ECLI:NL:GHAMS:2019:80 - Gerechtshof Amsterdam - Ontruiming sociale huurwoning wegens ontbreken hoofdverbl...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.241.376/01 KG

zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/269617 / KG ZA 18-62

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 januari 2019

inzake

STICHTING PARTEON,

gevestigd te Wormerveer,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

appellante,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

advocaat: mr. R.G.J. van Ommeren te Amsterdam,

2.
hen die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te [adres],

niet verschenen,

geïntimeerden.

Partijen worden hierna Parteon en [geïntimeerde sub 1] (geïntimeerde sub 1) genoemd.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

Parteon is bij dagvaarding van 19 juni 2018 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland van 23 mei 2018, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen Parteon als eiseres en onder meer geïntimeerden als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven.

Parteon heeft op de dienende dag geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding en producties in het geding gebracht. Tegen geïntimeerden sub 2 is verstek verleend.

[geïntimeerde sub 1] heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Parteon heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de gevraagde voorzieningen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde sub 1] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

2.De feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Parteon is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet Pro en is eigenares van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Parteon verhuurt het gehuurde met ingang van 4 februari 2013 aan [geïntimeerde sub 1] tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 402,02 per maand.

(ii) Van de huurovereenkomst betreffende het gehuurde maken deel uit de daarop van toepassing verklaarde Algemene Huurvoorwaarden van Parteon (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden), waaronder de volgende artikelen:

“Artikel 6

De algemene verplichtingen van huurder

(…)

6.5

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

(…)

6.7

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (...). “

(iii) Bij e-mail van 15 mei 2017 aan Parteon heeft de gemeente Zaanstad onder meer het volgende geschreven:

“Goedemiddag,

Naar aanleiding van de onderstaande anonieme brief dossier aangemaakt op het adres [adres] , met dossiernummer [nummer] .

‘De hoofdbewoonster van de [adres] , benedenhuis te [plaats] is geruime tijd in Suriname en verhuurt sindsdien haar woning onder aan een andere dame. (…).’

Met vriendelijke groet,

(…)“

(iv) Op 16 mei 2017 hebben medewerkers van Parteon, te weten [X] en [Y] (hierna: [X] en [Y] ), een huisbezoek gebracht aan het gehuurde, maar daar niemand aangetroffen. [X] en/of [Y] hebben hierna nogmaals diverse huisbezoeken aan het gehuurde gebracht.

( v) Bij brief van 17 mei 2017 aan [geïntimeerde sub 1] heeft Parteon het volgende geschreven:

“Geachte mevrouw [geïntimeerde sub 1] ,

Parteon heeft een melding over u ontvangen. Hierover willen wij met u praten.

Tijdens dit gesprek krijgt u de gelegenheid om op de melding te reageren en uw kant van de melding toe te lichten. Indien nodig maken wij graag afspraken met u om de situatie in de toekomst te verbeteren.

Wij nodigen u uit voor dit gesprek op 23 mei as. om 1430 uur op het kantoor van Parteon aan de Marktstraat 52 te Wormerveer. Kunt u op deze datum of dit tijdstip niet komen, dan kunt u ons via telefoonnummer [nummer] voor een andere afspraak bellen.

Met vriendelijke groet,

(…)”

(vi) Op de afspraak van 23 mei 2017 is [geïntimeerde sub 1] niet verschenen, noch is door haar telefonisch contact met Parteon opgenomen. Parteon heeft [geïntimeerde sub 1] vervolgens diverse keren schriftelijk uitgenodigd voor een gesprek.

(vii) [geïntimeerde sub 1] en haar nichtje hebben in juni en later nog in augustus 2017 telefonisch contact gehad met Parteon en medegedeeld dat [geïntimeerde sub 1] in Suriname verbleef.

(viii) Bij brieven van 29 juni en 28 september 2017 aan [geïntimeerde sub 1] heeft Parteon onder meer het volgende geschreven:

“Naar aanleiding van ons project Woon wijs! zijn er op uw adres aanwijzingen dat er veranderingen in de bewoning zijn opgetreden, die niet met de bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden overeenstemmen. Volgens de door u ondertekende huurovereenkomst bent u verplicht uw hoofdverblijf in de woning te hebben. Daarom hebben wij een onderzoek ingesteld.

In verband met dit onderzoek, nodigen wij u uit voor een gesprek bij ons op (…) om (…) uur op ons kantoor aan de Marktstraat 52 te Wormerveer. Wij verzoeken u dringend hierbij aanwezig te zijn.

