimeerden] en Variavastgoed overleg gehad over de schade aan de woning en daarover met elkaar gecorrespondeerd. Variavastgoed heeft bij brief van 25 juni 2015 aansprakelijkheid voor de verzakking van de uitbouw betwist. In de brief staat dat de uitbouw niet op juiste wijze is gefundeerd.

2.7

Om de verzakking van de uitbouw te stabiliseren, heeft Variavastgoed werkzaamheden aan de uitbouw laten verrichten, waaronder het plaatsen van neuzen en het opkrikken van de uitbouw. Tevens is de ruimte onder de plaatfundering van de uitbouw met piepschuim opgevuld. Bij brief van 20 juli 2015 heeft [geïntimeerden] Variavastgoed bericht dat de verzakking van de uitbouw bleef aanhouden.

2.8

Op 1 oktober 2016 heeft architect A. Horvath (hierna: Horvath ) een technische omschrijving opgesteld genaamd "
Herstel schade zitkamer [adres 1]” waarin de renovatiekosten worden begroot op een bedrag van

EUR 30.510,- exclusief staartkosten en btw.

3.Beoordeling

3.1

De rechtbank heeft in het bestreden eindvonnis en in het bestreden herstelvonnis, voor zover in principaal appel van belang, (i) Variavastgoed veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 27.500,00 exclusief BTW, vermeerderd met rente. Aan dit oordeel heeft de rechtbank ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat Variavastgoed onrechtmatig jegens [geïntimeerden] heeft gehandeld bij het uitvoeren van de verbouwingswerkzaamheden en dat zij aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade, welke de rechtbank heeft begroot op € 27.500.00 De rechtbank heeft daarbij, op een enkele nuancering na, de hieronder onder 3.2 weergegeven bevindingen en conclusies overgenomen uit een deskundigenbericht dat zij bij tussenvonnis van 8 november 2017 heeft bevolen. Voorts heeft de rechtbank het meer of anders gevorderde afgewezen (waaronder de vordering tot veroordeling van Variavastgoed tot betaling van de onder 3.10 te noemen kosten) en Variavastgoed als grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

Tegen de veroordeling tot betaling van schadevergoeding en de daaraan ten grondslag gelegde motivering en tegen de proceskostenveroordeling komt Variavastgoed in hoger beroep op.

3.2

In het door de deskundige (ing. J.C. Kok) uitgebrachte deskundigenbericht staat onder meer het volgende:

3.BEOORDELING

3.1

DE AARD VAN DE SCHADE

De aangetroffen Schade bestaat met name uit scheuren, openstaande naden en vervormingen rond de aansluiting van de aanbouw op de oorspronkelijke achtergevel van de woning. Daarnaast loop de vloer in de aanbouw naar achteren toe af. Op basis van de waarnemingen tijdens het onderzoek is deze schade veroorzaakt door het verzakken van de aanbouw. Het ziet ernaar uit dat de aanbouw in zijn geheel verzakt is waarbij het achterste gedeelte meer verzakt is dan het voorste gedeelte dat aansluit op de oorspronkelijke woning. De overige getoonde schade bestaat uit knellende ramen in de achtergevel, een knellende voordeur en water op de vloer van de kelder.

3.2

ONTWIKKELING VAN DE SCHADE

Vervolgens is de ontwikkeling van de schade nagegaan. Volgens mededeling door [geïntimeerde sub 1] is de schade in relatief korte tijd ontstaan na aanvang van de bouwwerkzaamheden door Variavastgoed. Op basis van de meldingen is een belangrijk deel van de schade opgetreden ergens tussen 20 april 2015 (vooropname; aanvang heiwerkzaamheden) en 14 juni 2015 (schriftelijke aansprakelijkheidsstelling met opgave van schade). Nadien is de schade volgens opgave nog wel toegenomen. Volgens Variavastgoed was als sprake van een ondeugdelijke fundering en was het proces van verzakking al lang gaande. De ontwikkeling van de schade kan afgeleid worden uit verschillende opnames van de woning. Beschikbaar is alleen een opname door Hanselman van 20 april 2015 en de eigen opname van 25 januari 2018. Eerdere opnames van de woning zijn niet beschikbaar uitgezonderd enkele losse foto’s van [geïntimeerde sub 1] , die echter geen duidelijk beeld geven van de bouwkundige staat en onderhoudstoestand van de woning. Uit de stukken blijkt dat de funderingswerkzaamheden waren aangevangen op het moment dat de vooropname gemaakt werd. Daarom wordt onderstaand eerst ingegaan op de status van de vooropname van Hanselman .

3.3

STATUS VOOROPNAME HANSELMAN

Door Hanselman is op 20 april 2015 een vooropname gemaakt. Dit betreft een fotografische opname en beknopte beschrijving van de zichtbare schade. Een nadere schadeanalyse is niet uitgevoerd evenmin als een onderzoek naar niet direct zichtbare onderdelen zoals fundering, scheefstand.

