Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.267.393/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/292479/KG ZA 19-581
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 december 2019
inzake
[appellant sub 1]en
[appellante sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
appellanten in principaal appel,
geïntimeerden in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. L.J.L. Heukels te Haarlem,
tegen
HEDDES BOUW& ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Hoorn,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. R. van Cooten te Deventer.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant sub 1] (in mannelijk enkelvoud) en Heddes genoemd.
[appellant sub 1] is bij dagvaarding van 7 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, van 27 september 2019, in kort geding gewezen tussen hem als eiser en Heddes als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Op de eerst dienende dag heeft [appellant sub 1] op de rol geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de aan die dagvaarding gehechte producties in het geding gebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
[appellant sub 1] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [appellant sub 1] zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
Heddes heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
2.1
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen.
Met grief II betoogt [appellant sub 1] dat de voorzieningenrechter ten onrechte lid 3 van artikel 4 van Pro de Algemene Voorwaarden niet heeft geciteerd. Het hof zal dit lid hieronder toevoegen. Met grief III bestrijdt [appellant sub 1] het belang dat de voorzieningenrechter zou hebben gehecht aan de e-mail van 29 juni 2018. Deze grief faalt, aangezien de voorzieningenrechter aan de genoemde e-mail geen bijzondere betekenis heeft toegekend, doch kennelijk slechts de gang van zaken tot de inleidende dagvaarding heeft willen schetsen. De juistheid van de door de voorzieningenrechter opgesomde feiten is niet in geschil. Die feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.2
Waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit de niet weersproken stellingen van partijen, zijn die feiten de volgende.
a. Heddes is een bouwonderneming. Zij realiseert momenteel het nieuwbouwproject ‘ [naam] ’ in [plaats] , bestaande uit tien kadewoningen en 45 appartementen.
b. [appellant sub 1] en Heddes hebben op 18 januari 2018 een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartement met bouwnummer [nummer] . De aannemingsovereenkomst houdt het volgende in:
(…)
I. De verkrijger geeft opdracht (…) en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de akte van splitsing en conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, het gebouw (…) waarvan het door de verkrijger gekochte appartementsrecht een aandeel uitmaakt, (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk (…).
(…)
De ondernemer draagt er zorg voor dat deze akte onder berusting van de in de aanhef genoemde notaris wordt gesteld en dat een kopie van deze akte tezamen met de hierboven genoemde, door beide partijen gewaarmerkte bijlagen aan de verkrijger ter hand wordt gesteld.
c. Bij de aannemingsovereenkomst is een eveneens op 18 januari 2018 getekend aanvullingsblad gevoegd. In dat aanvullingsblad is - voor zover hier relevant - het volgende bepaald:
Werkzaamheden door derden voór oplevering
Artikel 25
De verkrijger verklaart zich er mee bekend en aanvaardt dat het niet is toegestaan door derden vóór oplevering werkzaamheden te laten uitvoeren in of op het gekochte c.q. het te realiseren privé-gedeelte c.q. het te realiseren opstal.
(...)
Bijlagen
Artikel 39
De verkrijger verklaart -naast de hiervoor genoemde documenten-, te weten de Garantie- en waarborgregeling met de bijbehorende Algemene Voorwaarden en Algemene Toelichting een afschrift te hebben ontvangen van:
( a) Technische omschrijving d.d. 13 oktober 2017;
( b) Toegepaste materialen d.d. 13 oktober 2017;
( c) Situatietekening d.d. 5 november 2017;
( d) Overzichtstekeningen plattegronden, gevels en doorsneden d.d. 5 november 2017;
( e) Verkoop/contracttekening appartement bouwnr [nummer] d.d. 5 november 2017.
(...)
Uitsluitend de technische omschrijving met bijbehorende situatie- en verkooptekeningen als hiervoor omschreven bepalen de leveringsomvang en -kwaliteit ingevolge deze aannemingsovereenkomst.
(...)
d. Tot de aannemingsovereenkomst behoren de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door SWK op 1 januari 2014 (hierna: de algemene voorwaarden). In de algemene voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
Wijzigingen in opdracht van de verkrijger
Artikel 4
1. De verkrijger kan met inachtneming van artikel 8 lid 6 van Pro deze Algemene Voorwaarden de ondernemer verzoeken wijzigingen in het privé-gedeelte in afwijking van de tekening of de technische omschrijving aan te brengen.
