ECLI:NL:GHAMS:2019:2958

• Datum uitspraak: 13 augustus 2019
• Publicatiedatum: 14 augustus 2019
• Zaaknummer: 200.244.558/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: L.A.J. Dun; E.M. Polak; M.E. van Rossum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte; kort geding over ontruiming en schadevergoeding bij onderverhuur

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in kort geding betreffende de ontruiming van een huurwoning en een vordering tot schadevergoeding in verband met vermeende onderverhuur. De appellanten, verhuurders van de woning, hebben de huurster aangeklaagd omdat zij zou hebben onderverhuurd aan haar zoon. De verhuurders stellen dat zij een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, maar het hof oordeelt dat dit belang niet voldoende is toegelicht en enkel van financiële aard is. De huurster heeft altijd apart gewoond van haar zoon en er zijn onvoldoende aanwijzingen dat zij de woning heeft afgestaan. De kantonrechter had eerder de vorderingen van de verhuurders afgewezen, en het hof bevestigt deze beslissing. Het hof concludeert dat er geen spoedeisend belang is voor de ontruiming en dat de vorderingen van de verhuurders niet kunnen worden toegewezen. De grieven van de verhuurders falen, en het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij de verhuurders ook worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.244.558/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: KK 18-438

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 augustus 2019

inzake

1. [appellant sub 1] ,

2.
[appellante sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

Appellanten worden hierna [appellanten] genoemd en geïntimeerden gezamenlijk [geïntimeerden] en afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] .

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 23 juli 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 27 juni 2018, onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

De appeldagvaarding bevat de grieven.

Op de eerstdienende dag hebben [appellanten] op de rol geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en producties in het geding gebracht.

Vervolgens hebben [geïntimeerden] een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 juni 2019 doen bepleiten, [appellanten] door mr. D.N. Allick, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerden] door mr. Wolfrat voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellanten] hebben een tweetal aktes met aanvullende producties overgelegd. [geïntimeerden] hebben een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en hun vorderingen zal toewijzen zoals in het petitum van de appeldagvaarding geformuleerd, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Partijen zijn het erover eens dat het onder 1.2 genoemde uitgangspunt onjuist is – [geïntimeerde sub 1] heeft geen relatie met [geïntimeerde sub 2] , die haar zoon is maar met zijn vader, [X] – zodat het hof hiermee in het navolgende rekening zal houden. Voor het overige zijn deze feiten tussen partijen niet in geschil zodat ook het hof hiervan zal uitgaan, waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak – samengevat en voor zover in hoger beroep van belang – om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde sub 1] huurt op basis van een huurcontract van 1 februari 1998 woonruimte aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van (per 29 mei 2018) € 204,11 per maand. [appellanten] zijn eigenaar en verhuurder van het gehuurde sinds 1 maart 2014.

3.1.2

[geïntimeerde sub 1] heeft een relatie met [X] . Zij hebben samen een zoon [geïntimeerde sub 2] , thans 22 jaar oud. [X] huurt sinds 10 maart 1997 een woning aan de [adres 2] .

3.1.3

[geïntimeerde sub 2] verblijft, in elk geval na zijn studie in Nijmegen in 2017, hoofdzakelijk op de [adres 1] .

3.1.4

In de periode juli 2017 tot en met maart 2018 heeft in opdracht van [appellanten] het onderzoeksbureau Van Kappel Security Solutions (hierna: VKSS) een onderzoek ingesteld naar onrechtmatige bewoning [adres 1] . Van dit onderzoek is een rapportage overgelegd, bestaande uit gegevens betreffende statische en dynamische observatie op diverse tijdstippen en registeronderzoek.

3.1.5

Door beide partijen zijn (vele) verklaringen overgelegd van omwonenden/bekenden over de bewoning van [adres 1] .

3.1.6

In 2009 heeft de toenmalige verhuurder van [geïntimeerde sub 1] bij de afdeling handhaving van de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam gemeld dat [geïntimeerde sub 1] niet op de [adres 1] zou wonen. Na een huisbezoek is geconcludeerd dat het gehuurde gezien de situatie normaal door [geïntimeerde sub 1] werd bewoond.

