Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.228.738/01 KG
zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/635179/KG ZA 17-1016
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 september 2018
inzake
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,
t e g e n
1.[X] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal appel, appellant in incidenteel appel,
advocaat: mr. J.Ph. de Korte te Amsterdam,
2. DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN DE [adres] EN WAARVAN DE NAMEN ONBEKEND ZIJN,
geïntimeerden (in principaal appel),
niet verschenen.
1.Het geding in hoger beroep
Appellante en geïntimeerde sub 1 worden hierna Eigen Haard respectievelijk [X] genoemd. [X] en geïntimeerden sub 2 worden gezamenlijk [X] c.s. genoemd.
Eigen Haard is bij dagvaarding van 22 november 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 1 november 2017, in kort geding onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [X] c.s. als gedaagden.
Vervolgens hebben Eigen Haard en [X] de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Eigen Haard en [X] hebben de zaak ter zitting van 26 juli 2018 door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Eigen Haard heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de gevraagde voorziening alsnog zal verlenen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente.
[X] heeft geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping van het principale appel, gegrondbevinding van het incidentele appel en bekrachtiging van het bestreden vonnis, eventueel onder verbetering van gronden, met beslissing over de proceskosten.
Eigen Haard heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidentele appel, met beslissing over de proceskosten.
2.De feiten
De voorzieningenrechter heeft onder 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan hij bij de beoordeling is uitgegaan. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.
3.De beoordeling
3.1.
In deze zaak gaat het om het volgende.
( a) Met ingang van 1 mei 1988 huurt [X] van (thans) Eigen Haard de woning aan de [adres] (verder ook: het gehuurde). Er is geen schriftelijke huurovereenkomst (meer) aanwezig.
( b) In mei 2017 zijn bij Eigen Haard meldingen van een niet bij name genoemde persoon binnengekomen dat sprake zou zijn van onrechtmatige bewoning van het gehuurde, aangezien de Surinaamse man die er vroeger woonde (kennelijk [X] ; hof) al circa tien jaar niet meer was gezien. Volgens deze meldingen heeft de afgelopen jaren een gezin op het adres gewoond en is er onlangs een Oost-Europese man met een grote koffer gesignaleerd.
( c) Naar aanleiding van deze melding hebben [A] en [B] van het team Woonfraude van Eigen Haard op 1 juni 2017 een huisbezoek aan het gehuurde afgelegd. In de daarvan opgemaakte rapportage is vermeld dat zij twee Roemeense mannen met een grote koffer in de woonkamer hebben aangetroffen. De mannen hebben verklaard de voorgaande nacht door een derde man te zijn binnengelaten. Op de slaapkamer hebben [A] en [B] de derde man aangetroffen die zich niet wilde identificeren en verklaarde een vriend te zijn van [X] , die elders verbleef.
( d) Op 19 juni 2017 heeft op uitnodiging van [A] een gesprek met [X] plaatsgevonden ten kantore van Eigen Haard. In dit gesprek heeft [X] het volgende verklaard. Ongeveer drie maanden geleden heeft hij op aanbeveling van een gezamenlijke vriend een Poolse (of Roemeense) kennis gevraagd zijn woning op te knappen in ruil voor verblijf daar. Hij heeft zijn sleutel afgegeven aan de vriend en zou zelf gedurende de periode van opknappen bij zijn vriendin verblijven. Toen hij in verband met problemen met de verwarmingsketel een bezoek aan zijn woning bracht, heeft hij geconstateerd dat de door zijn vriend aanbevolen Polen en/of Roemenen nauwelijks hadden geklust en heeft hij de sleutel weer bij de vriend laten afgeven.
( e) Na het gesprek op 19 juni 2017 is [A] zonder [X] , die op dat moment niet over de sleutel beschikte, meteen doorgereden naar de woning, waar niemand thuis was. Een overbuurman meldde dat er al jaren een Joegoslavische man woont en een onderbuurman meldde dat er al tien jaar een blanke man woont.
