Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.248.853/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 6754586 EA VERZ 18-224
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juni 2019 (bij vervroeging)
inzake
NEDERLANDSCHE BELEGGINGS MAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. S. van der Kamp te Amsterdam,
tegen
BOUW- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ INIMA B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna NBM en Inima genoemd.
NBM is bij beroepschrift met producties, dat op 30 oktober 2018 is ontvangen ter griffie van het hof, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder bovengenoemd zaaknummer op 2 augustus 2018 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof deze beschikking zal vernietigen en NBM alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren
in haar inleidend primaire verzoek.
Op 20 december 2018 is ter griffie van het hof een verweerschrift met bijlagen van Inima ingekomen, waarin zij verzoekt de bestreden beslissing te bekrachtigen en het verzoek van NBM af te wijzen, met veroordeling van NBM in de kosten van de procedure in hoger beroep, met nakosten en rente.
Van NBM is op 12 april 2019 een nadere productie ter griffie van het hof ontvangen.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 25 april 2019. Partijen hebben hun standpunten door hun hierboven vermelde advocaten nader toegelicht, NBM aan de hand van aan het hof overgelegde pleitaantekeningen, alsmede inlichtingen verschaft.
NBM heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking, onder 1.1 tot en met 1.9, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. In de toelichting op grief 1 klaagt NBM erover dat ten onrechte onder feit 1.7 is opgenomen dat partijen op 1 februari 2008 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten. Volgens NBM is de huurovereenkomst op een later moment overeengekomen en met terugwerkende kracht per 1 februari 2008 ingegaan. Nu Inima de gestelde gang van zaken niet heeft betwist, zal het hof hiermee rekening houden. Omtrent de feiten bestaat (ook) voor het overige geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen.
3.Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak - kort gezegd - om het volgende.
a. Inima is sinds 1987 eigenaar van het pand aan de [adres] , bestaande uit een kelder, begane grond, eerste en tweede etage. Aandeelhoudster van Inima was mevrouw [X] , wonende te [land] . Zij is [in] 2015 overleden.
b. NBM huurt sinds 15 augustus 2002 van Inima de kelder, begane grond en eerste etage (inclusief terras en tuin) van voormeld pand (hierna: het gehuurde) met als bestemming kantoor- en opslagruimte tegen een huurprijs van ten tijde van de beschikking € 84.000,- per jaar en de tweede etage met als bestemming woonruimte voor € 2.000,- per maand. NBM heeft de huurrechten voor het gehuurde verkregen door contractovername/indeplaatsstelling van Joe Mitchel Europe B.V. (JME). JME had het gehuurde met ingang van 1 september 1998 gehuurd.
c. In de huurovereenkomst van 1 september 1998 is onder “Duur, verlenging en opzegging” het volgende bepaald:
“3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 september 1998 en eindigende op 31 augustus 2003.
3.2.
Huurder heeft recht op 5 optiejaren, ingaande op 1 september 2003 en derhalve eindigende op 31 augustus 2008. Huurder wordt geacht van zijn optierecht gebruik te maken tenzij hij minimaal 12 maanden voor bovengenoemde ingangsdatum, derhalve voor of op 31 augustus 2002 per aangetekende brief met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot aan verhuurder heeft medegedeeld dat hij van dit recht geen gebruik wenst te maken.”
d. NBM heeft op 6 juli 2007 per brief aan Inima (mevrouw [X] ) het volgende bericht:
“(...) We understand it is not attractive for you to invest yourselves in the building. Our company is willing to pay for 50% of the costs of the needed new windows and doors subject to:
• new rental contract for 10 years
• owner wil paint the building at the outside and inside.
• an option to buy the building. Costs of renovation paid for by us will be dedecuted from the purchase price.
• the right of first refusal when the top floor will become availabe for rent (…)”
e. NBM heeft op 13 juli 2007 per e-mail met als onderwerp “achterstallig onderhoud [adres] ” aan de toenmalige beheerder Metroprop B.V. (hierna: Metroprop) onder meer bericht:
“(…) Heden heb ik telefonisch contact gehad met de eigenaresse inzake onze wens om het achterstallig onderhoud weg te werken.