[appellanten] hebben in 2018 een nieuwe melding gedaan. Bij e-mail van 4 juni 2018 is aan [geïntimeerde sub 1] meegedeeld dat de afdeling handhaving de zaak na een bezoek aan het gehuurde heeft gesloten en voor nu verder niets zal doen.

3.2

In eerste aanleg hebben [appellanten] bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd, samengevat, [geïntimeerden] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van schadevergoeding, bestaande uit de onderzoekskosten van VKSS en gederfde huur, een gebruiksvergoeding vanaf 31 mei 2018 en de proceskosten. Daartoe hebben zij aangevoerd dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde langdurig heeft onderverhuurd dan wel heeft afgestaan aan derden en aldus ernstig is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder. Voorts heeft [geïntimeerde sub 1] zich niet als goed huurder gedragen en claimt zij zonder recht of titel huurrecht. Omdat [geïntimeerden] na sommatie het gehuurde niet hebben ontruimd, is onderzoek noodzakelijk geworden waarvan [appellanten] de kosten als schade vorderen. Aangezien voor deze distributiewoning een (maandelijkse) huur van € 1.600,-- mogelijk zou zijn, vorderen zij vanaf 1 maart 2014 het verschil met de betaalde huur als schade.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft hij overwogen, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, dat twee ouders en hun kind [ [geïntimeerde sub 1] , [X] en [geïntimeerde sub 2] , hof] jarenlang de beschikking hebben gehad over twee dichtbij elkaar gelegen kleine (huur)woningen en het huurders vrij staat zo te leven en dus ook om de gehuurde woning op die manier te gebruiken. Wel moet duidelijk zijn dat een huurder zijn/haar woning daadwerkelijk overeenkomstig de bestemming gebruikt en niet afstaat, niet gebruikt of uitbaat (rov 6). Het rapport van VKSS bevat onvoldoende aanwijzingen dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde heeft uitgebaat (via Airbnb of anderszins) maar wel, ondersteund door de heel duidelijke verklaring van de onderburen op [adres 1] , dat zij het gehuurde sinds circa 2016, met een onderbreking vanwege zijn studie in Nijmegen, heeft afgestaan aan [geïntimeerde sub 2] , hetgeen een tekortkoming zou opleveren die ontbinding/ontruiming rechtvaardigt (rov 7). Echter, aldus de kantonrechter, het rapport is opgemaakt over een periode van 9 maanden en de observaties in die periode in juli, augustus, november en maart beslaan circa 26 dagen. Dat is zonder verdere bewijslevering onvoldoende om de gevorderde verstrekkende maatregel te rechtvaardigen als ordemaatregel in een kort geding, vooruitlopend op een bodemprocedure, mede bezien in het licht van de ontkenning door [geïntimeerden] en [X] , hun leefsituatie en de verder door hen overgelegde verklaringen. Eventueel door [geïntimeerde sub 2] bezorgde overlast in 2016 kan thans geen grond opleveren voor ontruiming, terwijl de gestelde overlast van 2018 onvoldoende is komen vast te staan (rov 8). Ten slotte overweegt de kantonrechter dat in het kader van deze procedure niet is komen vast te staan dat het huurcontract in 1998 is vervalst en zelfs als dat het geval zou zijn het nog maar de vraag is of dat, zoveel eigenaren later, thans zou kunnen leiden tot het oordeel dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde zonder recht of titel bewoont (rov 9).

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] op met zeven grieven, die hierna zo nodig aan de orde komen.

3.5

Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of een in kort geding gevorderde voorziening in hoger beroep voor toewijzing in aanmerking komt, zo nodig ambtshalve, mede dient te worden beoordeeld of de eisende partij ten tijde van het arrest van het hof bij die voorziening een spoedeisend belang heeft.