( f) Op 20 juni 2017 heeft [A] de woning wederom bezocht, nu met [X] .
( g) Bij brief van 14 augustus 2017 heeft Eigen Haard [X] gesommeerd de huur op te zeggen terwijl (thans) geïntimeerden sub 2 bij brief op dezelfde datum zijn gesommeerd de woning te verlaten. Op 18 augustus 2017 heeft de advocaat van [X] aan [A] laten weten dat deze geen gehoor zou geven aan de sommatie.
( h) In de eerste aanleg van dit kort geding heeft Eigen Haard, kort gezegd, de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de voorziening geweigerd en Eigen Haard in de proceskosten verwezen.
3.2.
De grieven in principaal appel kunnen gezamenlijk worden besproken. Zij houden, kort gezegd, in dat de voorzieningenrechter ten onrechte de door Eigen Haard gevraagde voorziening heeft geweigerd. Het hof oordeelt als volgt.
3.3.
Reeds hier wordt overwogen dat het hof onderschrijft het in overweging 4.2 van het bestreden vonnis vervatte oordeel van de voorzieningenrechter dat Eigen Haard voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening omdat die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van een – relatief schaarse – sociale huurwoning. Dit spoedeisend belang is ook thans aanwezig.
3.4.
Eveneens onderschrijft het hof overweging 4.3 van het bestreden vonnis, waarin is geoordeeld dat in kort geding een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar is indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
3.5.
De voorzieningenrechter heeft in overweging 4.5 van het bestreden vonnis – door geen van partijen aangevallen – overwogen dat vaststaat dat enige tijd (onbekende) derden in de woning hebben verbleven, dat (opmerkelijk is dat) [X] in die tijd klaarblijkelijk niet over de sleutel van de woning beschikte en dat in de woning weinig “persoonlijke eigendommen” van hem aanwezig waren. Het hof zal derhalve van deze feiten en omstandigheden, die overigens ten dele al onder 3.1 zijn vermeld, uitgaan.
3.6.
Anders dan de voorzieningenrechter acht het hof het verweer van [X] dat hij een paar maanden (het gaat om de maanden maart 2017 tot en met mei 2017) bij zijn vriendin buiten Amsterdam verbleef in verband met een opknapbeurt van zijn woning die zou worden uitgevoerd door [C] ( [C] ) [C] , een door een vriend van [X] (een zekere [D] ) aanbevolen klusser, dermate ongeloofwaardig dat hieraan dient te worden voorbijgegaan. Daartoe wordt het volgende overwogen.
3.7.
Tijdens de pleidooien heeft [X] op vragen van het hof verklaard, zakelijk weergeven, dat hij geen duidelijke (betalings)afspraken had gemaakt met de hem door zijn vriend [D] aanbevolen [C] en dat hij het liefst de door [C] uit te voeren werkzaamheden aan de woning in ruil voor diens verblijf daarin met gesloten beurzen wilde afdoen. Hij had [C] gezegd dat ze wel zouden zien wat deze voor zijn werkzaamheden zou krijgen. Gevraagd naar het voordeel dat een dergelijk arrangement voor [C] zou hebben, heeft [X] geantwoord dat deze dan niet behoefde te reizen. Later heeft hij echter verklaard te menen dat [C] in Amsterdam woonde. De (kennelijke) stelling van [X] dat [C] ermee akkoord is gegaan dat hij mogelijk als betaling voor de door hem aan de woning uit te voeren werkzaamheden slechts gratis verblijf daarin zou hebben, bij welk verblijf voor het overige geen belang voor [C] is gesteld of aannemelijk gemaakt, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ongeloofwaardig. [X] heeft geen schriftelijke verklaringen overgelegd van personen die de onderhavige stelling zouden kunnen ondersteunen, niet van zijn vriend [D] , van wie hij de achternaam overigens niet wist (deze naam zou niet uit te spreken zijn), noch van [C] (of van de door deze kennelijk ingeschakelde andere klussers) en evenmin van de vriendin bij wie [X] destijds (beweerdelijk) tijdelijk inwoonde. Evenzeer ongeloofwaardig acht het hof de verklaring van [X] dat hij in de onderhavige periode in goed vertrouwen niet heeft gecontroleerd of er wel werkzaamheden aan de woning werden verricht, kennelijk ook niet als hij daar was om de post te halen.