Volgens de digitale kenmerken zijn deze foto’s gemaakt op 20 april tussen 10:27 uur en 11:31 uur. [geïntimeerde sub 1] stelt dat de werkzaamheden al waren aangevangen voor deze opname is uitgevoerd. Tijdens het onderzoek is op dit punt navraag naar gedaan en is gebleken dat tussen 30 maart 2015 en 20april 2015 alleen sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd van de aanbouwen die achter de woningnummers [adres 5] / [adres 6] waren gerealiseerd. Uit de beschikbare gegevens wordt afgeleid dat het om relatief lichte bebouwing ging. Dit blijkt enerzijds uit de omschrijvingen in de plattegrond in de waterstandregistratie (bijlage 4). Dit wordt ondersteund door foto A in bijlage 2 waar zichtbaar is dat het gaat om éénlaags bebouwing met een houten dak en een steenachtige wandconstructie. Het is onwaarschijnlijk dat deze sloopwerkzaamheden gepaard zijn gegaan met zware trillingen en of grote grondverplaatsingen. Vanuit deze sloopwerkzaamheden is dan ook geen wezenlijke zetting op perceelnummer [nummer] te verwachten.

De Heiwerkzaamheden zijn gestart op 20 april 2015 op het punt dat het verst verwijderd is van de zijgevel van de aanbouw (zie tekening bij heistaat in bijlage 3). Mogelijk was de eerste paal geslagen op het moment dat de opnames door Hanselman zijn gemaakt, of was met bezig met de eerste paal. Zowel [geïntimeerde sub 1] als Variavastgoed hebben deze eerste paal vastgelegd (zie foto B en C in bijlage 2). Er is daarbij geen melding gedaan van zeer hevige trillingen. In punt 8 van de dagvaarding stelt [geïntimeerde sub 1] dat uit deze vooropname blijkt dat het huis en de aanbouw van eisers als zodanig onbeschadigd waren voor de aanvang van de werkzaamheden door gedaagde en er geen sprake was van scheurvorming of anderszins. Kortom er sprake was van een stabiele situatie van het pand en de aanbouw. Uit het voorgaande wordt afgeleid dat de opname door Hanselman feitelijk als nulmeting beschouwd kan worden, ofwel de situatie voorafgaande aan de werkzaamheden door Variavastgoed.

3.4

VERGELIJKING AANGETROFFEN TOESTAND MET VOOROPNAME

Nu duidelijk is dat de opname door Hanselman te beschouwen is als een adequate opname van de toestand voor aanvang van de werkzaamheden, is er een vergelijking gemaakt van de op 25 januari 2018 aangetroffen toestand met de toestand volgens de vooropname van 20 april 2015. Deze vergelijking heeft zich geconcentreerd op het onderdeel dat belangrijkste schade vertoont, te weken de aanbouw aan de achterzijde van de woning. In bijlage 6 is een fotovergelijking met beknopte toelichting opgenomen. Tijdens de opname op 25 januari 2018 beschikte ik nog niet over duidelijke opnames van de vooropname. Daardoor zijn de foto’s niet steeds in dezelfde positie genomen. Wel is getracht om zoveel mogelijk vergelijkbare uitsnedes van foto’s te maken om een zo goed mogelijke vergelijking te kunnen maken.

Uit deze fotovergelijking volgt dat in de aanbouw op het moment van de vooropname al substantiële vervormingen aanwezig waren, met name op de plaatsen waar deze aanbouw aansluit op de oorspronkelijke achtergevel. Deze vervormingen zijn in hoofdzaak te herleiden tot natuurlijke zetting van de aanbouw op een weinig draagkrachtige ondergrond die in de loop van tientallen jaren geleidelijk is ontstaan. Deze vervormingen zijn nadien in relatief korte tijd in meer of mindere mate toegenomen. Om een beeld te geven van de verhoudingen wordt ingeschat dat grotere scheuren, naden en vervormingen circa anderhalf tot twee keer zo groot zijn geworden. Overigens zijn in de vooropname niet alle vervormingen vastgelegd. Zo is bijvoorbeeld geen meting van de vlakheid van de vloer uitgevoerd, zodat op dit punt geen vergelijking gemaakt kan worden.

3.5

AARD VAN DE CONSTRUCTIE

Het gaat hier om een in oorsprong eenvoudige constructie die naar verwachting ergens tussen de 30 en 50 jaar oud is en vermoedelijk in verschillende fases is gerealiseerd. De fundering bestaat uit een betonnen plaat waarop een relatief lichte opbouw gerealiseerd is die bestaat uit vermoedelijk halfsteens metselwerk dat aan de binnenzijde voorzien is van een voorzetwand. Verder is er een houten dakconstructie die tevens dienstdoet als terras.

