ECLI:NL:GHAMS:2019:287 - Gerechtshof Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens onderverhuur en onrech...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.232.174/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5725801 CV EXPL 17-4119

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 februari 2019

inzake

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,

t e g e n

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. L. Barou te Nieuw-Vennep,

3. DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN DE [adres] EN WAARVAN DE NAMEN ONBEKEND ZIJN,

geïntimeerden in principaal appel,

niet verschenen.

1.Het geding in hoger beroep

Appellante in principaal appel wordt hierna Eigen Haard genoemd, geïntimeerden in principaal appel sub 1 en sub 2 worden afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aangeduid en gezamenlijk [geïntimeerden sub 1 en sub 2] . Geïntimeerden in principaal appel sub 1, 2 en 3 worden gezamenlijk als [geïntimeerden] aangeduid.

Eigen Haard is bij dagvaarding van 19 januari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 14 december 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven. Daaraan zijn voorts de stukken van de eerste aanleg en een productie gehecht.

Nadat Eigen Haard overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven had gediend, hebben [geïntimeerden sub 1 en sub 2] respectievelijk Eigen Haard de volgende stukken ingediend:

memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie;
memorie van antwoord in incidenteel appel.

[geïntimeerden sub 1 en sub 2] en Eigen Haard hebben de zaak ter zitting van 22 november 2018 door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Eigen Haard heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Eigen Haard alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden sub 1 en sub 2] hebben geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het principale appel zal verwerpen en in het incidentele appel, kennelijk met vernietiging van het bestreden vonnis in zoverre, Eigen Haard alsnog in de proceskosten van de eerste aanleg zal verwijzen, met beslissing over de proceskosten in appel, met nakosten.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidentele appel, met beslissing over de proceskosten.

Zowel Eigen Haard als [geïntimeerden sub 1 en sub 2] hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.De feiten

De kantonrechter heeft onder 1.1 tot en met 1.8 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan zij bij de beoordeling is uitgegaan. Voor zover [geïntimeerden sub 1 en sub 2] er met
grief 1 in incidenteel appelover klagen dat “enkele genoemde feiten” onjuist zijn weergegeven, hebben zij nagelaten duidelijk te maken op welke feiten zij het oog hebben, zodat het hof die klacht verder onbesproken laat. Voorts wordt reeds hier opgemerkt dat [geïntimeerden sub 1 en sub 2] weliswaar betwisten dat de door Eigen Haard gehanteerde Algemene Voorwaarden voor woonruimte van 15 december 2003 op na te noemen huurovereenkomst van toepassing zijn, maar dat het hof aan deze betwisting voorbijgaat omdat deze onvoldoende feitelijk is toegelicht tegen de achtergrond van het feit dat in de huurovereenkomst de toepasselijkheid van genoemde algemene voorwaarden en de ontvangst ervan door huurder uitdrukkelijk is vermeld en de huurovereenkomst, inclusief deze passage, door [geïntimeerde sub 1] is ondertekend. De vastgestelde feiten zijn (voor het overige) niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.

3.De beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) [geïntimeerde sub 1] huurt vanaf 7 september 2006 van Eigen Haard de woning aan de [adres] (hierna de woning). Op de huurovereenkomst zijn de door Eigen Haard gehanteerde Algemene Voorwaarden voor woonruimte van 15 december 2003 (hierna: AV) van toepassing. Deze luiden onder meer als volgt:

“(...)

Verplichtingen huurder

(…)

Artikel 10

(…)

Hoofdverblijf 2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

Overlast 3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. (…)

(…)

Onderverhuur 6. Het is verboden het gehuurde – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurder een boete verschuldigd zijn van € 4500,- (...)

(…)

(…)”

( b) [X] en [Y] , medewerkers woonfraude van Eigen Haard, hebben naar aanleiding van klachten van een buurtbewoner op 9 maart 2016 een huisbezoek aan de woning gebracht. Hierbij werden twee mannen aangetroffen in de woning en werd vastgesteld dat er in de woning geklust werd. Tijdens het bezoek heeft [X] telefonisch contact gehad met [A] , een broer van [geïntimeerde sub 1] . Tevens zijn er foto’s gemaakt.

