Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht,
team III (familie- en jeugdrecht)
zaaknummer : 200.212.986/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/231775 / HA ZA 15-615
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 mei 2019 (bij vervroeging)
inzake
[de man],
wonend te [A] , gemeente [Z] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. H.P. Verheyen te Den Burg,
tegen
[de vrouw],
wonend te [B] , gemeente [Z] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. Y.A.R. Seen te Noord-Scharwoude.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna wederom de man en de vrouw genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 18 september 2018 een tussenarrest uitgesproken, waarbij een deskundige is benoemd. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.
Ter griffie van het hof is op 7 december een deskundigenrapport van 6 december 2018 binnengekomen van de heer M.H. Heemskerk (hierna: de deskundige).
Hierop heeft de man een memorie na deskundigenbericht, tevens akte verzoek terugkomen op beslissing in tussenarrest genomen, waarop de vrouw een memorie na deskundigenbericht heeft genomen. De man heeft vervolgens een akte uitlating producties genomen
Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2.De verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest heeft het hof onder andere de grieven van de man, gericht tegen het oordeel van de rechtbank om de woning aan de vrouw toe te delen, verworpen. Daartoe heeft het hof overwogen dat partijen in de samenlevingsovereenkomst een uitdrukkelijke bepaling hebben opgenomen dat bij beëindiging van de samenleving aan de vrouw het eerste recht op overname toekomt, welk voorkeursrecht nog niet is komen te vervallen, terwijl ook een belangenafweging in het voordeel van de vrouw uitvalt. Het hof heeft verder geoordeeld dat de vrouw voldoende heeft onderbouwd dat zij in staat is het aandeel van de man in de woning over te nemen.
2.2
De man heeft het hof verzocht op voormelde bindende eindbeslissing terug te komen. Bij de beoordeling van dit verzoek staat voorop dat in beginsel in dezelfde instantie niet meer kan worden teruggekomen van een eerder gegeven bindende eindbeslissing, behoudens indien bijzondere, nauwkeurig aan te geven omstandigheden het onaanvaardbaar zouden maken dat het hof aan de eindbeslissing in kwestie zou zijn gebonden. Voor het aldus terugkomen van een niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing is met name plaats indien de eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag.
Het hof handhaaft de aangevochten beslissing. De man heeft aangevoerd dat het oordeel in het tussenarrest op een onjuiste feitelijke grondslag berust waar het betreft de verklaring van Obvion dat de vrouw een hypothecaire geldlening kan krijgen. Er is sprake van een bedrijfswoning terwijl volgens de acceptatievoorwaarden van Obvion bedrijfspanden en woningen op bedrijfs-/industrieterrein niet acceptabel zijn. De caravanstalling wordt planologisch gezien niet als bedrijf aangemerkt en de vrouw bewoont in strijd met het bestemmingsplan [B] een bedrijfswoning. Volgens de man zal Obvion de financiering weigeren als haar dit bekend wordt. Verder voert de man aan dat Obvion de financieringsofferte heeft gebaseerd op een waarde van het object van € 725.000,- terwijl uit het deskundigenrapport een waarde van € 690.000,- blijkt. Dit betoog van de man faalt. De huidige hypothecaire geldlening is bij Obvion (althans bij het door haar vertegenwoordigde Pensioenfonds ABP) afgesloten. Er mag dan ook vanuit worden gegaan dat Obvion op de hoogte is van de huidige situatie. Daarnaast acht het hof het verschil tussen de taxatie van de deskundige en het bedrag waarvan Obvion uitgaat in haar offerte op zichzelf genomen niet zodanig groot dat, gelet op de hoogte van het te financieren bedrag (€ 335.900,-), zonder meer ervan moet worden uitgegaan dat Obvion vanwege de lagere getaxeerde waarde geen financiering meer zal willen verstrekken. Het hof is van oordeel dat de door de man aangevoerde gronden onvoldoende zijn om van de bindende eindbeslissing terug te komen.
2.3
In het tussenarrest heeft het hof een onderzoek bevolen door de deskundige ter beantwoording van de vraag wat de onderhandse verkoopwaarde per 3 juni 2015 is van – kort gezegd – de onroerende zaak aan het [adres 1] te [B] , inclusief de garnalenpellerij. Blijkens het op 6 december 2018 uitgebrachte deskundigenbericht heeft het pand een marktwaarde van € 690.000,-. In deze waarde is opgenomen de werkruimte genoemd “Garnalenpellerij” en tevens is in de waarde een correctie opgenomen voor de aanwezigheid van asbesthoudende beplating op de loods.
