ECLI:NL:GHAMS:2018:324

• Datum uitspraak: 30 januari 2018
• Publicatiedatum: 31 januari 2018
• Zaaknummer: 200.226.730/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: L.A.J. Dun; J.C.W. Rang; D.J. van der Kwaak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing vordering tot ontruiming wegens schending hoofdverblijf en onderverhuur woonruimte

Parteon verhuurt sinds maart 2015 een sociale woonruimte aan appellant. Parteon stelt dat appellant niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en deze zonder schriftelijke toestemming aan derden heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven, wat een schending van de huurovereenkomst vormt. Uit meldingen van omwonenden, huisbezoeken en een rapportage van de gemeente blijkt dat appellant nauwelijks in de woning verblijft en dat er regelmatig anderen in de woning aanwezig zijn.

Parteon vordert in kort geding ontruiming van de woning en betaling van huurachterstand. De kantonrechter wijst de vorderingen toe omdat appellant ernstig tekortschiet in zijn verplichtingen. Appellant voert verweer, onder meer dat hij toestemming had gegeven voor het verblijf van derden en dat psychische klachten een verklaring vormen, maar dit wordt niet voldoende onderbouwd.

Het hof bevestigt dat appellant niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij hoofdverblijf in de woning heeft en dat het gehuurde onrechtmatig is onderverhuurd. De belangen van Parteon als verhuurder van schaarse sociale huurwoningen en het spoedeisende belang bij correcte bewoning wegen zwaar. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt appellant in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en wijst de vordering tot ontruiming toe wegens schending hoofdverblijf en verboden onderverhuur.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.226.730/01 KG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 6069817/ VV EXPL 17-52

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 januari 2018

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant,

advocaat: mr. P.H. Visser te Wormerveer,

tegen

STICHTING PARTEON ,

gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Parteon genoemd.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 14 augustus 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Zaanstad (verder: de kantonrechter) van 18 juli 2017, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen Parteon als eiseres en onder meer [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Parteon zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Parteon heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Voor zover [appellant] zich er met
grief I over beklaagt dat de kantonrechter bepaalde feiten niet heeft vermeld, doet dit aan de juistheid van de wel door hem vastgestelde feiten niet af en zal het hof daarop zo nodig hierna terugkomen.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Parteon verhuurt sinds 2 maart 2015 aan [appellant] de woonruimte aan de [adres 1] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van (ten tijde van het vonnis in eerste aanleg) € 588,30 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden (zelfstandige woonruimte) van Parteon van 31 januari 2007 van toepassing, waarvan artikel 6.5 als volgt luidt:

“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)”,

en waarvan artikel 6.7 als volgt luidt:

“Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…).”

(ii) Onderdeel van de huurovereenkomst is voorts een op 2 maart 2015 door partijen ondertekende bijlage, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“Huurder en verhuurder komen het volgende overeen:

 Huurder zorgt ervoor dat zij de huur op tijd betaalt, conform de afspraken tussen huurder en verhuurder en blijft financiële begeleiding accepteren voor zolang als dat noodzakelijk wordt geacht;

 Huurder dient zich als goed huurder te gedragen;

 Huurder de woning dient te gebruiken als hoofdverblijf en geeft woning niet in gebruik aan derden;

 Huurder meewerkt aan onderzoek van verhuurder met betrekking tot de bewoning van de woning in de breedste zin van het woord, waaronder maar niet uitsluitend het verstrekken van de toegang tot de woning;

 De verantwoordelijkheid van de bewijslast voor het bewonen van de woning bij de huurder ligt bij huurder

 Huurder houdt verhuurder op de hoogte van gewijzigde (tijdelijke) omstandigheden in zijn bewoning

Deze bijlage dient als aanvulling op de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wettelijke verplichtingen die al op huurder rusten. Overtreding van de bovengenoemde bepalingen levert een tekortkoming. Verhuurder zal dan, indien nodig, met vooraankondiging een gerechtelijke procedure aanspannen waarin onder andere ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde gevorderd zal worden. De kosten van die procedure komen geheel voor rekening van huurder.”

(iii) Parteon heeft in 2016 meldingen ontvangen van omwonenden van het gehuurde omtrent woonfraude ten aanzien van het gehuurde.

(iv) Parteon is een onderzoek gestart en heeft op 14 december 2016 een huisbezoek aan het gehuurde gebracht. Er werd niemand aangetroffen. Twee medewerkers van Parteon hebben een omwonende gesproken die heeft verklaard dat er sinds een aantal weken twee à drie mannen in het gehuurde wonen en dat [appellant] amper in het gehuurde is geweest. Een andere omwonende die de medewerkers hebben gesproken verklaarde gelijkluidend. Vervolgens zijn de medewerkers van Parteon op 29 december 2016 en 18 januari 2017 bij het gehuurde langs geweest. Er werd niet open gedaan.