( c) Op 1 augustus 2016 hebben [X] en [Y] opnieuw een huisbezoek aan de woning gebracht en daar verschillende mannen en een vrouw aangetroffen. In het door Eigen Haard overgelegde “leefbaarheidsdossier” staat vermeld dat een van de mannen heeft meegedeeld dat de vrouw zijn vriendin was en dat de aanwezigen hebben verklaard dat zij wachtten op [A] . Opnieuw zijn er foto’s gemaakt.

( d) [geïntimeerde sub 2] , een zus van [geïntimeerde sub 1] , staat sinds 23 mei 2016 bij de BRP ingeschreven op het adres van de woning.

( e) Bij brief van 3 augustus 2016 heeft Eigen Haard [geïntimeerde sub 1] uitgenodigd voor een gesprek, welke uitnodiging is herhaald bij brief van 10 augustus 2016. In reactie hierop heeft [geïntimeerde sub 2] Eigen Haard gebeld en gezegd dat [geïntimeerde sub 1] van 18 juli 2016 tot 7 september 2016 op vakantie naar Marokko was en dat zij, [geïntimeerde sub 2] , voor haar de post en de planten in de woning verzorgde.

( f) [geïntimeerde sub 1] is op 19 september 2016 bij Eigen Haard op kantoor geweest. In eerste instantie heeft zij in het gesprek met Eigen Haard verklaard dat zij in de afgelopen periode steeds de nachten heeft doorgebracht in de woning. Later in dat gesprek heeft zij verklaard dat de woning opgeknapt werd en dat haar broer daar alles voor regelde, terwijl zij intussen bij haar ouders verbleef, evenals [geïntimeerde sub 2] . Diezelfde dag hebben [X] en [Y] opnieuw een huisbezoek aan de woning gebracht. In het van dit verzoek gemaakte “leefbaarheidsverslag” staat dat zij daar een man hebben aangetroffen die verklaarde niet in de woning te wonen, maar wel aangaf dat de spullen in de woning van hem waren. Opnieuw zijn er foto’s gemaakt.

( g) Eigen Haard heeft [geïntimeerde sub 1] bij brief van 26 september 2016 gesommeerd de huur op te zeggen. [geïntimeerde sub 1] heeft dat niet gedaan.

( h) Tussen partijen is op 21 december 2016 een kort gedingvonnis gewezen, waarbij de door Eigen Haard gevorderde ontruiming van de woning is afgewezen.

( i) In dit geding vordert Eigen Haard – kort gezegd – de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Voorts vordert Eigen Haard [geïntimeerde sub 1] te veroordelen tot betaling van de overeengekomen contractuele boete van € 4.500,=, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede de proceskosten. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Eigen Haard afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

3.2.1.

Het hof ziet aanleiding eerst
grief 2 in incidenteel appelte behandelen. Deze grief houdt in dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft geoordeeld dat – naar het hof begrijpt – de drie onder 3.1 vermelde huisbezoeken van Eigen Haard op onrechtmatige wijze hebben plaatsgevonden. Volgens [geïntimeerden sub 1 en sub 2] heeft Eigen Haard een onrechtmatige inbreuk gemaakt op hun in art. 8 EVRM Pro en (lees:) art. 12 Grondwet Pro verankerde huisrecht omdat er geen redelijke grond was voor de huisbezoeken en zij Eigen Haard daarvoor geen toestemming hebben gegeven. De door Eigen Haard uit de huisbezoeken opgedane bevindingen dienen daarom uit het oogpunt van
‘fair trial’(als vruchten van het onrechtmatig handelen van Eigen Haard) buiten beschouwing te worden gelaten, zo voeren [geïntimeerden sub 1 en sub 2] aan.

3.2.2.

