Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.253.183/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 7340355 CV EXPL 18-25164
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 april 2020
inzake
1.WTG GROEP B.V.
gevestigd te Utrecht,
2. WOK TO GO AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellanten in de hoofdzaak,
eisers in het incident,
advocaat: mr. Ch.P.A.Th. van Goethem te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna (wederom) WTG c.s. - afzonderlijk: WTG Groep en Wok To Go - en [geïntimeerde] genoemd.
In deze zaak heeft het hof bij arrest van 16 april 2019 (hierna: het tussenarrest) de incidentele vordering van WTG c.s. afgewezen en de beslissing met betrekking tot de proceskosten in het incident aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak. Ook is iedere verdere beslissing in de hoofdzaak aangehouden. Voor het verloop van het geding tot aan die datum wordt (mede) naar het tussenarrest verwezen.
[geïntimeerde] heeft nadien een memorie van antwoord, met producties ingediend.
Voorafgaand aan de zitting is aan de zijde van WTG c.s. op 28 oktober 2019 de akte in antwoord op de memorie van antwoord, tevens akte wijziging van eis, vordering ex artikel 843a Rv en akte houdende overlegging producties, met producties, ingekomen. Aan de zijde van [geïntimeerde] zijn op 29 oktober 2019 de producties 4 tot en met 7 ingekomen. Van voornoemde akte van WTG c.s. zijn de pagina’s 2 tot en met 12 (halverwege) op voorhand geweigerd en deze maken dus geen onderdeel uit van het procesdossier; voor het overige zijn deze akte en de producties toegelaten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 november 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Tenslotte is arrest gevraagd.
WTG c.s. hebben in de hoofdzaak geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, althans [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van een vergoeding ex artikel 7:308 BW en een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, met bepaling van een ontruimingstermijn, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft in de hoofdzaak geconcludeerd tot (naar het hof begrijpt) bekrachtiging.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.De verdere beoordeling in de hoofdzaak
2.1
In deze zaak neemt het hof de feiten uit de inleidende dagvaarding tot uitgangspunt, voor zover deze in hoger beroep niet in geschil zijn. De feiten komen, aangevuld met feiten die in hoger beroep enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende zijn betwist, op het volgende neer.
2.1.1
[geïntimeerde] is eigenaresse van het pand aan de [adres 1] .
2.1.2
[geïntimeerde] heeft de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond en de daarbij behorende kelder (hierna: het gehuurde) met ingang van 1 september 2004 verhuurd aan de rechtsvoorganger van WTG Groep. Op grond van de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van een snackbarbedrijf.
2.1.3
De huurovereenkomst was aangegaan voor de duur van 10 jaren, derhalve tot en met 31 augustus 2014. Op grond van artikel 3.2 is de huurovereenkomst daarna verlengd met 5 jaren, tot en met 31 augustus 2019. Bij opzegging geldt ingevolge artikel 3.3 van de huurovereenkomst een opzegtermijn van ten minste 12 maanden.
2.1.4
Per 1 september 2005 is WTG Groep in de plaats getreden van de oorspronkelijke huurder, [A] . WTG Groep exploiteert in het gehuurde een fastfood restaurant onder de naam ‘Wok To Go’ via haar dochtervennootschap Wok To Go.
2.1.5
[geïntimeerde] is tevens eigenaresse van het naastgelegen pand aan de [adres 2] . In dit pand en de boven het gehuurde gelegen bovenverdiepingen is gevestigd hotel ‘ [naam] ’ dat wordt geëxploiteerd door [geïntimeerde] en haar zoon [X] ( [X] (hierna: [X] ). Ook het pand [adres 3] , de benedenverdieping van [adres 2] , is eigendom van [geïntimeerde] en wordt verhuurd aan een vestiging van de pizzaketen New York Pizza.
2.1.6
Op 18 juli 2018 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met WTG Groep bij deurwaardersexploot opgezegd tegen 1 september 2019, met als opzeggingsgrond dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De opzegging is tevens per deurwaardersexploot toegezonden aan Wok To Go. [geïntimeerde] heeft WTG Groep gevraagd in te stemmen met de opzegging, waarop WTG Groep niet heeft gereageerd.
