Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.244.735/01 NOT
nummer eerste aanleg : 18-21
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 5 februari 2019
inzake
[naam] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
tegen
[naam] ,
oud-notaris te [plaats] ,
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 22 augustus 2018 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 25 juli 2018 (ECLI:NL:TNORDHA:2018:11). De kamer heeft in de bestreden beslissing klager niet‑ontvankelijk verklaard in zijn klacht tegen geïntimeerde (hierna: de notaris).
1.2.
Klager heeft op 5 oktober 2018 de gronden van het beroep aangevuld.
1.3.
De notaris heeft op 7 november 2018 een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 22 november 2018. Klager is verschenen en heeft het woord gevoerd aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. De notaris is, met voorafgaand bericht, niet ter terechtzitting verschenen.
1.5.
De bijlagen die klager aan zijn pleitnota heeft gehecht, laat het hof buiten beschouwing, nu deze niet tijdig - binnen de daartoe in het procesreglement genoemde termijn - in het geding zijn gebracht.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding zijn gebleken, gaat het in deze zaak - in de kern - om het volgende.
3.2.1.
Klager is als makelaar verbonden aan [makelaarskantoor A] te [plaats] .
3.2.2.
Op 30 december 2015 is door [X] als bewindvoerster over het vermogen van [Y] (hierna respectievelijk de bewindvoerster en de verkoper) aan [makelaarskantoor A] een volmacht verstrekt tot de verkoop van een aantal percelen grond te [plaats] .
3.2.3.
Op 29 maart 2016 heeft de notaris een akte van levering gepasseerd van de percelen grond in verpachte staat te [plaats] , met een koopsom van € 185.000,-. De koper was de commanditaire vennootschap [C.V.] (hierna: de C.V.), vertegenwoordigd door [Z] . De kantonrechter had voor deze verkoop toestemming verleend.
3.2.4.
Op 6 april 2016 heeft een verkoop bij openbare inschrijving van de percelen grond plaatsgevonden, begeleid door [makelaarskantoor B] te [plaats] . De opbrengst uit de verkoop bij inschrijving van de percelen - vrij van huur en pacht - bedroeg € 806.654,-.
3.2.5.
Op 7 april 2016 heeft de gunning van de percelen grond door de C.V. plaatsgevonden.
[Z] heeft op dezelfde dag een e-mailbericht aan de notaris gezonden, waarin deze wordt verzocht de transporten van de percelen te verzorgen.
3.2.6.
Op 8 april 2016 heeft de notaris een e-mailbericht naar [Z] gestuurd. Daarin staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)
In reactie op onderstaande mail hebben wij elkaar gisteren telefonisch gesproken. Ik heb kennisgenomen van de openbaar gemaakte koopsom welke is gerealiseerd in het kader van de openbare inschrijving. Het verschil is dermate groot ten opzichte van hetgeen u zelf heeft betaald, dat ik mij als notaris genoodzaakt zie [bewindvoerster] daarover te informeren.
Voorts heb ik u bericht dat ik uw verzoek om de overdracht van de percelen zoals onderstaand verzocht, niet kan honoreren onder deze omstandigheden.
(…)”
4.Standpunt van klager
Klager verwijt de notaris het volgende:
de notaris heeft artikel 17 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) geschonden. Hij heeft niet onafhankelijk gehandeld;
de notaris heeft artikel 18 lid 1 Wna Pro geschonden en heeft meegedeeld in de door een door zijn bemiddeling ingeschakelde advocaat gedeclareerde kosten;
de notaris heeft artikel 21 lid 1 Wna Pro geschonden, aangezien hij heeft geweigerd de akten van levering inzake de percelen grond te passeren;
de notaris heeft artikel 22 Wna Pro geschonden, aangezien hij in strijd met zijn geheimhoudingsplicht de bewindvoerster alle bij hem bekende informatie heeft verschaft.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Ontvankelijkheid en omvang klacht
6.1.
Klager betoogt in hoger beroep dat de kamer hem ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in zijn klacht. Hiertoe voert hij aan dat hij wel als belanghebbende bij zijn klacht moet worden aangemerkt. Bij de eerste koopovereenkomst met betrekking tot de percelen grond had hij als koper een direct belang. Bij de tweede koopovereenkomst had hij eveneens ten minste enig redelijk belang, aangezien hij adviseur/begeleider van de kopende partij was en deze transactie door zijn hoedanigheid als aankoopmakelaar tot stand is gekomen. Klager voert verder aan dat zijn klacht niet alleen betrekking had op de percelen landbouwgrond maar ook op bemoeienissen van de notaris bij de aankoop door hem van garageboxen.
