Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.247.211/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6886548 CV EXPL 18-9898
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 januari 2020
inzake
SOCIUS WONEN B.V.,
gevestigd te Utrecht,
appellante,
advocaat: mr. R. Bagasrawalla te Nieuwegein,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,2. [geïntimeerde sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J. Bouter te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Socius en [geïntimeerden] genoemd.
Socius is bij dagvaarding van 27 september 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 29 juni 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Socius als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Socius heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en [geïntimeerden] in hun vorderingen niet ontvankelijk zal verklaren, althans deze zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Socius in de kosten van het geding in hoger beroep.
[geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Beoordeling2.1 Het gaat in deze zaak - kort samengevat en voor zover in hoger beroep relevant - om het volgende. [geïntimeerden] huren met ingang van 6 maart 2017 een woning in het project “Wonen op de Hoek” aan de [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is een zogenoemde “Jongeren overeenkomst voor zelfstandige woningen”. In de huurovereenkomst wordt Tijdelijk Wonen Amsterdam B.V. (hierna: TWA), gevestigd aan de Louwesweg 3A, 1066 EA Amsterdam, aangemerkt als verhuurder. Eigenaar van de woning is Stichting de Alliantie. De betreffende huurovereenkomst is geparafeerd door de verhuurder TWA en [geïntimeerden]Artikel 23 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende:“Op het complex waar het gehuurde deel van uitmaakt is een beheermodel van toepassing (zie bijlage). Huurder verklaart zich uitdrukkelijk akkoord met dit beheermodel en de beheerstructuur maakt als zodanig deel uit van deze overeenkomst.”Artikel 26 van de overeenkomst bepaalt het volgende:“Bij deze huurovereenkomst behoort de volgende bijlage: de beheerstructuur van die van toepassing is op het gehuurde. Huurder verklaart van deze bijlage een exemplaar te hebben ontvangen en daarvan kennis te hebben genomen. Het beheermodel maakt integraal deel uit van de huurovereenkomst.”Het in artikel 23 genoemde beheermodel is het Sociaal Beheermodel Wonen op de Hoek. Uit de inleiding van dit document blijkt dat het model deel uitmaakt van het project Wonen op de Hoek van Socius. In paragraaf 6 wordt de structuur beschreven: Socius stelt pandbeheerders aan en benoemt gangbeheerders.
2.2
Bij inleidende dagvaarding hebben [geïntimeerden] , kort gezegd, gevorderd dat Socius zal worden veroordeeld tot betaling van kosten ter zake van door [geïntimeerde sub 2] gederfde inkomsten, extra elektraverbruik, huurvermindering over de maanden maart tot en met november 2017 en schade, met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. De gevorderde bedragen hangen samen met kosten die zijn gemaakt in verband met (het verhelpen van) gebreken in de woning.
2.3
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank geconstateerd dat, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, Socius geen conclusie van antwoord heeft genomen. De rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat de vordering toewijsbaar is tot een bedrag van € 3.340,34 ter zake van hoofdsom vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2018 tot de voldoening en € 459,03 ter zake van buitengerechtelijke kosten, met proceskosten en nasalaris, dit alles uitvoerbaar bij voorraad.
2.4
Socius komt met zeven grieven op tegen de beslissing van de rechtbank. Met grief 1 betoogt Socius dat de rechtbank [geïntimeerden] ten onrechte ontvankelijk heeft verklaard in hun vordering. De grieven 2 tot en met 7 zijn voorwaardelijk opgeworpen. Het hof zal allereerst grief 1, de ontvankelijkheid van [geïntimeerden] in deze procedure, beoordelen.
2.5
Ter toelichting op deze grief voert Socius aan dat [geïntimeerden] een huurovereenkomst hebben gesloten met TWA. Volgens Socius wisten [geïntimeerden] dat zij geen overeenkomst waren aangegaan met Socius, nu zij zelf de betreffende huurovereenkomst in het geding hebben gebracht. Daarnaast hebben zij, aldus nog steeds Socius, niets aangevoerd waaruit blijkt dat zij in weerwil van de inhoud van de huurovereenkomst toch Socius zouden kunnen aanspreken op het nakomen daarvan.
