ECLI:NL:GHAMS:2018:3667

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.218.125/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3755052 CV EXPL 15-550

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 oktober 2018

inzake

1.[appellant sub 1] ,

2.
[appellante sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. E. Sengül te Kampen,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden.

Partijen worden hierna respectievelijk [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd. [geïntimeerden] worden ieder afzonderlijk ook [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 2 mei 2017 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 3 februari 2017 en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 5 februari 2016 en 15 april 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.

Hierna hebben partijen de volgende stukken gewisseld:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging/vermeerdering van eis;

- memorie van antwoord.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof zal vernietigen het vonnis van de kantonrechter van 5 februari 2016, voor zover [appellanten] daartegen grieven hebben opgeworpen, en zal vernietigen het eindvonnis van 3 februari 2017 en de daaraan ten grondslag liggende tussenvonnissen voor zover na te noemen vorderingen in conventie zijn afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerden] , in reconventie, in het dictum van dat vonnis onder V en VI zijn toegewezen, en, opnieuw rechtdoende, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht zal verklaren dat (i) welke gebreken dan ook die zich in de tot verblijfsruimte omgebouwde berging, die [geïntimeerden] aan het pand aan de [adres 1] in gebruik hebben, mochten voordoen, voor hun rekening komen, (ii) dat het de verantwoordelijkheid van [geïntimeerden] is dat de ruimte aan de wettelijke eisen die aan woonruimte worden gesteld, voldoet, (iii) dat, als van overheidswege wordt geëist dat de berging weer als berging moet worden gebruikt, [geïntimeerden] voor hun rekening daarvoor dienen zorg te dragen en dat (iv) [geïntimeerden] bij het einde van de huur de berging weer als berging behoren op te leveren;

voor recht zal verklaren (i) dat welke gebreken dan ook die zich aan of op het door [geïntimeerden] aangelegde dakterras, mochten voordoen, voor hun rekening komen, (ii) dat alle schade die zou ontstaan aan de bestaande dakbedekking in verband met de aanwezigheid van het dakterras voor rekening van [geïntimeerden] moet worden hersteld, (iii) dat, als van overheidswege wordt geëist dat het dakterras ongedaan wordt gemaakt, [geïntimeerden] voor hun rekening daarvoor dienen zorg te dragen en (iv) dat [geïntimeerden] bij het einde van de huur het dakterras moeten verwijderen;

[geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen arrest, alle goederen die zich van hun zijde bevinden in of op het trappenhuis en de overlopen van het pand aan de [adres 1] te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede de wanden van het trappenhuis deugdelijk te herstellen;

[geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen arrest, het hekwerk en de sloten die zich bevinden op de zolderverdieping van het pand aan de [adres 1] , alsmede alle goederen die zich bevinden in of op de gemeenschappelijke ruimtes van dat pand, waaronder uitdrukkelijk - maar niet beperkt tot - de zolderverdieping, te verwijderen en verwijderd te houden;

voor recht zal verklaren dat (i) welke gebreken dan ook die zich ten aanzien van de door [geïntimeerden] verplaatste keuken mochten voordoen, voor rekening van [geïntimeerden] komen en dat (ii) [geïntimeerden] bij het einde van de huur de keuken weer op de oorspronkelijke plaats in de keuken moeten hebben teruggeplaatst;

Primair: [appellanten] zal machtigen om - al dan niet met behulp van de sterke arm - de goederen die zich in de gemeenschappelijke verkeersruimtes van het pand aan de [adres 1] bevinden, op kosten van [geïntimeerden] te verwijderen, alsmede [appellanten] zal machtigen om - al dan niet met behulp van de sterke arm - de door [geïntimeerden] geplaatste hekwerken en sloten op de zolderverdieping te verwijderen en de wanden van het trappenhuis te herstellen, alles op kosten van [geïntimeerden] , mochten zij in gebreke blijven met het onder 3 en/of 4 gevorderde;

Subsidiair: [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot een dwangsom van € 1.000,= per overtreding met een maximum van € 100.000,=, althans een door het hof in goede justitie te bepalen dwangsom, mochten [geïntimeerden] in gebreke blijven bij het uitvoeren van het onder 3 en/of 4 gevorderde;

zal verklaren voor recht dat [geïntimeerden] zich niet als goede huurders, in de zin van artikel 7:213 BW, gedragen op het moment dat zij goederen neerzetten, stallen of anderszins goederen hebben staan in of op gemeenschappelijke verkeersruimtes van het pand aan de [adres 1] , waaronder - maar niet beperkt tot - de zolderverdieping, trappenhuis en overlopen, en/of op het moment dat [geïntimeerden] wijzigingen aanbrengen aan, in of op het gehuurde zonder de toestemming van [appellanten] ;

een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, zowel in conventie als in reconventie.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof het hoger beroep van [appellanten] ongegrond zal verklaren en de bestreden vonnissen, zo nodig onder verbetering van de gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 5 februari 2016 onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vermeld die zij bij de beoordeling van het geschil tot uitgangspunt heeft genomen. Ook het hof zal van die feiten uitgaan, nu partijen de juistheid van die feitenvaststelling niet ter discussie hebben gesteld. Die feiten, voor zover in hoger beroep van belang en aangevuld met hetgeen, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende is bestreden, nog meer is vast komen te staan, luiden als volgt.