Ter plaatse is sprake van een weinig draagkrachtige ondergrond zodat voor bebouwing van enig gewicht en omvang het gebruikelijk is om een paalfundering toe te passen. Wanneer dit niet gebeurt is er een voortgaande en soms ook ongelijkmatige zetting te verwachten. In de praktijk kunnen lichte aanbouwen die goed gedetailleerd worden soms geruime tijd redelijk goed functioneren wanneer er in de directe omgeving geen ernstige verstoringen optreden zoals hevige trillingen, grondwateronttrekkingen en/of grondverplaatsingen. Onder goed gedetailleerd wordt verstaan dat rekening gehouden wordt met de mogelijkheid van optredende zettingen.

3.6

DE DOOR VARIAVASTGOED UITGEVOERDE WERKZAAMHEDEN

Door Variavastgoed zijn werkzaamheden uitgevoerd direct grenzend aan de zijgevel van de aanbouw van de woning van [geïntimeerde sub 1] . De werkzaamheden hebben onder meer bestaan uit het aanbrengen van een nieuwe fundering onder de woningnummers [adres 5] en [adres 6] . Deze werkzaamheden hebben meer in het bijzonder bestaan uit het inslaan van een groot aantal hollebuispalen met een lengte van ca. 18 meter. Vervolgens is een houten damwand geslagen. Daarna is de bouwput uitgegraven. Daarbij heeft open bemaling plaatsgevonden. Vervolgens is een betonnen bak gerealiseerd tot direct naast en deels onder de uitbouw van [geïntimeerde sub 1] . Met name het inslaan van palen, het inslaan van damwanden, het uitgraven van de bouwput en het uitvoeren von bemaling zijn potentieel risicovolle werkzaamheden met kans op schade voor (kwetsbare) belendingen. Vervolgen wordt voor deze situatie de invloed van bemalen, inslaan van palen en damwanden en uitgraven bouwput nagegaan.

De door Variavastgoed geregistreerde waterstanden liggen tussen 0,3 en 0,9 m-NAP. Deze waarden liggen binnen de marge die in dit gebied gebruikelijk zijn, zoals blijkt uit enkele gegevens van Waternet zoals opgenomen in bijlage 7. De grondwaterstandverlaging vormt daarmee geen wezenlijk risico op schade.

Het inheien van palen en damwanden kan leiden tot trillingen die weer tot schade kunnen leiden. Trillingsscheuren bestaan in de regel uit haarscheuren of lichte scheuren, en niet zoals in dit geval uit scheuren met een substantiële scheurwijdte. Dat gebeurt alleen wanneer door de trillingen een verstoring in de ondergrond optreedt waardoor zettingen ontstaan. Dit is dus een minder waarschijnlijke oorzaak.

Het grootste risico wordt gevormd door het uitgraven van de bouwput. Hierbij is de kans groot dat de damwand, zeker een houten damwand zoals hier toegepast, enige vervorming ondergaan doordat de druk aan de ene zijde wegvalt door het uitgraven van de grond, maar aan de andere zijde wel aanwezig blijft. De vervorming van de damwand leidt dan tevens tot enige vervorming van de ondergrond aan de andere zijde van de damwand. In dit geval rust hier een plaatfundering direct op deze ondergrond. De van zichzelf al geringe draagkracht van deze ondergrond neemt door deze verstoring nog verder af. Dit heeft geleid tot een toename van de zettingen. De foto’s J en K in bijlage 2 tonen de situatie langs de zijwand van de aanbouw op 13 juni 2015. Zichtbaar is dat een substantiële hoeveelheid grond onder de rand van de plaatfundering verdwenen is. De op dat moment aanwezige vijzels hebben geen deugdelijke ondersteuningen vormen dus geen alternatieve draagmogelijkheid.

3.7

HOOFDOORZAKEN

Voor de schade aan de aanbouw komen twee hoofdoorzaken naar voren.

Uit het onderzoek blijkt dat op het moment van de vooropname (tevens aanvang werkzaamheden) al subsiantiële vervormingen aanwezig waren, met name op de plaatsen waar deze aanbouw aansluit op de oorspronkelijke achtergevel. Deze vervormingen zijn in hoofdzaak te herleiden tot natuurlijke zetting van de aanbouw op een weinig draagkrachtige ondergrond die in de loop van tientallen jaren geleidelijk is ontstaan.

Nadien zijn de vervormingen in relatief korte tijd in meer of mindere mate toegenomen. De hoofdoorzaak voor de toename van de (zettings)schade aan de aanbouw is een verstoring van de grondslag onder de plaatfundering ten gevolge van de uitgevoerde werkzaamheden, met name het uitgraven van de bouwput zonder het aanbrengen van een voldoende stabiele en vormvaste keerwand.

Daarbij is deze schade ontstaan omdat sprake is van een kwetsbare belending op zeer korte afstand van de bouwput. Het kwetsbare wordt veroorzaakt door enerzijds de aanwezigheid van een plaatfundering (en dus geen paalfundering) bij een weinig draagkrachtige ondergrond. Anderzijds bestaat het kwetsbare eruit dat bij de renovatiewerkzaamheden in 2001 geen of onvoldoende rekening is gehouden met een mogelijk zettingsverschil tussen de oorspronkelijke woning en de aanbouw.

