Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.237.946/01
zaaknummer rechtbank Nord-Holland : C/15/259981 / HA ZA 17-421
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 maart 2019
inzake
[A] VASTGOED B.V.,
gevestigd te Roermond,
appellante,
advocaat: mr. A.P. Macro te Amsterdam,
tegen
NEGLINGE B.V.,
gevestigd te IJmuiden,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.P. Koets te Haarlem.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [A] Vastgoed en Neglinge genoemd.
[A] Vastgoed is bij dagvaarding van 10 april 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, van 28 februari 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [A] Vastgoed als eiseres en Neglinge als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens wijziging van eis;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[A] Vastgoed heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - haar gewijzigde eis zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
Neglinge heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad verklaarde - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
[A] Vastgoed is als professionele partij actief op de vastgoedmarkt. Bestuurder en enig aandeelhouder van [A] Vastgoed is [A] (hierna: [A] ).
2.1.2.
Ook Neglinge is een professionele vastgoedhandelaar. Tot 6 juli 2017 was Wilmar Beheer B.V. (hierna: Wilmar) bestuurder en enig aandeelhouder van Neglinge. [B] (hierna: [B] ) is minderheidsaandeelhouder in Neglinge. Tot begin november 2015 was hij tevens bestuurder van Wilmar.
2.1.3.
In 2016 heeft vastgoedondernemer [C] (hierna: [C] ) [B] in contact gebracht met [A] . [B] en [A] hebben met elkaar gesproken over de mogelijke (ver)koop van diverse onroerende zaken, waaronder ook de onroerende zaak aan de [adres] (hierna: het object).
2.1.4.
Op 2 december 2016 hebben [A] en [B] in het bijzijn van [C] het object bezichtigd. [A] heeft toen aangeboden het object te kopen voor een koopprijs van € 2.800.000. [B] heeft daarmee ingestemd, waarna [A] en [B] elkaar de hand hebben geschud. Bij de ontmoeting is ook aan de orde geweest dat [A] een deel van de koopprijs wilde financieren in de vorm van een door Neglinge te verstrekken lening.
2.1.5.
Op 20 december 2016 en 12 januari 2017 hebben [A] en [B] elkaar opnieuw ontmoet. Bij de laatstgenoemde ontmoeting was ook aanwezig [D] (hierna: [D] ), fiscaal en juridisch adviseur van het Wilmar-concern. In een ongedateerde brief heeft hij over die ontmoeting verklaard:
“(…) Ik ben onder meer aanwezig geweest bij een bespreking op 12 januari 2017. (…) In die bespreking werd gesproken over het confectiecentrum dat eigendom is van Immoplus Onroerend Goed B.V. (…) Tijdens deze bespreking, en ook na afloop van deze bespreking is er op 12 januari 2017 niet gesproken over nadere details van een transactie met betrekking tot het pand aan de [adres] .(…)”
2.1.6.
Op 17 januari 2017 heeft [C] in een e-mail aan [B] het volgende geschreven:
“Beste [B] ,
In opdracht van de heer [A] doe ik je deze bieding toekomen voor de [adres] .
De heer [A] of een nader te noemen meester waarvoor hij zich sterk maakt koopt van jullie de [adres] onder de navolgende condities:
- Koopsom € 2.800.000,-- k.k.
- Een koper conveniërende due diligence van de huurovereenkomsten en technische staat van het gebouw.
- Koper krijgt van verkoper een tweede hypotheek van € 800.000,-- welke lening annuitair zal worden afgelost in een periode van 10 jaar met een rente van 3%. De lening wordt alleen verstrekt aan een entiteit waar de heer [A] of een van zijn directe familie leden bij betrokken zijn.
-Koper zal uit private equity de resterende € 2.100.000,-- lenen, dit is een ontbindende voorwaarde t/m 31 mei 2017.
-Transport in overleg of zoveel eerder als partijen overeenkomen doch uiterlijk 15 juli 2017.
