ECLI:NL:GHAMS:2018:3431

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.220.153/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/240259 / HA ZA 16-148

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 september 2018

inzake

HUIZON B.V.,

gevestigd te Heerhugowaard,

appellante,

advocaat: mr. R. Teitler te Amsterdam,

tegen

GEMEENTE ALKMAAR,

zetelend te Alkmaar,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.B. Klijn te Rotterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk Huizon en de Gemeente genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 16 juni 2017 is Huizon in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 22 maart 2017, onder bovenvermeld zaak-/ rolnummer gewezen tussen Huizon als eiseres en de Gemeente als gedaagde.

Huizon heeft van grieven gediend en heeft daarbij haar eis gewijzigd. De Gemeente heeft daarna geantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd.

Huizon heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van beroep en tot toewijzing van haar vordering, inhoudende:

( i) te verklaren voor recht dat de Gemeente wanprestatie heeft gepleegd in de nakoming van haar verplichtingen jegens Huizon dan wel onrechtmatig jegens Huizon heeft gehandeld en gehouden is tot vergoeding van de schade die Huizon als gevolg hiervan heeft geleden, nader op te maken bij staat;

(ii) subsidiair 1: te verklaren voor recht dat de Gemeente wanprestatie heeft gepleegd door in haar brief van 8 november 2011 het bestaan van de overeenkomst met Huizon te ontkennen en dat de Gemeente gehouden is de schade te vergoeden die Huizon als gevolg van deze wanprestatie heeft geleden, nader op te maken bij staat;

(iii) subsidiair 2: ook indien mocht worden geoordeeld dat nog geen sprake was van een volledige overeenkomst tussen partijen: te verklaren voor recht dat de Gemeente de onderhandelingen niet op deze wijze had mogen afbreken en dat zij, door dit toch te doen, onrechtmatig heeft gehandeld en gehouden is de hierdoor door Huizon geleden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat;

(iv) subsidiair 3: indien mocht worden geoordeeld dat de onderhandelingen niet in een zodanig stadium waren geraakt dat de Gemeente de onderhandelingen niet meer had mogen afbreken, te verklaren voor recht dat de onderhandelingen wel reeds een dusdanig stadium hadden bereikt dat de Gemeente deze niet had mogen afbreken zonder de door Huizon gemaakte kosten te vergoeden, en dat de Gemeente deze kosten daarom dient te voldoen, nader op te maken bij staat;

( v) subsidiair 4: indien mocht worden geoordeeld dat de Gemeente in de door haar verdedigde visie wordt gevolgd: te verklaren voor recht dat de Gemeente de door Huizon in dit project gemaakte kosten dient te vergoeden, nader op te maken bij staat, omdat de Gemeente in dat geval Huizon in de jaren 2002 tot en met 2011 onjuist heeft geïnformeerd over de overeenkomst, alsmede toezeggingen aan Huizon heeft gedaan op grond waarvan zij jarenlang prestaties van Huizon heeft verlangd en op grond waarvan zij Huizon kosten heeft laten maken,

een en ander met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure in beide instanties.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Huizon met, naar het hof begrijpt, bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep en veroordeling van Huizon in de proceskosten van het hoger beroep, waaronder de nakosten en met wettelijke rente, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.De feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.18 een aantal feiten vastgesteld waarvan zij bij de beoordeling van de zaak is uitgegaan. Huizon heeft aangevoerd dat de feitenweergave onder 2.13 tot en met 2.18 diverse onjuistheden en onvolledigheden bevat. Gelet op dit bezwaar, zal het hof de vaststaande feiten, waar nodig samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, mede gezien de in hoger beroep ingenomen stellingen, hierna opnieuw weergeven.

a. Huizon en de Gemeente (destijds nog de gemeente Schermer) hebben vanaf het jaar 1999 contact met elkaar gehad, respectievelijk overleg gevoerd over de ontwikkeling van winkelvoorzieningen en appartementen op een locatie nabij de Rabobank te Stompetoren, hierna ook te noemen: de locatie Dres-Bunder .

b. Naar aanleiding van dit overleg hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Schermer (hierna: het College) op 5 april 2002 aan Huizon een brief gestuurd met de volgende inhoud:

“
Ter bevestiging van het gesprek van 3 april jl. treft u hieronder hetgeen met u is besproken.Op 25 januari jl. hebben wij met de provincie een voorlopig schetsplan voor de realisatie van winkelvoorzieningen annex appartementen nabij de Rabobank te Stompetoren besproken. De provinciale vertegenwoordigers konden, mede gelet op hetgeen de inmiddels vastgestelde structuurvisie voorstaat, zich vinden in realisatie van bedoelde winkelvoorzieningen e.d. op genoemde locatie. Daarbij werd wel gesteld dat het beoogde plan als een kwaliteitsplan bij de provincie t.z.t. moet worden ingediend.