4.BEANTWOORDING VAN DE VRAGEN

1. Wat is naar uw oordeel de oorzaak van de verzakking van de uitbouw, scheurvorming in en/of overige schade aan de woning? Kunt u hierbij ingaan op de oorzaken die daarvoor door zowel [geïntimeerden] als Variavastgoed worden genoemd (zie het onder 4.5 overwogene in het tussenvonnis van 2 augustus 2017), alsmede op de aanwezigheid van mogelijke overige oorzaken, waaronder de aanwezigheid en het gebruik van het dakterras op de uitbouw?

Uit het onderzoek komen twee hoofdoorzaken naar voren.

Uit het onderzoek blijkt dat op het moment van de vooropname (tevens aanvang werkzaamheden) al substantiële vervormingen aanwezig waren, met name op de plaatsen waar deze aanbouw aansluit op de oorspronkelijke achtergevel. Deze vervormingen zijn in hoofdzaak te herleiden tot natuurlijke zetting van de aanbouw op een weinig draagkrachtige ondergrond die in de loop van tientallen jaren geleidelijk is ontstaan.

De overige door [geïntimeerde sub 1] geclaimde schade, te weten het klemmen van ramen in de achtergevel, het klemmen van de voordeur en de toename van vocht in de kelder, zijn niet te herleiden tot de werkzaamheden door Variavastgoed. Het oorspronkelijke deel van de woning heeft geen zichtbare vervormingen ondergaan. Het relatief kwetsbare stucwerk van de achtergevel vertoont geen toename van de schade. Dat maakt het onwaarschijnlijk zo niet onmogelijk dat de kozijnen in de achtergevel vervormd zijn ten gevolge van de bouwwerkzaamheden. Het klemmen van de voordeur is duidelijk te herleiden tot een gebrekkige bevestiging van de scharnieren. Ook wat betreft de toename van het vocht in de kelder is er geen aanwijsbare of aannemelijke relatie met de uitgevoerde werkzaamheden.

Door Variavastgoed is nog gewezen op overbelasting van de aanbouw door het aanbrengen van een bankirai vloer op het dakterras en een bankirai hekwerk. Het extra gewicht van deze voorzieningen en de extra veranderlijke belasting zijn echter verwaarloosbaar ten opzichte van de totale belasting en daardoor niet als oorzaak voor de schade aan te merken.

2. Kunt u een omschrijving geven van de schade voor zover de schade een gevolg of mede een gevolg is van de funderingswerkzaamheden (zo mogelijk de verschillende schadeposten zo gedetailleerd mogelijk uitsplitsen en aangeven welke van de funderingswerkzaamheden de schade heeft doen ontstaan)?

De schade ten gevolge van de funderingswerkzaamheden, bestaat uit een toename van zetting van de aanbouw en uit een toename van de vervormingen van de aanbouw met name op de aansluitingen van de aanbouw met de oorspronkelijke achtergevel.

Meer concreet bestaat de schade uit:

- Het verder zakken en verder scheef zakken van de funderingsplaat/vloer aanbouw en daardoor het scheefliggen van de afwerkvloer in de aanbouw;

- Het lostrekken van het kozijn van de achtergevel;

- Het vervormen van het kozijn, waardoor het raam dat toegang geeft tot het dakterras niet met goed open kan;

- Het lostrekken van het dak van de achtergevel, waardoor lekkages te verwachten zijn;

- Het wijken en losscheuren van overige betimmeringen in de aanbouw;

- Het wijken en klemmen van de tuindeuren in de achtergevel van de aanbouw.

Wat betreft de vraag welke funderingswerkzaamheden de schade heeft doen ontstaan, verwijs ik naar de beantwoording van vraag 1.

3. Is er naar uw schatting een einde gekomen aan de verzakking van de uitbouw en scheurvorming in en/of overige schade aan de woning of zal de schade in dit verband nog verder toenemen? Wilt u bij uw antwoord de staat van de fundering van de woning betrekken en aangeven op welke termijn herstel van de schade naar uw mening noodzakelijk is?

Het is niet te verwachten dat er een einde is gekomen aan de verzakking van de aanbouw en dus ook niet van de vervormingen, open naden en scheurvorming op de aansluitingen van de aanbouw met de oorspronkelijke woning. In het beste geval zal de verzakking zich voorzetten in het tempo dat zich voorheen ook voordeed. Deze verzakking verloopt overigens zeer traag en is niet eenvoudig vast te stellen, tenzij regelmatig metingen worden gedaan van vaste punten. Het is echter ook mogelijk dat door de verstoring in de ondergrond de zetting zich in een wat hoger tempo of meer ongelijk zal voortzetten. Inmiddels zijn ca. twee en een half jaar verstreken en is de schade niet wezenlijk meer toegenomen ten opzichte van toestand eind 2015. Directe aanwijzingen voor een versnelde zetting zijn er dus niet.