Bij memorie van antwoord in incidenteel appel heeft Eigen Haard gesteld, zakelijk, dat haar medewerkers zich bij elk huisbezoek legitimeren en expliciet toestemming vragen de woning te betreden en voorts dat zij, eenmaal binnen, (nogmaals) toestemming vragen de woning te doorlopen en foto’s te maken. Eigen Haard heeft tevens gesteld dat dit alles ook bij de onderhavige huisbezoeken is gebeurd. [geïntimeerden sub 1 en sub 2] hebben een en ander, hoewel bij pleidooi nog aan het woord geweest, niet betwist, zodat het hof van de juistheid van deze stellingen uitgaat. Omdat [geïntimeerden sub 1 en sub 2] niet hebben gesteld dat de in de woning aanwezige personen, die de medewerkers van Eigen Haard toestemming hebben gegeven de woning te betreden en te doorlopen, zich aldaar zonder hun toestemming bevonden, laat staan dat dit dan voor die medewerkers kenbaar was of moest zijn, mochten die medewerkers ervan uitgaan dat de in de woning aanwezige personen de feitelijke bewoners waren althans door [geïntimeerden sub 1 en sub 2] waren gemachtigd hun de vereiste toestemming te geven. Daarom heeft Eigen Haard met haar huisbezoeken het huisrecht van [geïntimeerden sub 1 en sub 2] niet geschonden en heeft de kantonrechter terecht geen aanleiding gezien de resultaten van de huisbezoeken buiten beschouwing te laten. De grief faalt dus.

3.3.1.

Grief I in principaal appelhoudt in dat de kantonrechter ten onrechte de door Eigen Haard gevorderde ontbinding en ontruiming heeft afgewezen. Het hof oordeelt als volgt.

3.3.2.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder meer als volgt overwogen:

“4.2 (…) voldoende [is] gebleken dat [geïntimeerde sub 1] [bedoeld wordt hier en hierna: [geïntimeerde sub 1] ; hof] in ieder geval in de periode van begin maart tot eind september 2016 niet in de woning heeft verbleven, dat zij Eigen Haard daarvan niet op de hoogte heeft gesteld en dat de woning – zonder haar medeweten – door haar broer bij derden in gebruik gegeven is. Voor zover [geïntimeerde sub 1] stelt dat het haar niet aangerekend kan worden dat haar broer, zonder haar medeweten, de woning aan derden in gebruik heeft gegeven, kan haar dat niet baten, omdat zij op grond van art. 7:219 BW Pro jegens eigen Haard op gelijke wijze aansprakelijk is voor gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken. Dit levert op zichzelf een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op zodat Eigen Haard in beginsel het recht heeft deze overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [vgl. art. 6:265 lid 1 BW Pro; hof].”

Het hof onderschrijft deze overweging en maakt deze tot de zijne. [geïntimeerden sub 1 en sub 2] hebben ook niet betoogd dat deze overweging onjuist is. Integendeel, bij pleidooi in hoger beroep hebben zij opgemerkt dat niet ter discussie staat of er een tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] is, hebben zij (slechts) betoogd dat ontbinding van de overeenkomst niet gerechtvaardigd is “gezien de geringe tekortkoming” en hebben zij het hof verzocht het bestreden vonnis te bekrachtigen voor wat betreft het oordeel dat “de tekortkoming” de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

3.3.4.

In het kader van de vraag of de in art. 6:265 lid 1 BW Pro bedoelde uitzondering zich voordoet, heeft de kantonrechter vervolgens onder meer overwogen:

“4.3. (…) Met Eigen Haard is de kantonrechter van oordeel dat het [geïntimeerde sub 1] aan te rekenen valt dat zij de woning heeft verlaten zonder Eigen Haard daarvan op de hoogte te stellen en dat zij het gebruik van de woning aan haar broer heeft overgelaten zonder dat zij het toezicht daarop heeft gehouden. (…) Ook heeft zij nadat zij de brief van 3 augustus 2016 had ontvangen niet adequaat gereageerd. Dit in de eerste plaats doordat zij, na een periode vanaf – zoals zij zelf stelt – 7 maart 2016 waarin zij niet in de woning heeft gewoond, vanaf 17 juli 2016 voor anderhalve maand op vakantie naar Marokko is gegaan, waardoor ze oproepen van Eigen Haard heeft gemist. (…) Vervolgens heeft zij tijdens het gesprek bij Eigen Haard op 19 september 2016 aanvankelijk niet de waarheid verteld door te zeggen dat zij altijd in de woning overnacht had en lijkt het erop dat zij niet de waarheid heeft gesproken, omdat zij tijdens het gesprek op 19 september 2016 heeft gezegd dat zij (en haar zus) weer in het gehuurde woonden, terwijl in het door Eigen Haard overgelegde “leefbaarheidsverslag” staat vermeld dat [X] en [Y] tijdens een aansluitend huisbezoek hebben vastgesteld dat niet [geïntimeerde sub 1] , maar opnieuw twee mannen in de woning worden aangetroffen, waarvan een zegt er te wonen. [geïntimeerde sub 1] betwist weliswaar pertinent dat zij op die datum niet in de woning woonde en derhalve dat dit huisbezoek op 19 september 2016 niet heeft plaatsgevonden, doch zonder nadere onderbouwing van deze betwisting ligt het niet in de rede om aan te nemen dat [X] en [Y] dit huisbezoek hebben verzonnen.”