a. [appellanten] hebben sinds 2006 gezamenlijk het pand aan de [adres 1] (hierna: het pand) in eigendom.

b. De ouders van [geïntimeerde sub 1] zijn de woning in het pand met nummer [adres 2] halverwege de jaren zestig van de vorige eeuw gaan huren. [geïntimeerde sub 1] is de woning na de echtscheiding van zijn ouders en vervolgens het overlijden van zijn moeder in 1978 gaan huren, eerst met zijn jongere broer en later met [geïntimeerde sub 2] . De huur bedraagt met ingang van 1 juli 2014 € 283,53 per maand.

c. Een gedeelte van de zolderverdieping van het pand is bij de woning op de derde etage getrokken middels een binnenpandse trap en is bij [geïntimeerden] aanvankelijk als twee slaapkamertjes en thans als één slaapkamer in gebruik. [geïntimeerden] maken tevens gebruik van een met een hekwerk omgeven lattenberging die ook op de zolderverdieping is gelegen en een dakterras op een deel van de derde verdieping, dat via de slaapkamer op zolder is te bereiken. De hijsbalk aan het pand is via de berging te bereiken. [geïntimeerde sub 1] heeft die berging afgesloten toen [appellanten] de eerste verdieping gingen verhuren voor kortdurend verblijf. [geïntimeerden] hebben in 1990 rondom het dakterras een balustrade aangebracht.

d. [geïntimeerden] heeft schriftelijke verklaringen van zijn vader, zijn broer, een vriendin van zijn moeder en twee vrienden in het geding gebracht, waarin zij verklaren over de omvang van het gehuurde.

e. Een schriftelijke verklaring van 15 juli 2007 van [X] , de vader van [geïntimeerde sub 1] , luidt, voor zover van belang, als volgt:

“ [Y] en ik huurde de derde etage [adres 1] van de toenmalige

eigenaar. De toenmalige eigenaar woonde indertijd op de tweede etage van dit perceel (later is het pand verkocht aan de dierenarts genaamd ‘ [A] ’, die praktijk hield op de begane grond). (...)

Op de zolderetage, aan de achterzijde van het pand, bevonden zich twee kleine kamertjes die behoorden bij de derde etage. Deze kamertjes waren kennelijk gemaakt door de vorige bewoners. Deze kamertjes waren gemaakt middels het dichttimmeren van het houten latten hekwerk dat de zolderetage in stukken verdeelde.

Daarnaast stond ons - bewoners van de derde etage - tevens een stuk van de zolder ter beschikking gelegen aan de voorzijde van het pand, d.w.z. aan zijde van de [naam straat] en langs de zuid-west muur van het pand. (...) De ruimtes van de bewoners van de eerste en tweede etage waren afgescheiden d.m.v. hekwerken bestaand uit houten latten. Het voor ons bestemde stukje zolder was bereikbaar vanuit het trappenhuis, via de deur aan de [naam straat] zijde. De afmeting was ongeveer 2 bij 4.5 meter met een raam aan de [naam straat] zijde. (...)
Door mijn toenmalige vrouw en ik werd dus de derde etage gehuurd, inclusief de twee kleine kamertjes op de zolder aan de achterzijde en tevens de ruimte op de zolder aan de voorzijde, net zoals dat het geval was geweest met de huurders voor ons. Wij hadden een mondelinge overeenkomst met de toenmalige eigenaar. Na onze scheiding ben ik verhuisd naar Duitsland. (...)”

f. Een schriftelijke verklaring van 29 december 2014 van [Z] , de broer van [geïntimeerde sub 1] , luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Ik heb mijn hele jeugd doorgebracht op het adres [adres 2] . Ik kan mij herinneren dat ik als kind samen met mijn broer [geïntimeerde sub 1] een slaapkamer deelde op de zolderetage, aan de achterzijde, n.l. daar waar de binnentuinen zich bevinden. Ook bevond zich op de zolder aan de voorzijde, namelijk de zijde van de [naam straat] een berging die bij ons gezin in gebruik was. Deze berging bevindt zich langs de muur van het pand, aan de zijde van perceel [adres 3] , tussen de voorgevel en de latten van de afscheiding van de berging van de eerste etage. Een deel van de berging bestond uit een soort stellage, vermoedelijk ooit gemaakt als opslag voor kolen. Mijn moeder gebruikte dit als berging. (...)