2.3
Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de door de makelaar gehanteerde wijze van waarderen. De man is echter van mening dat de deskundige ten onrechte een aftrek ad € 10.000,- op de waarde heeft toegepast wegens achterstallig onderhoud van de garnalenpellerij. Ook vindt de man dat rekening moet worden gehouden met de verhuurbaarheid van de garnalenpellerij, waarvan hij de waarde op € 75.000,- stelt. Daarnaast is de man van mening dat de woning als woning moet worden getaxeerd en niet als bedrijfswoning; gelet op de uitstraling en ligging aan de rand van [B] betreft het geen object dat als (typische) bedrijfswoning moet worden beschouwd. Verder is de deskundige volgens de man van een te lage huurprijs per m2 per jaar en van een te geringe oppervlakte van de bedrijfsruimten uitgegaan. Ook is op [Z] een groot tekort aan bedrijventerrein, wat de prijzen opdrijft. De man kan zich niet vinden in de referentietransacties die de deskundige heeft gehanteerd. Tot slot betwist de man dat de strategische visie van de gemeente [Z] , waarnaar de man heeft verwezen, niet de situatie rond de peildatum betreft. De man is van mening dat uitgegaan moet worden van een waarde van € 750.000,-.
2.4
De vrouw wijst erop dat de deskundige ten onrechte ervan uitgaat dat geen sprake meer is van bedrijfsvoering. Omdat de deskundige heeft meegedeeld dat het wel of niet voeren van een bedrijf geen invloed heeft op de waardering, legt zij zich hierbij neer. Zij voert verder aan dat de garnalenpellerij geen HACCP gecertificeerde ruimte betreft. Zij is echter bereid akkoord te gaan met de door de deskundige berekende waarde. De vrouw voert voorts verweer tegen de door de man gemaakte opmerkingen.
2.5
Nu de deskundige de door de partijen gemaakte opmerkingen (met uitzondering van de opmerkingen van de man over de huurprijs en de oppervlakte) in zijn schriftelijke reactie van 30 november 2018 op het concept deskundigenbericht onder ogen heeft gezien (zie punt 9, onder het kopje ‘Reactie van deskundige op opmerkingen en verzoeken’, bladzijden 5 tot en met 9 van het definitieve rapport) en – samengevat – tot de conclusie komt dat de reacties van partijen geen aanleiding geven om tot een andere waardering te komen, ziet ook het hof in zoverre geen reden af te wijken van de waardering in het deskundigenrapport. Hetgeen de man naar aanleiding van de reactie van de deskundige nog naar voren heeft gebracht, is onvoldoende om tot een andere conclusie te komen. Zo blijkt uit de reactie van de deskundige dat de aftrek van € 10.000,- wegens achterstallig onderhoud met name ziet op de benodigde kosten om de garnalenpellerij qua onderhoud en uitstraling gangbaar/verhuurbaar te maken. Wat betreft de verhuurbaarheid van de garnalenpellerij heeft de deskundige zich aan de opdracht gehouden om de garnalenpellerij als onderdeel van de gehele onroerende zaak te taxeren. Eveneens heeft de deskundige gemotiveerd onderbouwd waarom hij de onroerende zaak als bedrijfswoning heeft getaxeerd en geen rekening heeft gehouden met de Strategische Visie Bedrijventerreinen.
Het hof ziet in de opmerkingen van de man over de hoogte van de huurprijs en de omvang van de oppervlakte evenmin aanleiding de getaxeerde waarde aan te passen. De omstandigheid dat een transactie met betrekking tot een ander verhuurd object op het bedrijventerrein van [Z] een hogere huurprijs heeft opgebracht dan de huurprijs waarvan de deskundige is uitgegaan in zijn waardering of dat thans een hogere huurprijs van objecten mogelijk is, brengt niet zonder meer mee dat deze huurprijs ook gebruikt dient te worden bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. Hiertoe zou slechts aanleiding kunnen zijn als alle overige omstandigheden zoals grootte, ligging, staat van onderhoud en dergelijke gelijk zijn. Dat dit het geval is, is echter gesteld noch gebleken. Wat betreft de oppervlakte overweegt het hof dat uit het door de vrouw overgelegde taxatierapport van TM Vastgoed volgt dat de externe bergruimte 500 m² bedraagt (pagina 7 van het taxatierapport), maar dat het hierbij niet alleen de loods betreft: op pagina 27 is opgenomen dat de oppervlakte van de schuur 300 m² bedraagt en dat daarnaast nog sprake is van een koelcel met werkruimte en overige schuren. Gelet op de vrijwel gelijke oppervlakte die in beide rapporten wordt genoemd, gaat het hof ervan uit dat de “schuur” in het taxatierapport van TM Vastgoed dezelfde is als de “loods” in het taxatierapport van de deskundige. Aangezien aan de koelcel met werkruimte en de overige schuren in het taxatierapport van TM Vastgoed geen waarde wordt toegekend, ziet het hof geen aanleiding de getaxeerde waarde aan te passen, zoals door de man gewenst.
