ECLI:NL:GHAMS:2019:2054 - Gerechtshof Amsterdam - VvE niet aansprakelijk voor weigering toestemming aanleg ...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.238.570/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 5914191 CV EXPL 17/9345

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juni 2019

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. J.W. Hilhorst te Amsterdam,

tegen

de vereniging van eigenaars VERENIGING VAN EIGENAREN ’T ROODE PAKHUIS,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.F.P. Nabben te Haarlem.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en de VvE genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 11 april 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 19 januari 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en de VvE als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating producties zijdens [appellant] .

Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 maart 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog zijn vordering zal toewijzen, met terugbetaling van hetgeen hij op grond van het bestreden vonnis aan de VvE heeft voldaan en met beslissing over de proceskosten.

De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.2 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
Grief IIIis onder meer gericht tegen feit 1.5. De grief berust op een onjuiste lezing van dit feit, omdat de kantonrechter daar (noch in het kader van een ander feit) niet heeft overwogen dat ‘alleen voorzieningen zijn aangelegd voor het plaatsen van een open haard op de tweede en de derde verdieping’. [appellant] heeft de feiten voor het overige niet betwist. De door de kantonrechter vastgestelde feiten dienen het hof dan ook als uitgangspunt:

2.2.

Op 29 november 2002 heeft [appellant] , samen met [X] , het appartementsrecht aan het [adres] (hierna ook: het appartement) in eigendom verkregen. Zij werden als eigenaars van het appartementsrecht ook lid van de VvE.

2.3.

Het appartement bevindt zich op de eerste verdieping van een pakhuis. Dit pakhuis is in 1985 door een aantal particulieren gekocht. Deze hebben het pakhuis gezamenlijk laten renoveren om het geschikt te maken voor bewoning. Bij akte van 5 november 1985 hebben de toenmalige eigenaren het pand gesplitst in vijf appartementsrechten en een gemeenschappelijke entreeruimte. Bij dezelfde akte is de VvE opgericht.

2.4.

Voorafgaand aan de oprichting van de VvE heeft een vergadering plaatsgevonden van de toenmalige eigenaren van het pakhuis. In het hiervan opgemaakte verslag van 25 of 26 oktober 1985 staat onder meer het volgende:

c. Open haard.

Besluit: Mocht iemand behoefte hebben aan een open haard dan zijn de medebewoners verplicht toe te stemmen, dat het rookkanaal door hun appartementen heenloopt. De kosten hiervan worden gedragen door diegene(n) die de open haard wensen. Van te voren wordt bepaald op welke plek.

2.5.

Tijdens de renovatiewerkzaamheden is besproken of alle eigenaren een open haard in hun appartement wilden. De (toenmalige) eigenaren van de appartementen op de tweede en derde verdieping hebben een open haard aangelegd, die van de appartementen op de eerste en vierde verdieping niet. Hierdoor is de aangelegde voorziening voor rookkanalen uiteindelijk 70 cm diep geworden.

2.6.

Het plaatsen van een open haard is nadien in de vergaderingen van de VvE een aantal keren aan de orde geweest. In de notulen van de vergadering van 23 mei 2008 staat hierover onder meer het volgende:

Open Haard

Het recht blijft bestaan om een open haard te plaatsten. Er zullen wel wat kosten aan verbonden zijn omdat destijds het kanaal is aangebracht. Iemand die een open haard wil plaatsen koopt zich dus in. Anderen moeten toestemming verlenen. (…) Het recht van het plaatsen van een open haard op het kanaal zal in het huishoudelijk reglement worden opgenomen.

2.7.

In de notulen van een (andere) vergadering uit 2008 is het volgende opgenomen:

Agendapunt: 4. Inkopen rookkanaal open haard

(…)

Conclusies: Iedereen heeft recht op aanleg open haard, dit ter vergoeding van 1/6 deel van het eerder door 2-hoog, 3-hoog en 5-hoog betaalde bedrag.

2.8.