2. De ondernemer is gerechtigd een zodanig verzoek van de hand te wijzen, indien naar zijn oordeel:
a. gezien het stadium van de bouw de gevraagde wijziging ongewenst is te achten;
b. die wijziging strijdig is met de opzet van het bouwplan of met de normen, waaraan het privé-gedeelte of het gebouw moet voldoen.
3. Doet zich geen der gevallen in het vorige lid van dit artikel vermeld voor, dan verstrekt de ondernemer binnen drie weken na het verzoek schriftelijke opgave van de prijs van de verzochte wijziging en het tijdstip van betaling daarvan, almede mededeling omtrent de eventuele consequenties die deze wijziging ten aan zien van de subsidie kan hebben, en indien daartoe aanleiding is, opgave van het aantal werkbare werkdagen waarmee de termijn voor oplevering daardoor zal worden verlengd. (…)
4. Het is de verkrijger niet toegestaan vóór de oplevering bijwerk of wijzigingen door derden te doen uitvoeren, dan na verkregen toestemming van de ondernemer.
(…)
Aard aannemingsovereenkomst
Artikel 8
(..)
6. De verkrijger kan met inachtneming van artikel 4 van Pro deze Algemene Voorwaarden alleen en zonder medewerking van zijn medeverkrijgers aan de ondernemer opdracht geven om wijzigingen ten opzichte van de technische omschrijving en de tekeningen, behorende bij die overeenkomst, aan te brengen in het privé-gedeelte, tenzij die wijzigingen niet in overeenstemming zijn met de (ontwerp)akte van splitsing of nadeel toebrengen aan een ander gedeelte van het gebouw.
e. In de technische omschrijving bij het project is onder meer het volgende vermeld:
Wandafwerking
(…)
• De wanden in het toilet worden tot 1,5 meter boven de vloer betegeld met tegels van circa 30 x 60 cm en boven de tegels wordt de wand afgewerkt met glad sausklaar stucwerk.
• De wanden in de badkamer worden betegeld met tegels van circa 30 x 60 cm tot 1,5 meter boven de vloer en boven de tegels wordt de wand afgewerkt met glad sausklaar stucwerk. Ter plaatse van de douchehoek wordt er betegeld met tegels van 30 x 60 cm tot aan het plafond.
Vloerafwerking
(…)
• De badkamervloer en toiletvloer worden met tegels met een formaat van circa 60 x 60 cm getegeld.
TEGELWERKEN
Voor standaard wand- en vloertegels kunt u zonder meerkosten kiezen uit diverse kleuren. Indien u geen keuze kenbaar maakt worden de wandtegels uitgevoerd in wit en de vloertegels in grijs (...). Tevens wordt u de mogelijkheid geboden om het tegelwerk naar eigen inzicht te kiezen, in overleg met een door Heddes geselecteerde showroom. U ontvangt voor uw keuze een offerte waarop de verrekenprijzen worden aangegeven.
De vloeren worden standaard voorzien van vloertegels met een afmeting van circa 60 x 60 cm. De wanden worden standaard voorzien van wandtegels met een afmeting van circa 30 x 60 cm. (...)
(…)
SANITAIR
Het sanitair wordt door de geselecteerde showroom geleverd. Het sanitair dat voor dit project geselecteerd is bestaat uit de volgende onderdelen:
Toilet
• een wandcloset (…)
• keramische fontein (…)
• een maatspiegel
Badkamer
• een douchecombinatie (…)
• een badcombinatie (…)
• een keramische wastafel (…)
• een maatspiegel (…)
• een wandcloset (…)
(…)
Ten aanzien van het sanitair wordt u in de gelegenheid gesteld om het sanitair uit te breiden of te wijzigen naar uw eigen wensen. Al uw wensen kunt u bespreken in de door Heddes geselecteerde showroom. (…) De 10 kadewoningen hebben de optie om de sanitaire ruimtes casco te laten opleveren. Alle sanitair wijzigingen worden vóór de oplevering uitgevoerd.
f. In een e-mail van 30 maart 2018 heeft [appellant sub 1] het volgende aan Heddes geschreven:
(…)
Zojuist kregen wij bericht van [X] , mw. [Y] , dat Heddes alle eventuele meerprijzen bepaalt. Wij kunnen alleen kiezen bij [X] welke kleur, of aangeven welke alternatieve materialen voor wand- en vloer in het gangtoilet en badkamers 1 en 2 (incl. beide douche- en toiletruimten) moeten komen.