-Notaris nader te bepalen door koper.
-Verkoper zal alle relevante informatie omtrent de [adres] aan koper verstrekken om zijn onderzoek plicht te kunnen uitvoeren.
Indien verkoper het met dit schrijven eens is zouden wij graag een door verkoper getekende bevestiging retour ontvangen, (…)”
2.1.7.
Op 2 februari 2017 heeft [B] [A] per e-mail een overzicht gestuurd van de huurstroom van het object.
2.1.8.
Op 13 februari 2017 heeft [B] per e-mail [A] en [C] het volgende bericht:
“Beste [A] en [C] ,
Naar aanleiding van onze gesprekken over het pand [adres] ontving ik op 17 januari jl. een bieding van [C] namens [A] . Deze bieding is door mij niet aanvaard. Ik acht mij dan ook volledig vrij.(…)”
2.1.9.
[C] heeft in een e-mail van 16 februari 2017 gericht aan de advocaat van [A] Vastgoed over de hiervoor beschreven gang van zaken verklaard:
“Het is voor mij uiterst vervelend om hier tussen te komen omdat beide partijen goede relaties van mij zijn.
Echter ik zal verklaren wat de werkelijkheid is en niet anders dan dat.
Die verklaring is feitelijk dat de heer [A] de heer [B] een hand heeft gegeven in het complex gelegen aan de [adres] , en wel op het doen van de deal zoals ik die in mijn bieding na deze afspraak heb omschreven. De bieding mag eigenlijk worden gelezen als een bevestiging maar omdat de lening voorwaarde nog verder uitwerking nodig had was dat nog een discussie punt tussen partijen.(…)”
2.1.10.
Op 22 februari 2017 heeft [C] in een e-mail, mede gericht aan [B] en [A] , nogmaals een verklaring afgelegd over de feitelijke gang van zaken. Hij heeft toen geschreven:
“(…) Er is door partijen overeenstemming bereikt op prijs alsmede een tweede lening van Verkoper van € 8 ton waar de condities nog van uitgewerkt diende te worden.
Zie de door mij namens koper verzonden mail.
Ik sta hier tussen, tja kan niet anders verklaren als het is!(…)”
2.1.11.
Neglinge heeft het object verkocht en op 12 juli 2017 geleverd aan een derde.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding staat de vraag centraal of er tussen [A] Vastgoed en Neglinge een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het object. De rechtbank heeft deze vraag ontkennend beantwoord, in het bijzonder omdat [A] Vastgoed als voorwaarde had gesteld dat [A] de koopprijs deels kon financieren door middel van een door Neglinge te verstrekken lening, welke voorwaarde Neglinge als essentieel mocht beschouwen. Nu over die lening tussen partijen geen overeenstemming is bereikt, naar onder meer volgt uit de tussen hen uitgewisselde emailcorrespondentie, is geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Daarop heeft de rechtbank de vorderingen van [A] Vastgoed afgewezen en [A] Vastgoed in de kosten van het geding veroordeeld. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [A] Vastgoed met haar vier grieven op.
3.2
In hoger beroep heeft [A] Vastgoed haar eis gewijzigd. Thans vordert zij een verklaring voor recht dat Neglinge is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (dan wel in de verplichting tot het aangaan van een schriftelijke koopovereenkomst), althans dat Neglinge aansprakelijk is jegens [A] Vastgoed uit wanprestatie dan wel onrechtmatige daad door het object aan een derde te verkopen nadat tussen partijen een koopovereenkomst was gesloten, en Neglinge te veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, met kostenveroordeling. Deze eiswijziging is niet in strijd met de goede procesorde, zodat het hof op de gewijzigde eis recht zal doen.