2.2
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen haar en WTG Groep te beëindigen per 1 september 2019, WTG c.s. te veroordelen het gehuurde uiterlijk op 1 september 2019 te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag en WTG Groep te veroordelen tot betaling van de verschuldigde huurpenningen tot aan de dag van ontruiming, met veroordeling van WTG c.s. in de kosten van de procedure, met nakosten.
2.2.1
[geïntimeerde] heeft allereerst een beroep gedaan op dringend eigen gebruik, bestaande uit, samengevat, uitbreiding van de thans te kleine en smalle receptie van het hotel tot luxere receptie met lobby en gebruik van het resterend deel door [X] als horecazaak/tweede patatzaak, met de daarbij behorende ingrijpende renovatie en wijziging van het gehuurde. Voor het geval er geen sprake is van dringend eigen gebruik heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat een redelijke afweging van de wederzijdse belangen in haar voordeel dient uit te vallen.
2.2.2
Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben WTG c.s. geen conclusie van antwoord genomen. Een stuk getiteld conclusie van antwoord is thans wel als productie overgelegd.
2.3
De kantonrechter heeft het einde van de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en WTG Groep vastgesteld per 1 september 2019, de vorderingen van [geïntimeerde] (tot ontruiming en betaling van verschuldigde huurpenningen) toegewezen en daarbij de dwangsom gemaximeerd tot €100.000,-- alsook WTG c.s. veroordeeld in de proces- en nakosten en de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.4
Tegen deze beslissing komen WTG c.s. op met achttien grieven, die hierna grotendeels gezamenlijk zullen worden behandeld.
De (tegelijk met deze grieven ingediende) incidentele vordering van WTG c.s. heeft het hof in eerdergenoemd tussenarrest afgewezen bij gebrek aan belang, aangezien partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] het vonnis niet ten uitvoer zal leggen totdat het hof (eind)arrest zal hebben gewezen, mits de bij het vonnis uitgesproken kostenveroordeling aan [geïntimeerde] is voldaan, hetgeen inmiddels is geschied.
2.5
WTG c.s. voeren met hun grieven aan, samengevat, dat het gehuurde als deel van de Amsterdamse binnenstad is aangewezen als beschermd stadsgezicht, waarvoor bij verandering van de beganegrondverdieping ten behoeve van het vergroten van de intree van het hotel een omgevingsvergunning is vereist, die geweigerd is (
grief 1). Volgens WTG c.s. heeft [geïntimeerde] het duurzaam eigen gebruik niet aannemelijk gemaakt en niet onderbouwd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (
grieven 4 tot en met 7). De belangenafweging dient in het nadeel van [geïntimeerde] uit te vallen, nu zij over voldoende andere panden beschikt en voor WTG c.s. de huidige locatie de enige bestaansbron is (
grieven 2 en 9). WTG c.s. betwisten dat hotelgasten regelmatig klagen over geuroverlast vanuit de horecazaak van WTG c.s. (
grief 8).
grief 1). Volgens WTG c.s. heeft [geïntimeerde] het duurzaam eigen gebruik niet aannemelijk gemaakt en niet onderbouwd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (
grieven 4 tot en met 7). De belangenafweging dient in het nadeel van [geïntimeerde] uit te vallen, nu zij over voldoende andere panden beschikt en voor WTG c.s. de huidige locatie de enige bestaansbron is (
grieven 2 en 9). WTG c.s. betwisten dat hotelgasten regelmatig klagen over geuroverlast vanuit de horecazaak van WTG c.s. (
grief 8).
WTG c.s. vorderen zowel een goodwillvergoeding ex artikel 7:308 BW als een verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:297 BW (
grieven 3, 10 en 11). De
grieven 12 tot en met 17zijn gericht tegen het dictum. Ten slotte stelt
grief 18aan de orde dat de kantonrechter in strijd met de goede procesorde WTG c.s. niet alsnog in de gelegenheid heeft gesteld een conclusie van antwoord in te dienen nadat hun verzoek om uitstel niet (tijdig) bij de rolrechter was aangekomen en de rolrechter deze conclusie als te laat ingediend had geweigerd.
grieven 3, 10 en 11). De
grieven 12 tot en met 17zijn gericht tegen het dictum. Ten slotte stelt
grief 18aan de orde dat de kantonrechter in strijd met de goede procesorde WTG c.s. niet alsnog in de gelegenheid heeft gesteld een conclusie van antwoord in te dienen nadat hun verzoek om uitstel niet (tijdig) bij de rolrechter was aangekomen en de rolrechter deze conclusie als te laat ingediend had geweigerd.