Onze keuze gaat op dit moment naar alternatieven, m.n. voor beide badkamers. Nog geen definitieve keuzes gemaakt (...)
g. Daarna heeft [appellant sub 1] verscheidene e-mails gestuurd aan Heddes over (onder andere) de betegeling van de badkamers en de toiletten. Zo schreef [appellant sub 1] in een e-mail aan Heddes van 4 juni 2018:
(...)
Verder hebben we weer geen prijsinfo over [X] en [Z] ontvangen.
Nu deze info zolang uitblijft en we maar geen antwoord van Heddes hierop krijgen, overwegen we in het geheel geen [X] tegels te specificeren.
De betegeling van de twee BK’s en het std toilet zal dan na oplevering (echter dan zonder SWK garantie) door een andere partij worden uitgevoerd.
Samen met derden hebben wij zelf een gedetailleerde berekening/schatting gemaakt van de kosten voor de betegeling zoals deze gespecificeerd staat in de homeconfigurator en welke een onderdeel zouden zijn van het totaal bedrag als vermeld in de aannemingsovereenkomst met Heddes.
Door het uitblijven van de gevraagde prijsinfo, wat betreft [X] , zullen we dan hiervoor een totaalbedrag van EUR 6000,- in mindering brengen op het totale aannemingsbedrag. (...)
h. Heddes heeft bij e-mail van 29 juni 2018 als volgt op voornoemde e-mail van [appellant sub 1] c.s. gereageerd:
(...)
T1000 het laten vervallen van het tegelwerk behoort niet tot de mogelijkheden van dit woningtype, dit staat ook omschreven in uw contractstukken. Zie hiervoor de Algemene Toelichting Heddes en de Technische Omschrijving. Deze informatie is u ook meegedeeld tijdens de informatie avonden en tijdens het kopersgesprek. (...)
i. [appellant sub 1] heeft hierop weer gereageerd bij e-mail van 4 juli 2018:
(…)
Algemeen:
Met het langdurig stilzwijgen en haar uiteindelijke zeer late reactie (...) is Heddes zelf duidelijk in overtreding met de Aannemers Overeenkomst, volgens de Algemene Voorwaarden vastgesteld door SWK (artikel 4 lid Pro 3)
1- Het is voor koper totaal onacceptabel dat na 3 maanden stilzwijgen door Heddes, nu opeens een mededeling komt, dat het vervallen van het tegelwerk niet behoort tot de mogelijkheden.
2- Optie T1000 betreft het wel doen vervallen van alle standaard/basis tegelwerk. Geen andere kopersopties voor Badkamer 1, Badkamer 2 en toilet zijn meer van toepassing.
3- Badkamers 1 en 2 en toilet worden geheel tegelvrij op geleverd. Wanden standaard glad af te werken met sausklaar stucwerk, zoals elders..
Minderprijs is: -/- €8014,90 (inclusief BTW) (...)
j. Partijen zijn in een verdere uitvoerige mailwisseling en besprekingen op 17 september 2018 en 12 juni en 15 juli 2019 niet tot overeenstemming gekomen over het al dan niet betegelen van de badkamers en toiletten in het appartement van [appellant sub 1] .
k. [appellant sub 1] wenst de badkamers en toiletruimtes te laten stuken met het product ‘BetonCire Pro Original’. Hij heeft het bedrijf Gietvloer Garant verzocht daartoe een offerte uit te brengen.
3.Beoordeling
3.1
Bij de inleidende dagvaarding heeft [appellant sub 1] gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang en samengevat, dat bij wijze van voorlopige voorziening Heddes wordt veroordeeld om binnen 24 uur na (de betekening van) het vonnis schriftelijk te bevestigen dat zij de badkamer en het toilet in het in aanbouw zijnde appartement van [appellant sub 1] niet zal voorzien van tegels en de daarmee samenhangende minderwerkkosten in mindering zal brengen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. Hij heeft zich daartoe beroepen op artikel 3 van Pro de algemene voorwaarden. Heddes heeft de vordering weersproken op de grond dat de overeenkomst haar niet verplicht met deze wijziging akkoord te gaan.
3.2
De voorzieningenrechter heeft het gevorderde afgewezen. Zij heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen. De technische omschrijving maakt onbetwist deel uit van de aannemingsovereenkomst. Daarin is vermeld dat de wanden in de badkamers en toiletten standaard worden voorzien van wandtegels en dat enkel de kopers van kadewoningen de optie hebben om de sanitaire ruimtes casco te laten opleveren. Als koper van een appartement heeft [appellant sub 1] die optie dus niet.
