Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.222.334/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5949888 CV EXPL 17-10419
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 februari 2019
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J. Bouter te Amsterdam,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 24 augustus 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 7 augustus 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als opposant en Stadgenoot als geopposeerde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte uitlating producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Stadgenoot zal afwijzen met beslissing over de proceskosten.
Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.
Feiten
Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.3 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
[appellant] heeft vanaf 7 juli 2010 de woonruimte met zolderberging, gelegen aan de [adres 1] (verder: de woning) van Stadgenoot gehuurd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden woonruimte van Stadgenoot van toepassing.
2.1.2.
Op 16 november 2016 is in een van de zolderbergingen van de woningen aan de [adres 2] een hennepkwekerij met 150 planten aangetroffen. In de andere zolderbergingen en in het bijbehorende portaal bevonden zich onder meer lampen, pompen, flessen plantenvoeding, een schaar en hennepresten.
2.1.3.
Op 16 maart 2017 is een verstekvonnis gewezen waarbij de huurovereenkomst tussen [appellant] en Stadgenoot is ontbonden en [appellant] is veroordeeld tot ontruiming van de woning.
2.1.4.
Op 24 augustus 2017 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [appellant] tot schorsing van de executie afgewezen.
3.Beoordeling
3.1
Op vordering van Stadgenoot heeft de kantonrechter bij verstekvonnis van 16 maart 2017 onder meer de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het verzet van [appellant] ongegrond verklaard en het verstekvonnis bekrachtigd. Daartoe was, kort weergegeven, redengevend dat de gehele zolder gedurende een jaar in gebruik is geweest als hennepkwekerij en/of de opslag van daarvoor benodigde materialen en dat het onaannemelijk was dat [appellant] dat niet wist. Ook als dat laatste anders was is hij tekortgeschoten in zijn zorgplicht voor de woning, aldus de kantonrechter.
3.2
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.
3.3
De eerste twee grieven betreffen de vraag naar [appellant] wetenschap van de op zolder aanwezige hennepplantage en de duur van die aanwezigheid. Grief 3 betreft de vraag of [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten, als hem alleen het houden van onvoldoende toezicht op het door hem gehuurde gedeelte van de zolder wordt verweten. Deze grieven zullen gezamenlijk worden behandeld.
3.4
Vooropgesteld zij dat uit de vaststaande feiten reeds volgt dat in alle ruimtes op zolder alsmede op de overloop, zaken zijn aangetroffen die verband houden met hennepteelt zoals potten, aarde en restafval van hennep. Uit het proces-verbaal van politie volgt verder dat al die ruimtes met elkaar in open verbinding stonden. De hennepkwekerij was daardoor niet beperkt tot de ruimte waarin de planten zijn aangetroffen, maar bestreek de gehele zolder. Voor zover [appellant] in hoger beroep nog betoogt dat in het door hem gehuurde deel van de zolder geen hennepkwekerij is aangetroffen, mist dat betoog daarom doel.
3.5
Wat betreft de duur van de aanwezige hennepkwekerij heeft, blijkens het proces-verbaal van de politie Amsterdam van 16 november 2016, de bij het politieonderzoek aanwezige medewerker van Liander, [X] , verklaard dat hij inschatte dat de plantage circa vier eerdere oogsten heeft opgeleverd. Dat heeft [appellant] niet gemotiveerd betwist en hij heeft verder ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd die op een aanmerkelijk (en daarmee: rechtens relevante) kortere duur wijzen. Hoeveel tijd met de hennepplantage gemoeid is geweest, kan slechts bij benadering worden vastgesteld, maar het oordeel van de kantonrechter dat dat ongeveer een jaar was, heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist.
3.6
Uit het genoemde proces-verbaal van politie en de verklaring van de medewerkers van Stadgenoot volgt dat in het trappenhuis een sterke, opvallende geur hing die zij direct herkenden als de geur van hennep. Uit de verklaring van [Y] , medewerker huurzaken van Stadgenoot die na de melding over mogelijke hennepkweek op onderzoek is uitgegaan (productie 8 memorie van antwoord), volgt daarnaast dat de trap vanaf de algemene toegangsdeur naar de zolder helemaal vol stond met potjes en zakken aarde en dat de treden waren bedekt met aarde. Gelet op dit en ander is niet aannemelijk dat [appellant] niet wist dat er op zolder een hennepkwekerij aanwezig was. Maar ook als dat anders is, kan hem worden verweten dat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden op de door hem gehuurde zolderberging van de woning. Daartoe was hij, als goed huurder, wel gehouden en gezien hetgeen hiervoor is beschreven bestond ook alle aanleiding poolshoogte te nemen, temeer nu hij wist dat de bovenbuurman, van wie hij vermoedde dat die man “geen zuivere koffie” was, zich nog weleens op de zolder vervoegde. Dat [appellant] dat niet heeft gedaan maar, integendeel, ervoor heeft gekozen om uit de buurt van de zolder te blijven, en dus zijn “kop in het zand te steken”, levert een schending van zijn zorgplicht voor het gehuurde en daarmee een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. De grieven 1 tot en met 3 falen.
3.7
Anders dan [appellant] met grief 4 betoogt acht het hof deze tekortkoming wel voldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Iedere tekortkoming geeft de wederpartij immers de bevoegdheid tot ontbinding, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art 6:265 lid 1 BW). Het hof is in dat verband van oordeel dat Stadgenoot een duidelijk, kenbaar en (in het bijzonder vanwege alle risico’s waarmee hennepteelt in woningen gepaard gaat) gerechtvaardigd beleid voert tegen gebruik van (delen van) sociale woningen voor het kweken van hennep, door bij ontdekking tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Dat een deel van de woning (namelijk ook het door [appellant] gehuurde gedeelte van de zolderberging) voor de teelt van hennep is gebruikt, staat vast. De tekortkoming van [appellant] is niet van geringe betekenis of van een dermate bijzondere aard dat dit de ontbinding en ontruiming niet zou rechtvaardigen, en ook overigens zijn onvoldoende omstandigheden aangevoerd die een uitzondering op de hoofdregel rechtvaardigen. [appellant] nalaten heeft er, integendeel, toe bijgedragen dat de ongewenste en potentieel zeer gevaarlijke situatie van een grote hennepkwekerij op de zolder van een woonappartement lang(er) heeft kunnen voortbestaan. Met dit oordeel faalt grief 5, gericht tegen de uitkomst van de belangenafweging door de kantonrechter, eveneens.
3.8
Hetgeen [appellant] meer of anders heeft aangevoerd kan niet tot andere oordelen leiden dan hiervoor gegeven.
3.9
Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, zodat ook grief 6 faalt. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 716,= aan verschotten en € 1.074,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2019.