Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.187.888/01
zaaknummer kantonrechter Amsterdam : 3237599 CV EXPL 14-19640
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 januari 2018
inzake
[appellant] , h.o.d.n. [X] Autobedrijf,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. C.M. Malipaard te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W.M. Blaauw te Haarlem.
1.Verder verloop van het geding
Partijen worden hierna wederom [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 4 april 2017 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest (verder: het tussenarrest).
Ingevolge het tussenarrest heeft [appellant] een akte genomen en daarbij producties in het geding gebracht.
[geïntimeerde] heeft daarna een antwoordakte genomen.
Vervolgens hebben partijen opnieuw arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1.
In het tussenarrest heeft het hof onder meer overwogen dat niet viel uit te sluiten dat zowel de vordering van [appellant] tot vergoeding van schade als de door hem gevorderde huurprijsvermindering in een van de drie ten tijde van het pleidooi in hoger beroep tussen partijen bij de kantonrechter aanhangige procedures in enigerlei vorm aan de orde is. Ter voorkoming van tegenstrijdige beslissingen is [appellant] in de gelegenheid gesteld bij akte duidelijk te maken welke vorderingen/verzoeken/verweren in welke procedure ter beslissing aan de kantonrechter zijn voorgelegd en daarbij de relevante processtukken uit de tussen partijen aanhangige of inmiddels afgeronde procedures bij de kantonrechter in het geding te brengen, alsmede de in die procedures inmiddels door de kantonrechter gewezen/gegeven vonnissen/beschikkingen.
2.2.
[appellant] heeft vervolgens bij akte de zijns inziens relevante processtukken in het geding gebracht en deze van een korte toelichting voorzien. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] , omdat deze niet aan de opdracht heeft voldaan. [appellant] heeft volgens [geïntimeerde] onvolledige dossiers in het geding gebracht en daardoor een onvolledig beeld gegeven van de procedures en de vorderingen/verzoeken/verweren in die procedures.
2.3.
[geïntimeerde] miskent met zijn betoog dat het hof niet heeft verzocht om volledige procesdossiers en dat slechts ter beoordeling voorligt welke vorderingen, verzoeken en/of verweren in de desbetreffende procedures zijn ingesteld, gedaan of gevoerd. Dat kan blijken uit de inhoud van de processtukken waarin de vorderingen, verzoeken en verweren zijn geformuleerd. Voor zover [geïntimeerde] , die als wederpartij van [appellant] in die procedures eveneens beschikt over de volledige procesdossiers, van mening is dat [appellant] het hof relevante stukken heeft onthouden, had het op zijn – [geïntimeerde] – weg gelegen de volgens hem ontbrekende stukken in het geding te brengen. Nu hij dat niet heeft gedaan, strekt het hof tot uitgangspunt dat [appellant] alle van belang zijnde stukken in het geding heeft gebracht, die duidelijkheid kunnen bieden over de vorderingen/ verzoeken/verweren in meergenoemde procedures bij de kantonrechter.
2.4.
Uit de processtukken die [appellant] in het geding heeft gebracht blijkt dat
[geïntimeerde]de drie procedures bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. In die zaken heeft [geïntimeerde] , kort weergegeven, de volgende vorderingen ingesteld:
[geïntimeerde]de drie procedures bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. In die zaken heeft [geïntimeerde] , kort weergegeven, de volgende vorderingen ingesteld:
a. veroordeling van [appellant] tot betaling van achterstallige huurpenningen ter zake van het jaar 2013, met rente en kosten (zaaknummer rechtbank Amsterdam 4794174 CV EXPL 16-4288);
b. verklaring voor recht dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft beëindigd met ingang van 1 mei 2018 wegens dringend eigen gebruik en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde (zaaknummer rechtbank Amsterdam 4875917 CV EXPL 16-7729);
c. veroordeling van [appellant] om een makelaar aan te wijzen in het kader van een contractuele procedure strekkende tot huurprijswijziging (zaaknummer rechtbank Amsterdam 4913855 CV EXPL 169337).
In de onder a. genoemde zaak heeft [appellant] een vordering in reconventie willen instellen, die echter buiten beschouwing is gelaten omdat hij de vordering niet tegelijk met de conclusie van antwoord had ingesteld.