De artikelen 4 lid 1 juncto 8 lid 6 van de algemene voorwaarden bieden [appellant sub 1] de mogelijkheid Heddes te verzoeken een wijziging in de woning aan te brengen. Heddes heeft geweigerd de sanitaire ruimtes zonder betegeling op te leveren op de grond dat, indien de afwerking van de sanitaire ruimtes niet door Heddes of een door haar ingeschakelde derde wordt uitgevoerd, een groter risico bestaat op (vaak moeilijk te detecteren) lekkages elders in het appartementengebouw, met alle consequenties van dien voor Heddes. Om deze reden wenst Heddes alle appartementen conform de SWK-garantie op te leveren. Dit standpunt is door [appellant sub 1] onvoldoende weersproken. De voorzieningenrechter acht het standpunt van Heddes niet op voorhand onredelijk. Heddes is dan ook niet verplicht met de door [appellant sub 1] gewenste wijziging in te stemmen. Dat Heddes in het kader van buitengerechtelijke schikkingsonderhandelingen onder voorwaarden bereid zou zijn geweest aan de wensen van [appellant sub 1] tegemoet te komen, kan in dit oordeel geen verandering brengen omdat dat soort voorstellen niet bindend zijn, aldus de voorzieningenrechter.
3.3
Tegen de beslissing van de voorzieningenrechter en de overwegingen waarop die berust, komt [appellant sub 1] op met acht grieven.
3.4
Met grief VI bestrijdt [appellant sub 1] dat de technische omschrijving, zoals de voorzieningenrechter heeft overwogen, deel uitmaakt van de aannemingsovereenkomst van partijen. [appellant sub 1] betoogt in dit verband dat hij de technische omschrijving pas heeft gezien nadat de aannemingsovereenkomst was gesloten en daarom ook nooit heeft ondertekend, waardoor dit stuk geen deel uitmaakt van de overeenkomst. Hij wijst er voorts op dat ook niet een door beide partijen gewaarmerkt afschrift van de technische omschrijving bij de notaris is gedeponeerd, zoals in de aannemingsovereenkomst is voorgeschreven met betrekking tot alle stukken die behoren tot de overeenkomst.
3.4.1
Ook naar het voorlopig oordeel van het hof maakt de technische omschrijving deel uit van de overeenkomst van partijen. In artikel I van de overeenkomst is voor de omschrijving van de prestatie van Heddes naar de technische omschrijving verwezen, terwijl artikel 39 van Pro de overeenkomst, dat is opgenomen in het aanvullingsblad, zelfs uitdrukkelijk erop wijst dat
uitsluitendde technische omschrijving c.a. de omvang en inhoud van de door Heddes te leveren prestatie bepaalt. [appellant sub 1] heeft getekend voor de ontvangst van de technische omschrijving en heeft die ook daadwerkelijk ontvangen, zij het, naar hij stelt, eerst na ondertekening van de overeenkomst. Door de aannemingsovereenkomst te ondertekenen heeft [appellant sub 1] zich akkoord verklaard met de (toepasselijkheid van) de technische omschrijving, of hij die voorafgaand aan de ondertekening nu al had gelezen of niet, wat zijn eigen keuze was. Hij had bovendien na de overhandiging nog de in artikel 2 van Pro de aannemingsovereenkomst geregelde bedenktijd van een week. Aan zijn akkoordverklaring is [appellant sub 1] gebonden, ook al heeft hij de technische omschrijving niet ondertekend. Het hof kan overigens in de aannemingsovereenkomst niet lezen dat daarin is voorgeschreven dat de technische omschrijving door beide partijen gewaarmerkt bij de notaris wordt gedeponeerd. De technische omschrijving is ook niet te beschouwen als een verzameling algemene voorwaarden, omdat zij de kern van de prestatie van Heddes beschrijft, zodat het moment van terhandstelling ook niet met het oog op het bepaalde in artikel 6:233 BW Pro van belang is. Grief VI mist dus doel.