Zij had begrip voor het standpunt dat een kantoor waar de deuren ‘s avonds en in het weekend open waaien en een spreekkamer die in de winter net zo koud is als het buiten is, niet echt ideaal is.
Echter zij informeerde mij geen geld te hebben voor de renovatiewerkzaamheden. Aangezien er nu toch echt wat moet gebeuren heb ik geprobeerd om tot een oplossing te komen (...) De volgende punten zijn vrijblijvend besproken:
- (…)
- een nieuw huurcontract voor 5+
telkens 5 optiejaren
telkens 5 optiejaren
- (…)
- Koopoptie voor huurder (...)
- Wij gaan het gehele perceel huren inclusief de bovenetage. Als deze leeg komt hebben wij de mogelijkheid om deze bij het kantoor te trekken. (wij weten dat het een woonbestemming heeft)
Eigenaresse heeft ook aangegeven graag wat meer huur te ontvangen. (...)”
f. NBM heeft op 20 november 2007 per e-mail aan Metroprop onder meer bericht:
“(…) refererend aan het recent gevoerde telefoongesprek bevestigen wij u hierbij puntsgewijs hetgeen is besproken:
- huurder betaald euro 10.000,-- per jaar meer huur per 1/1/2008 ivm aanpassingen ramen en kozijnen
- huurder krijft een optie tot huur voor de 2e etage.
- (…)
- huurder krijgt optie tot koop waarbij rekening wordt gehouden bij het vaststellen van de koopsom met door huurder gedane investeringen.
- (…)
- nieuw 10 jarig huurcontract standaard roz
- (…)”
g. Per 1 februari 2008 is tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst ingegaan tegen een aanvangshuurprijs van € 58.147,88 per jaar.
Artikel 3, “Duur, verlenging en opzegging”, luidt als volgt:
“3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 februari 2008 en lopende tot en met 31 januari 2013.
3.2.
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende optieperiode van vijf jaar, derhalve tot en met 31 januari 2018. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende optieperioden van telkens vijf jaar.
3.3.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging door huurder tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.
3.4.
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”
De huurovereenkomst is van de zijde van Inima ondertekend door een medewerker van Metroprop. In artikel 4, “Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode”, zijn in de bepalingen 4.2 en 4.7.1. passages doorgestreept. Onder “Bijzondere bepalingen” zijn in artikelen 8.1 tot en met 8.7 aanvullende afspraken opgenomen, waaronder de afspraken met betrekking tot de kosten van binnenonderhoud (8.4), de woning op de tweede etage (8.5) en het voorkeursrecht voor huurder ingeval van verkoop (8.7).
h. Metroprop is sinds 2014 geen beheerder meer van Inima.
i. Inima heeft bij brief van 27 januari 2017, bij exploot betekend op 31 januari 2017, aan NBM bericht dat de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2018 niet wordt verlengd en wordt opgezegd. Tevens is per deze datum de ontruiming van het gehuurde aangezegd.
3.2.
Bij het op artikel 7:230a BW gebaseerde inleidende voorwaardelijk verzoekschrift heeft NBM primair verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Subsidiair, indien in rechte zou worden geoordeeld dat er voor NBM per 1 februari 2018 een ontruimingsverplichting was en aldus de wettelijke ontruimingsbescherming per 30 maart 2018 zou eindigen, heeft NBM verzocht om de termijn waarop ontruiming moet plaatsvinden te verlengen met één jaar, derhalve tot 30 januari 2019.
3.3.
Inima heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van het primaire en subsidiaire verzoek van NBM. Inima heeft een zelfstandig (tegen)verzoek ingediend, strekkende tot - uitvoerbaar bij voorraad - onvoorwaardelijke vaststelling van het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn.
3.4.
Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter geoordeeld dat het primaire betoog van NBM niet slaagt en dat NBM ontvankelijk is in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming omdat door de opzegging van Inima de huurovereenkomst is beëindigd. De kantonrechter heeft het subsidiaire verzoek van NBM na een belangenafweging toegewezen en de in artikel 7:230a lid 1 BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende het gehuurde verlengd tot en met 30 januari 2019. De proceskosten zijn gecompenseerd en het meer of anders verzochte is afgewezen, waaronder het tegenverzoek van Inima.