Naar aanleiding daarvan zijn de volgende afspraken met u gemaakt:

a. Door u zal het overgelegde schetsplan nader worden uitgewerkt, met inbegrip van de openbare buitenruimte; met name dit laatste is van belang voor het gebruik van de locatie als parkeergelegenheid voor vrachtwagens, trailers e.d. en de bereikbaarheid van de ijsbaan c.q. paardenbaan;

b. Wij leveren de benodigde grond voor de prijs van € 68,07 per m2 k.k.; het aantal m2 zal na ontvangst van het uitgewerkte plan in beeld worden gebracht;

c. Op basis van het uitgewerkte plan zullen wij in overleg treden met de huidige ondernemer c.q. supermarktketen, het bestuur van de Landelijke Rijvereniging en Ponyclub Schermeer Ruiters en van de IJsclub Stompetoren;

d. Het uitgewerkte plan behoeft de goedkeuring van de gemeenteraad en de provincie; na goedkeuring wordt de planologische procedure, als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening gevoerd;

e. Met u wordt er een overeenkomst gesloten, waarin het volgende wordt vastgelegd:- de grondtransactie tussen gemeente en Huizon B.V.;

- de kosten van parkeervoorzieningen en andere infrastructurele voorzieningen volledig voor rekening van Huizon B.V.;- de te voeren planologische procedure;- het betalen van een bijdrage bovenwijkse voorzieningen per m3 door Huizon B.V.;- het betalen van eventuele planschadevergoedingen door Huizon B.V.

Met inachtneming van het vorenstaande wachten wij het uitgewerkte plan voor de realisatie van de winkelvoorzieningen op de beoogde locatie, met inbegrip van de inrichting van de openbare buitenruimte, af.”

c. Huizon heeft het schetsplan uitgewerkt en het uitgewerkte plan op 21 januari 2003 aan het College gepresenteerd.

d. Op 8 april 2003 heeft het bureau voor ruimtelijke ordening en milieu BügelHajema Adviseurs op verzoek van het College een advies uitgebracht over het bouwplan van Huizon op de locatie Dres-Bunder. In dit advies wordt de stedenbouwkundige inpassing van het bouwplan van Huizon onvoldoende geacht en het College geadviseerd aan te sturen op een vereenvoudiging van het programma dan wel te zoeken naar een andere opzet in de directe omgeving van de locatie.

e. Bij brief van 23 april 2003 heeft advocaat mr. A.R.Ph. Boddaert het College geadviseerd over de in de brief van het College van 5 april 2002 vermelde afspraken. De advocaat schrijft het College onder meer:

“
Naar mijn mening heeft het gemeentebestuur (dat wil zeggen het college van B&W) tegenover Huizon B.V. de contractuele verplichting om aan de gemeenteraad positief te adviseren over de goedkeuring van de plannen, zoals neergelegd in de met Huizon B.V. gesloten overeenkomst. Het kan niet zo zijn, dat B&W uitsluitend op grond van prijspolitieke overwegingen zouden trachten onder de overeenkomst uit te komen en op die grond de raad zouden adviseren hun goedkeuring aan de overeenkomst te onthouden”.

f. Bij brief van 24 februari 2004 heeft het College Huizon bericht dat in de tweede helft van 2003 door de toenmalige wethouder aan haar al was meegedeeld dat haar bouwplan niet voldeed aan de stedenbouwkundige uitgangspunten die de gemeente voorstaat en dat was afgesproken dat Huizon een aangepast bouwplan zou indienen, hetgeen tot dan toe echter niet was ontvangen en dat Huizon daartoe tot uiterlijk 1 april 2004 alsnog in de gelegenheid werd gesteld.

g. Bij brief van 31 maart 2004 heeft Huizon teruggeschreven dat de wethouder haar geenszins om een aangepast bouwplan had gevraagd. Wel zou zij de punten van kritiek van BügelHajema Adviseurs bekijken en de mogelijkheden onderzoeken om eventueel een vertaalslag te kunnen maken naar haar bouwplan.

h. Het College heeft hierop bij brief van 21 april 2004 Huizon bericht dat zij haar bouwplan alsnog op 13 mei 2004 zou kunnen presenteren aan de zogenoemde commissie Grondgebied. Dit paste, aldus het College, binnen het gestelde in de brief van 5 april 2002, mede omdat bij nieuw RO-beleid, waarvan in dit geval sprake was, aan de commissie Grondgebied wordt verzocht aan de gemeenteraad advies uit te brengen.

i. Op 13 mei 2004 heeft Huizon de afgesproken presentatie aan de commissie Grondgebied gegeven. Op de besluitenlijst van de vergadering van de commissie wordt bij het punt betreffende de presentatie van Huizon onder meer vermeld dat de vertegenwoordigers van Huizon hebben gerefereerd aan de afspraken die met het (vorige) College over de realisering van haar bouwplan waren gemaakt, waarna de volgende reactie van de commissie is genoteerd:

“
De commissie neemt kennis van de presentatie en geeft aan dat de gemeenteraad het laatste woord heeft. Afgesproken wordt dat in de tweede helft van dit jaar, er van uitgaande dat de herziening van het bestemmingsplan “Dorpskernen” nader is uitgewerkt, met Huizon B.V. opnieuw wordt gesproken over het gepresenteerde bouwplan. De commissie wacht een en ander af.”

j. Op 7 juli 2004 heeft een vergadering van de gemeenteraad plaatsgevonden. Tijdens die vergadering is een motie besproken die was ingediend met het oog op de ontwikkeling van een nieuwe ‘buurtsuper’ in Stompetoren. De motie vermeldde aanvankelijk dat werd besloten tot bevestiging van “de afspraak met Huizon” door vast te leggen “dat het plan van Huizon wordt opgenomen in het ophanden zijnde bestemmingsplan Dorpskernen”. De motie is tijdens de vergadering herzien en hield daarna in:

“
Constateert, dat de ontwikkeling van een nieuw buurtsuper in Stompetoren ernstige vertraging oploopt;

Is van mening dat er in het verleden door het college duidelijke toezeggingen zijn gedaan om deze buurtsuper binnen een duidelijk afgesproken termijn te realiseren;

BESLUIT:

Op grond van die toezeggingen schriftelijke afspraken met Huizon te bevestigen door nu vast te leggen dat het college en Huizon in onderling overleg tot een plan komen dat kan worden opgenomen in het herziene bestemmingsplan Dorpskernen”.

Deze motie is vervolgens unaniem aangenomen.

k. Nadat Huizon op 19 november 2004 het College had verzocht om contact met haar op te nemen met betrekking tot het opnemen van haar project in het nieuwe bestemmingsplan, heeft het college bij brief van 9 december 2004 aan Huizon laten weten dat op dat moment een projectgroep bezig was met het opstellen van een zogenoemd Beeldkwaliteitsplan voor de kern Stompetoren. Daarbij wordt, zo schrijft het College, o.a. ingegaan op de gewenste locatie voor een winkel voorziening annex appartementen binnen bedoelde kern. Het College deelt mee ervoor te zullen zorgen dat Huizon bij het opstellen van het Beeldkwaliteitsplan wordt betrokken.

l. Bij brief van 14 juni 2005 heeft het College onder meer het volgende aan Huizon bericht:

“(...)
In de afgelopen periode heeft de projectgroep zich beziggehouden met het scheppen van kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling per kern c.q. buitengebied.

Op de themabijeenkomst van 14 maart jl. heeft de projectgroep (...) diverse ontwikkelingsrichtingen voor de kern Stompetoren gepresenteerd. U heeft daar zelf kennis van kunnen nemen.

Uit de getoonde ontwikkelingsrichtingen bleek dat de locatie, waarop u een winkelvoorziening zou willen realiseren, namelijk op de huidige parkeergelegenheid voor vrachtwagens nabij de paardenbaan, niet als de gewenste ontwikkeling werd beschouwd. Een winkelvoorziening binnen het getoonde “Dorpsplein” zou planologisch meer relevant zijn. Het is namelijk de bedoeling dat binnen het “Dorpsplein” diverse gebruiksfuncties geconcentreerd worden.

(.. . )”

m. Van 29 augustus 2005 tot 10 oktober 2005 heeft het concept Beeldkwaliteitsplan

Schermer ter inzage gelegen. Huizon heeft naar aanleiding van dat concept op 9 oktober 2005 schriftelijk een zienswijze ingediend. Zij merkt daarin onder meer op nimmer concreet te zijn betrokken bij het Beeldkwaliteitsplan. Volgens Huizon is de “geplande ontwikkeling op de hoek van de Dres en Bunder (…) in het Beeldkwaliteitsplan geheel en opzettelijk buiten beschouwing gelaten”. Het plan is volgens Huizon ook in strijd met de wens van de gemeente, omdat “geen invulling gegeven wordt aan het besluit van de Raad d.d. 7 juli 2004”.

n. In de vergadering van de gemeenteraad van 20 oktober 2005 is het Beeldkwaliteitsplan Schermer 2005 vastgesteld als ruimtelijke visie. In de raadsvoordracht heeft het College erop gewezen dat het beeldkwaliteitsplan geen ruimtelijk plan is, maar een visie geeft op de bebouwingsmogelijkheden in de Schermer. Het beschrijft hoe er gebouwd moet gaan worden als er al gebouwd gaat worden en niet alleen waar gebouwd kan worden. Het Beeldkwaliteitsplan vormde daarmee de onderlegger voor (de herziening van) de bestemmingsplannen Dorpskernen en het buitengebied, aldus het College in de voordracht.

o. Tijdens de raadsvergadering van 29 mei 2007 is het Projectplan herontwikkeling

dorpshart Stompetoren vastgesteld. Als beoogde resultaat van dit project wordt genoemd: “een integraal stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van het dorpshart van Stompetoren”. In december 2007 volgde de vaststelling van een “Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden Dorpshart Stompetoren”. Onder 2.2 van (het concept van) die nota wordt onder meer opgemerkt:

“
De eerder ontwikkelde initiatieven voor een nieuw dorpshart hadden tot doel een aantal voorzieningen in Stompetoren, al dan niet in samenhang met elkaar, een nieuwe en toekomstbestendige plek te geven. Het ging daarbij vooral om: Schermer Wapen, supermarkt, winkels, basisschool De Wiekslag, Pullelat en Pullebad.