3.8.
Bij deze stand van zaken houdt het hof het er allereerst voor dat [X] de woning aan derden (de drie op 1 juni 2017 in de woning aangetroffen personen) in gebruik heeft gegeven. In aanmerking genomen dat [X] , afgezien van zijn als ongeloofwaardig verworpen verklaring dat hij de woning aan [C] ter beschikking had gesteld in ruil voor deze te verrichten kluswerkzaamheden, niet duidelijk heeft gemaakt waarom hij de woning gedurende langere tijd gratis aan derden – waarvan hij zelf niet heeft gesteld dat het daarbij om (goede) vrienden of familie ging – ter beschikking heeft gesteld, zonder er ook zelf te wonen, gaat het hof bovendien ervan uit dat [X] de woning niet zonder tegenprestatie aan deze derden ter beschikking heeft gesteld en dat hij de woning dus heeft onderverhuurd, zulks zonder dat Eigen Haard daarvoor toestemming had gegeven.
3.9.
Naar het oordeel van het hof heeft [X] door de woning ten minste gedurende enkele maanden zonder toestemming van Eigen Haard aan derden onder te verhuren in strijd gehandeld met zijn in art. 7:213 BW Pro neergelegde verplichting zich als een goed huurder te gedragen en is hij aldus (ernstig) tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook zonder contractuele bepalingen ter zake behoorde [X] te weten dat hij de woning niet zonder toestemming van Eigen Haard mocht onderverhuren, te meer omdat het hier om een sociale huurwoning gaat. [X] heeft geen relevante feiten en omstandigheden aangevoerd die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat te verwachten valt dat de bodemrechter zal oordelen dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, noch dat een belangenafweging ertoe zou moeten leiden dat hij ondanks voormelde (ernstige) tekortkoming niet tot ontruiming van de woning zou moeten worden veroordeeld. De enkele omstandigheden dat [X] de woning meer dan twintig jaar heeft gehuurd en altijd zijn huur heeft betaald leiden niet tot andere beslissingen.
3.10.
De conclusie is dat de grieven gegrond zijn en dat de gevorderde ontruiming – onder vernietiging van het bestreden vonnis – zal worden toegewezen als na te melden, evenals de nevenvordering tot betaling van de ontruimingskosten. Een en ander geldt ook ten aanzien van de niet verschenen geïntimeerden sub 2 (zo die er momenteel zijn), omdat dezen niet hebben aangevoerd een geldige titel tot verblijf in de woning te hebben.
3.12.
[X] c.s. zullen, als de in het ongelijk getelde partij, worden verwezen in de kosten van het principale appel en van de eerste aanleg. In het incidentele appel zal geen kostenveroordeling worden uitgesproken omdat [X] geen ander dictum wenste maar slechts voor de zekerheid incidenteel heeft geappelleerd.
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw recht doende:
veroordeelt [X] c.s. om het gehuurde aan de [adres] binnen twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm overeenkomstig het in artikel 555 en Pro verder juncto artikel 444 Rv Pro bepaalde;
veroordeelt [X] c.s., indien zij niet vrijwillig aan voormelde veroordeling voldoen en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een deurwaarder dient te bewerkstelligen, aan Eigen Haard de kosten van ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;
verwijst [X] c.s. in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Eigen Haard gevallen en begroot op € 716,91 wegens verschotten en € 816,= wegens salaris van de advocaat;
verwijst [X] c.s. in de kosten van het principale appel, aan de zijde van Eigen Haard gevallen en tot op heden begroot op € 814,87 wegens verschotten, op € 3.222,= wegens salaris van de advocaat en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, alles vermeerderd met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en J.E. Molenaar en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 september 2018.