(... )

Nadat mijn moeder in 1978 is overleden, zijn mijn broer en ik met toestemming van de toenmalige eigenaar, mevr. [B] in de door mijn ouders gehuurde etage blijven wonen. De verstandhouding met mevr. [B] was prima. Zij had een dierenartsen praktijk op de begane grond en zelf woonde zij op de eerste etage (...).

Mijn moeder maakte al gebruik van een klein dakterrasje aan de achterzijde, welke te bereiken was via onze slaapkamertjes. Dit dakterrasje is er altijd al geweest. Ik heb er zelf ook vaak opgezeten.

Mijn moeder had een metalen wasrekje hangen in het trappengat ter hoogte van de zolder. Datzelfde rekje wordt nog steeds door mijn broer en [geïntimeerde sub 2] gebruikt. Zelfs met wasgoed eraan hangt het niemand in de weg, omdat het hangt in het trappengat. Je loopt er feitelijk onderdoor wanneer je naar zolder gaat.

Mijn moeder had ter verfraaiing plaatjes, etc. op de overloop van de derde etage hangen. (...)

Mijn broer tilt zijn fiets elke dag naar de derde etage. Dat doet hij al zijn hele leven. (...)

Feitelijk is er sinds 1978 niks veranderd, behalve dan dat mijn broer veel aan woningverbetering heeft gedaan, hetgeen de eigenaren nalieten.”

g. Een schriftelijke verklaring van 15 augustus 2007 van [C] , een vriendin van de moeder van [geïntimeerde sub 1] , luidt, voor zover van belang, als volgt:

“De derde etage bestond uit een kamer en suite, een klein zijkamertje, een keuken en een badkamer. Op de zolder-etage waren er 2 kleine slaapkamertjes die bij de derde etage hoorden.

Daarnaast was er voor opslag van goederen (...), een kleine ruimte op zolder over de lengte van de zijgevel, vanaf het raam aan de zijde van de [naam straat] tot de opslagruimte behorend bij de eerste etage. Vroeger is een gedeelte hiervan in gebruik geweest als kolenhokken. Deze ruimte (waar de bewoners van de derde etage met toestemming van de eigenaar gebruik van konden maken) was niet door latten afgescheiden, (…)”

h. Verder heeft [C] op 28 december 2014 schriftelijk nog als volgt verklaard:

“Opnieuw hebben jullie een dagvaarding ontvangen op verzoek van de huiseigenaren van voornoemd pand waarvan jullie de derde etage bewonen. Zij zijn van mening dat jullie het huurrecht te extensief uitoefenen waarmee wordt bedoeld dat jullie je ruimtes toe-eigenen die niet tot het gehuurde behoren.

Dit speelde ook in 2007. Naar aanleiding daarvan heb ik toen in mijn brief van

15 augustus 2007 vastgelegd wat de woonsituatie was toen je moeder, mijn vriendin [Y] , nog leefde. We hebben het over een woonsituatie van (inmiddels) 48 jaar

geleden, afgesproken en gefiatteerd door de toenmalige eigenaar van het pand (zie mijn brief van 15-8-2007)

(... )”

i. Een schriftelijke verklaring van 16 december 2014 van [D] , een vriend

van [geïntimeerde sub 1] , luidt, voor zover van belang, als volgt:

“ [geïntimeerde sub 1] en ik kennen elkaar sinds 1974. (...) Hij woonde toendertijd met zijn broer en moeder op de [adres 2] . Wij brachten als kinderen de meeste tijd door op de zolder verdieping. Hier waren aan de achterzijde de twee slaapkamertjes van [geïntimeerde sub 1] en zijn broer. In onze tienerdagen bleef ik en ook andere vrienden hier wel slapen na een avond stappen.

Vanuit de slaapkamer was er toegang tot het kleine dakterras. Wij bouwden modelvliegtuigen die wij op de overloop aan het plafond hingen. Later hingen hier posters en fotos. Voor de moeder van [geïntimeerde sub 1] was dit de plek waar zij de was liet drogen aan een rek. Verder waren er bergplaatsen op de voorzolder. De bergplaats van de fam. [geïntimeerde sub 1] , op de zolder aan de voorzijde, gebruikten wij ook voor knutselklusje. (...)

(...) Verder lees ik dat er een probleem is met de fiets (...). Zijn fiets neemt hij (d.i. [geïntimeerde sub 1] , toevoeging hof) al sinds onze jeugd elke dag mee omhoog. (...)”

j. Een schriftelijke verklaring van 20 december 2014 van [E] , een vriend van [geïntimeerde sub 1] , luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Ik ken [geïntimeerde sub 1] vanaf 1981 ( ... ) vanaf die tijd kwam en ik kom ik regelmatig bij hem over de vloer. In de jaren van 1981 tot 1986 ben ik regelmatig bij hem op zolder

blijven slapen na een avondje stappen. Wat ik me daar van kan herinneren is dat er twee kamers aan de achterzijde waren en een ruimte aan de voorzijde waar opslag was.