3.3
Met haar eerste drie grieven betoogt [A] Vastgoed dat met de overeenstemming over de koopprijs voor het object een volmaakte koopovereenkomst is tot stand gekomen, die door een handdruk is bevestigd. Volgens [A] Vastgoed kwam pas nadat de koopovereenkomst was gesloten (hetgeen volgens haar stellingen dus op 2 december 2016 plaatsvond) de vraag aan de orde of Neglinge bereid was een deel van de koopprijs door middel van een lening te financieren, maar kon de uitkomst van deze discussie de koopovereenkomst niet meer beïnvloeden; indien over de leningsvoorwaarden geen overeenstemming zou worden bereikt, zou [A] Vastgoed de koopsom uit eigen middelen hebben moeten betalen. De discussie over de lening stond dus los van het sluiten van de koopovereenkomst, aldus steeds [A] Vastgoed.
3.4
Het hof volgt [A] Vastgoed niet in dit betoog.
3.4.1.
Op zichzelf staat vast dat partijen het op 2 december 2016 eens waren over de koopprijs (€ 2,8 miljoen) en het te kopen object. Uit de correspondentie en de gang van zaken na 2 december 2016, zoals deze blijkt uit de verklaringen van [C] en [D] die daarover zijn overgelegd, volgt echter niet de door [A] Vastgoed gestelde (door Neglinge betwiste) volgtijdelijkheid waarin eerst wilsovereenstemming is bereikt over de koopovereenkomst, en later afzonderlijk is gesproken over de gedeeltelijke financiering door middel van een door Neglinge te verstrekken lening.
3.4.2.
De strekking van de e-mail van [C] van 22 februari 2017, waarin deze de gang van zaken beschrijft, is naar het oordeel van het hof dat de koopprijs (€ 2,8 miljoen) en de lening gelijktijdig in samenhang met elkaar zijn besproken. Uit deze e-mail volgt verder dat partijen op 2 december wel waren overeengekomen dat de lening € 800.000 zou bedragen, maar niet dat de leningsvoorwaarden (zoals de leningsvorm, duur, hoogte van de rente en de identiteit van de lener) ook op 2 december 2016 zijn besproken. Integendeel, uit zowel deze e-mail als die van 16 februari 2017 van [C] volgt dat de leningsvoorwaarden nog moesten worden uitgewerkt, en ook uit de verklaring die [A] tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft afgelegd blijkt dat.
3.4.3.
Dat een lening onderdeel uitmaakte van de bieding van [A] volgt daarnaast met zoveel woorden uit de door [C] namens [A] Vastgoed aan Neglinge verzonden e-mail van 17 januari 2017. Daarin wordt het bod van € 2,8 miljoen genoemd en worden de bijbehorende voorwaarden opgesomd, waaronder een tweede annuïteitenhypotheek van € 800.000 (en de voorwaarden daarbij, zoals een termijn van 10 jaar en een rente van 3%). In die mail wordt tevens geschreven dat dit een bieding is en wordt gevraagd om de bevestiging van de verkoper, “als hij het ermee eens is”. Die bewoordingen lijken er geen misverstand over te laten bestaan dat (eerst) op 17 januari 2017 een bod wordt uitgebracht waarvan een door de verkoper te verstrekken lening onderdeel uitmaakt.
3.4.4.