uitsluitendde technische omschrijving c.a. de omvang en inhoud van de door Heddes te leveren prestatie bepaalt. [appellant sub 1] heeft getekend voor de ontvangst van de technische omschrijving en heeft die ook daadwerkelijk ontvangen, zij het, naar hij stelt, eerst na ondertekening van de overeenkomst. Door de aannemingsovereenkomst te ondertekenen heeft [appellant sub 1] zich akkoord verklaard met de (toepasselijkheid van) de technische omschrijving, of hij die voorafgaand aan de ondertekening nu al had gelezen of niet, wat zijn eigen keuze was. Hij had bovendien na de overhandiging nog de in artikel 2 van Pro de aannemingsovereenkomst geregelde bedenktijd van een week. Aan zijn akkoordverklaring is [appellant sub 1] gebonden, ook al heeft hij de technische omschrijving niet ondertekend. Het hof kan overigens in de aannemingsovereenkomst niet lezen dat daarin is voorgeschreven dat de technische omschrijving door beide partijen gewaarmerkt bij de notaris wordt gedeponeerd. De technische omschrijving is ook niet te beschouwen als een verzameling algemene voorwaarden, omdat zij de kern van de prestatie van Heddes beschrijft, zodat het moment van terhandstelling ook niet met het oog op het bepaalde in artikel 6:233 BW Pro van belang is. Grief VI mist dus doel.
3.5
Grief V is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat uit de technische omschrijving een verplichting voortvloeit de natte ruimtes te laten betegelen. [appellant sub 1] wijst erop dat van allerlei voorzieningen die in de technische omschrijving zijn genoemd, door middel van koperswensen kan worden afgeweken, zodat de technische omschrijving niet zo bepalend is als de voorzieningenrechter lijkt te overwegen. Het kunnen vervallen van voorzieningen, zoals tussendeuren, heeft tot gevolg dat in zoverre wel degelijk gedeeltelijk casco kan worden opgeleverd. Ook voert [appellant sub 1] aan dat de mogelijke casco oplevering van de natte ruimtes betekent dat die ruimtes geheel kaal worden opgeleverd, niet dat die ruimtes slechts onbetegeld worden gelaten.
3.5.1
Met de voorzieningenrechter is het hof - voorlopig - van oordeel dat uit hetgeen in de technische omschrijving onder “wandafwerking”, “vloerafwerking”, “tegelwerken” en “sanitair” is vermeld (hiervoor onder 2.e geciteerd), in onderlinge samenhang bezien, volgt dat het onbetegeld opleveren van de badkamer en het toilet niet tot de standaardopties behoort. Dát de vloeren en wanden van de natte ruimtes zullen worden betegeld is immers in de eerstgenoemde drie paragrafen een gegeven. Wensen (opties) kunnen slechts worden doorgegeven met betrekking tot het
soorttegels dat zal worden aangebracht. In de paragraaf “sanitair” is daarop enkel een uitzondering gemaakt voor de zelfstandige woningen, nu aan de kopers van de kadewoningen de mogelijkheid is geboden de natte ruimtes casco te laten opleveren, wat wil zeggen: geheel kaal, zonder inrichting (in de technische omschrijving “het sanitair” genoemd) en zonder vloer- en wandafwerking. De opmerking in die paragraaf dat het sanitair kan worden gewijzigd naar de eigen wensen van de koper, heeft slechts betrekking op de in die paragraaf genoemde inrichting (het sanitair) en dus niet op de tegels. Met zijn betoog over de mogelijkheid om van de technische omschrijving af te wijken en aldus een gedeeltelijke casco oplevering te bewerkstelligen, miskent [appellant sub 1] , wat van dat betoog overigens ook zij, dat ook de voorzieningenrechter van het bestaan van die afwijkingsmogelijkheid is uitgegaan. Grief V is dus tevergeefs voorgedragen.
soorttegels dat zal worden aangebracht. In de paragraaf “sanitair” is daarop enkel een uitzondering gemaakt voor de zelfstandige woningen, nu aan de kopers van de kadewoningen de mogelijkheid is geboden de natte ruimtes casco te laten opleveren, wat wil zeggen: geheel kaal, zonder inrichting (in de technische omschrijving “het sanitair” genoemd) en zonder vloer- en wandafwerking. De opmerking in die paragraaf dat het sanitair kan worden gewijzigd naar de eigen wensen van de koper, heeft slechts betrekking op de in die paragraaf genoemde inrichting (het sanitair) en dus niet op de tegels. Met zijn betoog over de mogelijkheid om van de technische omschrijving af te wijken en aldus een gedeeltelijke casco oplevering te bewerkstelligen, miskent [appellant sub 1] , wat van dat betoog overigens ook zij, dat ook de voorzieningenrechter van het bestaan van die afwijkingsmogelijkheid is uitgegaan. Grief V is dus tevergeefs voorgedragen.