Ook deze overweging wordt door het hof onderschreven en tot de zijne gemaakt.

3.3.5.

Het hof voegt hieraan het volgende toe. Nadat [geïntimeerde sub 1] op of omstreeks 7 september 2016 uit Marokko in Nederland was teruggekeerd is zij niet alleen niet meteen weer de woning gaan bewonen maar is zij daar tot na het gesprek bij Eigen Haard op 19 september 2016 niet eens geweest om zich van de situatie ter plaatse op de hoogte te stellen. Pas na dit gesprek met Eigen Haard heeft zij, zoals zij ter zitting in appel heeft verklaard, de sleutels van haar broer teruggevraagd en zich weer metterwoon in de woning gevestigd. Zij heeft daarmee in feite de woning meer dan een half jaar zonder enig toezicht van haar kant aan haar broer overgelaten, die deze – zoals onder 3.3.2 is vermeld – aan derden in gebruik heeft gegeven. [geïntimeerden sub 1 en sub 2] hebben onvoldoende gemotiveerd bestreden dat de door Eigen Haard als productie 10 bij de inleidende dagvaarding overgelegde foto’s zijn gemaakt tijdens het huisbezoek van Eigen Haard van 19 september 2016. Uit deze foto’s, bezien in samenhang met het door Eigen Haard van dat huisbezoek opgemaakte “leefbaarheidsverslag” en met de verklaring van [geïntimeerde sub 1] tijdens het pleidooi in appel dat de laatste werkzaamheden (het leggen van een nieuwe vloer) in augustus 2016 klaar waren, blijkt genoegzaam dat de stelling van [geïntimeerden sub 1 en sub 2] bij pleidooi in appel, dat hun broer “ook met vrienden weleens in de woning is blijven logeren gedurende de kluswerkzaamheden” en dat de woning “een chillplaats” voor de broer was, geen recht doet aan de werkelijkheid, te weten, dat de woning bij derden als woning in gebruik was. In dit verband is, ten slotte, nog het volgende van belang. [geïntimeerde sub 1] heeft tijdens voormelde zitting tevens verklaard dat de tijdens het huisbezoek van 19 september 2016 aangetroffen spullen van haar broer waren. Geconfronteerd met het feit dat op een van de toen gemaakte foto’s een kruisbeeld staat afgebeeld, heeft zij tevens verklaard dat dat kruisbeeld toebehoort aan [C] , een vriend van haar broer, en dat deze [C] af en toe in Nederland is om te klussen. Daarmee heeft zij evenwel de aanwezigheid van dat kruisbeeld in de woning niet afdoende verklaard en moet worden aangenomen dat [C] , die op 19 september 2016 in de woning aanwezig was, daar toen woonde.

3.3.6.