Door het raam van een van de achterkamers kon je op een klein dakterras komen. (...) De schilderijtjes, de fiets op de overloop, de motor bevestiging aan de voorgevel ze waren er alle maal in 1981 toen ik daar voor het eerst over de vloer kwam. (...)”

k. [appellanten] hebben [geïntimeerden] onder meer in december 2011 aangeschreven met het verzoek alle goederen te verwijderen en verwijderd te houden uit de gemeenschappelijke verkeersruimtes van het pand. [geïntimeerden] hebben hierop bij brief van 26 januari 2012 afwijzend geageerd.

l. Bij brief van 17 februari 2014 heeft de gemachtigde van [appellanten]

[geïntimeerden] gesommeerd te bevestigen dat aan de in de bijgevoegde conceptdagvaarding genoemde eisen zal worden voldaan en wel uiterlijk op 1 april 2014. [geïntimeerden] hebben aan deze sommatie geen gehoor gegeven.

m. [appellanten] hebben [geïntimeerden] op 2 december 2014 gedagvaard voor de kantonrechter in Amsterdam en verschillende verklaringen voor recht gevorderd met betrekking tot het gebruik van het gehuurde. [appellanten] hebben hieraan (samengevat) ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] hun huurrecht te extensief uitoefenen in die zin dat zij zich het gebruik van gemeenschappelijke - althans niet tot het gehuurde behorende ruimte(n) toe-eigenen, waartoe zij niet gerechtigd zijn.

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd en, voor zover in hoger beroep van belang, op hun beurt in reconventie diverse verklaringen voor recht gevraagd. [geïntimeerden] hebben onder meer aangevoerd dat de slaapkamertjes op zolder, de trap daar naar toe, het dakterras en de door hen gebruikte berging aan de voorzijde tot het gehuurde behoorden toen [geïntimeerde sub 1] de woning ging huren na het overlijden van zijn moeder in 1978. De verhuurder is dan ook krachtens artikel 7:204 BW aansprakelijk voor eventuele gebreken daaraan. Het is niet toegestaan van deze regeling af te wijken. Tevens betekent dit aldus [geïntimeerden] dat zij op grond van artikel 7:216 lid 2 BW niet gehouden zijn deze zaken terug te brengen in oude staat of af te breken aan het einde van de huur.

n. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] veroordeeld om de fiets van [geïntimeerde sub 1] en het kettingslot uit het trappenhuis en de overlopen van het pand te verwijderen en de overige vorderingen van [appellanten] afgewezen. In reconventie heeft zij, voor zover in hoger beroep van belang, voor recht verklaard dat de slaapkamer op zolder en de trap ernaar toe, het dakterras en de berging onderdeel zijn van het gehuurde en [appellanten] daarmee verantwoordelijk zijn voor eventuele gebreken aan en onderhoud van deze onderdelen en [geïntimeerden] niet gehouden zijn deze bij einde huur te verwijderen. Verder is voor recht verklaard dat [geïntimeerden] geen schade aan het trappenhuis hebben veroorzaakt, behoudens de gaatjes van de schroeven waar de schilderijen hangen. [appellanten] zijn verwezen in de proceskosten.

3.Beoordeling

3.1.

In hoger beroep hebben [appellanten] aan hun vorderingen uit de eerste aanleg één vordering toegevoegd (de vijfde vordering). Het hof zal de vorderingen van [appellanten] bespreken in de volgorde waarin zij zijn ingesteld. Daarbij geldt als uitgangspunt dat [appellanten] niet hebben gesteld dat [geïntimeerde sub 1] in 1978 de huurovereenkomst van zijn ouders/moeder als medehuurder heeft voortgezet. Bij kinderen werd en wordt in de regel ook niet uitgegaan van medehuurderschap. Het hof neemt dan ook aan dat tussen [geïntimeerde sub 1] en de toenmalige eigenaar van het pand in 1978 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Tegen deze achtergrond zijn [geïntimeerden] niet verantwoordelijk voor wijzigingen die voor 1978 zijn aangebracht.

Vordering onder 1 (slaapkamer op zolderverdieping)

3.2.

De vordering sub 1 heeft betrekking op de bij [geïntimeerden] in gebruik zijnde slaapkamer op de zolderverdieping (vierde etage van het pand) die met een inwendige trap met de woonruimte op de derde etage is verbonden.

3.3.

