Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.249.661/01
zaak- / rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/639816 / HA ZA 17-1262
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2019
inzake
SPUIVESTE HOLDING B.V.,
gevestigd te Haarlem,
appellante,
advocaat: mr. J.N.M. van Trigt te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.M. de Bruin te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Spuiveste en [geïntimeerde] genoemd.
Spuiveste is bij dagvaarding van 31 oktober 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 augustus 2018, onder bovenvermeld zaak- / rolnummer gewezen tussen Spuiveste als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. [geïntimeerde] heeft een anticipatie-exploot uitgebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord, tevens houdende uitlating eiswijziging en vordering in reconventie, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Spuiveste heeft, na eiswijziging in hoger beroep, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de koopovereenkomst tussen Spuiveste en [geïntimeerde] met betrekking tot de onroerende zaken, staande en gelegen te Amsterdam aan de Trompenburgstraat 41 en 43, zal ontbinden althans ontbonden zal verklaren en [geïntimeerde] zal veroordelen tot vergoeding van de schade als gevolg van die ontbinding ter hoogte van € 392.828,00, althans een bedrag nader op te maken bij staat, met wettelijke handelsrente dan wel rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, daaronder begrepen de kosten gemaakt wegens het treffen van conservatoire maatregelen.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Spuiveste en tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Spuiveste in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente. Daarnaast heeft [geïntimeerde] bij wijze van reconventionele vordering, samengevat, primair gevorderd dat het hof voor recht zal verklaren dat het ten laste van [geïntimeerde] gelegde conservatoir beslag tot levering op de registergoederen aan het adres [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] van rechtswege is komen te vervallen en, subsidiair, dat het hof voornoemd beslag zal opheffen, in beide gevallen met het gebod aan Spuiveste om dat beslag binnen twee dagen na betekening van het arrest door te (laten) halen in de openbare registers, bij gebreke waarvan [geïntimeerde] gemachtigd is dit zelf te (laten) doen en, in beide gevallen, met een verklaring voor recht dat voornoemd beslag onrechtmatig is gelegd en Spuiveste daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerde] , met veroordeling van Spuiveste tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[geïntimeerde] heeft in 1989 een pand aan de [adres 7] gekocht, bestaande uit drie woningen (nummer [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] ), waarvan twee verhuurd. [geïntimeerde] verhuurt sedertdien de woningen op [adres 1] en [adres 2] aan de huurders die er reeds woonden en thans nog steeds wonen. [geïntimeerde] is zelf de woning op nummer [adres 3] gaan bewonen. In 1992 heeft [geïntimeerde] ook het naastgelegen pand (nummer [adres 8] ) gekocht. [geïntimeerde] is vervolgens zelf op nummer [adres 8] gaan wonen met zijn partner en jonge kinderen, en zijn zoon is op nummer [adres 3] gaan wonen. Inmiddels is de zoon verhuisd. De panden [adres 9] en [adres 8] (hierna: de panden) zijn tot op heden ongesplitst.
2.2
Spuiveste is een professionele vastgoedhandelaar. [A] (hierna: [A] ) en [B] (hierna: [B] ) zijn werkzaam voor Spuiveste.
2.3
Op 15 augustus 2017 heeft [B] zonder vooraankondiging een bezoek aan [geïntimeerde] gebracht. Hij heeft daarbij laten weten het pand nummer [adres 8] van [geïntimeerde] te willen kopen. Op 18 augustus 2017 heeft [B] per e-mail een bod van € 800.000,00 uitgebracht op dit pand. In deze e-mail staat, onder meer:
Naar aanleiding van de rondleiding die ik van je heb gekregen aan de [naam straat] , wil ik graag een bod doen op [adres 8] (…) onder de volgende voorwaarden:
- Prijs: 800.000,- euro k.k.
- Staat van oplevering: leeg, ontruimd en geheel vrij van huur.
- Levering: leveringsdatum in overleg, kan snel, kan ook pas eind dit jaar of begin volgend jaar.
- Koopakte: ondertekenen koopakte kan op korte termijn, 10% waarborgsom.
- Geen financieringsvoorbehoud.