2.6
Het hof acht het door [geïntimeerde] aangevoerde beroep op dringend eigen gebruik onvoldoende onderbouwd om haar vorderingen op deze grond toe te wijzen. [X] , zoon van [geïntimeerde] , heeft al een eigen patatzaak ‘ [naam] ’ aan de [adres 4] , zodat [adres 1] een tweede vestiging zou worden. Dat [geïntimeerde] twee zoons heeft en met deze uitbreiding iedere zoon een eigen zaak krijgt, leidt niet tot een ander oordeel, temeer daar de feitelijke exploitatie van de tweede vestiging volgens [geïntimeerde] (vooralsnog ook) door zoon [X] zal worden gedaan. In zoverre hebben de grieven 4 tot en met 7 succes. Daarmee kan grief 1 die betrekking heeft op de ten behoeve van het vergroten van de intree van het hotel vereiste omgevingsvergunning (welke door de gemeente is geweigerd en waartegen [geïntimeerde] bezwaar heeft ingediend) onbesproken blijven.
2.7
Het hof komt op grond van afweging van de wederzijdse belangen tot het oordeel dat deze ten gunste van [geïntimeerde] dienen uit te vallen en de huurovereenkomst beëindigd kan worden. Weliswaar is er aan de zijde van [geïntimeerde] geen sprake van dringend eigen gebruik dat noopt tot beëindiging van de huurovereenkomst maar de uitbreiding van de receptie van het hotel, de ingebruikneming van de ruimte voor een nieuwe vestiging van de patatzaak ‘ [naam] ’ door haar zoon(s) en de daartoe noodzakelijke renovatie vormen voldoende belang om de vordering van [geïntimeerde] tot huuropzegging toe te wijzen. Ook als de omgevingsvergunning voor uitbreiding van de receptie uiteindelijk niet wordt verleend, (zie grief 1) houdt [geïntimeerde] belang bij opzegging van de huurovereenkomst ten behoeve van de exploitatie van de tweede patatzaak door haar zoon(s). Dat [geïntimeerde] over andere bedrijfspanden beschikt dan hiervoor vermeld, zoals WTG c.s. aanvoeren, is niet komen vast te staan, althans heeft [geïntimeerde] voldoende weerlegd door erop te wijzen dat de overige panden bestaan uit haar eigen woning, de woning van [X] en een vakantiehuisje. De stelling van WTG c.s. dat de huidige locatie hun enige bestaansbron is en beëindiging van de huurovereenkomst leidt tot ontslag van personeel brengt het hof niet tot een ander oordeel. Huurrecht is een tijdelijk gebruiksrecht waarmee WTG c.s. rekening dienen te houden. Ook verdraagt het standpunt van WTG c.s. dat zij bij beëindiging hun werknemers moeten ontslaan zich niet met hun aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuiskosten in verband met verhuizing naar een andere locatie. De grieven 2 en 9 falen; grief 8 (klachten geuroverlast) behoeft geen bespreking meer.
2.8
Nu het hof de kantonrechter volgt en de huurovereenkomst tussen partijen zal beëindigen, komen de vorderingen van WTG c.s. tot onder meer betaling van een goodwillvergoeding ex artikel 7:308 BW (grieven 3 en 10) en een verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:297 BW (grief 11) aan de orde. Daarbij zal het hof ingaan op de stelling van WTG c.s. (grief 18) dat de kantonrechter in strijd met de goede procesorde hen niet alsnog in de gelegenheid heeft gesteld een conclusie van antwoord in te dienen. Bij de behandeling van deze vorderingen zal het hof betrekken de conclusie/het petitum (pagina 12 halverwege en pagina 13) van de overigens geweigerde akte van WTG c.s. van 28 oktober 2019 en de formulering en volgorde aanhouden van de conclusie/het petitum in de pleitnotities van WTG c.s. van 12 november 2019 (pagina’s 9 en 10).
