ECLI:NL:GHAMS:2019:1330

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.243.992/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6501045 CV EXPL 17-27734

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 april 2019

inzake

SCHOORLSE VASTGOED MAATSCHAPPIJ SVM B.V.,

gevestigd te Heerhugowaard,

appellante,

advocaat: mr. E.J. Rasker te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna SVM en [geïntimeerde] genoemd.

SVM is bij dagvaarding van 31 juli 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 28 mei 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven conform de appeldagvaarding;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

SVM heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van die feiten is in hoger beroep niet in geschil en die feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat luiden die feiten als volgt.

a. [geïntimeerde] woont sinds 1943 in de woning op de eerste verdieping van het pand [adres] . [geïntimeerde] woonde daar samen met haar moeder, totdat deze in 1999 overleed. De oppervlakte van de woning bedraagt 154 m2. De huurprijs bedroeg ten tijde van het geding in eerste aanleg € 316,69 per maand.

b. In de jaren zeventig van de vorige eeuw heeft de toenmalige verhuurder aan [geïntimeerde] en haar moeder ook de woning op de derde verdieping aangeboden.

c. De derde verdieping is destijds door [geïntimeerde] opgeknapt en wordt sinds het overlijden van haar moeder door [geïntimeerde] nog gebruikt als logeerruimte.

d. Bij aanzegging van 21 mei 1980, gericht aan [geïntimeerde] en haar moeder, is met betrekking tot “’ [adres] 6 I & 3e” een verhoging van de huur per 1 juli 1980 aangezegd, waarin is vermeld: “Tegenwoordige bruto huurprijs f. 218,60 Ie et.

“ 150. - III ” ”.

e. SVM heeft in 1992 de eigendom verworven van het gehele pand.

f. Bij brief van 10 februari 2000 heeft SVM [geïntimeerde] verzocht om afgifte van de sleutels van de woning op de derde etage om die opnieuw te kunnen verhuren, aan welk verzoek [geïntimeerde] niet heeft voldaan.

g. Bij akte van 16 juli 2014 is het pand gesplitst in vier appartementen op de begane grond en eerste tot en met derde verdieping.

3.Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft SVM primair gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerde] geen huurster is van de woning op de derde etage, subsidiair dat de huurovereenkomst voor de woning op de derde etage wordt ontbonden en meer subsidiair dat het tijdstip wordt bepaald waarop de huurovereenkomst zal eindigen, alles met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning op de derde etage en in de kosten van het geding. Aan de primaire vordering heeft SVM ten grondslag gelegd dat de woning op de derde etage een zelfstandige woonruimte is en geen onderwerp is van dezelfde huurovereenkomst als de door [geïntimeerde] gehuurde woning op de eerste verdieping. Subsidiair heeft SVM zich beroepen op slecht huurderschap van [geïntimeerde] en meer subsidiair op dringend eigen gebruik. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en SVM in de kosten van het geding veroordeeld.

3.2

Grief 1is gericht tegen de afwijzing van de primaire vordering, die door de kantonrechter is gestoeld op de overweging dat [geïntimeerde] voldoende heeft onderbouwd dat de huurovereenkomst betrekking heeft op beide etages, die door [geïntimeerde] en haar moeder gezamenlijk werden bewoond, terwijl uit de aanzegging van de huurverhoging uit 1980 ook niet kan worden afgeleid dat het om twee verschillende huurovereenkomsten zou zijn gegaan waarbij [geïntimeerde] en haar moeder ieder afzonderlijk een zelfstandige verdieping huurden. In de toelichting op grief I betwist SVM dat één huurovereenkomst tot stand is gekomen voor beide etages. Volgens haar betrof het gebruik van de derde etage een persoonlijk recht van de moeder van [geïntimeerde] , dat zou eindigen bij haar overlijden. De derde etage was niet meer dan een toevluchtsoord bij ruzie tussen moeder en dochter en er was, aldus SVM, na het overlijden van de moeder voor [geïntimeerde] geen enkele reden de kleinere woning op de derde verdieping te betrekken. Gebruik als logeerplaats kan volgens SVM niet worden beschouwd als bewoning.

