Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.251.439/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7230032 KK EXPL 18-897
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juli 2019
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. D. Matadien te Rotterdam,
tegen
STICHTING DE ALLIANTIE AMSTERDAM,
gevestigd te Hilversum,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.L. van Praag te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en De Alliantie genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 23 november 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 26 oktober 2018, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen De Alliantie als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van De Alliantie zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
De Alliantie heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat de juistheid van die opsomming niet in geschil is, zal ook het hof van die feiten uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) Tussen De Alliantie en [appellant] heeft sinds 14 februari 1994 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan het [adres] (verder: het gehuurde).
(ii) De partner en de vier kinderen van [appellant] wonen in het Verenigd Koninkrijk. [appellant] verblijft daar regelmatig.
(iii) In artikel 14 van Pro de algemene voorwaarden van De Alliantie behorend bij de huurovereenkomst is, kort samengevat, bepaald dat het [appellant] verboden is het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en/of in gebruik te geven aan derden zonder toestemming van De Alliantie.
(iv) Op het adres van het gehuurde hebben sinds de aanvang van de huurovereenkomst ongeveer 44 verschillende personen ingeschreven gestaan.
( v) In de periode medio 2014 tot omstreeks september 2018 hebben [A] en zijn partner, [B] , onafgebroken in het gehuurde verbleven. Zij hebben zich ook ingeschreven op het adres van het gehuurde.
(vi) Bij brief van 22 maart 2018 heeft De Alliantie aan [appellant] medegedeeld dat geconstateerd is dat [appellant] niet (meer) zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, terwijl hij hiertoe wel verplicht is volgens de huurovereenkomst. De Alliantie heeft [appellant] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen.
(vii) Op 29 maart 2018 heeft tussen De Alliantie en [appellant] een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van De Alliantie ter zake van het (niet) hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en het (niet) in gebruik geven/onderverhuren van het gehuurde aan derden. Naar aanleiding van dit gesprek heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 augustus 2018.
(viii) Bij brief van 12 april 2018 heeft De Alliantie de huuropzegging aan [appellant] bevestigd.
(ix) Bij brief van 2 augustus 2018, gericht aan De Alliantie, heeft de (voormalig) gemachtigde van [appellant] bericht dat [appellant] op 29 maart 2018 ten kantore van De Alliantie onder druk is gezet om de huurovereenkomst op te zeggen en dat [appellant] om die reden op zijn huuropzegging terugkomt.
( x) Bij brieven van 21 augustus en 30 augustus 2018, gericht aan (de voormalig gemachtigde van) [appellant] , heeft De Alliantie bericht dat zij een ontruimingsprocedure zal entameren indien [appellant] de huurovereenkomst niet vrijwillig opzegt.
3.2.
De Alliantie heeft in eerste aanleg bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd, kort gezegd, [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellant] op 29 maart 2018 ten kantore van De Alliantie de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Er is geen sprake geweest van misleiding door De Alliantie en De Alliantie heeft [appellant] ook geenszins onder druk gezet. Voor het geval dat [appellant] de huuropzegging wel rechtsgeldig heeft ingetrokken, blijft een feit dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkomingen bestaan uit het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en het zonder toestemming (gedeeltelijk) onderverhuren en/of in gebruik geven van het gehuurde aan derden. Deze tekortkomingen rechtvaardigen in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend, vanwege het spoedeisend belang, ontruiming van het gehuurde, aldus (nog steeds) De Alliantie. [appellant] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.
3.3.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, geoordeeld dat De Alliantie ontvankelijk is in haar vordering, dat De Alliantie spoedeisend belang bij die vordering heeft en dat de vraag of de huuropzegging vernietigbaar is wegens een wilsgebrek in het midden kan blijven. In artikel 14 van Pro de algemene voorwaarden van De Alliantie behorend bij de huurovereenkomst is immers bepaald dat zowel onderverhuur (tegen betaling) als ingebruikgeving aan derden (zonder betaling) zonder toestemming van de verhuurder verboden is, terwijl vaststaat dat [A] en zijn partner sinds 2014 onafgebroken in het gehuurde hebben gewoond, daar hun hoofdverblijf hebben gehad en tevens ingeschreven hebben gestaan op het adres van het gehuurde. Daarmee staat de toerekenbare tekortkoming van [appellant] vast. Die is bovendien ernstig, mede bezien in het licht van het feit dat uit door De Alliantie overgelegde gegevens blijkt dat sinds aanvang van de huur in 1994 een groot aantal wisselende personen op het adres ingeschreven heeft gestaan en er gerede twijfel is over de vraag of [appellant] zelf zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Op grond van een en ander is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding en ontruiming zal toewijzen, zodat de onderhavige vordering moet worden toegewezen, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met een zestal grieven op.
3.4.
Kern van het geschil tussen partijen is of voldoende grond bestaat de vordering tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. Met betrekking tot de vraag of dit het geval is, dient het hof zich als in kort geding beslissende rechter te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure.
3.5.
Met zijn eerste grief voert [appellant] aan, kort gezegd, dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde had moeten worden afgewezen omdat daarvoor een spoedeisend belang ontbreekt. Het hof overweegt dat het hier om een sociale huurwoning gaat waarvoor een wachttijd van vele jaren geldt, ter zake waarvan op De Alliantie – als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet – de verplichting rust te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse voorraad ervan onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen, waarmee een gewichtig belang van publieke aard wordt gediend, wat maakt dat vorderingen als de onderhavige uit hun aard (zeer) spoedeisend zijn. Dit betekent dat
grief 1faalt.
grief 1faalt.
3.6.
