3.1.In deze zaak gaat het om het volgende.
( a) [X] is een onderneming die zich onder meer richt op waardering van vastgoed, waaronder ook in erfpacht uitgegeven gronden.
( b) In de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw heeft de gemeente diverse erfpachtcontracten gesloten. Op deze contracten zijn van toepassing de “Algemene voorwaarden voor de uitgifte in voortdurende erfpacht van aan de gemeente Haarlem toebehorende gronden” (hierna: de AV), zoals opgenomen in een notariële akte van 7 oktober 1920.
( c) Krachtens de AV heeft de gemeente in de periode 1995-2005 per bouwblok, mede op basis van een grondwaardeherziening, de toepasselijke jaarlijkse erfpachtcanon herzien voor een nieuwe termijn van vijftig jaar. Daarbij is een canonherzieningsmethodiek toegepast die, onder meer wegens een onjuiste vaststelling van de grondwaarde, niet met de AV strookte.
( d) De gemeente heeft [X] in 2005 opdracht gegeven een onafhankelijke (her)taxatie van de grondwaarde te verrichten voor 163 gevallen. [X] heeft de opdracht uitgevoerd en de gemeente heeft haar daarvoor betaald.
( e) In 2012 en daarop volgende jaren heeft de gemeente de canons opnieuw vastgesteld. In het Collegebesluit “BBV nr: 2014/139724” van april 2014 (hierna: het Collegebesluit) is over de hertaxatie onder andere het volgende opgenomen:
“1. Inleiding
(...)
Naar aanleiding van vragen van enkele erfpachters over de hoogte van de grondwaardeherziening uit 2000-2005 en de daaruit volgende berekening van de erfpachtcanon, heeft de gemeente de betreffende grondwaardes nogmaals gecontroleerd. Na deze controle is gebleken dat bij de herziening een peildatum is gehanteerd die afwijkt van de toen geldende Algemene Voorwaarden (AV). Tevens is de wijze waarop de canon is vastgesteld niet gegaan conform de AV. Dit heeft geleid tot een te hoge erfpachtcanon, waardoor erfpachters te veel hebben betaald.
(...)
2. Besluitpunten college
1. Het college besluit de teveel ontvangen erfpacht terug te betalen op basis van het gelijkheidsbeginsel.
2. Het college besluit de te weinig ontvangen erfpacht niet te vorderen.
(...)
7. Uitvoering
(...)
De werkzaamheden vinden per dossier plaats. Elk dossier zal worden bezien door twee deskundigen. Eén werkt in opdracht van de gemeente en 1 in opdracht van de erfpachter, danwel bij omzetting de koper. Na oplevering van een finaal en door beide partijen goedgekeurd schaderapport zal over worden gegaan tot uitbetaling.”
( f) Volgens artikel 11 lid 1 en lid 7 van de AV geschiedt de herziening van de pachtsommen door drie deskundigen en worden de “op de uitspraak der deskundigen vallende” kosten door de gemeente gedragen.
( g) Bij brief van 17 juni 2013, mede ondertekend door [X] , heeft rentmeester NVR en beëdigd NVM-taxateur [Y] (hierna: [Y] ), de gemeente onder meer het volgende geschreven:
“Op uw verzoek heeft [Y] van een zestal woningen de grondwaarde getaxeerd, de waarde is getaxeerd op de waarde per peildatum zoals deze voor het betreffende object van toepassing was. (…)
Op 30 mei[2013; hof]
heeft [Y] de door hem getaxeerde waarden besproken met de heer [X] , die de objecten al eerder getaxeerd heeft. Uit dit overleg is gebleken dat niet alleen de door beide taxateurs vastgestelde waarde vrijwel gelijk waren, maar ook dat de gekozen methodiek gelijk was. Ook de canon hebben de deskundige op een vrijwel gelijke hoogte berekend.
In vervolg op vorenstaand zullen beide taxateurs dan voor de reeds getaxeerde objecten een gezamenlijk rapport uitbrengen waarin de getaxeerde grondwaarde vermeld staat alsmede hoe de taxateurs tot dit waardeoordeel zijn gekomen.
Beide deskundige stellen de gemeente voor ook de overige erfpachtobjecten op een gelijke wijze te laten taxeren.”
( h) Bij brief van 21 juni 2013 heeft de gemeente opdracht verleend aan [Y] voor het uitvoeren van taxaties van grondwaarden en erfpachtcanons tegen betaling van een bedrag van maximaal € 39.000,=, waarbij werd aangetekend dat eventuele meerkosten alleen zouden worden vergoed indien daartoe vooraf door de gemeente opdracht was gegeven.