U dient de volgende gegevens mee te nemen:

- een geldig paspoort, identiteitskaart of verblijfsvergunning

- gegevens waaruit blijkt dat u uw hoofdverblijf in bovengenoemde woning heeft.

Wij vertrouwen erop u voldoende te hebben geïnformeerd.

Deze brief versturen wij zowel aangetekend als per gewone post.“

(ix) Bij brief van 9 november 2017 aan [geïntimeerde sub 1] heeft Parteon onder meer het volgende geschreven:

“Op 29 september jl. bent u zonder afmelding niet op de afspraak verschenen die wij met u gemaakt hadden. Ook op eerder gemaakte afspraken bent u niet verschenen. Tijdens dit gesprek wilden wij met u praten over de onrechtmatige situatie die wij hebben aangetroffen met betrekking tot de door u gehuurde woning aan de [adres]

Wij gaan ervan uit dat u niet woonachtig bent op het bovenstaande adres. U dient de woning binnen 10 dagen op te zeggen. (…)

Indien wij niet van u vernemen zullen wij niet aarzelen om juridische stappen te ondernemen.

U dient er dan rekening mee te houden dat alle daaraan verbonden kosten voor uw rekening zijn.

Wij vertrouwen erop u voldoende te hebben geïnformeerd.

Deze brief versturen wij zowel aangetekend als per gewone post.”

( x) Bij brief van 27 november 2017 aan [geïntimeerde sub 1] heeft mr. Groenewoud, namens Parteon, haar gesommeerd de huurovereenkomst uiterlijk op 1 december 2017 op te zeggen tegen 1 januari 2018.

3.2.

Parteon heeft in eerste aanleg bij dagvaarding in kort geding van 26 februari 2018 gevorderd, kort gezegd, dat de voorzieningenrechter [geïntimeerde sub 1] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt het gehuurde met de daarin vanwege [geïntimeerde sub 1] aanwezige goederen en personen te ontruimen, [geïntimeerde sub 1] voorts veroordeelt om de huur van € 402,02 per maand te betalen tot aan de dag van de ontruiming en [geïntimeerde sub 1] ten slotte veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd en voor zover thans relevant, dat uit zelfstandig onderzoek is gebleken dat [geïntimeerde sub 1] niet in het gehuurde woont en dat zij in Suriname verblijft. Voorts is gebleken dat de zoon van [geïntimeerde sub 1] op het adres staat ingeschreven en dat er regelmatig een onbekende dame in het gehuurde verblijft, waaruit Parteon de conclusie trekt dat [geïntimeerde sub 1] de woning onderverhuurt, althans in gebruik aan een derde afstaat. Door het gehuurde leeg te laten staan en/of in gebruik af te staan aan een derde (zonder dat Parteon daarvoor toestemming heeft gegeven) handelt [geïntimeerde sub 1] in strijd met de artikelen 6.5 en 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden. Omdat het een sociale huurwoning betreft in de stadsregio Amsterdam, waarvoor woningzoekenden tien tot achttien jaar op de wachtlijst staan, houdt [geïntimeerde sub 1] bovendien een schaarse huurwoning bezet. Parteon heeft langdurig en veelvuldig geprobeerd met [geïntimeerde sub 1] in contact te komen om de onrechtmatige situatie te bespreken, maar van [geïntimeerde sub 1] is tot op heden nauwelijks of geen reactie gekomen. [geïntimeerde sub 1] schiet tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, op grond waarvan Parteon het recht heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Parteon heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming omdat zij als instelling verplicht is zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen en kansen te bieden aan de grote groep wachtende woningzoekenden. Bovendien is het voor Parteon belangrijk om een signaal af te geven naar de andere huurders. [geïntimeerde sub 1] heeft wel altijd de huur betaald, maar meestal te laat, aldus (nog steeds) Parteon. Onder meer geïntimeerden hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, het volgende overwogen. Vast is komen te staan dat op dit moment noch de zoon van [geïntimeerde sub 1] , noch iemand anders dan [geïntimeerde sub 1] zelf in het gehuurde woont, zodat Parteon geen belang heeft bij de vordering tot ontruiming van de andere gedaagden dan [geïntimeerde sub 1] . Tegenover het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde sub 1] , dat zij het gehuurde niet aan een derde heeft verhuurd of in gebruik heeft gegeven, heeft Parteon haar stelling, dat dit wel het geval is, niet nader onderbouwd zodat vastgesteld moet worden dat [geïntimeerde sub 1] niet in strijd met artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden heeft gehandeld. Wat betreft het mogelijk in strijd handelen met artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden geldt dat Parteon aannemelijk heeft gemaakt dat zij belang heeft bij (ontbinding van de huurovereenkomst en) de gevorderde ontruiming. Zij is – als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet – immers verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, waarmee het niet voor bewoning gebruiken van het gehuurde door [geïntimeerde sub 1] op gespannen voet staat. Uit de geldende jurisprudentie kan worden afgeleid dat het niet hebben van hoofdverblijf in een sociale huurwoning door de huurder in beginsel een tekortkoming kan opleveren die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, waarbij het telkens van de concrete omstandigheden van het geval zal afhangen of van zodanige schending sprake is. Dat sprake is van bedoelde bijzondere omstandigheden is in het kader van dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden. Het is dan ook de vraag of de bodemrechter in de gegeven omstandigheden tot de conclusie zal komen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Parteon heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming in afwachting van dit oordeel. Op grond hiervan heeft de voorzieningenrechter de vorderingen afgewezen en Parteon veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

