Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.229.578/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5911511 CV EXPL 17-3821
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juni 2019
inzake
[appellant] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. D.G.M. Ceder te Amsterdam,
t e g e n
1.[geïntimeerde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] , en
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. M. Bitter te Haarlem,
1.Het geding in hoger beroep
Appellant wordt hierna [appellant] genoemd en geïntimeerden worden gezamenlijk als [geïntimeerden] (meervoud) aangeduid.
[appellant] is bij dagvaarding van 15 november 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 16 augustus 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 april 2019 door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten. [geïntimeerden] hebben bij die gelegenheid nieuwe stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 6.000,-- wegens onrechtmatige ontruiming, betaling van het in eerste aanleg afgewezen bedrag van € 5.811,39, betaling van € 1.997,92 ter zake van een factuur van [X] installatietechniek B.V. en tot het toepassen van een huurvermindering van 50% wegens gebrekkig onderhoud vanaf 1 december 2015 tot de dag van ontruiming, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof het appel zal verwerpen, [appellant] niet ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten , met nakosten en rente.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.De feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil zodat ook het hof deze als uitgangspunt zal nemen.
2.2
Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
[appellant] huurde sedert 6 april 2004 de woonruimte aan de [adres] van de rechtsvoorganger van [geïntimeerden] (verder: het gehuurde). Het gehuurde is eind 2015 in eigendom overgedragen aan [geïntimeerden] Op 22 augustus 2016 was er een lekkage vanuit de douche van [appellant] . Door de lekkage stroomde water in het trappenhuis dat het gehuurde en verschillende andere appartementen ontsluit. Het water stroomde ook door de gemeenschappelijke groepenkast, waardoor sprake was van knetteren en vonken. [appellant] heeft de stroom afgesloten en vervolgens gebeld met de beheerder van [geïntimeerden] Omdat de beheerder niet meteen kon komen heeft [appellant] een derde, [X] installatietechniek B.V. (verder [X] ), gebeld om een spoedreparatie te verrichten. [X] heeft op 22 augustus 2016 een spoedreparatie verricht, bestaande uit het samenvoegen van verschillende groepen, zodat de appartementen in het gebouw weer van stroom konden worden voorzien en heeft vervolgens, in opdracht van [appellant] , op 7 september 2016, ook de groepenkast vervangen. Een en ander blijkt uit de factuur en de werkbonnen van [X] , welke zijn overgelegd achter de als productie 5 ingebrachte dagvaarding in een andere procedure tussen partijen. [appellant] heeft het gehuurde na 22 augustus 2016 verlaten tot zijn terugkeer op 6 september 2016. Hij heeft van [geïntimeerden] een vergoeding gevraagd van € 200,-- per dag omdat hij het gehuurde zou moeten verlaten voor de reparatie. Over deze vergoeding hebben partijen geen overeenstemming bereikt. De lekkage is gerepareerd. Sedert eind augustus 2016 heeft [appellant] een deel van de huurpenningen onbetaald gelaten.
3.De beoordeling
3.1
De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand toegewezen en de tegenvordering van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met drie grieven.
3.2
[appellant] betoogt in de eerste twee grieven dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat hij onvoldoende concreet heeft gemaakt en onderbouwd dat hij gerechtigd is de huur in te houden omdat er gebreken kleven aan het gehuurde, zodat ten onrechte de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zijn uitgesproken. Het hof oordeelt als volgt.
Wanneer er een gebrek aan het gehuurde is, is de verhuurder gehouden, op verlangen van de huurder, dit gebrek te verhelpen. In deze zaak was er op 22 augustus 2016 een lekkage. De oorzaak van de lekkage is niet bekend, maar vaststaat dat het niet meer lekte na 22 augustus 2016. Op 30 augustus 2016 hebben [geïntimeerden] het dakluik en de wc-pot in de douche gekit en niet is gesteld of gebleken dat daarna opnieuw van een lekkage sprake is geweest. Daarmee is niet gebleken van een gebrek aan het gehuurde in de zin van de wet. Wanneer een gebrek door de verhuurder wordt hersteld, of wanneer, zoals in deze zaak niet kan worden uitgesloten, in het geheel geen sprake is geweest van een gebrek, kan niet gezegd worden dat de verhuurder niet aan zijn verplichting heeft voldaan. Zelfs wanneer er een gebrek is geweest, is het volledig opschorten van de huurbetaling buiten proportie, terwijl het recht op opschorting bovendien eindigt wanneer het gebrek niet langer aanwezig is. Niet is gesteld of gebleken dat er na terugkeer van [appellant] nog een lekkage was. De tegenvordering van [appellant] ziet op een vergoeding voor het niet kunnen bewonen van het gehuurde. Voor toewijzing van deze vordering, dan wel verrekening met de niet betaalde huur, ziet het hof geen grond. De aard van de lekkage en de reparatie vergden niet dat [appellant] het gehuurde niet kon blijven bewonen. De uitgevoerde reparatie kon in bewoonde staat plaatsvinden, zodat er geen grond is voor een vergoeding voor het niet kunnen bewonen van het gehuurde. Door [geïntimeerden] is aangeboden de badkamer te renoveren en in dat geval zou [appellant] enkele dagen niet in het gehuurde hebben kunnen wonen. [appellant] heeft daaraan willen meewerken, mits hem een dagvergoeding van € 200,-- zou worden betaald. [geïntimeerden] hebben deze vergoeding niet willen betalen en vervolgens is geen overeenstemming bereikt over de voorgenomen renovatie. De opvatting van [appellant] , als zou door het uitblijven van een tegenvoorstel van [geïntimeerden] , overeenstemming zijn bereikt over zijn voorstel, mist juridische grondslag. Het hof oordeelt dat geen overeenstemming is bereikt over de renovatie en de dagvergoeding, zodat er geen grond is voor toewijzing van de tegenvordering. Het bepaalde in artikel 7:220 leden 5 en 6 BW is niet van toepassing nu geen overeenstemming is bereikt over een renovatie. Een en ander brengt impliceert dat sprake is van een huurachterstand, welke op 16 april 2019, tijdens het pleidooi, is berekend op een bedrag van € 3.288,--. Bij een huurprijs van € 458,-- per maand is dat een huurachterstand van meer dan zeven maanden. Bij deze achterstand in betalingen is een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. De eerste twee grieven falen dan ook.