( v) Vervolgens is [appellant] uitgenodigd door Parteon voor een gesprek op het kantoor van Parteon. Op 27 januari 2017 heeft [A] van Sociaal Wijkteam Assendelft-Westzaan Parteon bericht dat [appellant] niet kan verschijnen op het gesprek van 1 februari 2017 vanwege psychische klachten. Op 7 februari 2017 heeft er alsnog een gesprek plaatsgevonden. Tijdens dit gesprek en na een huisbezoek heeft Parteon aan [appellant] te kennen gegeven dat zij sterke vermoedens heeft dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.

(vi) Vervolgens is er nog een aantal huisbezoeken geweest, waaronder op 18 april 2017. Tijdens dat bezoek zijn een man en een vrouw van Bulgaarse afkomst aangetroffen in het gehuurde. Zij hebben op verzoek van Parteon een verklaring ondertekend. In deze verklaring is onder meer het volgende opgenomen:

“Man verklaart dat de donkere man. Niet in de woning woont en hij hem ook niet kent. Zijn familie heeft de woning geregeld. Ze zijn maandag jl gekomen en verlaten de woning weer donderdag as. Was een vakantie! Sleutel gekregen van man op foto!”

(vii) Bij brief van 20 april 2017 heeft Parteon [appellant] onder meer het volgende bericht:

“Op
18 april 2017 hebben wij (wederom) de woning [adres 1] bezocht in verband met het vermoeden van onrechtmatige bewoning. Ter plekke is onomstotelijk vast komen te staan dat de woning niet door u als hoofdverblijf wordt gebruikt. U heeft de woning afgestaan aan derden. (…) Omdat u niet aan uw verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan sommeren wij u,
binnen tien dagen na dagtekening van deze brief, de huur van de woning [adres 1] op te zeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van minimaal één maand. (…) Omdat u de woning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden beroepen wij ons op artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden. Daarin staat dat indien huurder het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat de huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (…)”

(viii) Bij brief van 8 mei 2017 heeft de gemachtigde van [appellant] betwist dat er sprake is van onrechtmatige bewoning.

(ix) De gemeente Zaanstad is begin 2017 een onderzoek naar het woonadres van [appellant] gestart.

( x) [appellant] heeft tot en met mei 2017 een achterstand in de huurbetalingen laten ontstaan van € 1.491,38.

3.2.

Parteon heeft in het onderhavige geding in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, veroordeling van [appellant] – en M. Danel, de toenmalige bewindvoerder van [appellant] , die mede was gedagvaard – om het gehuurde te ontruimen, alsmede om een bedrag van € 1.491,38 aan huurachterstand te betalen, de huurtermijnen vanaf 1 juni 2017 tot de dag van ontruiming te betalen en de kosten van ontruiming en de proceskosten te betalen. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Uit onderzoek is gebleken dat het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst en artikel 7:244 BW geheel of gedeeltelijk wordt onderverhuurd of in gebruik wordt gegeven aan derden, terwijl [appellant] zijn hoofdverblijf elders heeft. Gelet op de ernst van de tekortkoming kan van Parteon niet worden gevergd [appellant] nog langer in het genot van het gehuurde te laten. Daarnaast heeft [appellant] inmiddels een huurachterstand laten ontstaan, aldus (nog steeds) Parteon. [appellant] – en ook Danel – heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd en voor zover thans nog relevant, als volgt overwogen. Gelet op de aard van de vordering is daarmee de spoedeisendheid gegeven. De vordering met betrekking tot de huurachterstand is erkend, zodat deze kan worden toegewezen. Voorts is het belang van Parteon bij een juist gebruik van haar sociale huurwoningen niet betwist, zodat dit vaststaat. Voorshands moet worden geoordeeld dat [appellant] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst om het gehuurde niet in gebruik te geven aan derden en hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, niet althans onvoldoende is nagekomen. Uit het onderzoek dat Parteon heeft gedaan naar onrechtmatige bewoning van het gehuurde – naar aanleiding van meldingen van omwonenden – is gebleken dat zij herhaaldelijk niemand heeft aangetroffen in het gehuurde, dat omwonenden [appellant] nauwelijks in het gehuurde hebben gezien, dat het gehuurde een onbewoonde indruk maakt en dat omwonenden andere personen dan [appellant] in het gehuurde hebben gezien. Ook is tijdens een van de huisbezoeken van Parteon een Bulgaars echtpaar in het gehuurde aangetroffen dat heeft verklaard [appellant] niet persoonlijk te kennen. Daar komt bij dat Parteon van de gemeente Zaanstad heeft vernomen dat uit onderzoek is gebleken dat [appellant] zeer regelmatig is gezien in en rond de woning van zijn ex-partner aan de [adres 2] en dat de gemeente naar aanleiding van dit onderzoek de bijstandsuitkering van [appellant] heeft opgeschort. [appellant] – althans Danel – heeft de bevindingen van Parteon onvoldoende weersproken. Ook de aangevoerde psychische omstandigheden geven geen rechtvaardiging of verklaring voor het in gebruik geven van het gehuurde aan derden, terwijl evenmin een houdbare verklaring is gegeven voor de constateringen van de omwonenden aan de [adres 2] . Voorshands moet daarom ervan worden uitgegaan dat [appellant] toerekenbaar ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het niet hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde, welke tekortkoming zo ernstig is dat van Parteon, gelet op haar spoedeisend belang, niet kan worden gevergd [appellant] nog langer in het gehuurde te dulden. De gevorderde ontruimingskosten moeten worden afgewezen, evenals de gevorderde huurtermijnen vanaf 1 juni 2017 tot de datum van de ontruiming. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter [appellant] – althans Danel – veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en aan Parteon een bedrag van € 1.491,38 aan huur te betalen, [appellant] – althans Danel – veroordeeld tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten, en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.