Zoals je weet ben ik eventueel ook in de markt voor nummer [adres 9] , maar om het overzichtelijk en gescheiden te houden, lijkt het me verstandig om op deze manier te beginnen.
2.4
Op 16 oktober 2017 is [B] wederom onaangekondigd langsgekomen bij [geïntimeerde] . Hij heeft namens Spuiveste een bod gedaan op beide panden, nummers [adres 9] en [adres 8] . Later op de dag heeft hij aan [geïntimeerde] gemaild:
Leuk je vanmorgen weer gezien te hebben. Zoals je weet ben ik erg gecharmeerd van je panden aan de [naam straat] , nummer [adres 7] en [adres 8] en heb ik er zin in om dit project op te pakken. Om een en ander concreet te maken, zou ik even wat punten op papier zetten en naar je mailen. Dan hebben we allebei meer houvast om op voort te borduren. Zoals besproken ligt de aankoopprijs van de twee panden op € 1.600.000,-- k.k. plus de kosten voor uitkoop. Er zitten momenteel nog twee aparte huurders op nummer [adres 7] begane grond en [adres 2] . Ik ben bereid € 50.000,- beschikbaar te stellen voor uitkoop en/of uitplaatsing. Hetgeen wij samen hopelijk tot een succesvol resultaat kunnen brengen.
Ik heb nagedacht wat je nog als laatste tegen mij zei vanmorgen en daarom wil ik het volgende met je bespreken en afspreken, dat als het jou voor minder dan die € 50.000,-- lukt om het leeg te krijgen, het verschil voor jou is. Op het moment dat het leeg komt kunnen we op korte termijn de levering laten plaatsvinden. (…)
2.5
Op 23 oktober 2017 en op 24 oktober 2017 hebben partijen elkaar weer ontmoet. Bij een van deze ontmoetingen heeft Spuiveste diverse mogelijkheden aangeboden: een koopprijs van € 1.550.000,00 k.k. met beide huurders, een koopprijs van € 1.600.000,00 k.k. met één huurder of een koopprijs van € 1.650.000,00 k.k. zonder huurders.
2.6
Bij e-mail van 25 oktober 2017 heeft [geïntimeerde] aan zijn buurman, [C] geschreven dat hij overwoog om nr. [adres 8] te verkopen aan een ontwikkelaar en gevraagd of hij met deze laatste de woning van [C] mocht komen bezichtigen. Daarbij heeft hij geschreven:
De deal is financieel namelijk op details na rond en wat dat betreft hoef ik hem niet over een drempel te helpen.
2.7
Op 26 oktober 2017 heeft [geïntimeerde] aan [B] geschreven:
[B] , Dit is wat ik de huurder heb verteld. Om verwarring te voorkomen dit is niet het verslag wat jij en ik onderling zijn overeengekomen. Je ziet dat ik hier niet inzit als een vrijblijvende zaak en eindeloos gerekt kan worden maar gericht is op ASAP invulling zoals we samen zouden doen.
2.8
[geïntimeerde] heeft vervolgens met zijn huurders gesproken over een eventueel vertrek uit hun woningen. Op 3 november 2017 heeft hij aan een van hen geschreven:
Als we het eens worden over het bedrag en je schriftelijk de huur opzegt kan ik per omgaande de helft overmaken en als ik het met de koper eens wordt over de datum leeg opleveren stort ik de andere helft.
2.9
Op 3 november 2017 09:42 uur heeft een notaris op verzoek van Spuiveste een concept koopovereenkomst (hierna: concept 1) gemaild aan [geïntimeerde] . Als ‘Verkochte’ zijn hierin vermeld het woonhuis met twee afzonderlijke bovenwoningen en grond, staande en gelegen te Amsterdam, aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] en het woonhuis met een afzonderlijke bovenwoning en grond, staande en gelegen te Amsterdam aan de [adres 4] en [adres 6] . Als koopprijs is een bedrag van € 1.585.000,00 vermeld. Als leveringsdatum is opgenomen 2 april 2018. In artikel 15 van concept 1 staat onder meer:
- Indien (een van) de huurovereenkomsten vóór de levering […] onvoorwaardelijk is beëindigd en leeg wordt opgeleverd per ………….. 2018 zal Koper per huurder (als extra koopsom) aan Verkoper een bedrag vergoeden ad € 10.000,00.