6.2.
Naar het oordeel van het hof heeft klager, voor zover het de transactie inzake de garageboxen betreft, geen materiële klacht tegen de notaris ingediend. In zijn klaagschrift heeft klager weliswaar melding gemaakt van werkzaamheden van de notaris ten aanzien van die transactie maar daarbij geen handelen of nalaten van de notaris genoemd dat volgens hem onjuist of onzorgvuldig is geweest. De klachten van klager over de handelwijze van de notaris zoals geformuleerd in het klaagschrift hebben uitsluitend betrekking op de transacties inzake de percelen grond. Het hof zal klager daarom niet‑ontvankelijk verklaren in zijn klacht, voor zover deze betrekking heeft op de transactie inzake de garageboxen.
6.3.
Ten aanzien van de vraag of klager belanghebbende is bij zijn klacht met betrekking tot de transacties inzake de percelen grond overweegt het hof als volgt.
Ingevolge artikel 99 lid 1 Wna Pro kan ieder die daarbij enig redelijk belang heeft een klacht indienen. Het begrip ‘enig redelijk belang’ moet ruim worden opgevat. Het kan een rechtstreeks belang zijn, maar ook een indirect of afgeleid belang. Het belang kan onder meer volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of betrekking hebben op handhaving van de beroeps- en gedragsregels voor het notariaat.
6.4.
Klager was als makelaar betrokken bij de verkoop van de percelen grond aan de C.V. Klager heeft in opdracht van de bewindvoerster de C.V. als koper gevonden voor de percelen grond en naar uit de in het geding gebrachte volmacht tot verkoop blijkt ter zake ook provisie ontvangen. De doorverkoop van de percelen bij openbare inschrijving is weliswaar begeleid door [makelaarskantoor B] , maar voldoende aannemelijk is dat klager ook bij deze doorverkoop betrokken was als adviseur/begeleider van de C.V., hetgeen bijvoorbeeld blijkt uit het feit dat klager voor de C.V. het contact onderhield met [makelaar B] , makelaar bij [makelaarskantoor B] .
Ter zitting in hoger beroep heeft klager bovendien gesteld dat hij ook provisie zou hebben gekregen indien de (door)verkoop van de percelen grond door de C.V. was gerealiseerd. Nu klager bij beide transacties als bemiddelaar betrokken was, heeft klager belang bij zijn klacht met betrekking tot die transacties. De kamer heeft klager dan ook ten onrechte niet‑ontvankelijk verklaard in de hiervoor onder 4. genoemde onderdelen van zijn klacht.
6.5.
Klager heeft desgevraagd ter zitting in hoger beroep verklaard er de voorkeur aan te geven als het hof de zaak zelf af zou doen. Uit de proceshouding van de notaris kan worden afgeleid dat hij het eveneens aan het hof overlaat om de zaak ten gronde af te doen. Derhalve zal het hof de zaak in het navolgende inhoudelijk behandelen.
Klachtonderdeel 1
6.6.
Met betrekking tot het klachtonderdeel dat de notaris in strijd met artikel 17 lid 1 Wna Pro heeft gehandeld, overweegt het hof dat klager onvoldoende concrete feiten heeft gesteld die tot een dergelijk oordeel zouden kunnen leiden. Dit klachtonderdeel dient reeds daarom ongegrond te worden verklaard.
Klachtonderdeel 2
6.7.