Ik merk daarbij op dat voor een gedeelte de voortgaande zetting verhinderd wordt doordat de funderingsplaat nu op enkele punten steunt op de rand van de betonbak van nummer [adres 5] . Het is daardoor moeilijk te voorspellen hoe de schade zich verder zal ontwikkelen. Deze plaatselijke ondersteuning zou kunnen leiden tot een beperking van de druk op de ondergrond en daardoor een beperking van de zetting. Het kon echter ook zo zijn dat er een meer ongelijkmatige zetting gaat optreden doordat de betonplaat op enkele punten meer star ondersteund wordt. Dit zou kunnen leiden tot een ongelijkmatige zetting waarbij op termijn enige scheefstand in dwarsrichting optreedt. In het geval van een onvoldoende gewapende vloer zou dit ook kunnen leiden tot breuk in de vloer. Ook hiervoor geldt dat er nog geen directe aanwijzingen zijn dat deze ongelijkmatige zetting optreedt.

Wat betreft de termijn van herstel is het in het kader van het goed functioneren van de aanbouw van belang dat op zo kort mogelijke termijn het kozijn zodanig wordt aangepast dat dit weer goed afsluitbaar is en tevens dat de aansluitingen zodanig afgedicht worden dat er geen lekkage optreedt.

4. Voor zover de schade het gevolg is van de funderingswerkzaamheden, kunt u aangeven wat de herstelmogelijkheden ter stabilisatie zijn, alsmede een begroting maken van de kosten hiervan? U dient hierbij uit te gaan van de staat van de woning voorafgaande aan de funderingswerkzaamheden zoals vastgelegd in het rapport.

Eenvoudige maatregelen ter verbetering van de stabilisatie zijn feitelijk niet mogelijk.

De herstelmogelijkheden zijn in hoofdlijnen:

- Geen verbetering van de stabilisatie maar uitsluitend het weer functioneel maken van de aanbouw door het vlak maken van de vloeren en trappen, vervangen van het vervormde kozijn, waterdicht maken van dak- en wand aansluitingen en herstel van de afwerkingen. Een en ander met zoveel mogelijk beperking van het gewicht. Dit komt globaal neer op het herstel zoals door Horvath voorgesteld, waarbij het vervangen van zijgevel van de aanbouw niet noodzakelijk wordt geacht omdat de slechte toestand daarvan geen gevolg is van de (funderings)werkzaamheden maar samenhangt met de oorspronkelijke kwaliteit ervan in combinatie met natuurlijke veroudering. De kosten voor dit herstel worden globaal geraamd op € 25.000,00 - € 30.000 exclusief BTW.

- Alternatief is het aanbrengen van een paalfundering om verzekerd te zijn van een voldoende draagkrachtige constructie. Het is te verwachten dat in dat geval algehele sloop en vervanging de meest voor de hand liggende optie is. De kosten voor dit herstel worden geraamd op € 60.000,00 - € 70.000,00 exclusief BTW.

De eerste optie leidt tot een min of meer gelijkwaardige staat ten opzichte van de situatie voor aanvang van de funderingswerkzaamheden. Enerzijds doordat de draagkracht waarschijnlijk wat verminderd is. Anderzijds kan door aanpassing van de detaillering de constructie zo hersteld worden dat nieuwe zetting minder snel tot schade leidt. Daarnaast is na herstel tevens de vooraanvang van de funderingswerkzaamheden al aanwezige schade niet meer aanwezig. De tweede optie leidt tot een zeer aanzienlijke verbetering ten opzichte van de situatie voor aanvang van de funderingswerkzaamheden. Enerzijds doordat er een zeer langdurig stabiele fundering is, anderzijds doordat de voor aanvang van de funderingswerkzaamheden aanwezige schade niet meer aanwezig is.

5. Voor zover de schade mede het gevolg is van de funderingswerkzaamheden en mede het gevolg van een andere oorzaak, wat is naar uw oordeel het aandeel (in procenten) geweest van de funderingswerkzaamheden in het doen ontstaan van de schade?

Het aandeel van de funderingswerkzaamheden aan de schade wordt geschat op 50%. Het aandeel van de toename van de vervormingen sinds aanvang van de werkzaamheden was gemiddeld genomen wat minder, maar juist deze toename van de schade heeft geleid tot disfunctioneren van diverse onderdelen. Daarnaast is mogelijk een blijvende verstoring van de ondergrond opgetreden, waardoor in de toekomst sneller en/of meer schade niet uit te sluiten is.

6. Zijn er nog andere punten die u naar aanleiding van uw onderzoek naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling van de zaak.

Alle van belang geachte aspecten zijn in het voorgaande al aan de orde geweest.