Bij besluit van 13 februari 2007 koos de gemeenteraad het volgende uitgangspunt ten aanzien van een locatiekeuze: ‘De centrumfunctie moet stap voor stap ontwikkeld worden. In overleg met alle belanghebbenden zal begonnen worden rond het Schermer Wapen en bezien zal worden welke functies daar gerealiseerd kunnen worden dan wel gewenst zijn. Omdat ook de parkeerplaats bij de Rabobank ontwikkeld moet/kan worden, zal vervolgens worden bekeken welke functies – die rond het Schermer Wapen geen plek kunnen krijgen of daar minder gewenst zijn – daar een plek kunnen krijgen. Voor functies die een groter ruimtebeslag vragen zou naar Stompetoren-West uitgeweken kunnen worden.’

Eerder stelde de raad op 20 oktober 2005 het beeldkwaliteitsplan voor de gemeente Schermer vast. Dit plan bevat een afzonderlijk document voor de kern Stompetoren.

In het proces, waarin wij in goed overleg met alle betrokkenen tot een evenwichtige en zorgvuldige keuze willen komen ten aanzien van de omvang en locatie van de voorzieningen, zal het beeldkwaliteitsplan als richtinggevend document worden gehanteerd.”

En onder 4.3:

“
Bij de realisering van het dorpshart zijn op basis van eerdere besluitvorming en de huidige eigendomsverhoudingen op voorhand enkele partijen betrokken. Ook met deze partijen is gesproken.

(...)

3. Huizon BV: Deze ontwikkelaar gaat in beginsel de realisatie van de supermarkt voor zijn rekening nemen op een nader te bepalen locatie in het nieuwe dorpshart. Hierbij worden de afspraken zoals verwoord in de brief aan Huizon BV d.d. 5 april 2002 in acht genomen. In vervolggesprekken zal de precieze deelname van het bedrijf nader worden verkend. (...)”

p. Van 7 februari tot en met 20 maart 2008 heeft het voorontwerp bestemmingsplan “Dorpskernen Schermer 2007” ter inzage gelegen. Huizon heeft bij brief van 20 maart 2008 haar reactie gegeven op dit plan. De reactie houdt onder meer in:

“
(...) Onze overeenkomst heeft betrekking op de realisatie van een ontwikkeling omvattende een supermarkt, 3 commerciële ruimten in combinatie met 20 appartementen op de hoek van de Dres en Bunder te Stompetoren, nabij de Rabobank. (...)

Het bestemmingsplan vormt, tevens conform de wens van de raad, hét instrument en de planologische basis om deze overeenkomst ten uitvoer te brengen, zodat het opstellen van het bestemmingsplan Dorpskernen thans dan ook hét middel is om recht te doen aan de overeenkomst en de gemaakte afspraken.

Eén en ander impliceert een inspanningsverplichting van zowel Huizon B.V. als de Gemeente. (...)

Ook van de Gemeente mag verwacht worden dat zij er alles aan doet om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Thans ligt het voorontwerp Bestemmingsplan Dorpskernen ter inzage. Maar wat blijkt, geheel in tegenstelling tot de gemaakte afspraken en geheel in tegenstelling tot het presentatiemateriaal van Buro RBOI in het kader van de workshop op 28 februari 2006 deed vermoeden, is de onderhavige locatie in het thans gepresenteerde voorontwerp vrijwel buiten beschouwing gelaten (!) (...)

Gelet op de gemaakte afspraken vertrouwen wij erop dat U, gebruikmakend van de gelegenheid van de herziening van het bestemmingsplan, gevolg geeft aan de verplichtingen waartoe U uit hoofde van onze overeenkomst zonder meer gehouden bent. Wij verzoeken U middels dit schrijven dan ook de locatie op de hoek van de Dres en Bunder , nabij de Rabobank te bestemmen ten behoeve van een supermarkt, 3 commerciële ruimten in combinatie met 20 appartementen. (...)”

q. In december 2008, heeft het College aan de gemeenteraad

een document aangeboden met de titel “Stompetoren-Centrum: van idee naar planning”. In dit document wordt met betrekking tot de herontwikkeling van het dorpshart onder meer het volgende opgemerkt:

“3.1 Algemeen

Reeds vanaf de fase van het projectplan (mei 2007) is het hoofddoel Stompetoren een levendig en aantrekkelijk dorpshart te geven. Gaandeweg de planontwikkeling bleek echter dat een ‘opschaling’ van de doelstelling mogelijk was. De herontwikkeling van het dorpshart biedt namelijk eenmalig dé kans om de hoofdstructuur van het dorp te herstellen en een Schermerse identiteit te geven. Dit heeft geleid tot een integrale aanpak voor het gehele gebied (...).

