Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.215.729/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5768980 CV EXPL 17-5784
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 januari 2018
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. M. Raaijmakers te Hoofddorp,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 2 mei 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 24 april 2017, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellant] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.
[appellant] heeft vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding en producties in het geding gebracht.
Rochdale heeft daarna een memorie van antwoord, met productie, ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 november 2017 doen bepleiten, [appellant] door zijn voornoemde advocaat en Rochdale door mr. M.F. Bartels, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van pleitnotities die zij daarbij in het geding hebben gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten.
Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten, inclusief de nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.De feiten
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde bewijsstukken de navolgende feiten vast.
2.1.
Rochdale en [appellant] hebben als respectievelijk verhuurder en huurder op 2 september 2014 een schriftelijke huurovereenkomst met elkaar gesloten, ingaande op diezelfde datum, betreffende de zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] (verder: de woning). De maandelijkse huurprijs van de woning, inclusief servicekosten, bedroeg ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst € 555,73. Van de huurovereenkomst maken onder meer deel uit de ‘Algemene huurvoorwaarden woonruimte’ van Rochdale (verder: de algemene huurvoorwaarden).
2.2.
De woning is een zogenoemde sociale huurwoning, die door Rochdale als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet Pro wordt verhuurd.
2.3.
Artikel 8.3 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt onder meer het volgende:
“De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben”,
terwijl in artikel 8.7 van de algemene huurvoorwaarden het volgende is bepaald:
“Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan één of meer derden in gebruik af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gekregen van de verhuurder.”
2.4.
Op 28 juni 2016 heeft Rochdale een melding ontvangen van [X] , bewonersbegeleider bij Rochdale, dat de woning werd onderverhuurd. Die melding hield het volgende in:
“Goedemiddag,
Vandaag op huisbezoek geweest bij [adres 2] -1 i.v.m. project vervanging open verbrandingstoestellen. Tijdens deze gesprekken vraag ik ten alle tijden naar woonomgeving, buren, overlast e.d. Huurder gaf aan dat zijn buurman de heer [appellant] op 137-1 destijds de sleutel heeft gekregen en dat hij de woning gelijk heeft onderverhuurd. Hij schijnt er nooit te hebben gewoond, hij woont samen bij zijn vriendin. Volgens de buren hebben er eerst 2 Italiaanse meiden gewoond en nu wonen er weer anderen.
De huurder de heer [appellant] heb ik zelf niet gesproken. Wij hebben wel aangebeld, echter was er niemand thuis. (…)”
2.5.
Naar aanleiding van voornoemde melding heeft de afdeling ‘bestrijding onrechtmatige bewoning’ een onderzoek ingesteld. In het daarvan opgemaakte rapport staat onder meer het volgende:
“10-08-16
[Y] en [Z] bezoeken de woning. Wij kloppen op de voordeur maar krijgen geen reactie. Wij kloppen bij de andere deuren aan in het trapportaal en op een van de adressen wordt er open gedaan. Wij vragen of wij even binnen mogen komen om de situatie te bespreken van nummer [adres 1] . De persoon laat ons binnen. Hij wil anoniem blijven en zegt het volgende.
Meneer zegt dat hij [appellant] heeft zien verhuizen naar de woning. Hij heeft hier waarschijnlijk iets van vier maanden gewoond. Daarna is het een komen en gaan van jongeren. Die blijven dan weer een paar maanden en gaan weer weg. Er hebben Nederlanders, Engelse en andere verschillende nationaliteiten gezeten. (…) Meneer ziet [appellant] zelden en verklaart [appellant] daar niet woont. (…) Wij kloppen nogmaals op de deur van 1 hoog. (…) Een jonge blanke jongen doet met een ontbloot bovenlijf de deur half open. (…) Na een tijdje doet hij de voordeur open. Hij heeft een shirt aangetrokken. Er is ook een donkere jonge jongen in de woning aanwezig. Wij zeggen nogmaals dat wij van Rochdale zijn en vragen of wij even binnen mogen komen om met hun te praten. (…) Wij mogen niet naar binnen dus stellen voor het gesprek bij de voordeur te doen. Zij zeggen dat zij hier pas twee dagen zitten. De blanke jongen heet [A] uit [plaats] en de donkere heet [B] uit [plaats] . Zij zitten hier even voor een paar dagen Amsterdam. Zij kennen [appellant] van het studeren. Hij zit nu in [plaats] bij zijn vriendin. Hij komt morgen weer hiernaar toe. Wij merken dat de jongens erg voorzichtig zijn in wat ze zeggen. (…)
29-08-16
Melding van ons klantcontactcentrum: Een onderhuurder/onrechtmatige gebruiker belt ons op om te praten over de situatie. Hij wilde alleen zijn voornaam geven: [B] . Hij zegt van te voren niet te hebben geweten dat het ging om onderhuur van een sociale huurwoning. De relatie met de huurbaas is nu ook erg slecht. Willen jullie hem bellen (…)?