2.6
Het hof overweegt als volgt. Onmiskenbaar staat vast dat [geïntimeerden] een huurovereenkomst hebben gesloten met TWA. Dit blijkt uit de door hen zelf in de procedure gebrachte huurovereenkomst die zowel door [geïntimeerden] als TWA is geparafeerd. In deze huurovereenkomst wordt Socius, een aparte rechtspersoon, in geen enkele hoedanigheid genoemd. Wel wordt in de huurovereenkomst verwezen naar een beheermodel dat integraal onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. In dit beheermodel wordt Socius wèl benoemd, namelijk als een van de actoren in het sociaal beheer. Uit het relaas van [geïntimeerden] , zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, blijkt ook dat Socius diverse beheertaken op zich heeft genomen. Zo was er veelvuldig contact tussen partijen over het verhelpen van de gebreken in de woning en stuurde Socius een bericht over de jaarlijkse huurverhoging en over lopende procedures bij de huurcommissie. Dat Socius kennelijk niet alle taken tot haar verantwoordelijkheid rekende blijkt onder meer uit de door [geïntimeerden] geciteerde e-mail van 10 november 2017 van [A] . Daaruit blijkt dat Socius de door [geïntimeerden] gevraagde schadevergoeding niet erkent en de kwestie zegt door te sturen aan de Alliantie.
Gezien het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat de huurovereenkomst niets aan duidelijkheid te wensen overlaat: TWA is de verhuurder van de woning. Het bestaan van deze door beide partijen geparafeerde huurovereenkomst levert tussen partijen in beginsel dwingend bewijs op van datgene wat in deze overeenkomst is bepaald. Dit geldt eveneens voor het beheermodel dat deel uitmaakt van de overeenkomst en waarin Socius wel is benoemd, maar dan (slechts) in het kader van het beheer. [geïntimeerden] hebben hiertegen ingebracht dat er nooit is gecommuniceerd met TWA, dat Socius altijd aanspreekpunt is geweest en dat in ieder geval de schijn is gewekt dat Socius aangemerkt diende te worden als verhuurder. Het hof volgt [geïntimeerden] echter niet in deze stellingen. Uit de overgelegde stukken kan niet worden afgeleid dat, in weerwil van de aanduiding in de huurovereenkomst, Socius als verhuurder zou hebben te gelden. De stelling van [geïntimeerden] dat Socius deel zou uit maken van een ondoorzichtige groep van organisaties met een ondoorzichtige bevoegdheidsverdeling, maakt dit, wat er ook van die stelling zij, niet anders. Het enkele raadplegen van de huurovereenkomst met bijbehorend beheermodel biedt voldoende duidelijkheid.
Gezien het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat de huurovereenkomst niets aan duidelijkheid te wensen overlaat: TWA is de verhuurder van de woning. Het bestaan van deze door beide partijen geparafeerde huurovereenkomst levert tussen partijen in beginsel dwingend bewijs op van datgene wat in deze overeenkomst is bepaald. Dit geldt eveneens voor het beheermodel dat deel uitmaakt van de overeenkomst en waarin Socius wel is benoemd, maar dan (slechts) in het kader van het beheer. [geïntimeerden] hebben hiertegen ingebracht dat er nooit is gecommuniceerd met TWA, dat Socius altijd aanspreekpunt is geweest en dat in ieder geval de schijn is gewekt dat Socius aangemerkt diende te worden als verhuurder. Het hof volgt [geïntimeerden] echter niet in deze stellingen. Uit de overgelegde stukken kan niet worden afgeleid dat, in weerwil van de aanduiding in de huurovereenkomst, Socius als verhuurder zou hebben te gelden. De stelling van [geïntimeerden] dat Socius deel zou uit maken van een ondoorzichtige groep van organisaties met een ondoorzichtige bevoegdheidsverdeling, maakt dit, wat er ook van die stelling zij, niet anders. Het enkele raadplegen van de huurovereenkomst met bijbehorend beheermodel biedt voldoende duidelijkheid.
2.7
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat grief 1 slaagt en de overige, voorwaardelijke, grieven buiten behandeling kunnen blijven. Voor zover [geïntimeerden] voldoende specifiek bewijs hebben aangeboden ziet dit aanbod niet op stellingen die, indien bewezen, tot een andere conclusie kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, omdat Socius in eerste aanleg niet van antwoord heeft gediend. [geïntimeerden] zullen niet-ontvankelijk in hun vordering jegens Socius worden verklaard en worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.3. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep met uitzondering van de proceskostenveroordeling, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en voor het overige opnieuw rechtdoende:
verklaart [geïntimeerden] niet-ontvankelijk in hun vordering jegens Socius;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep tot op heden aan de zijde van Socius begroot op € 759,- aan verschotten en op € 827,81,- voor salaris;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, D.J. van der Kwaak en J.G. Sijmons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2020.