Bij overeenkomst van 5 september 2016 hebben [appellant] en [X] het appartement verkocht aan [A] (hierna: [A] ). In de koopovereenkomst is als verklaring van verkoper opgenomen dat koper een open haard kan plaatsen en dat de VvE hiervoor toestemming heeft verleend.

2.9.

Tijdens de vergadering van de VvE van 28 september 2016 hebben de overige leden van de VvE geen toestemming gegeven voor het aanleggen van een open haard in het appartement.

2.10.

Hierop zijn [appellant] en [A] opnieuw met elkaar in onderhandeling getreden. Zij hebben een schikking getroffen waarbij een bedrag van € 10.000,= op de koopprijs in mindering is gebracht vanwege het niet kunnen plaatsen van een open haard. Op 31 oktober 2016 heeft de levering van het appartement aan [A] plaatsgevonden.

2.11.

In een schriftelijke verklaring van 16 april 2017 van [B] en [C] , de eerste eigenaren van het appartement, staat het volgende:

Hierbij verklaren wij (…) dat het recht op een open haard, zoals omschreven in de notulen van 25/26 oktober 1985 uitsluitend bedoeld was voor de bouwfase.

In de loop van de bouwfase hebben wij afgezien van dat recht vanwege de consequenties voor de buren boven ons. Dat is destijds ook in de VvE-vergadering besproken en in de notulen opgenomen. Op basis van deze verklaring zijn de schoorstenen vervolgens in hun definitieve vorm gebouwd.

3.Beoordeling

3.1.

[appellant] heeft in de eerste aanleg van deze procedure gevorderd dat de VvE zal worden veroordeeld tot betaling van € 10.000,= aan hoofdsom, € 875,= aan buitengerechtelijke incassokosten en € 59,91 aan wettelijke rente tot 1 februari 2017, het totaalbedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2017 tot de dag van voldoening, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding.

Hij heeft daartoe, samengevat, gesteld dat uit het in de vergadering van oktober 1985 genomen besluit volgt dat een kwalitatief recht is ontstaan om een open haard te kunnen plaatsen in het appartement, welk recht later in diverse vergaderingen is bevestigd. Nu de VvE haar medewerking heeft onthouden aan het plaatsen van een rookkanaal ten behoeve van een open haard in het appartement, is zij toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens [appellant] . Het handelen van de VvE is ook onrechtmatig. [appellant] heeft als gevolg hiervan schade geleden en houdt de VvE aansprakelijk voor de vergoeding daarvan.

3.2.

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en [appellant] belast met de kosten van het geding. Daartoe is, voor zover van belang, in het bestreden vonnis het volgende overwogen. Van een overeenkomst waaruit een kwalitatief recht voortvloeit, is niet gebleken. Het verslag van oktober 1985 is opgesteld vóór oprichting van de VvE. Niet gebleken is dat de daaruit voortvloeiende afspraken zijn overgenomen door de VvE. Bovendien heeft de VvE toegelicht dat de destijds gemaakte afspraken zijn komen te vervallen toen bleek dat de voorziening voor de rookkanalen dieper zou worden dan waarvan de toenmalige eigenaren eerder uitgingen. Deze stelling wordt onderbouwd door de verklaring van de toenmalige eigenaren van het appartement en de door de VvE geschetste feitelijke gang van zaken rondom de renovatie. Bij deze stand van zaken valt niet in te zien hoe er desalniettemin een kwalitatief recht op een open haard jegens de VvE zou bestaan. Een dergelijke afspraak – die ook niet is opgenomen in de opvolgende koopakten met betrekking tot het appartement – ligt niet voor de hand nu de aanleg tot gevolg heeft dat in de privéruimten van de andere appartementseigenaren zou moeten worden ingegrepen. Nu het bestaan van een kwalitatief recht niet is komen vast te staan, is de VvE niet tekortgeschoten in de nakoming van de door [appellant] gestelde verbintenis. Onrechtmatig handelen kan bij deze stand van zaken evenmin worden vastgesteld. Daarmee bestaat geen grond voor aansprakelijkheid van de VvE om de door [appellant] gestelde schade te vergoeden.