3.5.
Het hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat NBM ontvankelijk is in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.
3.6.
Uitgangspunt is dat tegen een beschikking als de onderhavige, gelet op artikel 7:230a lid 8 BW, geen hogere voorziening open staat. Doorbreking van dit appelverbod is volgens vaste jurisprudentie slechts mogelijk als de rechter het desbetreffende artikel ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast of ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. NBM klaagt erover dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door Inima is opgezegd en op grond daarvan artikel 7:230a BW toepasselijk heeft geacht. Omdat NBM aldus aanvoert dat de kantonrechter ten onrechte art. 7:230a BW heeft toegepast, kan zij in haar hoger beroep worden ontvangen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.7.
Tussen partijen is in geschil op wie ten aanzien van de rechtsgeldigheid van de opzegging door Inima de bewijslast rust en derhalve ook het bewijsrisico. Het hof overweegt hierover het volgende. Uit de hoofdregel van - het ook in verzoekschriftprocedures toepasselijke - artikel 150 Rv, dat inhoudt dat de bewijslast rust bij de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten, volgt dat het aan NBM is om te bewijzen dat, zoals zij stelt, de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd door de opzegging door Inima. Immers, NBM beroept zich op het rechtsgevolg daarvan, te weten dat de huurovereenkomst voortduurt, zij niet gehouden is tot ontruiming en derhalve in het onderhavige verzoek tot verlenging van de ontruimingsverplichting niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
3.8.
NBM heeft ter onderbouwing van haar stelling dat niet rechtsgeldig is opgezegd de tussen haar en Inima gesloten huurovereenkomst uit 2008 in het geding gebracht. Deze houdt in, het zij herhaald, dat de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2008 wordt voortgezet voor aansluitende optieperioden van telkens vijf jaar (artikel 3.2) en dat beëindiging plaatsvindt door opzegging door de
huurder(artikel 3.3). Niet in geschil is dat het gehuurde moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Onder een dergelijke regime staat het partijen vrij om de hiervoor bedoelde contractuele bepalingen overeen te komen. De huurovereenkomst levert tussen partijen in beginsel dwingend bewijs op als bedoeld in artikel 157 lid 2 Rv van de door hen gemaakte afspraken. Dat alleen NBM de huurovereenkomst kan opzeggen wordt bevestigd in de door NBM als productie 7 bij het beroepschrift gevoegde “Allonge 1” uit 2011. Die allonge is overeengekomen op het moment dat NBM de tweede verdieping van het onderhavige pand met ingang van 1 oktober 2011 erbij is gaan huren. In de allonge is onder andere opgenomen dat de huurder ook deze verdieping aan de verhuurder zal opleveren
‘Indien huurder het huurcontract heeft beëindigd’. Met dat huurcontract is gelet op de overige inhoud van de allonge door partijen kennelijk bedoeld de in 2008 gesloten huurovereenkomst, met het hierboven genoemde in artikel 3.3 genoemde beding dat deze huurovereenkomst slechts door de huurder (en niet ook door de verhuurder) kan worden opgezegd. Op grond van een en ander acht het hof voorshands, dat wil zeggen: behoudens door Inima te leveren tegenbewijs, bewezen dat tussen partijen is overeengekomen dat slechts NBM als huurder de huurovereenkomst kan opzeggen en dat de opzegging van Inima van 27 januari 2017 in haar hoedanigheid van verhuurder dus niet rechtsgeldig is.