Volgens [appellanten] was de slaapkamer op de zolder oorspronkelijk één van de zich daar bevindende drie bergruimten ten behoeve van de respectievelijke huurders van de drie etages in het pand en heeft [geïntimeerde sub 1] die ruimte op enig moment zelf omgebouwd naar een slaapkamer, die hij toegankelijk heeft gemaakt door middel van een trap vanuit de woonruimte op de derde etage. Omdat het hier volgens [appellanten] gaat om een door de huurder aangebrachte voorziening, die niet tot het gehuurde behoort, mogen zij niet op eventuele gebreken, mochten zich die daaraan voordoen, worden aangesproken en zijn [geïntimeerden] voorts aansprakelijk als van overheidswege maatregelen tegen het gebruik van de ruimte als woonruimte worden getroffen. Ook zijn [geïntimeerden] , aldus [appellanten] , gehouden de woning na einde van de huur weer in oorspronkelijke toestand, dat wil zeggen met de zolderruimte als berging, op te leveren. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zelfs de ouders van [geïntimeerde sub 1] de woning al huurden inclusief twee kleine slaapkamertjes op de zolderverdieping, dat de moeder van [geïntimeerde sub 1] , in de periode tussen 1966 en 1978, met de toestemming van de toenmalige verhuurder ( [A] ) de trap heeft aangebracht en dat [geïntimeerden] later de twee slaapkamertjes hebben omgebouwd tot één slaapkamer. [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg in reconventie, op het onderhavige punt, gevorderd voor recht te verklaren dat de slaapkamer op zolder en de trap onderdeel zijn van het gehuurde, dat [appellanten] daarmee verantwoordelijk zijn voor eventuele gebreken daaraan en het onderhoud daarvan en [geïntimeerden] niet gehouden zijn de aangebrachte voorzieningen bij het einde van de huur te verwijderen.

3.4.

Voor de vraag of [appellanten] als verhuurders jegens hun huurders aansprakelijk zijn voor eventuele gebreken aan de als slaapkamer in gebruik zijnde ruimte, is beslissend of die ruimte als zodanig aan [geïntimeerden] is verhuurd (artikel 7:204 BW).

3.5.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] met de verklaringen die [geïntimeerden] hebben overgelegd van de vader en de broer van [geïntimeerde sub 1] en mevrouw [C] voldoende hebben onderbouwd dat in elk geval op het moment dat de ouders van [geïntimeerde sub 1] de woning gingen huren (in 1966) de woning al was uitgebreid met de twee slaapkamertjes op de zolderverdieping. [appellanten] hebben die verklaringen onvoldoende steekhoudend weersproken. Dit gedeelte van de zolder had dus al een verblijffunctie op het moment dat de ouders van [geïntimeerde sub 1] de woning gingen huren. Uit de door [appellanten] overgelegde plattegronden uit het bouwarchief van de gemeente Amsterdam volgt niet iets anders. Die zeggen immers hooguit iets over de indeling van het pand in het bouwjaar van het pand (1911). Ook de door [appellanten] overgelegde uitdraai uit de wooncartotheek 2005 en de gegevens van de gemeente Amsterdam (dienst Belastingen) uit januari 2005 weerleggen niet dat [geïntimeerde sub 1] de woning met deze uitbreiding is gaan huren.

3.6.

[geïntimeerden] hebben gesteld dat de ouders althans de moeder van [geïntimeerde sub 1] met toestemming van de toenmalige verhuurder ( [A] ) de trap hebben aangebracht die toegang geeft vanuit de woonruimte op de derde etage tot de slaapkamers op de zolder en dat [geïntimeerde sub 1] in 1978 de woning is gaan huren in de huidige staat zodat ook de trap onderdeel was van het gehuurde. [appellanten] hebben daartegenover gesteld dat de huidige situatie - een slaapkamer met een inwendige trap naar de beneden gelegen woonruimte - door [geïntimeerde sub 1] zelf in het leven is geroepen. Anders dan [appellanten] klaarblijkelijk menen, kan die stelling echter niet worden onderbouwd met een verwijzing naar de uitlating van [geïntimeerde sub 1] bij de Huurcommissie, zoals deze is vastgelegd in de door [appellanten] overgelegde uitspraak van die commissie van 19 december 2003. In die uitspraak staat slechts vermeld dat [geïntimeerde sub 1] heeft gezegd dat hij de zolderkamer (‘slaapkamer 3’) zelf tot slaapkamer heeft verbouwd. De huurcommissie heeft vervolgens beslist om de waardering van ‘rubriek 1’ (waaronder de desbetreffende slaapkamer) vast te stellen op 61 punten omdat “de slaapkamer de zolderkamer betreft en huurder deze zelf heeft verbouwd tot slaapkamer”. Uit de door de huurcommissie weergegeven uitlating van [geïntimeerde sub 1] kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerde sub 1] de inwendige trap zelf heeft aangebracht. Wat [geïntimeerde sub 1] naar voren heeft gebracht bij de Huurcommissie strookt geheel met de stelling van [geïntimeerden] dat zij de twee kleine slaapkamers later hebben omgebouwd tot één slaapkamer. Het hof volgt [appellanten] dan ook niet waar zij stelt dat op grond van deze uitlating bij de Huurcommissie behoudens door [geïntimeerden] te leveren tegenbewijs ervan moet en mag worden uitgegaan dat [geïntimeerde sub 1] de trapverbinding heeft aangebracht toen hij de twee slaapkamertjes verbouwde tot één slaapkamer. Door dit laatste is de ruimte als zodanig niet gewijzigd en behoort deze nog steeds tot het gehuurde. Dat met de verwijdering van een muur tussen de twee slaapkamertjes een voorziening is gecreëerd waarvoor de huurder zelf verantwoordelijk is, kan niet worden gezegd. De stelling dat de inwendige trap door [geïntimeerden] is aangelegd, hebben [appellanten] niet feitelijk onderbouwd noch concreet te bewijzen aangeboden. Het algemene bewijsaanbod aan het slot van de memorie van grieven is onvoldoende geconcretiseerd en wordt daarom als te vaag gepasseerd.