- Indien (een van) de huurovereenkomsten vóór de levering […] onvoorwaardelijk is/zijn ontbonden vergoedt Koper aan huurder maximaal een bedrag ad € 22.500,00 per huurder als verhuisvergoeding;
2.1
Later die dag is [geïntimeerde] op afspraak op het kantoor van Spuiveste geweest en heeft [geïntimeerde] laten weten dat de huurster op de begane grond van nummer [adres 7] geen belangstelling had om te verhuizen maar dat de huurster op de eerste etage van nummer [adres 7] dat wel had. Hierop heeft Spuiveste een nieuw voorstel gedaan aan [geïntimeerde] , waarbij de koopprijs met € 10.000,= werd verhoogd tot € 1.595.000,=, een bonus werd afgesproken ingeval de huurster op de begane grond voor 1 juli 2018 zou verhuizen en de leveringsdatum werd vervroegd naar 29 december 2017. Nog later die dag, om 17.21 uur, heeft de notaris een tweede concept koopovereenkomst gestuurd naar partijen (hierna: concept 2). Hierin staat, onder vermelding van dezelfde objecten, als koopprijs opgenomen € 1.595.000,= en is als leveringsdatum genoemd 29 december 2017. Artikel 2, aanhef en onder j luidt als volgt:
1. Het Verkochte is voor wat betreft de woning [adres 1] en [adres 2] heden verhuurd voor respectievelijk € 4.560,00 en € 2.796,00 per jaar. Door huurders is/zijn de volgende waarborgsom(men) gestort:
…….
2. Voor het overige zal het Verkochte bij het ondertekenen van de Leveringsakte ontruimd zijn, geheel leeg en schoon en vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.
Verder staat in artikel 15 onder meer:
Indien de huurovereenkomst betreffende de begane grond vóór 1 juli 2018 onvoorwaardelijk is beëindigd en leeg wordt opgeleverd per uiterlijk laatstgemelde datum zal Koper alsdan onverwijld aan Verkoper een bedrag vergoeden ad € 10.000,00.
2.11
Tijdens een telefoongesprek met Spuiveste in de ochtend van 7 november 2017 heeft [geïntimeerde] gemeld dat, ingeval van een eventuele verkoop, in ieder geval een ouderdomsclausule en een “
as is, where is” bepaling zou moeten worden opgenomen. Op diezelfde dag, om 12:02 uur, heeft [A] een e-mail naar de notaris gestuurd:
as is, where is” bepaling zou moeten worden opgenomen. Op diezelfde dag, om 12:02 uur, heeft [A] een e-mail naar de notaris gestuurd:
Zo je nav overleg met de heer [geïntimeerde] (verkoper) het volgende willen aanpassen?
Toevoegen:
as is where is clausule
Ouderdomsclausule
Bij de uit te zoeken bedragen: p.m. Aangeven. (Zouden jullie dit tzt willen uitzoeken?) De borgsom zal de heer [geïntimeerde] zelf doorgeven.
Verder is de koopakte akkoord.
2.12
Op 7 november 2017 om 12:46 uur heeft de notaris een derde concept koopovereenkomst naar partijen (hierna concept 3) gezonden. Hierin zijn de in 2.11 genoemde clausules opgenomen. Wat betreft het object, de koopprijs en de leveringsdatum luidt dit concept hetzelfde als concept 2.
2.13
Op 7 november 2017 hebben [geïntimeerde] , [B] en [A] elkaar in de middag ontmoet in een van de panden op de [naam straat] . Bij die ontmoeting is concept 3 bekeken, maar niet ondertekend. Er zijn foto’s gemaakt van het rijbewijs van [geïntimeerde] en van [geïntimeerde] en [B] met concept 3 aan de keukentafel. Er werd een nieuwe afspraak gemaakt voor 9 november 2017.