( i) Bij brief van 19 juli 2013 heeft de gemeente [X] onder meer het volgende doen weten:
“De gemeente heeft het volgende met u afgesproken:
(…)
3. Op grond van de algemene voorwaarden moet de canonherziening door 3 deskundigen berekend worden: een deskundige van de zijde van de gemeente, een van de zijde van de erfpachters en een onafhankelijk deskundige. We hebben afgesproken dat u als deskundige van de zijde van de erfpachters) in eerste instantie samen met een deskundige van de gemeente ( [Y] ) van alle betrokken erfpachtobjecten de canonherziening bepaalt. Alleen indien u beiden niet tot een gelijke grondwaarde en of canonherziening komt wordt een derde onafhankelijk deskundige benoemd. U en [Y] beoordelen dat per object.
(…)
Ten einde onduidelijkheden over de rolverdeling te voorkomen hecht de gemeente er aan te benadrukken dat de gemeente de opdrachtgever is van [Y] en dat uw opdrachtgevers de erfpachters zijn. U treedt in deze niet op voor de gemeente. Dat betekent dat u geen uitspraken of toezeggingen kunt doen namens de gemeente. Een ander gevolg is dat u uw kosten in eerste instantie in rekening brengt bij uw opdrachtgevers. Daar waar de gemeente (…) gehouden is kosten aan uw opdrachtgevers te vergoeden zal de gemeente uiteraard haar verantwoordelijkheid nemen. In de afwikkeling zal de gemeente daarover nadere afspraken maken met de betreffende erfpachters.”
( j) Bij brief van 2 augustus 2013 heeft [X] , voor zover van belang, als volgt op voormelde brief gereageerd:
“(…)
U benoemt 6 gemaakte afspraken, waarop ik als volgt reageer.
(…)
3. Akkoord.
(…)
Voor de goede orde bericht ik u dat ik de erfpachters vertegenwoordig en dat ik namens de erfpachters aanspreekpunt ben en zal zijn voor wat betreft het gehele traject met inbegrip van kosten en schaden. In de toepasselijke algemene voorwaarden is geformuleerd dat de gemeente de kosten van deskundigen in het kader van de canonherziening dient te vergoeden. Mijn kosten voor de sub 3. gemelde afspraak zal ik dan ook rechtstreeks bij de gemeente indienen, om te voorkomen dat mijn opdrachtgevers deze kosten zouden moeten voorschieten en meer afhankelijk worden gemaakt van wat de gemeente goed dunkt.
(…)”
( k) Bij brief van 28 augustus 2013 heeft [X] de gemeente onder meer het volgende doen weten:
“Bij gelegenheid van ons gezamenlijk onderhoud heeft u mij gevraagd om nader aan te geven welke kosten zijn gemoeid met de taxatiewerkzaamheden tot en met aanlevering van een gemotiveerd rapport conform de uitgangspunten als bepaald in de van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden (…)
Mijn uurtarief bedraagt € 150,= ex BTW. Per rapport is 6½ à 7 uur gemoeid. Graag ontvang ik van u enige referentie op basis waarvan de facturen kunnen worden gezonden.”
( l) [X] heeft voor door haar verrichte taxatiewerkzaamheden in de periode van 3 september 2013 tot en met 2 december 2014 31 facturen aan de gemeente gestuurd, waarvan de gemeente in de periode van 20 november 2013 tot en met 2 mei 2014 veertien met een totaalbedrag van € 62.637,75 heeft voldaan. Niet voldaan is een totaalbedrag van € 64.865,75.
( m) Voor het opstellen van schadevaststellingsrapporten heeft [X] in de periode van 3 december 2013 tot en met 2 december 2014 negentien facturen aan de gemeente verzonden met een totaalbedrag van € 108.355,50. Deze facturen heeft de gemeente alle onbetaald gelaten.
( n) In brieven aan verschillende erfpachters in de eerste drie maanden van 2014 heeft de gemeente onder meer het volgende geschreven:
“Deskundige kosten
De gemeente Haarlem vergoedt een maximaal bedrag van € 2.000,00 te vermeerderen met 21% BTW, voor de eventueel gemaakte deskundige kosten. Deze vergoeding wordt aan u uitgekeerd indien u de gemaakte kosten kunt aantonen door middel van het leveren van de volgende documenten:
- kopie opdracht aan de deskundige
( o) In een door [X] en een van de erfpachters op 15 april 2014 ondertekende “verklaring”, is onder meer het volgende opgenomen:
“In verband met de afwikkeling van de schade met betrekking tot perceel (...) ten gunste van (…) zijn door [X] Vastgoed BV separaat de kosten voor onderscheidenlijk de rapporten van taxatie en schadebepaling in rekening gebracht bij de gemeente. De kosten voor taxatie en schadebepaling worden derhalve niet in rekening gebracht bij gelaedeerde. De overige kosten voor deskundige hulp worden door de gemeente aan gelaedeerde vergoed ten bedrage van € 2.420,= en [X] factureert bij gelaedeerde conform afspraken.”