Daarbij is niet beslissend of de kantonrechter al dan niet terecht een spoedeisend belang heeft aangenomen. Met betrekking tot de gevorderde ontruiming is het hof van oordeel dat [appellanten] hierbij geen spoedeisend belang hebben, nu zij dit in hoger beroep op geen enkele wijze hebben toegelicht en ter zitting desgevraagd naar voren hebben gebracht dat hun belang (slechts) van financiële aard is, in dit geval een hogere huurprijs. Voor de gevorderde schadevergoeding, die in dit geval ook niet als een nevenvordering kan worden beschouwd waarbij het procesbelang ermee gediend is die tegelijkertijd te behandelen, ontbreekt een spoedeisend belang eveneens.

3.6

Ten overvloede geldt het volgende. Indien het hof veronderstellenderwijs uitgaat van spoedeisend belang bij ontruiming staat vervolgens ter beoordeling of de
grieven I en II van [appellanten] kunnen slagen en de vordering tot ontruiming alsnog moet worden toegewezen. Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter deze zal toewijzen. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is. Evenals de kantonrechter komt het hof tot het voorlopige oordeel dat er onvoldoende aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde heeft uitgebaat door onderverhuur of het aan derden in gebruik geven en zelf niet meer in het gehuurde woonachtig is. Het (eerste) rapport van VKSS van 20 april 2018 waaruit zou moeten blijken dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde aan [geïntimeerde sub 2] heeft afgestaan alsook het aanvullende rapport van 3 juni 2019 hebben [geïntimeerden] gemotiveerd betwist. De afdeling handhaving van de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam heeft na de melding van [appellanten] in 2018 ook geen aanleiding gezien om stappen tegen [geïntimeerde sub 1] te ondernemen. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat [geïntimeerde sub 1] en [X] vanaf het begin van hun relatie altijd apart hebben gewoond in dichtbij elkaar gelegen kleine huurwoningen en samen hun zoon [geïntimeerde sub 2] hebben opgevoed, die tot op heden altijd ingeschreven heeft gestaan op het adres van het gehuurde [adres 1] . Dat [geïntimeerde sub 2] , op zoek naar woonruimte elders, daar nog woonachtig is, impliceert niet dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde aan hem heeft afgestaan en dat dit niet meer dient als haar woning. Voorshands is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde niet zelf gebruikt (het deels verblijven in de woning van [X] behoort tot hun gezinssituatie) en tekort schiet in haar verplichtingen als huurder in een mate die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook beweerdelijk door [geïntimeerde sub 2] veroorzaakte overlast levert in het kader van dit kort geding onvoldoende grond op voor ontruiming. Zonder nadere bewijsvoering waarvoor het kort geding zich niet leent, moet de vordering worden afgewezen.

De grieven I en II hebben ook in dat geval geen succes.

3.7

Met
grief III richten [appellanten] zich tegen de overweging van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst is vervalst en [geïntimeerde sub 1] het gehuurde zonder recht of titel bewoont. Zij beroepen zich op een verklaring van de toenmalige verhuurder dat de huurovereenkomst met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet door hem is opgesteld.

3.7.1

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst is vervalst en

een verklaring overgelegd van een voormalig huurster van [adres 1] dat zij een bijna identiek huurcontract met dezelfde verhuurder heeft gekregen en ondertekend.

Dit brengt het hof tot het voorlopig oordeel dat vervalsing van de huurovereenkomst onvoldoende is komen vast te staan. Het ontgaat het hof overigens waarom [appellanten] aan een eventuele vervalsing de conclusie verbinden dat [geïntimeerde sub 1] het gehuurde, waarvoor zij sinds 1998 betaalt, zonder recht en titel gebruikt. De grief faalt.

3.8

De slotsom luidt dat de grieven I tot met III falen, dat dit bijgevolg ook geldt voor de grieven IV tot en met VI die zien op de (onzelfstandige) nevenvorderingen en dat het appel niet slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Daarmee faalt tevens
grief VII , gericht tegen de kostenveroordeling in eerste aanleg. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 318,-- voor verschotten en op € 5.877,-- voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J Dun, E.M. Polak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2019.