3.3

In
grief 2heeft Variavastgoed aan de orde gesteld dat de rechtbank ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat Variavastgoed onrechtmatig heeft gehandeld en dat er causaal verband bestaat tussen haar handelen of nalaten en de schade aan de uitbouw. Volgens Variavastgoed heeft zij voorafgaand aan de werkzaamheden adequaat geïnventariseerd of en zo ja welke risico’s die werkzaamheden voor [geïntimeerden] zouden meebrengen. Zij heeft tevens gepaste en gebruikelijke voorzieningen getroffen om schade te voorkomen, zoals het niet toepassen van bronbemaling en het plaatsen van damwanden en het plaatsen van neuzen. Dat zij niet heeft gewacht met het starten van werkzaamheden totdat het vooropnamerapport gereed was, is geen omstandigheid die bijdraagt aan de conclusie dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld. Bovendien heeft zij gewerkt conform de verleende bouwvergunning. Daaruit valt af te leiden dat zij zorgvuldig heeft gewerkt. Voorts moet bij de beantwoording van de vraag of zij onzorgvuldig heeft gehandeld rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de verbouwing aan de aanbouw in 2001 (zie hierboven onder 2.2) mogelijk niet goed is uitgevoerd, dat de draagkracht van de plaatfundering in verband met het (illegale) dakterras mede gezien het intensief gebruik daarvan onvoldoende is, dat [geïntimeerden] zelf geen maatregelen heeft getroffen ter voorkoming van schade en dat de uitbouw niet voldoet aan bouwkundige eisen omdat deze een plaatfundering heeft in plaats van een paalfundering. Bovendien is de droogte van de afgelopen jaren een grote veroorzaker van verzakkingen van oude panden.

3.4

Het hof verwerpt de grief en stelt daarbij het volgende voorop. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat van degene die die bouwwerkzaamheden gaat verrichten, de nodige zorgvuldigheid mag worden verwacht om het ontstaan van schade aan de eigendommen van derden te voorkomen. Omstandigheden die in het kader van de vraag of er in dit geval onrechtmatig is gehandeld een rol spelen zijn onder meer:

- of voorafgaand aan de werkzaamheden voldoende onderzoek is verricht om schade te voorkomen;

- of en zo ja in welke mate de schade van [geïntimeerden] voorzienbaar was; en

- of adequate voorzorgsmaatregelen zijn getroffen of hadden kunnen worden getroffen.

3.5

Naar het oordeel van het hof blijkt uit het deskundigenbericht dat Variavastgoed heeft nagelaten voldoende voorzorgsmaatregelen te treffen bij de uitvoering van de funderingswerkzaamheden, terwijl schadelijke gevolgen van het verrichten daarvan op voorhand voorzienbaar waren. Dit geldt juist nu Variavastgoed volgens haar eigen stellingen heeft geconstateerd dat de uitbouw voor de start van de funderingswerkzaamheden reeds was verzakt, hetgeen wordt bevestigd door de deskundige (zie hierboven onder 3.2, paragraaf 3.4 van het deskundigenbericht). Volgens het deskundigenbericht zijn de hoofdoorzaken van de schade gelegen in (i) de natuurlijke zetting van de uitbouw op een weinig draagkrachtige ondergrond die geleidelijk heeft geleid tot substantiële vervormingen, die reeds aanwezig waren voor de aanvang van de funderingswerkzaamheden en (ii) een verstoring van de ondergrond onder de plaatfundering door de funderingswerkzaamheden door Variavastgoed, met name het uitgraven van de bouwpunt zonder het aanbrengen van een voldoende stabiele en vormvaste keerwand, waardoor de zettingsschade ten opzichte van de natuurlijke zetting in relatief korte tijd is toegenomen (zie hierboven onder 3.2, paragraaf 3.7 en hoofdstuk 4 van het deskundigenbericht, beantwoording vraag 1).Uit het deskundigenbericht blijkt tevens, dat anders dan Variavastgoed stelt, het gebruik van een plaatfundering (in plaats van een paalfundering) niet als ondeugdelijk kan worden gekwalificeerd. Voorts stelt het hof vast dat Variavastgoed weliswaar bemaling heeft toegepast en een damwand en neuzen heeft geplaatst, maar dat dit te laat is gebeurd omdat de bouwput toen al gegraven was en verzakking als hiervoor bedoeld onder (ii) was ingetreden. Overige door Variavastgoed mogelijk genoemde oorzaken van de schade zijn naar aanleiding van opmerkingen van Variavastgoed over de conceptrapportage door de deskundige gemotiveerd van de hand gewezen. Het hof deelt de overweging van de rechtbank dat de deskundige in het deskundigenbericht in voldoende mate heeft toegelicht op welke wijze en om welke redenen hij tot de door hem vastgestelde hoofdoorzaken is gekomen. Voorts heeft de deskundige in dit verband gemotiveerd gereageerd op de door partijen in dit kader geplaatste opmerkingen. De motivering in het deskundigenbericht als geheel en naar aanleiding van opmerkingen van partijen in het bijzonder, is consistent en overtuigend en in de stellingen van Variavastgoed ziet het hof geen aanleiding de deskundige niet te volgen. Ook in hoger beroep heeft Variavastgoed onvoldoende gesteld om te twijfelen aan de bevindingen van de deskundige. Daarmee zijn de stellingen die zien op de draagkracht van het dakterras en de verbouwing van de uitbouw in 2001 verworpen. Dat en waarom [geïntimeerden] niet zou hebben voldaan aan een schadebeperkingsplicht, is onvoldoende toegelicht en datzelfde geldt voor de stelling van Variavastgoed dat droogte in de afgelopen jaren van invloed zou zijn geweest op het ontstaan de schade. Ook die stelling schiet te kort bij gebreke van enige onderbouwing.