Partijen hebben ook overigens geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die aanleiding geven van het deskundigenrapport af te wijken. Het hof neemt de conclusie van de deskundige met betrekking tot de waarde van de woning over en maakt deze tot de zijne. Dat betekent dat de woning zal worden toebedeeld aan de vrouw tegen een waarde van € 690.000,-. Rekening houdend met de hypothecaire geldlening van € 335.900,- bedraagt de overwaarde € 354.100,-. Ter zake de overbedeling moet de vrouw de helft hiervan, € 177.050,-, aan de man betalen.
2.6
De kosten van de deskundige bedragen volgens zijn opgave € 1.815,-. Het hof ziet in de aard van het geschil aanleiding te bepalen dat deze kosten door partijen gezamenlijk dienen te worden gedragen, ieder voor de helft. Ieder van partijen moet derhalve € 907,50 betalen. De man heeft dit bedrag reeds bij wege van voorschot betaald. Het hof zal bepalen dat de vrouw dit bedrag alsnog conform de door haar te ontvangen factuur moet voldoen.
Het hof zal in hoger beroep de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
2.7
Met inachtneming van hetgeen in het arrest van 18 september 2018 is overwogen, leidt dit tot de volgende beslissing.
3.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 21 september 2016 voor zover daarin is bepaald dat:
- de vrouw uit overbedeling terzake de woning cum annexis aan de man een bedrag van € 174.550,- moet betalen;
- de auto zal worden verkocht en partijen de verkoopopbrengst bij helfte zullen delen;
- de paarden door een deskundige getaxeerd worden en partijen de kosten voor de taxatie bij helfte moeten delen, waarna de paarden aan de vrouw worden toegescheiden tegen de helft van de taxatiewaarde;
- de resultante van de aangiften Inkomstenbelasting over de jaren 2013, 2014 en 2015 bij helfte verdeeld worden, in die zin dat een teruggave bij helfte verdeeld wordt en een (na)heffing bij helfte gedragen wordt door partijen
en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- bepaalt dat de vrouw uit overbedeling ter zake de woning cum annexis aan de man een bedrag van € 177.050,- (zegge: HONDERDZEVENENZEVENTIG DUIZEND VIJFTIG EURO) moet betalen;
- bepaalt dat de man ter zake de verkoop van de auto aan de vrouw een bedrag van € 1.750,- (zegge: ZEVENTIENHONDERD VIJFTIG EURO) moet betalen;
- bepaalt dat de paarden aan de vrouw worden toegedeeld onder de verplichting de kosten van de taxatie en de kosten van verzorging van de paarden voor haar rekening te nemen;
- bepaalt dat de vrouw ter zake de belastingaanslagen en -teruggaven over de jaren 2013 tot en met 2015 aan de man een bedrag van € 10.463,50 (zegge: TIENDUIZEND VIERHONDERD DRIEËNZESTIG EURO EN VIJFTIG CENT) moet betalen;
en voorts:
- bepaalt dat de vrouw ter zake de kosten van water aan de man een bedrag van € 618,02 (zegge: ZESHONDERD ACHTTIEN EURO EN TWEE CENT) moet betalen;
- bepaalt dat de vrouw ter zake de kosten van stroom aan de man een bedrag van € 2.558,15 (zegge: TWEEDUIZEND VIJFHONDERD ACHTENVIJFTIG EURO EN VIJFTIEN CENT) moet betalen;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
compenseert de kosten van de procedure in hoger beroep aldus, dat ieder de eigen kosten betaalt;
bepaalt dat de kosten van de deskundige M.H. Heemskerk RM / RT ten bedrage van € 1.815,- (inclusief BTW) ten laste komen van partijen, ieder voor de helft;
bepaalt dat de vrouw de helft van het bedrag van de kosten van de deskundige, zijnde
€ 907,50 dient te betalen conform de nota met betaalinstructies die zij zal ontvangen van het Landelijk Dienstencentrum voor de rechtspraak;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders verzocht.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.C. Schenkeveld, A.R. Sturhoofd en T.A.M. Tijhuis en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2019.