3.6
Het recht van de koper/opdrachtgever om, buiten de standaardopties, te verzoeken om een afwijking van de technische omschrijving, is geregeld in artikel 4 van Pro de algemene voorwaarden. De voorzieningenrechter heeft het handelen van Heddes aan dat artikel getoetst. Met de grieven IV en VII betoogt [appellant sub 1] dat de voorzieningenrechter dat op onjuiste wijze heeft gedaan. Hij vraagt speciale aandacht voor lid 3 van artikel 4, waaruit volgt dat de aannemer, als zich niet een van de beide weigeringsgronden in lid 2 voordoet, de gewenste wijziging dient uit te voeren.
3.6.1
Zoals hiervoor werd overwogen blijkt uit de technische omschrijving dat Heddes de natte ruimtes betegeld wenst op te leveren. De reden hiervoor ligt, mede gelet op het feit dat alleen voor de zelfstandige woningen een uitzondering is gemaakt, voor de hand, namelijk de wens het gevaar van lekkage tegen te gaan. Voor eventuele lekkages zal Heddes als bouwer immer als eerste aansprakelijk worden gesteld. In het geval van een zelfstandige woning kan de koper die een afwijkende wand- en vloerafwerking in de natte ruimtes wenst, Heddes vrijwaren van aansprakelijkheid voor lekkageklachten, maar daarmee is Heddes in het geval van een appartement niet voldoende geholpen, omdat in appartementencomplexen bij een lekkage lastig is te bepalen in welk appartement de bron van het probleem is gelegen en de aansprakelijkheid jegens de overige appartementseigenaars en de VvE ondanks een eventueel door [appellant sub 1] te geven vrijwaring blijft bestaan.
3.6.2
[appellant sub 1] betoogt, daarin gesteund door een door hem geraadpleegde deskundige, dat het product ‘BetonCire Pro Original’, mits vakkundig aangebracht, dezelfde waterdichtheid geeft als tegels. Het bedrijf dat [appellant sub 1] het product wil laten aanbrengen, geeft op zijn werkzaamheden een garantie van waterdichtheid van vijf jaar. Het hof acht het niet uitgesloten dat het beoogde bedrijf het beton op een geheel waterdichte manier zal kunnen aanbrengen. Dat wil echter nog niet zeggen dat Heddes ten onrechte heeft geweigerd aan die afwijking van de technische omschrijving mee te werken. Oplevering van de natte ruimtes zonder wandafwerking is niet in overeenstemming met de eisen waaraan het privé-gedeelte moet voldoen, namelijk de voorschriften met betrekking tot de waterdichtheid van de natte ruimten in het Bouwbesluit, waaraan Heddes in een geval als dit in verband met de garantie redelijkerwijs mag vasthouden, terwijl het laten verrichten van werkzaamheden door derden, zoals [appellant sub 1] wenst, voorafgaand aan de oplevering, in strijd is met de opzet van het bouwplan, dat ervan uitgaat dat alle werkzaamheden voor de oplevering door Heddes en de door haar ingeschakelde onderaannemers worden verricht. Heddes kan redelijkerwijs niet ertoe worden verplicht, in juridische of feitelijke zin, aansprakelijkheid te aanvaarden voor werkzaamheden die zó fundamenteel afwijkend zijn van hetgeen zij door middel van het bouwplan heeft geoffreerd. Ook grief VII heeft dus geen succes.
3.7
Een aanbod dat door een partij in het kader van schikkingsonderhandelingen is gedaan en dat - zoals in dit geval - niet is aanvaard door de wederpartij, kan geen wijziging brengen in de onderlinge rechtsverhoudingen. Dit betekent dat op een dergelijk aanbod in een eventuele procedure tussen die partijen niet met vrucht een beroep kan worden gedaan. Grief VIII, dat op het tegengestelde uitgangspunt berust, faalt derhalve.
3.8
De in het voorgaande nog niet behandelde grief I heeft geen zelfstandige betekenis. Dit betekent dat alle grieven in principaal appel falen. Aan het incidenteel appel komt het hof dan niet toe. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant sub 1] worden verwezen in de kosten van het geding in principaal hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het besteden vonnis;
veroordeelt [appellant sub 1] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Heddes begroot op € 2.020,= aan verschotten en € 1.391,= voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D. Kingma en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 december 2019.