3.7.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vordering onder 1 sub (i) terecht heeft afgewezen. Er bestaat daarom evenmin grond [geïntimeerden] aansprakelijk te houden als van overheidswege wordt geëist dat de zolderruimte alleen als berging gebruikt mag worden. Vordering onder 1 sub (ii) en (iii) zijn dan ook door de kantonrechter terecht afgewezen. Als huurder behoefde [geïntimeerde sub 1] immers niet te verwachten dat de als slaapkamer(s) gehuurde ruimte op zolder niet dienovereenkomstig gebruikt zou mogen worden. Ook de vordering onder 1 sub (iv) is terecht afgewezen. Omdat [geïntimeerde sub 1] de slaapkamer(s) en de trap die daartoe toegang geeft in 1978 is gaan huren als onderdeel van de woning, strandt ook dat onderdeel van de eerste vordering. De op de slaapkamer en trap betrekking hebbende vordering in reconventie van [geïntimeerden] heeft de kantonrechter op juiste grond toegewezen.

Vordering onder 2 (dakterras)

3.8.

[appellanten] stellen dat uit een door hen in hoger beroep overgelegde brief van [geïntimeerde sub 1] aan de juridisch adviseur van de toenmalige verhuurder van 10 februari 1993 blijkt dat [geïntimeerden] in 1990, zonder toestemming van de verhuurder, een dakterras hebben doen aanleggen op een gedeelte van het dak van de derde verdieping. Hieruit volgt, aldus [appellanten] , dat, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, dit dakterras niet tot het gehuurde behoort, dus een voorziening is waarvoor [geïntimeerden] als huurders aansprakelijk zijn, dat zij verantwoordelijk zijn als de gemeente handhavend zou optreden en dat dit dakterras bij het einde van de huur moet worden verwijderd.

3.9.

Het hof is een ander oordeel toegedaan. Uit de verklaringen van de broer van [geïntimeerde sub 1] en uit die van [D] en [E] volgt dat al vóór 1978 de plek waar zich het dakterras bevindt als zodanig in gebruik was. [appellanten] hebben deze verklaringen niet steekhoudend bestreden. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat [geïntimeerde sub 1] de woning in 1978 inclusief dakterras is gaan huren en dat dit daarmee onderdeel is van het gehuurde. Ook deze stelling hebben [appellanten] onbesproken gelaten. [appellanten] erkennen dat wellicht eerder dan 1990 gebruik is gemaakt van een “platje” op het desbetreffende dak, maar stellen dat het tot 1990 klaarblijkelijk niet ging om een dakterras zoals dat in 1990 is gecreëerd. Dit leiden [appellanten] kennelijk af uit de hiervoor genoemde brief. Hoe het desbetreffende dak is ingericht, is echter niet van belang voor de vraag of het als plek waarop kon worden verbleven tot het gehuurde behoorde. [geïntimeerden] stellen dat zij het dakterras in 1990 hebben verbeterd door het aanbrengen van een balustrade. Klaarblijkelijk bedoelen zij daarmee dat zij de veiligheid van het gebruik van het bij het gehuurde behorende dakterras hebben bevorderd. [appellanten] hebben niet gemotiveerd bestreden dat het hierbij ging om een verbetering van het gehuurde. [geïntimeerden] zijn dan ook niet gehouden het dakterras na het einde van de huur te verwijderen.

3.10.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering onder 2) terecht heeft afgewezen en in het dictum onder V van het eindvonnis terecht heeft bepaald dat [appellanten] verantwoordelijk zijn voor eventuele gebreken en onderhoud van het dakterras en deze niet bij het einde van de huur behoeft te verwijderen.

Vordering onder 3 (gebruik trappenhuis en overloop)

3.11.