29-08-16
[Z] neemt contact op (…). De beller wil niet zeggen om welk adres het gaat maar hij en zijn vriend zijn uit de woning gezet omdat de huurder problemen heeft gekregen met Rochdale. (…) [Z] heeft een vermoeden om welk adres het gaat. Zij vraagt of zij hem niet een tijdje geleden op het adres heeft aangetroffen en toen hebben gezegd dat zij in [plaats] woonden? [B] zegt dat dat klopt. Zij moesten toen van [appellant] zeggen dat zij op visite waren en in [plaats] en [plaats] woonden. Zij wonen al drie maanden op de [adres 1] en konden daar voor onbepaalde tijd wonen. De woning was gemeubileerd maar zij hebben de woning op geknapt en nieuwe gordijnen geplaatst e.d. Zij moesten van de ene op de andere dag eruit en hij vraagt of zij geen huurbescherming hebben. Zij hebben de huur betaald tot en met 8 september. Zij betalen 450 euro per persoon per maand. (…)
14-09-16
[B] komt volgens afspraak op kantoor. (…) [B] vindt dat hij en zijn vriend [A] behoorlijk de dupe zijn door wat [appellant] hun heeft aangedaan. Zij waren echt in de veronderstelling dat zij in deze woning mochten wonen. Zij hebben drie maanden huur betaald van 450 euro per persoon en een borg. Die borg hebben zij nog niet terug gekregen van [appellant] en zij zijn het huis uit gezet. (…)”
In het rapport staan voorts de contacten beschreven die medewerkers van Rochdale in de desbetreffende periode met [appellant] hebben gehad, bestaande in een gesprek op het kantoor van Rochdale (25 augustus 2016) en correspondentie. Ook in de periode na 14 september 2016 hebben Rochdale en (de advocaat van) [appellant] met elkaar gecorrespondeerd.
2.6.
In een e-mailbericht van [B] (zijnde de [B] uit het onder 2.5 weergegeven citaat) aan [W] , bedrijfsjurist bij Rochdale, van 11 december 2016, schrijft deze onder meer het volgende:
“Ergens half juni ben ik met [A] naar de [adres 1] verhuisd, via een makelaar (Sammer) waren we bij [appellant] gekomen. (…) We hebben 1000 euro sleutelgeld, 1000 euro borg en 900 euro huur per maand betaald. De borg en sleutelgeld hebben we nooit terug gekregen. Daarnaast hebben we gordijnen en een droger gekocht, maar nooit terug gekregen (ook niet toen we vroegen om deze op te halen). Doordat Rochdale op de hoogte was van het feit dat we onderhuurden, werden we door [appellant] binnen enkele dagen op straat gezet (…). We hebben er tussen half Juni en eind Augustus gewoond. We betaalde cash en hebben een enkele keer 280 euro overgemaakt naar een rekening van een vriend van hem (zie bijlage).”
De bijlage waarnaar aan het slot van dit citaat wordt verwezen, is een printscreen van een Whats app-correspondentie tussen [B] en [appellant] .
2.7.
In een e-mailbericht van [C] , bewoner van de [adres 2] , aan [X] , bewonersbegeleider bij Rochdale, van 13 december 2016 valt onder meer het volgende te lezen:
“In reactie op uw schrijven aangaande het adres [adres 1] .