Het hof merkt allereerst op dat voor zover [appellant] zich erover beklaagt (zie grief I.1) dat het vonnis waarvan beroep tegen Danel is uitgesproken, zijn betoog faalt, omdat het bewind over de goederen van [appellant] blijkens de beschikking van de rechtbank Noord-Holland van 21 juli 2017 met ingang van die datum is opgeheven en het vonnis waarvan beroep op 18 juli 2017 is gewezen.

3.5.

Het hof overweegt voorts dat voor zover [appellant] betoogt dat Parteon in haar vordering tot betaling van de huurachterstand ten bedrage van € 1.491,38 niet ontvankelijk had moeten worden verklaard, omdat ter zitting in eerste aanleg is komen vast te staan dat op dit punt tussen partijen een betalingsregeling is getroffen, [appellant] ook daarin niet wordt gevolgd. Vast staat tussen partijen dat de huurachterstand ten tijde van de zitting in eerste aanleg € 1.491,38 bedroeg. [appellant] heeft niet gesteld dat Parteon na het bereiken van een betalingsregeling tussen partijen haar vordering op dit punt heeft ingetrokken. Onder die omstandigheden is deze vordering terecht toegewezen. Dit betekent dat
grief IV faalt.

3.6.

Kern van het onderhavige geschil is of voldoende grond bestaat de vordering van Parteon tot ontruiming van het gehuurde in kort geding toe te wijzen. Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding kan worden toegewezen, stelt het hof voorop dat weliswaar uitgangspunt dient te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar daarbij grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Naar het oordeel van het hof doet een dergelijk geval zich hier voor, zodat
grief III faalt. Daartoe is het volgende redengevend.

3.7.

Allereerst is zeer aannemelijk geworden dat [appellant] geen, althans niet voortdurend, hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Dit blijkt allereerst uit de meldingen van omwonenden dat zij [appellant] niet of nauwelijks in het gehuurde zagen (zie producties 5, 7, 8 en 9 in eerste aanleg van Parteon). Voorts blijkt dit uit het eigen onderzoek van Parteon, waarbij [appellant] telkenmale niet in het gehuurde aanwezig bleek te zijn en de woning – onder meer door het ontbreken van verlichting in het gehuurde in de avonduren en de (aan de voorzijde van het gehuurde liggende) enorme takkenbossen die gedurende heel lange tijd niet werden verwijderd – een onbewoonde indruk maakte (zie producties 10, 11, 13, 14 en 17 in eerste aanleg van Parteon). Ten slotte blijkt dit uit de (zeer deugdelijk onderbouwde) onderzoeksrapportage van de gemeente Zaanstad (productie 21 in eerste aanleg van Parteon), waarin – onder het kopje ‘Omgevingsinterview’ – verscheidene omwonenden van het gehuurde verklaren dat zij [appellant] niet of nauwelijks in of rond het gehuurde zagen en verscheidene omwonenden van de woning van de ex-partner van [appellant] aan de [adres 2] verklaren dat [appellant] daar (al lange tijd) woonachtig was.

3.8.