Met betrekking tot de vraag of [geïntimeerde sub 1] moet worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, overweegt het hof allereerst dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Voorts overweegt het hof dat geen grief is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat geen belang bestaat bij de vordering tot ontruiming van andere gedaagden dan [geïntimeerde sub 1] . Voor zover gericht tegen de anonieme gedaagden (geïntimeerden sub 2) is Parteon dan ook niet ontvankelijk in het hoger beroep.

3.5.

Met haar eerste grief bestrijdt Parteon het oordeel van de voorzieningenrechter – en de daaraan door hem ten grondslag gelegde motivering – dat [geïntimeerde sub 1] niet in strijd met artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden heeft gehandeld. Ter adstructie van haar stelling dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan een derde, heeft Parteon aangevoerd dat ook de zoon van [geïntimeerde sub 1] op het adres van het gehuurde stond ingeschreven, dat de gemeente Zaanstad erop heeft gewezen – waarmee wordt gedoeld op de onder 3.1 sub (iii) genoemde e-mail – dat [geïntimeerde sub 1] haar woning onderverhuurt en dat medewerkers van Parteon tijdens een huisbezoek hebben geconstateerd dat er licht brandde in het gehuurde dat snel werd uitgedaan nadat de medewerkers hadden aangebeld. Het hof acht deze stellingen, in het licht van de gemotiveerde betwisting ervan door [geïntimeerde sub 1] , onvoldoende onderbouwd om voorshands aannemelijk te kunnen achten dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan een derde. Dit betekent dat
grief Ifaalt.

3.6.

De tweede grief is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter – en de daaraan door hem ten grondslag gelegde motivering – dat [geïntimeerde sub 1] evenmin in strijd met artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden heeft gehandeld. De grief richt zich met name tegen het in dat kader gegeven oordeel dat in het onderhavige geval niet aannemelijk is geworden dat bijzondere omstandigheden aanwezig zijn die een zodanige schending van de verplichting tot het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde opleveren dat de ontruiming daarvan gerechtvaardigd is.

3.7.

In het onderhavige geval is onder meer het navolgende voorshands voldoende aannemelijk geworden:

- het gehuurde is een sociale huurwoning ten aanzien waarvan in artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden een expliciete contractuele verplichting voor [geïntimeerde sub 1] is opgenomen om deze daadwerkelijk te bewonen en er haar hoofdverblijf te hebben;

- [geïntimeerde sub 1] heeft het gehuurde, door een onafgebroken verblijf in Suriname, vanaf mei 2017 tot mei 2018, in elk geval ruim een jaar, niet bewoond en er dus niet haar hoofdverblijf gehad;

- [geïntimeerde sub 1] heeft voorafgaand aan of na haar vertrek naar Suriname geen contact met Parteon opgenomen om haar (zeer langdurige) verblijf in Suriname te bespreken;

- [geïntimeerde sub 1] is talrijke keren – bij brieven waarvan zij niet betwist dat deze haar hebben bereikt – door Parteon uitgenodigd voor overleg over deze situatie van afwezigheid in het gehuurde en bij herhaling op door Parteon geplande afspraken niet verschenen;