3.2

Voorzieningen

In het gebied rondom de Oterlekerweg kunnen alle publieksgerelateerde functies bij elkaar worden gebracht. Hoofdelementen daarin zijn de school, een supermarkt met enkele winkels, een nieuw Schermerwapen en een bijzonder gebouw aan de zuidzijde van het beoogde dorpsplein waarin op de begane grond in ieder geval een publieksfunctie moet worden ondergebracht.

Alle elementen worden rondom een dorpsplein en een dorpsweide gegroepeerd, waardoor er optimale kansen liggen om daadwerkelijk een dorpscentrum te creëren waar de inwoners elkaar ontmoeten.”

en op pagina 16:

“Voor de verder uitwerking in de intentiefase staan voor ons enkele zaken centraal. Deze zaken zullen belangrijk meewegen in de besluitvorming over het vervolg.

(…)

•
Een aandeel van Bouwbedrijf Nat, Huizon BV en Quartet Projecten dat evenredig is aan hun concrete belangen in het plangebied”

r. Op 14 mei 2009 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen onder andere Huizon en de burgemeester en een wethouder van de gemeente Schermer. In deze bespreking heeft de wethouder blijkens het gespreksverslag onder meer meegedeeld dat “
de gemeente er van uit gaat dat voor het ontwikkelplan nabij de Rabobank Huizon B.V. de ontwikkelende partij en het aanspreekpunt is voor de gemeente, maar dat daarover verschil van mening bestaat”en heeft de burgemeester benadrukt “
dat voor de gemeente Huizon de aanspreekbare partij is” en dat hij hoopt “
dat snel duidelijk wordt op welke wijze de eerder gedane toezeggingen kunnen worden ingevuld en na de zomer een samenwerkingsovereenkomst kan worden gesloten tussen Bouwcompagnie en de gemeente.”

s. In een brief van 10 augustus 2009 heeft Huizon zich bij het College erover beklaagd dat zij van Bouwcompagnie tot dan niets had vernomen.

t. In een door het College ten behoeve van een op 8 juni 2011 te houden vergadering van de opiniërende raadscommissie opgestelde “Afwegingsnotitie ontwikkelingen Stompetoren-Centrum en -West” wordt het voorstel gedaan om uit te gaan van een scenario, waarbij een supermarkt en dorpsplein met winkelvoorzieningen worden gerealiseerd op de locatie van de basisschool en het handbalveld en een brede school op de locatie aan de Dres en Bunder (scenario C) en dit scenario nader te onderzoeken.

u. Bij brief van 1 september 2011 heeft het College aan Huizon de “Nota inspraak en overleg voorontwerpbestemmingsplan Dorpskernen” toegezonden met daarin de reactie op de inspraak van Huizon (van 20 maart 2008), welke reactie inhoudt:

“
Zoals eerder gesteld kunnen ‘nieuwe ontwikkelingen’ slechts nu mee worden genomen indien deze voldoende concreet zijn. De plannen voor het centrum zijn momenteel in ontwikkeling. Hierdoor is het niet zinvol of mogelijk om hier al een concrete bestemming voor op te nemen of anderszins te anticiperen binnen dit bestemmingsplan. De plannen voor het centrumgebied worden in een aparte bestemmingsplanprocedure ondergebracht.”

v. Het ontwerpbestemmingsplan Dorpskernen 2011 dateert van 20 juni 2011. Over dit ontwerp merkt Huizon in een brief van 17 oktober 2011 aan de gemeenteraad op:

“
In onze desbetreffende reactie hebben wij onze contractuele relatie onder uw aandacht gebracht en hebben wij u verzocht om de parkeerplaats nabij de Rabobank indachtig onze overeenkomst te bestemmen.

(...)

Momenteel ligt het ontwerpbestemmingsplan Dorpskernen 2011 ter inzage. In dit ontwerp- bestemmingsplan heeft u de centrumontwikkelingen helaas opnieuw op een vergelijkbare wijze buiten beschouwing gelaten.

Desalniettemin vertrouwen wij erop dat u onze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende belangen in acht zult nemen bij de aparte en hopelijk voortvarende bestemmingsplanprocedures. (...)”

In een brief van eveneens 17 oktober 2011 aan het College attendeert Huizon ook op de volgens haar in 2002 met het toenmalige college van burgemeester en wethouders gesloten overeenkomst met betrekking tot het parkeerterrein aan de Dres-Bunder.

w. Bij brief van 8 november 2011 heeft het College in antwoord op laatstbedoelde brief van Huizon van 17 oktober 2011 onder meer het volgende meegedeeld:

“Onze brief van 5 april 2002 bevat de weergave van een gesprek dat het toenmalig college van burgemeester en wethouders met u heeft gevoerd op 3 april 2002. Dit gesprek en de daarop volgende brief waren gericht op het starten van overleg teneinde te komen tot het sluiten van een overeenkomst. (...) De brief van 5 april 2002 kan derhalve niet gezien worden als een overeenkomst, maar moet gezien worden als een uitnodiging om in onderling overleg tot een overeenkomst te geraken.(...)
Inmiddels zijn de inzichten met betrekking tot het realiseren van een centrum in de kern van Stompetoren en de daaruit voortvloeiende planologische aspecten verder uitgekristalliseerd, hetgeen onder meer uitgemond heeft in onze “Afwegingsnotitie ontwikkelingen Stompetoren-Centrum en West” van 8 juni 2011. Binnen de ontwikkeling van het centrum is geen ruimte aan de Dres/Bunder voor het realiseren van een supermarkt al dan niet met appartementen. De gemeenteraad heeft zich in zijn opiniërende raadsvergadering van 8 juni jongstleden geschaard achter de in genoemde Afwegingsnotitie gemaakte keuzes met betrekking tot de locatie en de omvang van de verschillende voorzieningen. Daaruit vloeit voort dat het parkeerterrein aan de Dres/Bunder niet bestemd zal worden voor een (buurt)supermarkt. In verband daarmee wordt niet voldaan aan de voorwaarden vermeld in de brief van 5 april 2002.

Voor zover uit de brief van 5 april 2002 enige verplichting voor de gemeente zou voortvloeien, waarvan naar onze mening geen sprake is, kan de gemeente daaraan niet worden gehouden. (...)

In verband daarmee ziet de gemeente ook geen aanleiding het overleg daaromtrent met u voort te zetten. (...)”

x. Huizon heeft het College bij brief van 21 december 2011 geschreven dat de brief van het College van 8 november 2011 inhoudelijk onjuist is en nakoming verlangd van de volgens haar gesloten overeenkomst. Het College heeft geantwoord vast te houden aan het in de brief van 8 november 2011 ingenomen standpunt. Bij brief van 8 mei 2014 van haar advocaat heeft Huizon een omzettingsverklaring gedaan als bedoeld in artikel 6:87 BW, inhoudende dat zij niet langer aanspraak maakt op nakoming van de overeenkomst, maar op vervangende schadevergoeding.

3.Beoordeling

3.1.

In deze zaak staat de vraag centraal welke betekenis moet worden toegekend aan de brief van het College aan Huizon van 5 april 2002 (hierboven geciteerd onder de feiten onder b) en meer in het bijzonder of aan Huizon in die brief of daarna is toegezegd dat zij op de locatie Dres-Bunder het door haar ontwikkelde bouwplan zou kunnen realiseren, na aankoop van de desbetreffende grond van de Gemeente en na (door de Gemeente te bewerkstelligen) wijziging van de bestemming daarvan.

3.2.

De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld, kort gezegd, dat de bewuste brief niet meer inhield dan een uitnodiging om in onderhandeling te treden.

Dit standpunt wordt - in navolging van de rechtbank - door het hof verworpen. In de brief is met zoveel woorden bepaald dat het College (namens de Gemeente) tot verkoop van de grond tegen een zekere prijs aan Huizon zou overgaan als aan bepaalde voorwaarden zou zijn voldaan, te weten uitwerking door Huizon van haar schetsplan en goedkeuring van de gemeenteraad en de provincie (Noord-Holland) van dat uitgewerkte schetsplan, waarna, zoals dat in de brief wordt geformuleerd, een planologische procedure als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) zou worden gevoerd (waarmee klaarblijkelijk wordt gedoeld op de in het eerste lid van artikel 19 van die wet (met ingang van 1 juli 2008 door de nieuwe Wro vervangen) bedoelde vrijstellingsprocedure. Het College heeft zich dus vastgelegd een (koop)overeenkomst te zullen sluiten als aan bepaalde voorwaarden was voldaan. Terecht heeft de rechtbank die overeenkomst bestempeld als een ‘voorovereenkomst’.

3.3.

Volgens het standpunt van Huizon in hoger beroep brengt reeds de enkele vaststelling dat de brief van 5 april 2002 een overeenkomst bevat, mee dat het College dan wel de Gemeente op 8 november 2011 wanprestatie pleegde door in de brief van het College van die datum te stellen dat tussen partijen geen overeenkomst bestond en verder overleg met Huizon over de realisering van haar bouwplan op de locatie Dres-Bunder en de daarvoor benodigde wijziging van het vigerende bestemmingsplan te staken. Het bestemmingsplan was immers, aldus Huizon, op 8 november 2011 nog niet definitief herzien, de herziening verkeerde nog in de ontwerpfase, en de realisatie van het bouwplan van Huizon zou dus na herziening van het bestemmingsplan nog steeds mogelijk zijn.

3.4.