3.6

De conclusie luidt dat Variavastgoed onzorgvuldig heeft gehandeld jegens [geïntimeerden] doordat zij heeft nagelaten adequate voorzorgsmaatregelen te treffen alvorens te starten met het graven van de bouwput. Aan deze conclusie staat niet in de weg dat Variavastgoed conform de verleende bouwvergunning zou hebben gehandeld. Dat Variavastgoed het opnamerapport niet heeft afgewacht alvorens met de sloopwerkzaamheden aan te vangen speelt in dit verband - achteraf bezien - geen rol van betekenis, nu de deskundige die sloopwerkzaamheden niet heeft aangewezen als (hoofd)oorzaak van de ontstane schade (zie hierboven onder 3.2, paragraaf 3.3 van het deskundigenbericht).

3.7

Grief 3is met het voorgaande reeds besproken voor zover Variavastgoed hierin aan de orde heeft gesteld dat er volgens haar geen causaal verband bestaat tussen de door haar verrichte werkzaamheden en opgetreden schade. Het hof verwijst wederom naar het deskundigenbericht en stelt vast dat hetgeen Variavastgoed hiertegen in heeft gebracht, onvoldoende is om twijfel te kunnen oproepen aan de bevindingen van de deskundige, welke bevindingen leiden tot de conclusie dat causaal verband bestaat tussen het verrichten van de funderingswerkzaamheden en schade van [geïntimeerden]

3.8

Voor zover grief 3 zich keert tegen de wijze waarop de rechtbank de schade heeft vastgesteld, overweegt het hof als volgt. Bij de begroting van de schade - waarbij de rechter een grote mate van vrijheid heeft - heeft de rechtbank aangesloten bij de eerste, (minst omvangrijke) door de deskundige genoemde herstelmogelijkheid om de uitbouw weer functioneel te maken. Daarmee wordt herstel beoogd van de toestand waarin [geïntimeerden] zou hebben verkeerd indien de funderingswerkzaamheden zouden zijn uitgebleven (zie hierboven onder 3.2, hoofdstuk 4 van het deskundigenbericht, beantwoording vraag 4. Dit leidt min of meer tot een toestand waarin [geïntimeerden] zou hebben verkeerd indien de funderingswerkzaamheden zouden zijn uitgebleven. De rechtbank heeft vervolgens de door de deskundige beraamde herstelkosten (tussen € 25.000,00 en € 30.000,00, zie hierboven onder 3.2, hoofdstuk 4 van het deskundigenbericht, beantwoording vraag 4) tot uitgangspunt genomen en daarop een nuancering toegepast, hetgeen heeft geresulteerd in een begroot bedrag van € 27.500,00, exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente. De rechtbank heeft die nuancering aldus gemotiveerd dat met dit herstel tevens voor aanvang van de funderingswerkzaamheden reeds aanwezige schade deels zal worden verholpen en dat de kosten daarvan niet nauwkeuring kunnen worden vastgesteld. Het hof ziet in de stellingen van Variavastgoed geen aanleiding om van deze overwegingen af te wijken en neemt deze overwegingen over. De stelling van Variavastgoed dat er een begroting door een aannemer had moeten worden opgesteld, wordt door het hof verworpen omdat Variavastgoed niet heeft duidelijk gemaakt wat hiervan de betekenis zou kunnen zijn, te meer omdat zij onvoldoende heeft toegelicht dat en in hoeverre de herstelkosten nauwkeuriger dan wel op een lager bedrag zouden kunnen worden vastgesteld. Daarbij overweegt het hof dat de beraming van de deskundige moet worden bezien in het licht van het totale deskundigenbericht en de daarin vervatte bevindingen. Anders dan Variavastgoed heeft gesteld hoefde de deskundige geen rekening te houden met een opstelling van Horvath en behoefde hij deze niet bij zijn rapportage te betrekken. Hetgeen Variavastgoed overigens naar voren heeft gebracht is onvoldoende om af te wijken van de wijze waarop de rechtbank de schade heeft begroot en vastgesteld. Ook de subsidiaire stelling van Variavastgoed, te weten dat de schade op 50% moet worden begroot wordt door het hof verworpen. Die stelling is gebaseerd op een onjuiste lezing van het deskundigenbericht nu de vaststelling van de deskundige dat die schade op 50% geschat dient te worden, ziet op de totale schade van [geïntimeerden] ongeacht de oorzaak daarvan (zie de door de deskundige genoemde mogelijke tweede herstelmogelijkheid, hierboven onder 3.2, hoofdstuk 4, beantwoording vraag 4). Omdat het hof zich aansluit bij de schadebegroting die slechts ziet op schade ten gevolge van de funderingswerkzaamheden, wordt de subsidiaire stelling van Variavastgoed gepasseerd. De conclusie luidt dat grief 3 faalt.