[appellanten] hebben bezwaar gemaakt tegen het feit dat [geïntimeerden] in het trappenhuis een wasrek en enkele schilderijen hebben gehangen. De kantonrechter heeft overwogen dat het ophangen van een schilderij of wasrek niet in strijd moet worden geacht met de aard van de bestemming van een gemeenschappelijke verkeersruimte en de onderhavige vordering in zoverre afgewezen. [appellanten] voeren aan dat voormeld oordeel van de kantonrechter zonder nadere motivering niet begrijpelijk is. Het hof overweegt het volgende.

3.12.

[geïntimeerden] hebben reeds in eerste aanleg aangevoerd dat het wasrek al vanaf het moment dat de moeder van [geïntimeerde sub 1] de woning huurde op de etage van de bergingen, dus op zolder, hangt waar bijna nooit iemand hoeft te zijn en ook niemand wordt gehinderd omdat voldoende ruimte overblijft om de trap op te lopen. Met betrekking tot de aanwezigheid van de schilderijen hebben [geïntimeerden] voorts eveneens in hoger beroep onweersproken aangevoerd dat ook deze niemand hindert. Tegen deze achtergrond hebben [appellanten] onvoldoende toegelicht welk rechtens te respecteren belang zij hebben bij toewijzing van hun vordering onder 3 voor wat betreft het bedoelde wasrek en de schilderijen. De kantonrechter heeft die vordering dus in zoverre terecht afgewezen.

Vordering onder 4 (gebruik van ruimte aan voorzijde van de zolder)

3.13.

De vordering onder 4) heeft de kantonrechter afgewezen omdat zij van oordeel is dat de op de zolderverdieping bij [geïntimeerden] in gebruik zijnde berging behoort tot het gehuurde en dat het [geïntimeerden] dan ook vrij staat deze door middel van een hekwerk en slot af te sluiten.

3.14.

[appellanten] voeren, kort samengevat, aan dat de zolder van het pand, zoals o.a. blijkt uit de overgelegde bouwplattegrond, is ingedeeld in verschillende bergruimten voor de individuele huurders en dat zich daarnaast een overloop bevindt die toegang geeft tot de respectieve bergingen alsmede tot de hijsbalk gelegen aan de voorzijde van het pand. De overloop heeft dus een verkeersfunctie en moet als een zuiver gemeenschappelijke voorziening worden aangemerkt. [geïntimeerden] hebben thans als berging, exclusief voor zichzelf, in gebruik genomen en met een slot en een hekwerk afgesloten, dat deel van de zolder dat voorheen gemeenschappelijk werd gebruikt, namelijk een deel van de overloop die vroeger als kolenopslagruimte in gebruik was en die toegang geeft tot de hijsbalk. Uit de bouwkundige indeling van de zolderverdieping volgt zonder meer dat de verkeersruimte die [geïntimeerden] als hun berging gebruiken niet tot de door hen gehuurde woning behoort of kan behoren. [geïntimeerden] kunnen zich ook niet beroepen op een schriftelijke huurovereenkomst, nu deze ontbreekt, of op een verklaring van één van de rechtsvoorgangers van [appellanten] , want die hebben zij niet overgelegd. Ook de verklaringen die [geïntimeerden] wel hebben overgelegd bewijzen niet dat de toenmalige verhuurder(s) toestemming heeft/hebben gegeven voor het gebruik door [geïntimeerden] van de door hen thans als bergruimte op de zolder in gebruik zijnde ruimte. Deze verklaringen zijn tendentieus, ontberen objectieve waarneming van de feiten en worden niet gesteund door verklaringen van vorige verhuurders.

3.15.