Met de tweede grief wordt aangevoerd dat een grondslag voor (toewijzing van) de vordering tot ontruiming ontbreekt, omdat het huisnummer van het gehuurde tijdens de looptijd van de huurovereenkomst is gewijzigd en deze wijziging, anders dan artikel 1.2 van de algemene voorwaarden van De Alliantie behorend bij de huurovereenkomst voorschrijft, niet schriftelijk is overeengekomen. Volgens het hof moet dit artikel echter zo worden uitgelegd dat het slechts een regel voorschrijft voor het geval dat partijen zelf beogen een of meer wijzigingen van de huurovereenkomst overeen te komen, en ziet die bepaling niet op een geval als het onderhavige waarin wat tussen partijen is overeengekomen wijziging ondergaat als gevolg van een handeling van een derde, in dit geval de gemeente Amsterdam. In zoverre mist de grief derhalve feitelijke grondslag. Bovendien geldt, zoals De Alliantie heeft betoogd, dat redelijkerwijs geen misverstand kan bestaan over de inhoud en strekking van het dictum van het vonnis waarvan beroep. Uit een en ander volgt dat ook
grief 2moet worden verworpen.
grief 2moet worden verworpen.
3.7.
Het hof ziet aanleiding de derde, vierde en vijfde grief vanwege hun onderlinge verwevenheid gezamenlijk te behandelen. Met deze grieven wordt betoogd, kort samengevat, dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] zich niet heeft gehouden aan artikel 14 van Pro de algemene voorwaarden van De Alliantie behorend bij de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat het [appellant] verboden is het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en/of in gebruik te geven aan derden zonder toestemming van De Alliantie. De Alliantie heeft daartoe immers slechts een aantal inschrijvingen BRP overgelegd en geen enkel onderzoek ter plekke ingesteld, terwijl [appellant] daartegenover heeft gesteld dat hij de desbetreffende personen slechts de gelegenheid heeft geboden om zijn adres als postadres te gebruiken. Daarom behoorde dit geschil niet in een kort geding, maar in een (door De Alliantie te entameren) bodemprocedure te worden beslecht en hadden de door [appellant] ingebrachte bewijsmiddelen door de kantonrechter moeten worden beoordeeld. Voorts geldt dat [appellant] het gehuurde nimmer heeft onderverhuurd aan [A] en diens partner, omdat [A] – zijnde een neef van [appellant] – en diens partner vanwege hun verwantschap deel uitmaakten van de huishouding van [appellant] , aan welk verweer de kantonrechter te gemakkelijk is voorbijgegaan, aldus (nog steeds) [appellant] . Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
3.8.
Voorop moet worden gesteld dat in de procedure in kort geding de wettelijke regels van het bewijsrecht in beginsel niet van toepassing zijn en dat de rechter grote vrijheid geniet bij het al dan niet toepassen van de bewijsregels, zodat het hem vrijstaat nadere instructie in de vorm van bewijslevering achterwege te laten. Voor zover [appellant] de kantonrechter verwijt dat deze hem niet heeft toegelaten tot nadere bewijslevering, faalt zijn betoog dus. Voorts moet worden geconstateerd dat [appellant] op zichzelf niet heeft bestreden – wat de kantonrechter heeft overwogen – dat vaststaat dat [A] en zijn partner sinds 2014 onafgebroken in het gehuurde hebben gewoond, daar hun hoofdverblijf hebben gehad en tevens ingeschreven hebben gestaan op het adres van het gehuurde. [appellant] heeft in hoger beroep weliswaar gesteld dat [A] – volgens [appellant] zijn neef – en diens partner vanwege hun verwantschap deel uitmaakten van de huishouding van [appellant] , maar heeft die stelling, die (in al zijn onderdelen) door De Alliantie wordt betwist, op geen enkele wijze nader onderbouwd, behoudens door het overleggen van een schriftelijke verklaring van [A] zelf van 16 oktober 2018. Aan die verklaring komt echter weinig betekenis toe, omdat deze haaks staat op diens eerdere schriftelijke verklaring van 9 maart 2018 en [A] bij wijziging van die laatste verklaring – wegens een dreigende ontruiming van het gehuurde – zelf groot belang had, wat de geloofwaardigheid ervan niet ten goede komt. Daar komt nog bij dat [appellant] niet (gemotiveerd) heeft bestreden dat uit de door De Alliantie overgelegde gegevens blijkt dat sinds de aanvang van de huur in 1994 een groot aantal wisselende personen op het adres van het gehuurde ingeschreven heeft gestaan, dat hij zijn stelling dat hij de desbetreffende personen slechts de gelegenheid heeft geboden om zijn adres als postadres te gebruiken op geen enkele wijze heeft onderbouwd en dat hij evenmin (gemotiveerd) heeft bestreden dat gerede twijfel bestaat over de vraag of hij zelf zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Al met al levert dit voldoende grond op voor de (voorlopige) conclusie dat sprake is van een ernstige toerekenbare tekortkoming van de zijde van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.9.
Het voorgaande brengt mee dat
grief 3,
grief 4en
grief 5evenmin terecht zijn voorgesteld.
grief 3,
grief 4en
grief 5evenmin terecht zijn voorgesteld.
3.10.
Met de zesde grief wordt betoogd dat de kantonrechter de vorderingen van de Alliantie ten onrechte heeft toegewezen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen, zodat, gegeven het onder 3.4 geformuleerde uitgangspunt, voldoende grond bestaat de vordering tot ontruiming van het gehuurde in het kader van het onderhavige kort geding toe te wijzen. Ook
grief 6faalt derhalve.
grief 6faalt derhalve.
3.11.
De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van De Alliantie gevallen, op € 726,= voor verschotten, op € 1.074,= voor salaris advocaat en op € 157,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente erover vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2019.