[A] Vastgoed heeft evenwel aangevoerd dat de woordkeuze in de e-mail ongelukkig is en dat met “bieding” bedoeld werd “bevestiging”. Dat standpunt wordt op zichzelf wel bevestigd in de e-mail van [C] van 16 februari 2017. Daarin schrijft deze dat [B] en [A] elkaar de hand hebben geschud “op het doen van de deal zoals ik die in mijn bieding na deze afspraak heb omschreven”, daarbij kennelijk verwijzend naar bovengenoemde e-mail van 17 januari 2017, waaraan hij toevoegt “De bieding mag eigenlijk gelezen worden als een bevestiging (…)”. Dit kan [A] Vastgoed echter niet baten. [C] vervolgt zijn e-mail van 16 februari 2017 namelijk met de zin “.. maar omdat de lening
voorwaarde[cursivering hof] nog verdere uitwerking nodig had was dat nog een discussie punt tussen partijen”. Uit dit laatste deel van de e-mail kan worden afgeleid dat de lening een voorwaarde was bij de koopovereenkomst, en niet - zoals [A] Vastgoed aanvoert - een na het sluiten van de overeenkomst besproken financieringsmodaliteit. Maar ook indien [C] bedoelde te schrijven dat de “leningsvoorwaarden” nog discussiepunt waren tussen partijen, laat dat onverlet dat de lening in de e-mail als onderdeel van de bieding wordt gepresenteerd, en niet als een van de bieding losstaande overeenkomst. Ook als het hof de lezing van [A] Vastgoed van de e-mail zou overnemen, leidt dat dus niet tot de door haar bepleite conclusies.
voorwaarde[cursivering hof] nog verdere uitwerking nodig had was dat nog een discussie punt tussen partijen”. Uit dit laatste deel van de e-mail kan worden afgeleid dat de lening een voorwaarde was bij de koopovereenkomst, en niet - zoals [A] Vastgoed aanvoert - een na het sluiten van de overeenkomst besproken financieringsmodaliteit. Maar ook indien [C] bedoelde te schrijven dat de “leningsvoorwaarden” nog discussiepunt waren tussen partijen, laat dat onverlet dat de lening in de e-mail als onderdeel van de bieding wordt gepresenteerd, en niet als een van de bieding losstaande overeenkomst. Ook als het hof de lezing van [A] Vastgoed van de e-mail zou overnemen, leidt dat dus niet tot de door haar bepleite conclusies.
3.4.5.
Reeds de omvang van het te lenen bedrag (€ 800.000) in relatie tot de koopprijs (€ 2,8 miljoen) brengt mee dat de lening als een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst moet worden beschouwd. Daarbij wordt ook in ogenschouw genomen dat het niet ging om een door [A] Vastgoed van een derde te verkrijgen lening, maar om een lening die door Neglinge als verkoopster aan (een vennootschap van) [A] of diens familie verstrekt zou moeten worden. Daardoor ligt des te meer in de rede dat de lening (en alle daarmee verband houdende voorwaarden en aspecten, zoals de identiteit van de lener en diens kredietwaardigheid), zeker vanuit het perspectief van Neglinge als verkoper, een essentieel element voor een koopovereenkomst vormde. Neglinge heeft dit in elk geval redelijkerwijs zo mogen en kunnen begrijpen.
3.4.6.
Over de (voorwaarden met betrekking tot de) lening is op 2 december 2016 geen overeenstemming bereikt. Ook het voorstel dat [C] namens [A] Vastgoed in de mail van 17 januari 2017 aan Neglinge deed (zo dat als afzonderlijk bod beschouwd moet worden), is door Neglinge niet aanvaard. Een koopovereenkomst is daarom niet tot stand gekomen. Dat betekent dat de vorderingen van [A] Vastgoed voor zover op het bestaan van een koopovereenkomst gebaseerd, zullen worden afgewezen. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat Neglinge onrechtmatig tegenover [A] Vastgoed heeft gehandeld door het pand te verkopen zijn niet (voldoende) gesteld, zodat ook die grondslag niet tot toewijzing van de vorderingen van [A] Vastgoed kan leiden.
3.5
De grieven 1, 2 en 3 moeten daarom falen. Het bewijsaanbod van [A] Vastgoed zal worden gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op voldoende concreet gestelde feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [A] Vastgoed is terecht in de kosten van dat geding veroordeeld, zodat ook grief 4 faalt. De in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [A] Vastgoed zullen worden afgewezen. [A] Vastgoed zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [A] Vastgoed in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Neglinge begroot op € 726,= aan verschotten en € 1.074,= voor salaris;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C.C. Meijer en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2019.