Inmiddels heeft de kantonrechter in ieder van deze zaken een eindvonnis gewezen op 24 februari 2017. [geïntimeerde] heeft tegen elk van deze vonnissen (bij dit hof) appel ingesteld.
2.5.
Uit de in het geding gebrachte processtukken blijkt dat [appellant] in de desbetreffende procedures geen (toegelaten) vordering in reconventie heeft ingesteld en geen beroep heeft gedaan op (een tegenvordering wegens) huurprijsvermindering of schadevergoeding. Op grond hiervan concludeert het hof dat geen risico bestaat van tegenstrijdige beslissingen. De vorderingen van [appellant] strekkende tot huurprijsvermindering en betaling van schadevergoeding worden dan ook in behandeling genomen.
2.6.
Daarbij wordt vooropgesteld (zoals deels in het tussenarrest al is overwogen) dat [appellant] aanvankelijk de op de begane grond van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] gelegen bedrijfsruimte van Wallbros, destijds eigenaar van beide appartementsrechten, heeft gehuurd. Het gaat om een één geheel vormende bedrijfsruimte, die door [appellant] overeenkomstig de huurovereenkomst werd en wordt geëxploiteerd als garagebedrijf. Na ontstane onenigheid tussen de belanghebbenden bij Wallbros (te weten [Y] en [geïntimeerde] ) is het appartementsrecht aan de [adres 2] in 1998 verkocht en geleverd aan [geïntimeerde] . Wallbros is eigenaar gebleven van het appartementsrecht aan de [adres 1] . [appellant] heeft sindsdien dus te maken met twee afzonderlijke verhuurders ter zake van de als een geheel gehuurde bedrijfsruimte. De kelder van de beide appartementsrechten heeft een betonnen vloer, bestaande uit een constructieve ondervloer met daarop een tweede betonnen vloer, hierna ook: de (boven)vloer. Deze vloer is als gevolg van een lekkage op 14 februari 2012 in ieder geval deels omhoog gekomen en weer teruggezakt. Als gevolg daarvan is schade aan de (boven)vloer ontstaan. Tussen [geïntimeerde] en Wallbros bestaat verschil van mening over de wijze/methode van reparatie. [appellant] heeft [geïntimeerde] , in verband met schade aan de (boven)vloer, niet langer de volledige huur betaald. [geïntimeerde] en [appellant] zijn vervolgens op 3 oktober 2013 onder meer overeengekomen dat [geïntimeerde] met ingang van 1 november 2013 een aanvang zou maken met de (hem voor ogen staande) herstelwerkzaamheden aan de vloer in zijn gedeelte, dat [appellant] de tot en met 30 oktober 2013 ontstane huurachterstand niet hoeft te betalen en dat [geïntimeerde] zal zorgdragen voor het verhelpen van achterstallig onderhoud. [geïntimeerde] heeft in ieder geval de herstelwerkzaamheden aan de (boven)vloer niet verricht, althans niet voltooid; hij stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst is ontbonden door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde.
2.7.
[geïntimeerde] heeft onder meer aangevoerd dat de schade grotendeels is opgetreden in het aan Wallbros toebehorende appartementsrecht, waar als gevolg van de lekkage de vloer van de bedrijfsruimte omhoog is gekomen. De schade aan de (boven)vloer van de bedrijfsruimte, voor zover gelegen in zijn – [geïntimeerde] – appartementsrecht, is volgens [geïntimeerde] beperkt (van ‘esthetische’ aard). Hij betwist dat [appellant] wordt belemmerd in zijn huurgenot en schade lijdt voor zover het betreft het van [geïntimeerde] gehuurde gedeelte van de bedrijfsruimte.
2.8.