3.3

De grief faalt. De stelling van [geïntimeerde] dat zij en haar moeder gezamenlijk in de jaren zeventig van de vorige eeuw de derde etage erbij hebben gehuurd tegen een overeengekomen prijs, welke stelling wordt ondersteund door de aanzegging huurverhoging uit 1980, is door SVM onvoldoende gemotiveerd betwist. SVM stelt wel, en biedt ook te bewijzen aan, dat het gebruikrecht met betrekking tot de derde etage aan de moeder van [geïntimeerde] persoonlijk is verleend en bij haar overlijden zou eindigen, maar zij biedt geen verklaring voor het feit dat in 1980 de huur voor beide etages in rekening werd gebracht aan moeder en dochter tezamen en dat in 1992 de vrouwen ook gezamenlijk door de nieuwe beheerder over de huurbetaling zijn aangeschreven op de adressen ’ [adres] 6-I/III. Bovendien is [geïntimeerde] na het overlijden van haar moeder in 1999 door SVM in het gebruik (tegen betaling) van beide etages gelaten. Uit een en ander moet worden afgeleid dat in ieder geval in de loop der tijd [geïntimeerde] door de verhuurder is geaccepteerd als huurder van (ook) de derde etage. In dit verband kan in het midden blijven of de derde etage uitsluitend een onzelfstandige zolderberging met schuine wanden betreft, zoals [geïntimeerde] onder 6 van haar conclusie van antwoord stelt, of een zelfstandige woonruimte, zoals SVM voorstaat (waarbij uit de splitsingsakte volgt dat deze bestaat uit de derde verdieping plus zolder). Aan de aangeboden bewijslevering komt het hof dan niet toe.

3.4

Met de
grieven 2 en 3bestrijdt SVM de overweging van de kantonrechter dat het beroep op dringend eigen gebruik van de woning op de derde etage niet slaagt, omdat van een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huurinkomsten niet is gebleken en evenmin van een noodzaak tot renovatie van de woning, terwijl op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid evenmin kan worden geconcludeerd dat van SVM niet kan worden verlangd dat de huurverhouding ongewijzigd wordt voortgezet. SVM voert aan dat het bij een waarde in het economisch verkeer van het appartement op de derde verdieping (groot 65 m2) van € 350.000,= tot € 400.000,= en de daarbij behorende vaste lasten enerzijds en een huuropbrengst van € 150,= per maand anderzijds evident is dat het appartement sinds jaar en dag een negatief rendement oplevert. Voorts betoogt zij dat de lage huur van de derde etage niet is verdisconteerd in de door haar betaalde aankoopprijs, omdat ervan werd uitgegaan dat dat gebruik zou eindigen bij het overlijden van de moeder van [geïntimeerde] en vraagt zij aandacht voor het feit dat [geïntimeerde] geen serieus te nemen gebruik maakt van de woning op de derde etage.

3.5

Bij de beoordeling of de huurovereenkomst kan worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik dat erin bestaat dat SVM door renovatie een einde wil maken aan een structureel verlieslatende verhuursituatie, behoort niet uitsluitend te worden gekeken naar de inkomsten en lasten van de derde etage. Vast is komen te staan dat SVM de derde etage (in 1992) heeft gekocht als onderdeel van een (ongesplitst en deels verhuurd) heel pand, waarvoor zij - onbetwist - ƒ 170.000,= heeft betaald en dat zij na splitsing in 2014 het appartement op de tweede verdieping heeft verkocht voor een bedrag van € 335.000,=. SVM geen voldoende inzicht gegeven in het exploitatieresultaat, noch voor de derde etage noch voor het gehele pand, waaronder ook valt het resultaat met betrekking tot de verhuurde woning op de begane grond, zoals tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor werd overwogen, wel van haar had mogen worden verwacht. Het bestaan van een structurele wanverhouding tussen lasten en inkomsten die grond geeft voor beëindiging van de huurovereenkomst, is aldus niet komen vast te staan. Dat [geïntimeerde] , naar aan SVM kan worden toegegeven, een uiterst minimaal gebruik maakt van de woning op de derde verdieping, brengt in het voorgaande geen verandering. Niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst verplicht is haar hoofdverblijf in die woning te hebben, terwijl ook (sporadisch) gebruik als logeerruimte voldoet aan de bestemming van gebruik als woonruimte. Ook indien [geïntimeerde] het gehuurde niet dringend als eigen woonruimte nodig heeft, rechtvaardigt dat nog niet de conclusie dat SVM het gehuurde wél dringend nodig heeft. Bij gebreke van die dringende noodzaak komt het hof aan de in artikel 7:274 lid 1 onder c BW omschreven belangenafweging niet toe. Ook deze grieven hebben dus geen succes.

3.6

Met
grief 4betoogt SVM dat de kantonrechter ten onrechte niet is ingegaan op het door haar gedane aanbod om getuigen te doen horen over de voorgeschiedenis en het huidige gebruik van de woning op de derde verdieping of op haar voorstel een descente te gelasten.

3.7

Ook deze grief mist doel. Het bewijsaanbod met betrekking tot de voorgeschiedenis is hiervoor (onder 3.3) al verworpen. De stelling dat [geïntimeerde] amper gebruik maakt van de woning op de derde verdieping kan, ook als die juist is, niet tot een ander oordeel met betrekking tot het beroep op dringend eigen gebruik leiden. Het daarop betrekking hebbende bewijsaanbod en het voorstel tot een descente zijn dan ook niet ter zake dienend.

3.8

Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en als de in het ongelijk gestelde partij zal SVM worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt SVM in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,= aan verschotten en € 1.074,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 april 2019.