huurder(artikel 3.3). Niet in geschil is dat het gehuurde moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Onder een dergelijke regime staat het partijen vrij om de hiervoor bedoelde contractuele bepalingen overeen te komen. De huurovereenkomst levert tussen partijen in beginsel dwingend bewijs op als bedoeld in artikel 157 lid 2 Rv van de door hen gemaakte afspraken. Dat alleen NBM de huurovereenkomst kan opzeggen wordt bevestigd in de door NBM als productie 7 bij het beroepschrift gevoegde “Allonge 1” uit 2011. Die allonge is overeengekomen op het moment dat NBM de tweede verdieping van het onderhavige pand met ingang van 1 oktober 2011 erbij is gaan huren. In de allonge is onder andere opgenomen dat de huurder ook deze verdieping aan de verhuurder zal opleveren
‘Indien huurder het huurcontract heeft beëindigd’. Met dat huurcontract is gelet op de overige inhoud van de allonge door partijen kennelijk bedoeld de in 2008 gesloten huurovereenkomst, met het hierboven genoemde in artikel 3.3 genoemde beding dat deze huurovereenkomst slechts door de huurder (en niet ook door de verhuurder) kan worden opgezegd. Op grond van een en ander acht het hof voorshands, dat wil zeggen: behoudens door Inima te leveren tegenbewijs, bewezen dat tussen partijen is overeengekomen dat slechts NBM als huurder de huurovereenkomst kan opzeggen en dat de opzegging van Inima van 27 januari 2017 in haar hoedanigheid van verhuurder dus niet rechtsgeldig is.
3.9.
Het hof is van oordeel dat wat Inima tegen het door NBM gestelde heeft aangevoerd voorshands onvoldoende is om het door NBM geleverde bewijs te ontzenuwen. De stelling van Inima, dat in artikel 3.3 van de huurovereenkomst na ‘opzegging’ de woorden ‘door de huurder’ abusievelijk zijn opgenomen, is niet althans onvoldoende onderbouwd. Immers, het feit dat in de (onder 3.1 f vermelde) e-mail van NBM van 20 november 2007 is verwezen naar het opmaken van een standaard ROZ-contract en dat standaardcontract geen opzegging door enkel de huurder inhoudt, leidt niet tot de conclusie dat sprake is geweest van een verschrijving in artikel 3.3 van de huurovereenkomst. Immers, ook de optie tot koop, die eveneens in die e-mail door NBM wordt genoemd, is niet opgenomen in de uiteindelijke huurovereenkomst. Kennelijk in plaats daarvan is in artikel 8.7 van de huurovereenkomst een voorkeursrecht voor NBM opgenomen. Ook het feit dat afwijking van het standaardcontract op dit punt niet expliciet in de huurovereenkomst is aangegeven, bijvoorbeeld door onderstreping of cursivering, acht het hof niet doorslaggevend om te kunnen aannemen dat sprake is van een niet door partijen beoogde toevoeging. De stelling dat mevrouw [X] , die bij de totstandkoming van de huurovereenkomst werd bijgestaan door een professionele beheerder, Metroprop, niet kan hebben gewild dat enkel NBM de huurovereenkomst kan opzeggen, zoals door Inima aangevoerd, is niet verder onderbouwd. Daarbij komt dat Inima in deze procedure niet heeft gesteld dat Metroprop de grenzen van haar volmacht zou hebben overschreden. Ten slotte leidt ook het door Inima veronderstelde gevolg van het feit dat alleen NBM de huurovereenkomst kan opzeggen, te weten een (voor haar) “eeuwigdurende huurovereenkomst”, wat daarvan verder zij, niet tot het oordeel dat partijen niet hebben beoogd dat de huurovereenkomst alleen door NBM zou kunnen worden opgezegd. Inima heeft in hoger beroep geen bewijsaanbod gedaan. Aldus moet het ervoor worden gehouden dat de huurovereenkomst alleen door NBM mag worden opgezegd en dat de huurovereenkomst dus niet rechtsgeldig door Inima is opgezegd.
3.10.
Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat de opzegging van de huurovereenkomst door Inima geen effect sorteert. Tot een verlenging van de ontruimingstermijn bestaat dan ook geen grond. De bestreden beschikking zal worden vernietigd en NBM zal, overeenkomstig haar primaire verzoek, niet-ontvankelijk in haar verzoek worden verklaard.
3.11.
De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Inima zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden beschikking en opnieuw rechtdoende:
verklaart NBM niet-ontvankelijk in haar inleidend verzoek;
veroordeelt Inima in de kosten van het geding in beide instanties en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van NBM gevallen, in eerste aanleg op € 119,- aan verschotten en € 300,- voor salaris en in hoger beroep op € 726,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en E.A. Minderhoud en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2019.