2.9
Het hof oordeelt als volgt. De akte van 28 oktober 2019 bevat reconventionele vorderingen, waaronder betaling van een vergoeding voor goodwill ex artikel 7:308 BW en de kosten van het taxatierapport van Ad Hoc makelaars, die voor het eerst in hoger beroep zijn ingesteld en aldus op grond van het bepaalde in artikel 353 lid 1 Rv niet zijn toegestaan. Aan een inhoudelijke beoordeling komt het hof daarom niet toe. Dat WTG c.s. de vordering tot betaling van goodwill ook in hun conclusie van antwoord hebben vermeld, brengt het hof niet tot een ander oordeel nu deze conclusie destijds te laat is ingediend en door de rechtbank terecht geweigerd is. Hiermee zijn de grieven 3,10 en 18 behandeld en verworpen.
2.1
Gelet op het hiervoor overwogene kan het hof voorbijgaan aan de door WTG c.s. bij voornoemde akte ingestelde vordering ex artikel 843a Rv tot overlegging door [geïntimeerde] van (onder meer) de overeenkomst met [A] alsook aan hun bij pleidooi gedane verzoek tot aanhouding. Voor zover WTG c.s. aanhouding hebben verzocht in verband met hun verzoek ex artikel 843a Rv hebben zij daarbij thans geen belang omdat een en ander dient tot de vaststelling van de goodwillvergoeding. De overige door WTG c.s. bij pleidooi genoemde gronden voor aanhouding gaan evenmin op.
2.11
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt en het hof, in navolging van de kantonrechter, de huurovereenkomst tussen partijen beëindigt. Het hof stelt de beëindigingsdatum vast op 1 juni 2020. WTG c.s. dienen het gehuurde per 1 juni 2020 te ontruimen en tot aan de dag van ontruiming de verschuldigde huurpenningen te betalen.
2.12
Met betrekking tot het - met de door [geïntimeerde] gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst samenhangende - verzoek van WTG c.s. tot vaststelling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (grief 11) hebben WTG c.s. ter zitting als verhuiskostenvergoeding een bedrag van € 30.000,-- à € 35.000,-- genoemd, waartegen [geïntimeerde] geen (gemotiveerd) verweer heeft gevoerd. Evenmin heeft [geïntimeerde] er op enigerlei wijze blijk van gegeven gebruik te willen maken van de bevoegdheid de beëindigingsvordering in te trekken indien voornoemde vergoeding aan WTG c.s. zou worden toegekend. Het hof ziet daarom geen aanleiding een termijn vast te stellen waarbinnen [geïntimeerde] de bevoegdheid heeft de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken (artikel 7:297 lid 2 BW) en zal de tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten vaststellen op een bedrag van € 35.000,--.
2.13
De vordering tot betaling van verschuldigde huurpenningen zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de overige vorderingen (ontruiming en tegemoetkoming verhuiskosten) staat artikel 7:295 lid 1 BW juncto artikel 7:296 lid 5 BW in de weg.
2.14
WTG c.s. zullen als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, waaronder begrepen de kosten van het incident. WTG c.s. hebben geen stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden. Hun bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend van de hand gewezen.
2.15
Gemakshalve zal het hof het bestreden vonnis in zijn geheel vernietigen en een nieuw dictum formuleren. De tegen het dictum gerichte grieven (12 tot en met 17) behoeven geen behandeling meer.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende:
3.1
beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juni 2020;
3.2
veroordeelt WTG c.s. de bedrijfsruimte aan de [adres 1] uiterlijk op 1 juni 2020 met de daarin vanwege WTG c.s. aanwezige goederen en personen te verlaten, met overgifte aan [geïntimeerde] van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [geïntimeerde] te stellen;
3.3
veroordeelt WTG c.s. om de verschuldigde huurpenningen te betalen tot aan de dag van ontruiming;
3.4
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling vóór 1 juni 2020 van een bedrag van € 35.000,-- aan WTG c.s. als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;
3.5
veroordeelt WTG c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,-- aan verschotten en € 2.148,----- voor salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan.
3.6
verklaart de veroordeling onder 3.3 uitvoerbaar bij voorraad;
3.7
wijst af het in beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, W.A.H. Melissen en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 april 2020.