2.14
Op 9 november 2017 hebben [geïntimeerde] , [B] en [A] elkaar gesproken op het kantoor van Spuiveste. Zonder medeweten van [geïntimeerde] heeft Spuiveste een groot gedeelte van dit gesprek opgenomen.
2.15
Op 13 november 2017 heeft Spuiveste conservatoir beslag gelegd op de panden.
2.16
Op 16 november 2017 heeft Spuiveste [geïntimeerde] schriftelijk gesommeerd om de koopovereenkomst te tekenen en aan Spuiveste te berichten dat hij medewerking zal verlenen aan de levering tegen ontvangst van de koopsom. Hieraan is geen gehoor gegeven.
2.17
Bij brief van 31 oktober 2018 heeft Spuiveste aan [geïntimeerde] geschreven dat [geïntimeerde] , aangezien hij niet heeft voldaan aan de sommatie van 16 november 2017, in verzuim is en dat Spuiveste de koopovereenkomst ontbindt en [geïntimeerde] aansprakelijk stelt voor de schade die daarvan het gevolg is en nog zal zijn.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft Spuiveste gevorderd (i) een verklaring voor recht dat tussen partijen een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de panden alsmede (ii) een veroordeling van [geïntimeerde] tot ondertekening van de koopovereenkomst en medewerking aan de levering van de panden. De rechtbank heeft de vorderingen van Spuiveste afgewezen op grond van het oordeel dat er tussen Spuiveste en [geïntimeerde] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot deze panden. Volgens de rechtbank kan niet worden geconcludeerd dat een aanbod door [geïntimeerde] is aanvaard. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Spuiveste op met elf grieven.
3.2
Spuiveste stelt zich in hoger beroep, net als in eerste aanleg, op het standpunt dat op 3 dan wel op 7 november 2017 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij stelt dat [geïntimeerde] toen (mondeling) heeft ingestemd met concept 3, waarin alle essentialia van de overeenkomst zijn opgenomen. Dit blijkt volgens haar uit verschillende door haar reeds in eerste aanleg ingebrachte producties, waaronder een opname van een telefoongesprek met [geïntimeerde] , gevoerd op 9 november 2017 en het feit dat [geïntimeerde] bij de bespreking op 7 november 2017 foto’s van zijn rijbewijs heeft laten maken. Door die instemming is, zo stelt Spuiveste, de overeenkomst tot stand gekomen. Spuiveste heeft in hoger beroep haar vorderingen gewijzigd, in die zin dat zij thans geen nakoming maar ontbinding van de koopovereenkomst vordert, dan wel een verklaring voor recht dat deze ontbonden is, alsmede vergoeding van de door die ontbinding geleden schade ter hoogte van € 392.828,00. Die schade bestaat uit de geprognotiseerde winst die zij had kunnen maken, na aankoop, verbouwing respectievelijk verkoop van de woningen, indien [geïntimeerde] de koopovereenkomst wel was nagekomen. Alle elf grieven zijn gericht tegen de verschillende overwegingen die de rechtbank ten grondslag heeft gelegd aan haar beslissing dat niet geconcludeerd kan worden dat een aanbod door [geïntimeerde] is aanvaard.
3.3
[geïntimeerde] betwist in de eerste plaats dat hij mondeling heeft ingestemd met een koopovereenkomst met Spuiveste. In de tweede plaats stelt [geïntimeerde] (onder meer) dat, als hij dat al zou hebben gedaan, deze instemming hem nog niet bindt, omdat hij met Spuiveste overeen is gekomen dat voor het aangaan van de koopovereenkomst schriftelijke instemming van beide partijen vereist was. Daarnaast heeft [geïntimeerde] , voor het eerst in hoger beroep, een aantal vorderingen in reconventie ingesteld. Hiermee wenst hij (onder meer) diverse verklaringen voor recht te verkrijgen die zien op de ten laste van [geïntimeerde] op 14 november 2017 gelegde conservatoire beslagen tot levering op de woningen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
3.4
Ten aanzien van laatstgenoemde tegenvorderingen van [geïntimeerde] wijst het hof erop dat het op grond van artikel 353 lid 1 Rv niet is toegestaan om voor het eerst in hoger beroep een reconventionele vordering in te stellen. [geïntimeerde] zal dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard in deze vorderingen.