3.3.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vier grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, grief III voor zover hiervoor nog niet besproken.

3.4.

[appellant] heeft gesteld dat de vergadering van 25/26 oktober 1985 niet slechts een bouwvergadering was, maar ook de oprichtingsvergadering van de VvE. De aanwezigen hebben toen feitelijk een informele vereniging opgericht, die vervolgens op rechtsgeldige wijze het besluit heeft genomen over de verplichte toestemming van de medebewoners voor de aanleg van een open haard, aldus [appellant] .

3.5.

Hoewel uit door [appellant] aangehaalde passages uit het verslag van de vergadering van 25/26 oktober 1985 blijkt dat herhaaldelijk is gesproken over ‘de vereniging’, gaat dat onmiskenbaar over de kort daarna op te richten VvE. Concrete feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de aanwezigen bij de vergadering van 25/26 oktober 1985 een informele vereniging vormden of beoogd hebben die te vormen, zijn niet gesteld. Bijvoorbeeld blijkt niet van het bestaan van een (samenwerkings-) verband dat zich met een eigen identiteit onderscheidde van de leden en als eenheid aan het rechtsverkeer deelnam.

3.6.

Evenmin is gebleken dat de bij splitsingsakte van 5 november 1985 opgerichte VvE nadien een rechtsgeldig besluit heeft genomen of een eerder door de eigenaren genomen besluit rechtsgeldig heeft bekrachtigd, inhoudende dat medebewoners verplicht zijn om in te stemmen met de aanleg van een open haard in een appartement waarin nog geen open haard was aangelegd. Dat volgt ook niet uit de stellingen van [appellant] , waarin hij notulen van vergaderingen van de VvE uit 2005 en 2008 aanhaalt. Nergens blijkt dat in die vergaderingen daadwerkelijk een besluit zoals door [appellant] gesteld is genomen; het lijkt veeleer te gaan over gedachtewisselingen en conclusies over een (verondersteld) in het verleden genomen besluit, zonder concrete verwijzing naar de oorsprong daarvan.

3.7.

Zelfs indien [appellant] aan het verhandelde tijdens vergaderingen van de VvE het vertrouwen heeft ontleend dat het recht bestond om een open haard in zijn appartement aan te leggen, dan nog kon hij niet zo maar aannemen dat de eigenaren van de bovengelegen verdiepingen toestemming zouden geven voor het vergroten van de koof in hun woningen om ruimte te maken voor een rookkanaal ten behoeve van een op de eerste verdieping aan te leggen open haard. De VvE kan individuele eigenaren in beginsel niet verplichten in te stemmen met ingrepen die leiden tot wijziging van privégedeelten. De omstandigheid dat bij de renovatie in 1985 vier schoorstenen op het dak zijn geplaatst, waarvan twee inactief zijn, maakt een en ander niet anders. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat zijns inziens vergroting van de koof op de bovenverdiepingen waarschijnlijk helemaal niet nodig is, al dan niet dankzij het bestaan van nieuwe technieken, maar de juistheid van die stelling kan, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangenomen.

3.8.

Hoe dan ook is niet gebleken van een rechtsgeldig besluit van de VvE op grond waarvan de VvE gehouden is toestemming te geven voor de aanleg van een open haard op de eerste verdieping. De VvE is dan ook niet tekort geschoten in de nakoming van enige daartoe strekkende verplichting jegens [appellant] . Feiten of omstandigheden die tot het oordeel zouden moeten leiden dat de VvE jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld of zich jegens [appellant] niet heeft gedragen naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid van haar vergen (artikel 2:8 BW Pro), zijn gesteld noch gebleken.

3.9.

Hierop stuiten de grieven reeds af. De overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking, omdat deze niet tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Het bewijsaanbod van [appellant] is te algemeen en te vaag en wordt daarom gepasseerd.

3.10.

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 726,= aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2019.