Het klopt inderdaad dat ik op het adres verschillende nationaliteiten gebruik heb zien maken van de woning. Dit waren allemaal personen niet van Nederlandse afkomst gezien de taal (Engels, Italiaans etc.). Deze personen mannen of vrouwen waren dan met hun tweeen of meer dan twee personen in de woning aanwezig en woonden daar ook daadwerkelijk hetzij voor korte en/of lange duur.
Ik weet nog dat toen de nieuwe bewoner op de woning kwam dit gebeurde met hulp van meerdere personen. Waarschijnlijk waren ze toen aan het verhuizen gezien de gang van zaken.
Zeer kort nadat de nieuwe bewoner op de woning kwam is deze niet meer gezien en woonden en woonden er dus op en af andere personen op de woning. Dit is dus eigenlijk vanaf het begin aan de gang.”
2.8.
Bij vonnis van 17 januari 2017, gewezen in kort geding, heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam een vordering van Rochdale tot ontruiming van de woning door [appellant] afgewezen, enkel omdat – kort gezegd – het onderhavige geschil zich volgens hem, gelet op de door [appellant] ingenomen stellingen en de mogelijk aan de orde zijnde bewijsopdrachten, niet leent voor een procedure in kort geding.
3.De beoordeling
3.1.
Rochdale heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, de huurovereenkomst tussen haar en [appellant] met onmiddellijke ingang te ontbinden en [appellant] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – te veroordelen de woning te ontruimen. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellant] op tweeërlei wijze tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst, in de eerste plaats omdat [appellant] geen hoofdverblijf heeft en heeft gehad in de woning en in de tweede plaats omdat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst de woning aan derden heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven.
3.2.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep overwogen dat door [appellant] niet van de gelegenheid gebruik is gemaakt om een conclusie van antwoord in te dienen, dat aan [appellant] akte niet-dienen is verleend en dat de vordering als door [appellant] niet weersproken, behoudens de gevorderde dwangsom toewijsbaar is. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Rochdale en [appellant] ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning alsmede tot betaling van de proceskosten.
3.3.
[appellant] heeft als enige grief aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst tussen Rochdale en hem heeft ontbonden en hem heeft veroordeeld tot ontruiming van de woning alsmede tot betaling van de proceskosten.
3.4.
De grief faalt. Uit de hiervoor (onder 2.4 tot en met 2.7) vastgestelde feiten alsmede de op dit punt door Rochdale aangevoerde en door [appellant] niet althans onvoldoende – uitsluitend in de dagvaarding in hoger beroep onder 3 tot en met 8, en dan nog slechts ten dele – weersproken stellingen moet worden geconcludeerd dat [appellant] de woning gedurende een substantiële periode in elk geval
geheel of gedeeltelijkheeft onderverhuurd aan een of meer derden dan wel
geheel of gedeeltelijkaan een of meer derden in gebruik heeft gegeven. Omdat hij daarvoor geen voorafgaande schriftelijke toestemming van Rochdale had verkregen, heeft hij aldus in strijd gehandeld met artikel 8.7 van de algemene huurvoorwaarden en is hij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, wat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
geheel of gedeeltelijkheeft onderverhuurd aan een of meer derden dan wel
geheel of gedeeltelijkaan een of meer derden in gebruik heeft gegeven. Omdat hij daarvoor geen voorafgaande schriftelijke toestemming van Rochdale had verkregen, heeft hij aldus in strijd gehandeld met artikel 8.7 van de algemene huurvoorwaarden en is hij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, wat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
3.5.
Het verweer van [appellant] , de door hem in het geding gebrachte schriftelijke getuigenverklaringen, het bewijsaanbod met betrekking tot de bankafschriften en het aangeboden getuigenbewijs hebben nagenoeg geheel betrekking op de vraag of en, zo ja, in hoeverre [appellant] hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Die vraag kan echter buiten bespreking blijven, nu reeds op grond van wat hiervoor (onder 3.4) is overwogen als onvoldoende gemotiveerd bestreden vaststaat dat [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de woning geheel of gedeeltelijk ongeoorloofd onder te verhuren en/of in gebruik te geven aan derden en die tekortkoming de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
3.6.
De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Rochdale gevallen, op € 716,= voor verschotten, op € 2.682,= voor salaris advocaat en op € 131,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C.W. Rang en C. Uriot, en is in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2018 door de rolraadsheer.