3.5
Spuiveste komt met haar
grieven 8 en 9onder meer op tegen de (in rov. 4.7 vervatte) overwegingen van de rechtbank dat (i) aan de door Spuiveste ingebrachte geluidsopnames maar een beperkte waarde kan worden toegekend, omdat het betreffende gesprek zich alle kanten op laat regisseren en dat (ii) deze opnames bovendien geen steun bieden aan de stelling van Spuiveste dat [geïntimeerde] op 7 november 2017 mondeling heeft ingestemd met concept 3. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat aan de opnames van het gesprek tussen partijen op 9 november 2017 wel betekenis toekomt: ook indien [geïntimeerde] een particuliere verkoper is, die zich in dat gesprek mogelijk in het nauw gedreven voelde tegenover een professionele verkoper, neemt dat niet weg dat hij zich reeds meer dan 25 jaar bezig heeft gehouden met de verhuur van zijn panden, waaruit hij inkomsten genoot en waarover hij zelf het beheer heeft gevoerd. Uit de e-mails die [geïntimeerde] zowel aan Spuiveste als aan zijn huurders als aan zijn buurman schreef (zie 2.6 - 2.8), blijkt dat [geïntimeerde] goed wist wat er komt kijken bij een vastgoedtransactie als de onderhavige. Uit de gespreksopnames blijkt bovendien dat [geïntimeerde] met betrekking tot de verkoop van de panden op meerdere borden tegelijk aan het schaken was doordat hij niet alleen met Spuiveste in gesprek was over de verkoop maar ook met een andere geïnteresseerde. Er kan dus niet zonder meer van worden uitgegaan dat [geïntimeerde] zich in het gesprek van 9 november 2017 uitlatingen heeft laten ontlokken die hij in een andere gespreksopzet of -omgeving niet zou hebben gedaan.
grieven 8 en 9onder meer op tegen de (in rov. 4.7 vervatte) overwegingen van de rechtbank dat (i) aan de door Spuiveste ingebrachte geluidsopnames maar een beperkte waarde kan worden toegekend, omdat het betreffende gesprek zich alle kanten op laat regisseren en dat (ii) deze opnames bovendien geen steun bieden aan de stelling van Spuiveste dat [geïntimeerde] op 7 november 2017 mondeling heeft ingestemd met concept 3. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat aan de opnames van het gesprek tussen partijen op 9 november 2017 wel betekenis toekomt: ook indien [geïntimeerde] een particuliere verkoper is, die zich in dat gesprek mogelijk in het nauw gedreven voelde tegenover een professionele verkoper, neemt dat niet weg dat hij zich reeds meer dan 25 jaar bezig heeft gehouden met de verhuur van zijn panden, waaruit hij inkomsten genoot en waarover hij zelf het beheer heeft gevoerd. Uit de e-mails die [geïntimeerde] zowel aan Spuiveste als aan zijn huurders als aan zijn buurman schreef (zie 2.6 - 2.8), blijkt dat [geïntimeerde] goed wist wat er komt kijken bij een vastgoedtransactie als de onderhavige. Uit de gespreksopnames blijkt bovendien dat [geïntimeerde] met betrekking tot de verkoop van de panden op meerdere borden tegelijk aan het schaken was doordat hij niet alleen met Spuiveste in gesprek was over de verkoop maar ook met een andere geïnteresseerde. Er kan dus niet zonder meer van worden uitgegaan dat [geïntimeerde] zich in het gesprek van 9 november 2017 uitlatingen heeft laten ontlokken die hij in een andere gespreksopzet of -omgeving niet zou hebben gedaan.