- op 12 juni 2017 heeft [geïntimeerde sub 1] telefonisch contact opgenomen met Parteon en gezegd dat zij in augustus 2017 weer naar Nederland zou terugkeren, wat niet is gebeurd;

- op 4 september 2017 heeft [geïntimeerde sub 1] telefonisch aan Parteon meegedeeld dat zij nog in Suriname was en op 10 september zou kunnen terugkeren naar Nederland, waarbij zij dan zelf een afspraak met Parteon zou maken, wat evenmin is gebeurd;

- bij brieven (waarvan [geïntimeerde sub 1] niet betwist dat deze haar hebben bereikt) van Parteon aan [geïntimeerde sub 1] van 29 juni en 28 september 2017 heeft Parteon geschreven dat [geïntimeerde sub 1] in strijd met de huurovereenkomst handelt omdat zij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, in haar brief aan [geïntimeerde sub 1] (waarvan deze niet betwist dat deze haar heeft bereikt) van 9 november 2017 heeft Parteon geschreven dat sprake is van een “onrechtmatige situatie” en in de brief van haar advocaat aan [geïntimeerde sub 1] (waarvan deze niet betwist dat deze haar hebben bereikt) van 27 november 2017 is [geïntimeerde sub 1] (wederom) gewezen op onder meer haar verplichting om hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, is zij voorts gewezen op de talrijke (vergeefse) pogingen van Parteon om in contact met haar te komen teneinde de situatie te bespreken en is zij in gebreke gesteld waar het om de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst gaat;

- [geïntimeerde sub 1] heeft haar (door Parteon betwiste) stelling dat zij tot november 2017 in Suriname is geweest om haar zieke vader te verzorgen (die toen zou zijn overleden) op geen enkele wijze nader geadstrueerd, bijvoorbeeld aan de hand van een of meer doktersverklaringen;

- [geïntimeerde sub 1] heeft evenmin uitgelegd waarom zij in het halfjaar dat zij na november 2017 nog in Suriname doorbracht, heeft nagelaten de ontstane situatie telefonisch met Parteon te bespreken, dan wel schriftelijk aan haar toe te lichten.

Daartegenover staat het belang van Parteon die – als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 Woningwet Pro – verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het zonder nadere (deugdelijke) uitleg extreem langdurig niet voor bewoning gebruiken van de onderhavige woonruimte – waarvoor, naar Parteon onweersproken heeft gesteld, een wachttijd geldt van tien tot achttien jaar – op gespannen voet staat.

3.8.

Al deze omstandigheden in aanmerking nemend oordeelt het hof voorshands, de belangen van partijen over en weer afwegend, dat [geïntimeerde sub 1] onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van Parteon en aldus zodanig is tekortgeschoten in haar uit artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden voortvloeiende verplichting om de woning te bewonen en daar haar hoofdverblijf te hebben dat de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Het hof acht voldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter tot een zelfde uitkomst zal komen. De conclusie is dat
grief IIdoel treft.

3.9.

De laatste twee grieven zijn afhankelijk van het welslagen van de eerste twee grieven, zodat kan worden geconcludeerd, nu de tweede grief slaagt, dat ook
grief IIIen g
rief IVterecht zijn voorgesteld.

3.10.

De slotsom luidt dat het appel slaagt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, dat de vordering van Parteon tot ontruiming van het gehuurde alsnog zal worden toegewezen op de wijze als hierna bepaald en dat [geïntimeerde sub 1] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. Gelet op enerzijds de samenhang tussen de vordering tegen de gedaagden in eerste aanleg en anderzijds de omstandigheid dat gedaagden samen verweer voerden, wordt bij de berekening van het salaris in eerste aanleg het volle liquidatietarief ten laste van [geïntimeerde sub 1] berekend.

4.De beslissing

Het hof:

verklaart Parteon niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen geïntimeerden sub 2;

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover tussen Parteon en [geïntimeerde sub 1] gewezen, en opnieuw recht doende:

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] het gehuurde – te weten: de woning gelegen aan de [adres] – binnen twee maanden na betekening van dit arrest met allen die zich van harentwege daarin mochten bevinden te ontruimen, te verlaten en – onder afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort – in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Parteon gevallen, op € 727,81 voor verschotten en op € 980,= voor salaris advocaat;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Parteon gevallen, op € 825,91 voor verschotten, op € 1.074,= voor salaris advocaat en op € 157,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, D.J. van der Kwaak en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2019.