Bij de beoordeling van dit betoog is van wezenlijk belang dat [appellant] de onderhavige bedrijfsruimte heeft gehuurd ten behoeve van de exploitatie van zijn garagebedrijf. Gevolgen van de omstandigheid dat inmiddels twee afzonderlijke (rechts)personen – als eigenaar van twee afzonderlijke appartementsrechten – verhuurder zijn van [appellant] met betrekking tot de onverminderd één geheel vormende bedrijfsruimte, zijn voor rekening van deze verhuurders, [geïntimeerde] en Wallbros. Eventuele problemen die ontstaan doordat zij ieder een onderdeel van een één geheel vormende bedrijfsruimte verhuren dienen door hen te worden opgelost; [appellant] , als huurder, mag daarvan niet de dupe worden. [geïntimeerde] en Wallbros zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het verschaffen van huurgenot aan [appellant] . In dat te verschaffen huurgenot komt geen verandering door de overdracht van een van de twee appartementsrechten waarin de bedrijfsruimte is gelegen. Gebreken van het gehuurde, die niet aan [appellant] zijn toe te rekenen, dienen te worden verholpen, in beginsel door degene van de verhuurders in wiens appartementsrecht dat gebrek voorkomt. Voor zover het een gebrek is van de gehele bedrijfsruimte, is het verhelpen daarvan een gezamenlijke verplichting van [geïntimeerde] en Wallbros, waarop ieder van hen kan worden aangesproken door [appellant] . Hoe [geïntimeerde] en Wallbros dat in hun onderlinge verhouding verder regelen is hun verantwoordelijkheid en hoe dan ook niet een kwestie die [appellant] aangaat.
2.9 .
Partijen verschillen van mening over de vraag of de gevolgen van de lekkage die op 14 februari 2012 plaatsvond, zijn aan te merken als gebrek van de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
2.10.
In hoger beroep heeft [geïntimeerde] erkend dat in februari 2015 problemen met de door hem, na de lekkage in februari 2012, geplaatste pomp zijn geweest waardoor het grondwater (volgens [geïntimeerde] afkomstig uit de vloer van de [adres 1] ) is gestegen en de pompput is overgelopen. Hij heeft de pomp vervangen en sindsdien heeft het grondwater, zo stelt hij, geen enkel probleem meer opgeleverd.
2.11.
[appellant] heeft onder meer gesteld dat hij door de gevolgen van de lekkage in februari 2012, waaronder de aanwezigheid van de pomp in [geïntimeerde] deel van de bedrijfsruimte, een vier-koloms-brug heeft moeten verplaatsen. Door deze verplaatsing is de reparatiewerkplaats/het gereedschap verspreid geraakt over twee plekken in het gehuurde. Dat leidt tot irritant, tijdrovend en logistiek onhandig heen en weer geloop. Daarbij komt dat het risico bestaat dat de pomp stuk gaat of niet functioneert vanwege bijvoorbeeld een stroomstoring, met alle gevolgen van dien voor het garagebedrijf. Bovendien bevindt zich een ‘bobbel’ in de vloer die hinderlijk is, vooral bij het in- en uitrijden van auto’s, aldus nog steeds [appellant] .
2.12.
Op grond van deze, onvoldoende gemotiveerd betwiste, stellingen van [appellant] en de erkenning van [geïntimeerde] dat hij een pomp in de bedrijfsruimte heeft geplaatst, is het hof van oordeel dat [appellant] de door hem als één geheel gehuurde bedrijfsruimte niet meer kan gebruiken zoals hij bij aanvang van de huurovereenkomst met Wallbros mocht verwachten en dat de gevolgen van de lekkage een gebrek van de gehele bedrijfsruimte opleveren als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro, ongeacht de vraag in welk gedeelte van de gehele bedrijfsruimte de (boven)vloer het meest, respectievelijk het minst is beschadigd. Als opvolgend eigenaar/verhuurder van een deel van het gehuurde is [geïntimeerde] verplicht ervoor zorg te dragen dat de (boven)vloer van de bedrijfsruimte tenminste wordt teruggebracht in een met de oude vloer vergelijkbare staat, zodat er na herstel weer één vloer ligt. Het zij herhaald, wanneer het zorgdragen voor herstel van dit gebrek impliceert dat [geïntimeerde] in overleg moet treden en/of moet samenwerken met Wallbros, behoort dat tot zijn verantwoordelijkheid jegens [appellant] als verhuurder van een deel van het gehuurde.
2.13.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg noch in hoger beroep feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. De omstandigheid dat in zijn visie de overeenkomst die partijen in oktober 2013 hebben gesloten is ontbonden, omdat hij in een door Wallbros tegen hem aangespannen kort geding is veroordeeld om een offerte te ondertekenen, die ziet op reparatie van de (boven)vloer met toepassing van een andere methode dan de door [geïntimeerde] gewenste methode, betekent – wat daar verder ook van zij – in ieder geval niet dat hij niet gehouden is het gebrek te herstellen.