3.3
Met de derde grief betoogt [appellant] dat hij niet naar behoren in de gelegenheid is gesteld zijn tegenvordering te onderbouwen. Ook deze grief faalt. Nog los van de vraag of juist is dat de griffie van de rechtbank [appellant] verkeerd heeft geïnformeerd, heeft [appellant] in deze appelprocedure voldoende gelegenheid gehad om zijn tegenvordering van een deugdelijke onderbouwing te voorzien. [appellant] heeft om die reden geen belang bij zijn grief.
3.4
De stelling van [appellant] dat hij, na de feitelijke ontruiming van het gehuurde, dakloos is geworden en in een noodtoestand is terechtgekomen, moge juist zijn, maar gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, kan dit niet tot een andere uitkomst leiden, gelet op de omvang van de tekortkoming van [appellant] . De geschetste omstandigheden heeft [appellant] aan zichzelf te wijten en leggen onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen oordelen dat de tekortkoming van [appellant] niet tot het ontbinden van de huurovereenkomst kan leiden. Er is om die reden ook geen grond om te oordelen dat aan [appellant] ter zake een schadevergoeding toekomt. Deze (voor het eerst in hoger beroep ingestelde) vordering wordt afgewezen, ook al omdat de gestelde schade onvoldoende is onderbouwd.
3.5
De (nieuwe) vordering tot het verminderen van de huur met 50% vanaf 1 december 2015 ontbeert een grondslag en wordt afgewezen.
3.6
Ten slotte vordert [appellant] in appel, betaling door [geïntimeerden] van de nota van [X] . De nota bestaat uit twee delen, een bedrag van € 133,40 (inclusief BTW) voor de noodreparatie en een bedrag voor het vervangen van de groepenkast. Het hof oordeelt dat voor het vervangen van de groepenkast geen grond aanwezig was. Een dergelijke vervanging moet worden aangemerkt als groot onderhoud dat voor rekening van [geïntimeerden] moet worden uitgevoerd. Uit niets blijkt dat deze groepenkast vervangen moest worden, maar zelfs als vervanging nodig zou zijn geweest, was het aan [geïntimeerden] om daarvoor opdracht te geven. Niet is gesteld of gebleken waarom [appellant] deze opdracht gegeven heeft. De aard van de reparatie en de datum waarop deze is uitgevoerd, 6 september 2016, impliceren dat geen sprake was van een noodsituatie die noopte tot een onmiddellijk uitvoeren ervan. Deze kosten moeten daarom voor rekening van [appellant] blijven.
Anders is het met de kosten van de noodreparatie. Gelet op de feitelijke situatie is het gerechtvaardigd geweest dat [appellant] deze reparatie heeft laten verrichten toen de beheerder te kennen gaf niet meteen te kunnen komen. De kosten hiervan ten bedrage van € 133,40 dienen door [geïntimeerden] te worden voldaan. Dit deel van de vordering wordt toegewezen, hetgeen ertoe leidt dat [appellant] niet € 3.610,-- aan [geïntimeerden] dient te betalen, maar (slechts) € 3.476,60.
3.7
[appellant] heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing. Zijn bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.
3.8
[appellant] wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, verwezen in de kosten van het appel.
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van meer dan € 3.476,60 en wijst het meerdere af;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
verwijst [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 318,-- aan verschotten en op € 3.222,-- voor salaris van de advocaat en op € 157,-- voor nasalaris , te vermeerderen met € 82,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente, indien niet binnen 21 dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en L.J. van Die en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2019.