Het hof oordeelt als volgt. Anders dan [appellanten] van mening zijn, is het hof van oordeel dat met name de verklaring van de vader van [geïntimeerde sub 1] op overtuigende manier de stelling van [geïntimeerden] ondersteunt dat de berging op de zolderverdieping die thans bij hen als zodanig in gebruik is en door hen in 2007 met een hekwerk en slot is afgesloten, zelfs al bij aanvang van de huur door de ouders van [geïntimeerde sub 1] vanaf 1966 als bergruimte in gebruik was en in 1978 als zodanig tot het gehuurde behoorde. De bouwtekeningen, die hooguit de situatie in 1911 weergeven, bieden reeds daarom geen uitsluitsel, nog daargelaten dat de desbetreffende ruimte daarop niet als algemene ruimte lijkt te zijn aangemerkt. Aan de gegevens uit de wooncarthoteek en taxatieverslagen kan niet worden ontleend wat tot het gehuurde behoorde. Het feit dat [geïntimeerden] geen schriftelijke verklaringen van vorige verhuurders in het geding hebben gebracht, die bevestigen dat de bergruimte tot het gehuurde behoort, ondermijnt de overtuigingskracht van de verklaring van de vader van [geïntimeerde sub 1] niet. Ook [appellanten] hebben geen verklaringen van die personen, hun rechtsvoorgangers, overgelegd, die de verklaring van de vader van [geïntimeerde sub 1] tegenspreken. De vader van [geïntimeerde sub 1] heeft expliciet verklaard dat tevens de ruimte op de zolder aan de voorzijde tot het door hem gehuurde behoorde. Deze verklaring acht het hof aannemelijk, nu de ruimte die mogelijk oorspronkelijk als bergruimte voor de huurder van de derde etage bestemd was, al in 1966 in gebruik was als slaapkamer en de huurder van de derde etage net als de andere huurders, belang had bij een bergruimte. [appellanten] zijn er in geen enkel opzicht in geslaagd de verklaring te ontzenuwen en zij hebben er in wezen niets concreets tegenin gebracht. Het feit dat [geïntimeerden] geen bezwaar hebben gemaakt tegen het niet opnemen van de ruimte in de puntentelling door de huurcommissie, legt weinig gewicht in de schaal, nu niet valt in te zien welk belang [geïntimeerden] daarbij zouden hebben gehad. De stellingen van [appellanten] bieden geen concrete aanknopingspunten die tot de conclusie kunnen leiden dat de bergruimte niet tot het door [geïntimeerden] gehuurde behoort. De kantonrechter heeft de vordering onder 4), eerste gedeelte, dat op de zolderbergruimte betrekking heeft, gelet op het voorgaande terecht afgewezen. Waarom het tweede gedeelte van deze vordering zou moeten worden toegewezen, hebben [appellanten] tegenover het verweer van [geïntimeerden] dat zij daar geen zaken hebben staan, onvoldoende toegelicht. Ook voor wat betreft de berging op de zolderverdieping heeft de kantonrechter onder V van het dictum van het eindvonnis juist geoordeeld.

Vordering onder 5 (verplaatste keuken)

3.16.

[appellanten] stellen in hoger beroep dat [geïntimeerden] hun keuken hebben verplaatst zonder voorafgaande schriftelijke toestemming en hebben met het oog daarop hun eis vermeerderd. Deze verplaatsing heeft, aldus [appellanten] , tot de klacht van [geïntimeerden] bij de Huurcommissie geleid over het niet goed doorlopen van de afvoer van de gootsteen. Dat euvel was een direct gevolg van de verplaatsing. [appellanten] willen geen discussie meer met [geïntimeerden] over door hen veronderstelde gebreken aan de door hen verplaatste keuken en stellen daarom recht en belang te hebben bij een verklaring voor recht dat de keuken niet tot het gehuurde behoort en dat gebreken daaraan voor rekening van [geïntimeerden] komen.

[geïntimeerden] hebben de vordering betwist. Zij stellen onder meer dat de keuken al vóór 1978 met toestemming van de toenmalige, in het pand wonende en werkende, eigenaar, door de moeder van [geïntimeerden] is verplaatst naar de plek waar deze zich thans nog bevindt.

3.17.

Het hof overweegt als volgt. [appellanten] hebben tegenover het verweer van [geïntimeerden] onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat [geïntimeerden] de keuken na 1978 hebben verplaatst. De door [appellanten] overgelegde productie 7, die uit de eerste en laatste pagina van een uitspraak van de huurcommissie bestaat, onderbouwt dit in elk geval niet. [appellanten] hebben voorts niet concreet te bewijzen aangeboden dat [geïntimeerden] de keuken zouden hebben verplaatst. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [geïntimeerden] de woning hebben gehuurd met een keuken op de plaats waar deze zich thans bevindt. Daarmee komt de grondslag aan alle onderdelen van de onderhavige vordering van [appellant sub 1] te ontvallen.

Vorderingen onder 6 en 7

3.18.

De vordering onder 6 mist zelfstandige betekenis en kan daarom onbesproken blijven. Het hof verenigt zich met het oordeel van de kantonrechter dat de vordering onder 7 niet toewijsbaar is, gelet op de algemene strekking daarvan.

Slotsom en proceskosten

3.19.

Het bovenstaande leidt tot de volgende conclusie met betrekking tot de door [appellanten] aangevoerde grieven. Deze zijn alle gekoppeld aan de hierboven besproken vorderingen, die het hof alle afwijst. De grieven zijn daarom tevergeefs voorgesteld. Het hof zal de vonnissen waarvan beroep zowel in conventie als in reconventie bekrachtigen. Aan het (bevrijdende) verweer van [geïntimeerden] in hoger beroep dat niet tijdig is geklaagd en dat sprake is van verjaring, waarop [appellanten] nog niet hebben kunnen reageren, wordt niet toegekomen. [appellanten] dienen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep te worden verwezen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

wijst het in hoger beroep meer of anders door [appellanten] gevorderde af;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 313,= aan verschotten en € 1.074,= voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, C. Uriot en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2018.