Dat (i) [geïntimeerde] alles eraan heeft gedaan om het gebrek te verhelpen en (ii) [appellant] hem niet heeft toegelaten om het gebrek te herstellen, is niet af te leiden uit concrete door [geïntimeerde] daartoe gestelde feiten en omstandigheden, zodat aan deze stellingen als onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd weersproken, voorbij wordt gegaan.
2.14.
De lekkage is ontstaan op 14 februari 2012. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] daarvan niet direct op de hoogte is geraakt. De lekkage was voor hem aanleiding de pomp in zijn deel van de bedrijfsruimte te plaatsen. Nu de gevolgen van de lekkage een gebrek opleveren van de gehele bedrijfsruimte en dit gebrek leidt tot vermindering van het huurgenot door onder meer de inefficiëntere bedrijfsvoering die daarvan het gevolg is, kan [appellant] jegens [geïntimeerde] aanspraak maken op een evenredige vermindering van de tussen hen geldende huurprijs vanaf 15 februari 2012 tot de dag waarop het gebrek is verholpen (dat wil zeggen totdat de (boven)vloer van de bedrijfsruimte tenminste is teruggebracht in een met de oude vloer vergelijkbare staat, zodat er na herstel weer één vloer ligt). [appellant] heeft onweersproken gesteld dat [geïntimeerde] in de eerste periode van vijfenhalve maand nadat de lekkage had plaatsgevonden, heeft geaccepteerd dat [appellant] de helft van de verschuldigde huurprijs aan hem betaalde. Met [appellant] is het hof van oordeel dat dat een belangrijke aanwijzing is voor de omstandigheid dat [geïntimeerde] destijds onderkende dat het huurgenot van [appellant] door de gevolgen van de lekkage in die mate werd verminderd. [geïntimeerde] heeft daartegenover onvoldoende concrete feiten of omstandigheden naar voren gebracht, die aanleiding geven voor het oordeel dat het huurgenot van [appellant] sinds 15 februari 2012 voor minder dan 50% wordt beperkt door het gebrek. De stelling dat de bedrijfsruimte voor 100% bij [appellant] in gebruik is, betekent nog niet dat het huurgenot daarvan 100% is. De conclusie is dat de door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 2] , parterre, met ingang van 15 februari 2012 wordt bepaald op 50% van de jaarlijks verschuldigde huurprijs, tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen, toewijsbaar is. Voor zover [appellant] in dit verband meer of anders heeft gevorderd komt dat, als onvoldoende gestaafd, niet voor toewijzing in aanmerking.
2.15.
Nu [appellant] sinds 15 februari 2012 slechts 50% van de jaarlijks op grond van de overeenkomst verschuldigde huurprijs dient te betalen, heeft de kantonrechter hem ten onrechte in conventie veroordeeld tot betaling van de gevorderde huurachterstand (€ 3.597,78) tot en met 31 juli 2014, te vermeerderen met de contractuele rente en buitengerechtelijke kosten. In dit verband wordt opgemerkt dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat [appellant] eenzijdig heeft besloten niet de volledige huur te betalen maar slechts een bedrag dat hij zelf vaststelde, waaruit volgt dat [appellant] de huur wel gedeeltelijk betaalde. Bij die stand van zaken en bij gebreke van indicaties voor het tegendeel, gaat het hof ervan uit dat de desbetreffende huurachterstand uit niets anders bestaat dan het verschil tussen 100% en 50% van de overeengekomen huur. [appellant] had derhalve geen huurachterstand, zodat de kantonrechter ook ten onrechte de huurovereenkomst (voorwaardelijk) heeft ontbonden en [appellant] (voorwaardelijk) heeft veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Voorts is [appellant] ten onrechte veroordeeld tot betaling van een bedrag gelijk aan de volledige huur vanaf 1 augustus 2014 tot de dag van ontruiming, alsmede tot betaling van de proceskosten, met nakosten, in conventie. De vorderingen in conventie van [geïntimeerde] zullen dan ook alsnog geheel worden afgewezen. Bij deze stand van zaken heeft [appellant] geen belang bij bespreking van de
grieven IV tot en met VIII.
grieven IV tot en met VIII.
2.16.