Gezien al het voorgaande acht het hof de onderhavige tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] dermate ernstig, dat het – anders dan de kantonrechter in overweging 4.4 van het bestreden vonnis – geen grond ziet voor toepassing van de in art. 265 lid 1 BW Pro vervatte uitzonderingsbepaling. In dit verband wordt opgemerkt dat de stelplicht en de bewijslast ten aanzien van die bepaling op [geïntimeerden sub 1 en sub 2] rusten nu zij zich daarop beroepen. Het hof wil wel aannemen dat [geïntimeerde sub 1] aanvankelijk de bedoeling had de woning in korte tijd op te knappen en daarin terug te keren alsmede dat dit door een haar op 23 april 2016 overkomen auto-ongeluk qua tijdsduur uit de hand is gelopen, maar anders dan de kantonrechter is het hof er – in het bijzonder vanwege de gang van zaken in september 2016 – niet van overtuigd dat [geïntimeerde sub 1] ook na dat ongeluk altijd de bedoeling heeft gehad terug te keren in de woning. De omstandigheden dat [geïntimeerde sub 1] elf jaar de woning zonder problemen heeft bewoond, dat niet is gebleken dat zij (zelf) de woning (met commerciële bedoelingen) heeft onderverhuurd en dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning grote gevolgen voor haar zullen hebben, acht het hof onvoldoende zwaarwegend om te kunnen oordelen dat de onderhavige tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of betekenis, de onderhavige ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hieraan doet niet af dat Eigen Haard mogelijk niet adequaat heeft gereageerd op een door [geïntimeerde sub 1] geëntameerde klacht op basis van de geschillenregeling van Eigen Haard. Het hof zal daarom, onder vernietiging van het bestreden vonnis, de huurovereenkomst ontbinden en [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning veroordelen, zij het met een ruimere ontruimingstermijn dan door Eigen Haard gevorderd, alsmede tot betaling van de ontruimingskosten. Bij dit alles neemt het hof met betrekking tot [geïntimeerde sub 2] en de niet verschenen geïntimeerden sub 3 (zo die er momenteel zijn) in aanmerking dat zij niet hebben aangevoerd een geldige titel tot verblijf in de woning te hebben. De grief slaagt dus.

3.4.

Met
grief II in principaal appelbetoogt Eigen Haard dat de kantonrechter ten onrechte de door Eigen Haard op grond van artikel 10 lid 6 AV Pro gevorderde boete van € 4.500,= heeft afgewezen. De grief faalt. Weliswaar is komen vast te staan dat [geïntimeerde sub 1] ten aanzien van de woning, kort gezegd, de boel de boel heeft gelaten en daarmee in haar (zorg)verplichtingen ten aanzien van de woning is tekortgeschoten, maar onvoldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde sub 1] (zelf) de woning “ter voortdurende bewoning” aan derden heeft afgestaan in de zin van genoemd artikel.

3.5.

Grief III in principaal appelhoudt in dat de kantonrechter ten onrechte de proceskosten van de eerste aanleg heeft gecompenseerd. Deze grief is gegrond omdat [geïntimeerden] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de eerste aanleg hadden moeten worden verwezen. Het hof zal dat dan ook alsnog doen.

3.6.

Uit het slagen van grief III in principaal appel volgt dat
grief 1 in incidenteel appel, voor zover eveneens gericht tegen de kostencompensatie in eerste aanleg en strekkende tot een kostenveroordeling van Eigen Haard in die instantie, faalt.

3.7.

[geïntimeerden sub 1 en sub 2] hebben geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Hun bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.

3.8.

[geïntimeerden] respectievelijk [geïntimeerden sub 1 en sub 2] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van de eerste aanleg en van het incidentele appel. De kosten van het principale appel zullen tussen partijen worden gecompenseerd als na te melden omdat zij in zoverre als over en weer ten dele in het ongelijk gesteld moeten worden aangemerkt.

4.De beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw recht doende:

ontbindt de tussen Eigen Haard en [geïntimeerde sub 1] gesloten huurovereenkomst;

veroordeelt [geïntimeerden] om de woning aan de [adres] binnen twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm overeenkomstig het in artikel 555 en Pro verder juncto artikel 444 Rv Pro bepaalde;

veroordeelt [geïntimeerden] , indien zij niet vrijwillig aan voormelde veroordeling voldoen en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een deurwaarder dient te bewerkstelligen, aan Eigen Haard de kosten van ontruiming te voldoen op vertoning van en conform een specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;

verwijst [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Eigen Haard gevallen en begroot op € 200,62 wegens verschotten en € 300,= wegens salaris van de advocaat;

compenseert de kosten van het principale appel aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen;

verwijst [geïntimeerden sub 1 en sub 2] in de kosten van het incidentele appel, aan de zijde van Eigen Haard gevallen en tot op heden begroot op € 1.138,50 wegens salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.E. Molenaar en E.P. Stolp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 februari 2019.