3.6
Verder bieden, naar het oordeel van het hof, de opnames van het gesprek van 9 november 2017 duidelijk steun aan de stelling van Spuiveste dat [geïntimeerde] eerder, te weten op 7 november 2017, mondeling met de inhoud van concept 3 had ingestemd. In het opgenomen gesprek wordt door beide partijen langdurig teruggeblikt op hetgeen eerder, met name op 7 november 2017, tussen hen is besproken. Uit de opname blijkt dat het gesprek niet over de vraag ging of [geïntimeerde] op 7 november 2017 mondeling met het concept heeft ingestemd, maar over de vraag of [geïntimeerde] door zijn mondelinge akkoord zich jegens Spuiveste gebonden heeft. Volgens de gespreksopname hebben [geïntimeerde] respectievelijk (de woordvoerder van) Spuiveste namelijk (onder meer) gezegd:
[geïntimeerde] :
Tegen die man zeg ik, ik heb niet getekend, joh sodemieter op alsjeblieft. Dat is mijn insteek en nu hoor ik van jullie, ja nee, hij heeft wel een punt als je eenmaal hebt toegezegd dan heb je een punt. Als dat waar is dan ik heb dus twee deals. (…) Maar je moet van mij niet kwalijk nemen als ik zeg als ik niet getekend heb heb ik geen deal. (…)
Tegen die man zeg ik, ik heb niet getekend, joh sodemieter op alsjeblieft. Dat is mijn insteek en nu hoor ik van jullie, ja nee, hij heeft wel een punt als je eenmaal hebt toegezegd dan heb je een punt. Als dat waar is dan ik heb dus twee deals. (…) Maar je moet van mij niet kwalijk nemen als ik zeg als ik niet getekend heb heb ik geen deal. (…)
Spuiveste:
bij mij is die krabbel is meer formaliteit dan de deal.
bij mij is die krabbel is meer formaliteit dan de deal.
[geïntimeerde] :
dat klopt, mondeling is dat zo, maar mondeling is ook zo dat er besproken is geen handtekening is geen deal.
dat klopt, mondeling is dat zo, maar mondeling is ook zo dat er besproken is geen handtekening is geen deal.
Spuiveste:
dat heb ik nooit zo gezegd zo, geen handtekening is geen deal.
dat heb ik nooit zo gezegd zo, geen handtekening is geen deal.
[geïntimeerde] :
maar ik wel. (…) Het enige wat ik zeg: zolang ik niet getekend heb, is er geen deal, dat is alles wat ik zeg.
maar ik wel. (…) Het enige wat ik zeg: zolang ik niet getekend heb, is er geen deal, dat is alles wat ik zeg.
3.7
Het hof maakt hieruit op dat [geïntimeerde] - weliswaar impliciet - toegeeft dat hij eerder mondeling heeft ingestemd met de inhoud van het aanbod zoals dat er op dat moment lag, vervat in concept 3. Niet voldoende gesteld of gebleken is dat dat aanbod niet alle essentialia of andere voor [geïntimeerde] belangrijke onderdelen bevatte. Concept 3 bevat immers het object, de koopprijs, de leveringsdatum, een “
as is, where is” clausule, een ouderdomsclausule en een (bonus)regeling voor het geval ook de woning op de begane grond van nr. 41 leeg (d.w.z. onverhuurd) wordt opgeleverd. [geïntimeerde] heeft voorts onvoldoende gemotiveerd dat hij op 7 november 2017 nog zodanige moeite had met onderdelen van concept 3, dat hij daardoor niet heeft willen instemmen met dat concept. Dit brengt het hof tot de conclusie dat ervan moet worden uitgegaan dat [geïntimeerde] op 7 november 2017 mondeling heeft ingestemd met de inhoud van concept 3.
as is, where is” clausule, een ouderdomsclausule en een (bonus)regeling voor het geval ook de woning op de begane grond van nr. 41 leeg (d.w.z. onverhuurd) wordt opgeleverd. [geïntimeerde] heeft voorts onvoldoende gemotiveerd dat hij op 7 november 2017 nog zodanige moeite had met onderdelen van concept 3, dat hij daardoor niet heeft willen instemmen met dat concept. Dit brengt het hof tot de conclusie dat ervan moet worden uitgegaan dat [geïntimeerde] op 7 november 2017 mondeling heeft ingestemd met de inhoud van concept 3.