Het hof volgt Huizon niet in dit standpunt. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat niet juist is wat Huizon in haar redenering veronderstelt, te weten dat het College zich in de brief van 5 april 2002 zonder enig voorbehoud heeft gebonden aan het planologisch mogelijk maken van de realisering van Huizons bouw-/ ontwikkelplan. Ook in hoger beroep heeft Huizon geen feiten gesteld die meebrengen dat zij de bewuste brief in de gegeven omstandigheden in die zin mocht opvatten. Terecht heeft de rechtbank in dit verband overwogen dat in de brief geen bepaling is opgenomen over de wijze waarop het College zijn publiekrechtelijke bevoegdheid al dan niet zou uitoefenen en dat daarin slechts is bepaald hoe het College zal handelen bij goedkeuring door de gemeenteraad en provincie van het door Huizon uit te werken schetsplan. Voor haar stelling dat het College verplicht zou zijn de gemeenteraad positief te adviseren over een wijziging van het bestemmingsplan (of in een besluit tot vrijstelling, zoals kennelijk aanvankelijk de bedoeling was) heeft Huizon feitelijk slechts gewezen op het advies van mr. Boddaert van 23 april 2003, waarin een mededeling van die strekking voorkomt. Op geen enkele wijze blijkt echter waarop mr. Boddaert dit standpunt heeft doen steunen. Het enkele feit dat de advocaat van de gemeente een bepaald standpunt inneemt, betekent niet dat dat standpunt voor juist moet worden gehouden. Huizon heeft voorts niet gesteld en ook overigens is niet gebleken dat het College het advies van mr. Boddaert heeft omarmd en enige concrete stelling dat en waarom zij ervan mocht uitgaan dat de Gemeente zich aan dit advies van mr. Boddaert heeft geconformeerd, heeft Huizon niet ingenomen.

3.5.

Het voorgaande laat onverlet dat, zoals de rechtbank eveneens terecht heeft overwogen, partijen zich in het kader van de uitvoering van de tussen hen gemaakte afspraken jegens elkaar hadden te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Ook tegen die achtergrond valt echter niet aan te nemen dat het College de verplichting had om ervoor zorg te dragen dat de gemeenteraad met een wijziging van het bestemmingsplan zou instemmen. Terecht heeft de rechtbank overwogen dat Huizon van het College (althans de Gemeente) wel een bewilligende houding met betrekking tot de wijziging van het bestemmingsplan, die nodig was om het bouwplan te kunnen realiseren, mocht verwachten. Het hof is evenwel van oordeel dat het College niet het verwijt kan worden gemaakt dat zij in die verplichting tekort is geschoten. Daartoe wordt het volgende overwogen.

3.6.1.

Het College heeft Huizon in de gelegenheid gesteld haar aanvankelijk gepresenteerde bouwplan aan te passen aan de stedenbouwkundige bezwaren die daartegen door adviesbureau BügelHajema waren opgeworpen. Hoewel Huizon zelf in haar brief van 31 maart 2004 aan het College stelt dat er wellicht aanleiding bestond om haar bouwplan, gezien de kritiek van BügelHajema , opnieuw te bekijken, heeft Huizon niet gesteld dat zij dit vervolgens ook heeft gedaan. Nu de Gemeente in deze procedure uitdrukkelijk het standpunt heeft ingenomen dat Huizon dit heeft nagelaten, moet ervan worden uitgegaan dat Huizon haar bouwplan, zoals aan de Gemeente gepresenteerd op 21 januari 2003, verder ongewijzigd heeft gelaten.

3.6.2.

Het College heeft Huizon begin 2004 in staat gesteld haar plan te presenteren aan de ‘commissie Grondgebied’. Het bouwplan van Huizon is daarna in de gemeenteraad aan de orde gekomen. De gemeenteraad heeft door middel van de herziene motie van 7 juli 2004 te kennen gegeven dat het College en Huizon in onderling overleg tot een plan zouden komen, dat kan worden opgenomen in een te herzien bestemmingsplan. Anders dan Huizon suggereert, is met die motie op geen enkele wijze vastgelegd dat het bouwplan van Huizon ook daadwerkelijk zou worden gerealiseerd en dat een wijziging van het bestemmingsplan met het oog daarop ook daadwerkelijk zou worden doorgevoerd. Integendeel, de motie was aanvankelijk zodanig geformuleerd dat de indruk zou kunnen bestaan dat het bouwplan in het bestemmingsplan zou worden opgenomen, maar dit is door de herziene motie op voldoende duidelijke wijze gecorrigeerd.

3.6.3.

Het College heeft een projectgroep ingesteld om een “Beeldkwaliteitsplan” op te stellen. Het concept voor dit plan is in de zomer van 2005 gereed gekomen. De gemeenteraad heeft vervolgens, hoewel Huizon zich in haar ingediende zienswijze erover had beklaagd dat haar bouwplan in het plan werd genegeerd, het Beeldkwaliteitsplan op 20 oktober 2005 als ruimtelijke visie vastgelegd. Het College en Huizon hadden met dit feitelijke gegeven eenvoudigweg rekening te houden bij de ontwikkeling van de verdere plannen.

3.6.4.