In het desbetreffende – door [X] en [Y] gezamenlijk – opgestelde schaderapport wordt, voorts, onder het kopje “SCHADE” onder meer vermeld:
“• Deskundigenkosten worden integraal vergoed per datum van bepaling en constatering van de schade op 1 januari 2014. Deze kosten worden door deskundigen bepaald op € 2.000,= te vermeerderen met 21% BTW, derhalve op € 2.420,=.”
Ook alle andere erfpachters voor wie [X] een schaderapport heeft opgesteld hebben een dergelijke verklaring ondertekend en het op hun perceel betrekking hebbende schaderapport bevat voormelde passage.
( p) Bij brief van 17 april 2014 heeft de gemeente [X] onder meer geschreven:
“Kosten erfpachters voor inschakelen deskundige ( [X] Vastgoed)
Allereerst wil ik ophelderen hetgeen wij hebben afgesproken omtrent de kosten voor de erfpachters voor het inschakelen van een deskundige. Wij hebben kort gezegd afgesproken dat de gemeente de kosten van een deskundige voor de erfpachters zal vergoeden tot een bepaald maximum.
De gemeente heeft voornoemde afspraak in haar brief van 15 januari 2014 aan de erfpachters gecommuniceerd: “Conform de reeds behandelde zaken vergoedt de gemeente een maximaal bedrag aan vergoeding voor uw deskundige.”
Naar aanleiding van voornoemde afspraak heb ik in het overleg van 18 maart 2014 aan u gevraagd of er sprake is van dubbele betalingen aan [X] Vastgoed. U heeft aan mij geantwoord dat dit absoluut niet het geval is. U gaf daarbij aan dat u daarover een verklaring zou opstellen en ondertekenen. De inhoud van de verklaring zou zijn dat er geen sprake is van een dubbele betaling aan [X] Vastgoed. [X] Vastgoed laat zich alleen uitbetalen door de gemeente en er vindt geen facturatie plaats aan haar opdrachtgevers. Dit is mijns inziens een heldere afspraak.
Op 8 april 2014 heeft u een vijftal verklaringen opgestuurd. Uit die verklaringen bleek dat de kosten voor taxatie en schadebepaling niet in rekening worden gebracht bij gelaedeerde. De overige kosten voor deskundige worden door de gemeente aan gelaedeerde vergoed ten bedrage van € 2.420,- en [X] factureert bij gelaedeerde conform afspraken.
Die laatste zin duidt erop dat u aparte afspraken heeft gemaakt met uw cliënten/ opdrachtgevers. Dit volgt ook uit een opdrachtovereenkomst die u heeft gesloten met uw cliënten/opdrachtgevers.
De laatste weken wordt er veelvuldig contact met ons opgenomen door uw cliënten/ opdrachtgevers vanwege het feit dat zij evengoed nog een factuur gaan ontvangen verstuurd door [X] Vastgoed, terwijl de erfpachters er van uit gingen, zo is dat ook naar hen gecommuniceerd, dat de gemeente de kosten voor de deskundige (tot een bepaald maximum bedrag) zou voldoen.
Uit het voorgaande volgt dat u de afspraak met de gemeente inhoudende dat u geen dubbele betalingen zou ontvangen niet nakomt.
(...)
Uitbetaling aan [X] Vastgoed
De afspraak omtrent het uitbetalen van de kosten van de deskundige is dat de gemeente aan begunstigde een bedrag van maximaal € 2.000,- te vermeerderen met 21 % BTW vergoedt, voor de eventueel gemaakte deskundige kosten (...). Voorts betaalt de gemeente per dossier uit aan [X] Vastgoed conform afspraak, evenals de heer [Y] .”
( q) [X] heeft in de periode van 24 april 2014 tot en met 23 januari 2015 81 facturen verstuurd aan 95 erfpachters, telkens voor een bedrag van € 2.420,= inclusief btw. Deze facturen vermelden bij de omschrijving:
“Deskundige bijstand i.v.m. erfpacht. Kosten taxatie- en schaderapport zijn in rekening gebracht bij de Gemeente Haarlem. Niet betrokken in deze factuur”.
( r) De gemeente heeft 81 keer een bedrag van € 2.420,= rechtstreeks aan de erfpachters uitbetaald, na overlegging van de hiervoor onder (q) bedoelde facturen van [X] en een betaalbewijs.
( s) In dit geding vordert [X] van de gemeente de betaling van een bedrag van € 173.221,25, met rente, in verband met haar door de gemeente niet betaalde facturen wegens taxaties (in totaal € 64.865,75) respectievelijk schadevaststellingsrapporten (in totaal € 108.355,50), alsmede de betaling van een bedrag van € 3.033,73 wegens buitengerechtelijke kosten, eveneens met rente. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen en [X] in de proceskosten verwezen.