3.8
De volgende vraag is of deze mondelinge instemming van [geïntimeerde] met de inhoud van concept 3 ook betekende dat hij zich jegens Spuiveste gebonden heeft de panden te verkopen overeenkomstig de in concept 3 opgenomen voorwaarden. Aan beantwoording van deze vraag is de rechtbank niet toegekomen. Vanwege de devolutieve werking van het hoger beroep komt het hof toe aan dit in eerste aanleg gevoerde verweer van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] stelt zich namelijk op het standpunt dat hij van meet af aan duidelijk heeft gemaakt dat er geen bindende koopovereenkomst zou zijn totdat deze schriftelijk zou zijn vastgelegd. Het belang van dit schriftelijkheidsvereiste lag, zo stelt [geïntimeerde] , onder meer in het feit dat hij tijd wilde hebben om alle facetten, waaronder de situatie van de huurders, te kunnen overdenken en eventueel te laten beoordelen door een jurist. Uit de e-mail van 18 augustus 2017 (zie 2.3) en een mondelinge uitlating van Spuiveste volgt dat Spuiveste wist en heeft erkend dat het schriftelijk voorbehoud voor [geïntimeerde] belangrijk was, aldus [geïntimeerde] .
3.9
Bij de uitleg van een (mondelinge) overeenkomst en de beantwoording van de vraag of een bindende overeenkomst tot stand is gekomen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (en wederom in hoger beroep) gesteld dat hij steeds heeft bedongen dat hij niet gebonden zou zijn voordat een schriftelijke overeenkomst zou zijn ondertekend. Spuiveste is op dit verweer niet ingegaan. Ook heeft [geïntimeerde] gesteld (in eerste aanleg en hoger beroep) dat Spuiveste tegen hem heeft gezegd:
Denk maar rustig na, de uiteindelijke koop vindt uiteindelijk plaats ten overstaan van een notaris.
Denk maar rustig na, de uiteindelijke koop vindt uiteindelijk plaats ten overstaan van een notaris.
Ook deze stelling is niet gemotiveerd betwist door Spuiveste. Naar het oordeel van het hof kunnen de woorden “de uiteindelijke koop” aldus worden opgevat dat daarmee wordt gedoeld op het daadwerkelijk sluiten van de koopovereenkomst, dat volgens deze uitlating ten overstaan van een notaris zou plaatsvinden. Verder heeft Spuiveste zelf, in haar e-mail van 18 augustus 2017, een schriftelijke koopakte genoemd als een van de voorwaarden die gelden voor het op die dag gedane bod, althans die betekenis heeft [geïntimeerde] onder de hiervoor geschetste omstandigheden redelijkerwijs kunnen toekennen aan die e-mail. Niet gesteld of gebleken is dat deze voorwaarde, die van algemene aard is, niet meer heeft gegolden bij het aanbod van Spuiveste dat was vervat in concept 3. Aan het voorgaande kan worden toegevoegd dat uit de door Spuiveste in het geding gebrachte geluidsopnames niet blijkt dat het verweer van [geïntimeerde] , dat hij steeds de voorwaarde van schriftelijkheid heeft gesteld, onjuist is, integendeel zelfs, gelet op de hiervoor onder 3.6 geciteerde passage. De conclusie is dat Spuiveste het door [geïntimeerde] voldoende gemotiveerde verweer dat tussen partijen een schriftelijkheidsvereiste gold, onvoldoende heeft bestreden. Aan bewijslevering op dit specifieke punt wordt daarom niet toegekomen.
3.1
Nu Spuiveste geen te bewijzen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, wordt haar bewijsaanbod gepasseerd.
3.11
Aangezien niet vast is komen te staan dat [geïntimeerde] een koopovereenkomst heeft gesloten met Spuiveste missen de vorderingen van Spuiveste hun grondslag. De slotsom is dat de grieven van Spuiveste niet tot toewijzing van haar vorderingen kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en Spuiveste zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
verklaart [geïntimeerde] niet-ontvankelijk in zijn voor het eerst in hoger beroep ingestelde tegenvorderingen;
bekrachtig het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Spuiveste in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 421,38 aan verschotten en € 4.678,00 voor salaris en te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. H.M.M. Steenberghe en mr. C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.