3.9

Grief 4is gericht tegen het herstelvonnis van 28 november 2018 waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat er in het vonnis van 14 november 2018 sprake was van een kennelijke fout, die zich voor eenvoudig herstel leent. De rechtbank heeft het dictum van het vonnis van 14 november 2018 in die zin hersteld dat aan de veroordeling van Variavastgoed tot betaling van € 27.500,00 de woorden “
exclusief BTW” zijn toegevoegd. Voor de beoordeling van de vraag of er inderdaad sprake is van een kennelijke fout, bestaat geen belang nu het hof zich in hoger beroep buigt over de vraag of de BTW als schadecomponent kan worden betrokken in de veroordeling. Met de rechtbank beantwoordt het hof deze vraag bevestigend. De deskundige heeft de herstelkosten beraamd op een bedrag tussen de € 25.000 en € 30.000,
exclusief BTW. Die kosten zien op de kosten die [geïntimeerden] moet maken als hij een aannemer opdracht geeft tot herstel. [geïntimeerden] zal, uitgaande van hetgeen hierboven onder 3.8 is overwogen, over het bedrag van € 27.500,00 BTW moeten betalen zonder dat hij dit kan verrekenen. Daarmee staat vast dat de af te dragen BTW een onderdeel is van de schade die hij leidt. Hierop ketst de grief af.

3.1

In
grief 5keert Variavastgoed zich tegen de door de rechtbank uitgesproken veroordeling in de proceskosten. De grief faalt. Uit het voorgaande volgt dat Variavastgoed, gelet op de kern van de zaak, te weten haar onrechtmatige gedraging, terecht grotendeels in het ongelijk is gesteld. Daarbij heeft het hof rekening gehouden met de omstandigheid dat niet alle vorderingen van [geïntimeerden] in eerste aanleg zijn toegewezen en dat die vorderingen zien op punten die in hoger beroep niet ter discussie staan.

3.11

[geïntimeerden] heeft in haar incidentele grief gesteld dat de rechtbank ten onrechte haar vorderingen met betrekking tot de vergoeding van daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand (€ 11.113,98) en van de kosten van Horvath voor bouwkundig advies (€ 1.766,50) heeft afgewezen. Met betrekking tot de kosten van rechtsbijstand overweegt het hof geen grond te zien om de betreffende vordering toe te wijzen nu [geïntimeerden] daaraan slechts ten grondslag hebben gelegd dat Variavastgoed weigerde om de schade die is veroorzaakt door haar onrechtmatig handelen aan [geïntimeerden] te vergoeden. Daaraan kan niet de conclusie worden verbonden dat moet worden afgeweken van het gebruikelijke liquidatietarief (dat wordt toegepast in het kader van de artikelen 237 tot en met 240 Rv). Dit leidt ook tot afwijzing van de bedragen die [geïntimeerden] bij vermeerdering van eis in hoger beroep in dit kader heeft gevorderd. De kosten van Horvath komen evenmin voor vergoeding in aanmerking. Uit de overgelegde nota’s (waaronder de hierboven onder 2.8 genoemde nota) kan het hof niet afleiden dat de door Horvath verrichte werkzaamheden betrekking hebben op noodzakelijk te maken kosten voor het vaststellen van de schade. De grief wordt verworpen omdat een afdoende toelichting ontbreekt.

Slotsom

3.12

De grieven falen, zowel in principaal als in incidenteel appel. De bewijsaanbiedingen worden door het hof verworpen omdat ze niet zijn gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen, dan wel niet ter zake dienend zijn. Variavastgoed zal niet ontvankelijk worden verklaard in het principaal appel voor zover dat is gericht tegen het tussenvonnis van 8 november 2017 nu daartegen geen grieven zijn aangevoerd. De overige vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. Variavastgoed zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in principaal appel. [geïntimeerden] zullen als in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel appel. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

4.Beslissing

Het hof:

in principaal en in incidenteel hoger beroep:

verklaart Variavastgoed niet ontvankelijk in het principaal appel voor zover dat is gericht tegen het tussenvonnis van 8 november 2017;

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep van 2 augustus 2017 en 14 november 2018, zoals hersteld bij vonnis van 28 november 2018;

veroordeelt Variavastgoed in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 741,00 voor verschotten en € 1.959,00 voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Variavastgoed begroot op € 979,50 voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, L.A.J. Dun en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.