Voorts is zeer aannemelijk geworden dat [appellant] het gehuurde een of meer malen aan derden heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven. Uit het eigen onderzoek van Parteon blijkt dat volgens verklaringen van omwonenden zich op zeker moment sinds drie weken twee tot drie mannen in het gehuurde bevonden die zeiden piloten te zijn (zie producties 10 en 11 in eerste aanleg van Parteon), terwijl uit het eigen onderzoek van Parteon blijkt dat zich op 18 april 2017 twee Bulgaren in het gehuurde bevonden die verklaarden in Italië te wonen en hier op vakantie te zijn en verklaarden [appellant] niet te kennen (zie producties 17 en 18 in eerste aanleg van Parteon), maar kennelijk wel gedurende enkele weken in het gehuurde logeerden (zie pleitnota [appellant] in eerste aanleg onder 11). Ook uit de onderzoeksrapportage van de gemeente Zaanstad (productie 21 in eerste aanleg van Parteon) blijkt – onder het kopje ‘Omgevingsinterview’ – dat verscheidene omwonenden van het gehuurde verklaren dat er enige weken mannen in het gehuurde hebben gewoond die zeiden piloten te zijn.

3.9.

[appellant] heeft al het voorgaande onvoldoende weersproken. Zo heeft hij in de eerste plaats geen enkele schriftelijke verklaring van enigerlei omwonende overgelegd waaruit blijkt dat hij wel degelijk hoofdverblijf heeft en had in het gehuurde althans daar met grote regelmaat verblijft en verbleef en/of waaruit blijkt dat hij niet woonachtig is en was aan de [adres 2] . Ook heeft hij, hoewel dit volgens hem bekenden van hem waren die niets voor het verblijf in het gehuurde hoefden te betalen, (in eerste aanleg en/of in hoger beroep) geen schriftelijke verklaringen overgelegd van de (onder 3.8 bedoelde) mannen die zeiden piloten te zijn en/of de twee Bulgaren om zijn stellingen op dit punt te staven. Daarbij tekent het hof aan dat de stelling van [appellant] dat hij toestemming van Parteon had gevraagd en verkregen voor het specifieke verblijf van de Bulgaren in het gehuurde – overigens niet, zoals het huurcontract vereist, in schriftelijke maar in mondelinge vorm –, door Parteon gemotiveerd is betwist, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. Evenmin heeft [appellant] , zoals de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep (onder 5.7) reeds heeft overwogen, uitgelegd waarom de door hem aangevoerde psychische omstandigheden een rechtvaardiging of verklaring vormen voor het in onderhuur of in gebruik geven van het gehuurde aan derden.

3.10.

Op grond van het voorgaande komt het hof – gelet op wat de huurovereenkomst omtrent de verplichting tot het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en het niet onderverhuren of in gebruik geven ervan glashelder bepaalt (zie onder 3.1 sub (i) en (ii)) – tot de conclusie dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal komen. Daarbij neemt het hof enerzijds mede in aanmerking dat [appellant] weliswaar heeft gesteld dat zijn minderjarige dochter [X] bij hem inwoont, maar die stelling niet (met enigerlei daartoe strekkende bescheiden, zoals een bewijs van inschrijving) heeft onderbouwd en evenmin heeft gesteld dat die dochter – ervan uitgaande dat hijzelf daar geen hoofdverblijf heeft – ook alleen in het gehuurde verblijft. Ook acht het hof de medisch-psychische toestand van [appellant] onvoldoende zwaarwegend om op grond daarvan anders te beslissen, mede omdat –zoals onder 3.9 reeds overwogen – niet duidelijk is geworden op welke wijze die toestand een verklaring kan vormen voor het zelf niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en voor het onderverhuren of in gebruik geven ervan aan derden. Bij zijn onderhavige beslissing om de vordering tot ontruiming in kort geding toe te wijzen laat het hof anderzijds wel zwaar meewegen dat het hier om een sociale huurwoning gaat waarvoor een wachttijd van vele jaren geldt, ter zake waarvan op Parteon – als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet – de verplichting rust te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse voorraad ervan onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen, waarmee een gewichtig belang van publieke aard wordt gediend, wat maakt dat vorderingen als de onderhavige uit hun aard (zeer) spoedeisend zijn.

3.11.

Uit het vorenstaande volgt dat
grief II ,
grief V ,
grief VI en
grief VII evenmin terecht zijn voorgesteld.

3.12.

De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Parteon gevallen, op € 716,= voor verschotten, op € 894,= voor salaris advocaat en op € 131,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en D.J. van der Kwaak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 januari 2018.