Ook in de jaren daarna is aan Huizon ruimschoots de gelegenheid gegeven als haar visie naar voren te brengen dat haar bouwplan wel paste in de door de gemeenteraad gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de kern van Stompetoren. Zowel op het voorontwerpbestemmingsplan als op het ontwerpbestemmingsplan heeft Huizon in feite slechts gereageerd met de stelling dat haar bouwplan diende te worden gerealiseerd omdat dit met het College in april 2002 was overeengekomen. In zowel het voorontwerp als het ontwerpbestemmingsplan werd er echter desondanks niet (alsnog) voor gekozen de locatie Dres-Bunder te ontwikkelen volgens het door Huizon opgestelde bouwplan. Het hof is van oordeel dat het College, mede gezien de hiervoor geschetste ontwikkelingen, ook niet gehouden was die inhoud aan het nieuwevoorontwerp en ontwerp bestemmingsplan te doen geven. De Gemeente heeft er uiteindelijk gemotiveerd voor gekozen om het bouwplan als een niet gewenste ontwikkeling ter zijde te stellen. De redengeving hiervoor is reeds in de brief van het College aan Huizon van 14 juni 2005 kort meegedeeld: de realisering van het bouwplan van Huizon werd als een planologisch niet gewenste ontwikkeling beschouwd, omdat het dorpsplein werd aangewezen als plaats waar diverse gebruiksfuncties geconcentreerd zouden worden. In het projectplan van 29 mei 2007 legt het College de bestemming van de locatie Dres-Burden niet vast, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat het bouwplan van Huizon op die plaats zou worden gerealiseerd. De uitlating op pagina 16 van onder de feiten onder q genoemde document heeft betrekking op de mogelijke rol die Huizon in de ontwikkeling van het dorpshart zou kunnen spelen en is niet relevant omdat de locatie Dres-Bunder zich daar niet bevindt. In de bespreking met de burgemeester en een wethouder van 14 mei 2009 hadden deze beide functionarissen zich misschien duidelijker kunnen uitlaten, maar zij hebben in elk geval geen uitlatingen gedaan op grond waarvan Huizon er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de gemeenteraad alsnog de noodzakelijke planologische medewerking zou verlenen opdat het bouwplan van Huizon hoe dan ook ooit zou worden gerealiseerd. Het hof laat daarbij in het midden de vraag of de betreffende leden van het College bevoegd waren dergelijke verstrekkende uitlatingen te doen en of Huizon daarop als professionele ontwikkelaar gerechtvaardigd had mogen vertrouwen. Het College heeft voorts een nadere gedetailleerde uitwerking van zijn zienswijze met betrekking tot ontwikkelingen in het centrum van de gemeente Schermer gegeven in de vergadering van 8 juni 2011 met de oriënterende raadscommissie. Toen is uitvoerig en voldoende onderbouwd gekozen voor een nader onderzoek naar ‘scenario C’ waarin voor realisering van het bouwplan van Huizon geen plaats meer was.

3.7.

Het hof is, gelet op dit alles, van oordeel dat het College gerechtigd was bij brief van 8 november 2011 aan Huizon mee te delen dat het er niet toe zou overgaan de gemeenteraad te bewegen het bestemmingsplan in de door Huizon gewenste zin te doen wijzigen. Dat het College in de brief ten onrechte stelt dat de brief van 5 april 2002 slechts een uitnodiging tot onderhandelingen was, doet daaraan niet af.

3.8.

De primaire vordering onder (i) van Huizon zal op grond van hetgeen hiervoor is overwogen worden afgewezen. Van schending door het College of de Gemeente van met Huizon gemaakte afspraken kan immers niet worden gesproken. Ook heeft het College of de Gemeente zich niet schuldig gemaakt aan het plegen van een onrechtmatige daad jegens Huizon. Ook de subsidiair ingestelde vordering (ii) ligt gezien het vooroverwogene voor afwijzing gereed. De subsidiair geformuleerde vorderingen (iii) en (iv) veronderstellen dat het College of de Gemeente met Huizon lopende onderhandelingen heeft afgebroken. Huizon heeft echter onvoldoende geconcretiseerd gesteld dat zij met de Gemeente in onderhandeling was. Ook de subsidiaire vordering onder (v) is tevergeefs ingesteld. Het hof is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de Gemeente in de loop van de tijd onjuiste informatie heeft verstrekt of toezeggingen heeft gedaan. Altijd is voldoende duidelijk gebleven dat de gemeenteraad zou moeten instemmen met het bouwplan van Huizon en dat aan de locatie Dres-Bunder in het bestemmingsplan mogelijk een niet met dat bouwplan overeenstemmende bestemming zou kunnen worden gegeven.

3.9.

De slotsom is dat het hof zich verenigt met het vonnis waarvan beroep. De rechtbank heeft de vorderingen van Huizon terecht afgewezen. De grieven falen. Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd en de vorderingen van Huizon in hoger beroep moeten worden afgewezen. Huizon dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep en wijst de voor het eerst in appel door Huizon ingestelde vorderingen af;

veroordeelt Huizon in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 716,= aan verschotten en € 1.074,= voor salaris, en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, R.J.M. Smit en E.A. Minderhoud en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 september 2018.