[appellant] heeft voorts in eerste aanleg in reconventie gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 7.210,=, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, alsmede verwijzing naar de schadestaatprocedure ter zake van de overige door [appellant] geleden schade ten gevolge van de wanprestatie van [geïntimeerde] .
2.17.
[geïntimeerde] heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat herstel van meergenoemd gebrek onmogelijk is. De omstandigheid dat [geïntimeerde] en Wallbros gebrouilleerd zijn, ligt in de risicosfeer van [geïntimeerde] . Door meer dan vijfenhalf jaar herstel van het gebrek achterwege te laten, is [geïntimeerde] jegens [appellant] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van die op hem rustende, uit huurovereenkomst en wet voortvloeiende verplichting. [geïntimeerde] is dan ook aansprakelijk voor de door [appellant] als gevolg daarvan geleden schade.
2.18.
Het hof zal de vordering tot schadevergoeding in zijn geheel verwijzen naar de schadestaatprocedure. De mogelijkheid dat [appellant] als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van [geïntimeerde] enige schade heeft geleden, acht het hof aannemelijk. Voor toewijzing van het door [appellant] in de onderhavige procedure gevorderde gedeelte van de schade ad € 7.200,= bestaat echter onvoldoende grond. [geïntimeerde] heeft onder meer gemotiveerd betwist dat [appellant] dit bedrag aan schade heeft geleden. Pas bij pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] de aan zijn begroting van deze schade ten grondslag liggende omzetcijfers van voorgaande jaren in het geding gebracht. Het hof is van oordeel dat het debat tussen partijen over deze schade nog onvoldoende uit de verf is gekomen, zodat daarover thans niet kan worden beslist; ook niet over een gedeelte daarvan.
2.19.
De conclusie van het voorgaande is dat het bestreden vonnis in conventie en in reconventie zal worden vernietigd. De vorderingen van [geïntimeerde] in conventie worden alsnog afgewezen. Naast de hiervoor besproken verklaring voor recht met betrekking tot de huurprijs, zijn de in hoger beroep ingestelde vorderingen in reconventie van [appellant] , strekkende tot restitutie van door hem onverschuldigd betaalde huur, rente, incassokosten en proceskosten, als cijfermatig niet gemotiveerd weersproken toewijsbaar, te weten:
(i) € 10.239,61, zijnde het bedrag dat [appellant] tot en met oktober 2015 ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 14 oktober 2015,
(ii) € 618,36, zijnde het bedrag dat [appellant] over de maanden september en oktober 2012 teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 november 2012,
(iii) de sinds 1 november 2015 tot de datum van dit arrest teveel betaalde huur (zijnde 50% van de overeengekomen huur), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de teveel betaalde bedragen, naar het hof begrijpt: vanaf de dag van betaling van het desbetreffende deel van de desbetreffende huurtermijn tot de dag van terugbetaling.
2.20.
Het hof ziet geen aanleiding [geïntimeerde] toe te laten tot bewijslevering, nu er geen concrete stellingen te bewijzen zijn aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing. Het hof ziet geen aanleiding de situatie ter plaatse in ogenschouw te nemen.
2.21.
[geïntimeerde] dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie te dragen. De kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg worden gecompenseerd als na te melden, nu partijen in zoverre hebben te gelden als over en weer deels in het ongelijk gesteld. [geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden belast met de kosten van het hoger beroep.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het tussen partijen op 15 september 2015 onder zaaknummer 3237599 CV EXPL 14-19640 door de kantonrechter te Amsterdam in conventie en in reconventie gewezen vonnis, waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 2] , parterre, te Amsterdam met ingang van 15 februari 2012 tot de dag waarop het gebrek aan de (boven)vloer is verholpen, 50% bedraagt van de jaarlijks op grond van de huurovereenkomst verschuldigde huurprijs;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] (terug) te betalen een bedrag van € 10.857,97, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 10.239,61 vanaf 14 oktober 2015 en over € 618,36 vanaf 1 november 2012, telkens tot de dag der (terug)betaling;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] (terug) te betalen de sinds 1 november 2015 tot de datum van het te wijzen arrest teveel betaalde huur (zijnde 50% van de overeengekomen huur), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van betaling van het desbetreffende deel van de desbetreffende huurtermijn tot de dag der (terug)betaling;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] begroot op € 400,= voor salaris;
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt in het geding in reconventie in eerste aanleg;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 390,47 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2018