Met betrekking tot het klachtonderdeel dat de notaris in strijd met artikel 18 lid 1 Wna Pro heeft gehandeld, omdat hij een samenwerkingsverband is aangegaan met [advocatenkantoor] waarmee zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid is beïnvloed, overweegt het hof dat de notaris dit in zijn verweer in eerste aanleg voldoende gemotiveerd heeft weersproken. De notaris heeft in dit verband verklaard dat hij [advocaat H] heeft gebeld toen de bewindvoerster een advocaat nodig had en dat deze zijn kantoorgenoot [advocaat R] heeft voorgesteld als advocaat voor de bewindvoerster. De notaris heeft voorts verklaard dat hij [advocaat R] niet kende en dat hij, nadat hij contact met de bewindvoerster had opgenomen en stukken aan [advocaat R] had gestuurd, niets meer van doen heeft gehad met de werkzaamheden van [advocaat R] . Klager’s stelling dat de notaris met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid heeft meegedeeld in de hoge kosten die [advocatenkantoor] bij de bewindvoerster in rekening hebben gebracht, heeft hij in het geheel niet geconcretiseerd, zodat het hof reeds daarom hieraan voorbijgaat.
Het hof acht dit tweede klachtonderdeel eveneens ongegrond.
Klachtonderdeel 3
6.8.
De notaris heeft in eerste aanleg aangevoerd dat hij pas na de levering van de percelen grond aan de C.V. door [makelaar B] is gebeld en van het voornemen tot (door)verkoop van de percelen bij openbare inschrijving op de hoogte is geraakt en ook toen pas heeft gehoord dat [makelaar B] in oktober 2015 een opbrengst van € 629.500,- had geprognotiseerd, terwijl de percelen door makelaar [makelaar C] waren getaxeerd op € 135.000,- en aan de C.V. waren verkocht voor € 185.000,-. De notaris voert aan dat hij “op de rem heeft getrapt” toen hem door [Z] werd gevraagd de transporten te verzorgen en hem bleek dat de verkoop bij openbare inschrijving had geleid tot een opbrengst van € 806.654,-. Er zou eerst meer duidelijkheid moeten komen, aldus de notaris.
6.9.
Artikel 21 lid 1 Wna Pro verplicht de notaris de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Hij dient op grond van het tweede lid van dat artikel zijn dienst evenwel te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. Bij gerede twijfel aan de goede bedoelingen van zijn cliënt, dient de notaris zijn dienst te weigeren of zich door nader onderzoek te overtuigen van het geoorloofde karakter ervan (Kamerstukken II 2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 20).
Het hof is van oordeel dat de notaris gezien het zeer grote verschil in de koopprijs van de percelen grond in het relatief korte tijdsbestek tussen de eerste en de tweede transactie op goede gronden heeft geweigerd om - in afwachting van nader onderzoek - de akten van levering inzake de percelen grond te passeren. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is dan ook niet gebleken. Het hof acht dit klachtonderdeel derhalve ongegrond.
Klachtonderdeel 4
6.10.
De notaris heeft in eerste aanleg aangevoerd dat hij, nadat hij op de hoogte was geraakt van de doorverkoop en het prijsverschil, eerst telefonisch contact heeft gezocht met de CV in de persoon van [Z] , alvorens hij de bewindvoerster heeft geïnformeerd. Daarbij heeft [Z] te kennen gegeven dat hij het grote prijsverschil verklaarbaar achtte en dat hij geen bezwaar ertegen had wanneer de notaris de bewindvoerster zou bellen. Klager heeft dit niet, althans onvoldoende weersproken. Nu de notaris kennelijk met toestemming van de CV, zijnde partij bij zowel de koop als de doorverkoop van de percelen grond, de bewindvoerster heeft geïnformeerd, heeft de notaris niet zijn geheimhoudingsplicht als bedoeld in artikel 22 Wna Pro geschonden. Tussen de notaris en klager bestond geen geheimhoudingsrelatie, nog daargelaten dat klager niet heeft gesteld dat de notaris informatie die door klager zelf vertrouwelijk aan de notaris was medegedeeld, aan anderen heeft doorgeleid. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
6.11.
Voor zover klager het hof verzoekt vast te stellen dat de notaris schadeplichtig is jegens hem en zijn vennootschappen, overweegt het hof dat dit niet ter beoordeling is aan de tuchtrechter, maar aan de civiele rechter. Artikel 93 lid 1 van Pro Wna biedt geen grondslag voor een dergelijke beoordeling in deze tuchtrechtelijke procedure.
Klager dient derhalve in zoverre niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn klacht.
6.12.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.13.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet‑ontvankelijk in zijn klacht, voor zover deze betrekking heeft op de transactie inzake de garageboxen;
- verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek als geformuleerd in rechtsoverweging 6.11;
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, A.M.A. Verscheure en T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2019 door de rolraadsheer.