ECLI:NL:GHAMS:2018:2741

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.229.941/01 KG

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/637002/KG ZA 17-1134

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 juli 2018

inzake

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen

1.[X] ,

wonend te [woonplaats] ,

advocaat: mr. H.J.J. Hendrikse te Amsterdam,
2.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTE DAARVAN AAN HET ADRES [adres ]niet verschenen,

geïntimeerden.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Eigen Haard, [X] en (geïntimeerden gezamenlijk) [X] c.s. genoemd.

Eigen Haard is bij dagvaarding van 11 december 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter), van 14 november 2017, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [X] c.s. als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven.

Tegen geïntimeerden sub 2 is verstek verleend.

Nadat Eigen Haard overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven had gediend, hebben partijen de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord van de zijde van [X] ;

- akte van de zijde van Eigen Haard;

- akte van de zijde van [X] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de door haar gevraagde voorzieningen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.3. Beoordeling

3.1

Het gaat in dit geding om het volgende.
a. Eigen Haard is eigenares van de onzelfstandige éénkamerwoning aan het adres [adres ] (hierna: de woning). [X] huurt deze woning van haar sinds 25 oktober 2010.
b. Op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst is het de huurder, zonder toestemming van de verhuurder, niet toegestaan de woning geheel of voor een deel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
c. In juni en juli 2017 zijn bij Eigen Haard vier anonieme meldingen binnengekomen dat de woning wordt onderverhuurd.
d. Op 19 juli 2017 hebben twee medewerkers van Eigen Haard de woning bezocht en daarin een Italiaanse man genaamd [A] aangetroffen. Deze verklaarde samen met een andere Italiaanse man ( [B] ) tegen betaling in de woning te verblijven. [X] heeft nadien ten overstaan van Eigen Haard verklaard dat dit Italiaanse kennissen van zijn stiefvader zijn die - zonder betaling - in zijn woning verbleven en dat hij zelf afwisselend in de woning en bij zijn moeder heeft verbleven en verblijft.
e. Bij brief van 14 augustus 2017 heeft Eigen Haard [X] gesommeerd om de huur op te zeggen vóór 21 augustus 2017. [X] heeft daaraan niet voldaan. De overige geïntimeerden zijn bij brief van dezelfde datum gesommeerd om de woning direct te verlaten.

3.2

In dit kort geding vordert Eigen Haard, kort gezegd, dat [X] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Zij legt aan de vordering ten grondslag dat [X] de woning zonder haar toestemming, al dan niet tegen betaling, aan derden in gebruik heeft gegeven, waarbij aannemelijk is dat het in gebruik geven niet slechts enkele dagen heeft geduurd, maar drie tot vijf weken. Daarmee is [X] , aldus Eigen Haard, zodanig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd, evenals de ontruiming van [X] en de overige (thans) geïntimeerden in dit kort geding. Eigen Haard stelt als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet spoedeisend belang erbij te hebben dat het onrechtmatig gebruik van een woning die tot de voorraad schaarse sociale huurwoningen behoort, zo spoedig mogelijk wordt beëindigd.

3.3

[X] heeft de vordering van Eigen Haard weersproken. Hij voert aan dat hij de woning op verzoek van zijn stiefvader tijdelijk, voor de duur van een vakantieverblijf, ter beschikking heeft gesteld aan twee vrienden van zijn stiefvader en dat hij daar niet voor betaald heeft gekregen. Aanvankelijk heeft [X] zelf ook in de woning geslapen, later is hij bij zijn in de buurt wonende moeder gaan logeren. [X] heeft betwist dat hij een verklaring heeft afgelegd zoals die in de door Eigen Haard opgestelde rapportage is weergegeven. Deze door Eigen Haard opgestelde rapportage is, aldus [X] , niet voorafgaand aan het kort geding aan hem voorgehouden en hij heeft de daarin opgenomen verklaring ook niet ondertekend. [X] heeft verder verklaard dat er een kast met kleding van hem aanwezig was in de gang van de woning, dat hij in de woning zijn hoofdverblijf heeft en had en dat hij de door Eigen Haard opgevraagde papieren heeft laten zien.

3.4

De voorzieningenrechter heeft de vordering van Eigen Haard afgewezen. Zij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat zonder nader onderzoek naar de feiten, waarvoor het kort geding zich niet leent, niet op voorhand kan worden vastgesteld dat de lezing van [X] dat het hier ging om een (tijdelijke) logeerpartij van kennissen van zijn stiefvader tijdens de vakantieperiode, niet zou kunnen kloppen.

3.5

Met haar vier grieven komt Eigen Haard op tegen deze beslissing van de voorzieningenrechter en de gronden waarop die beslissing berust. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.6

Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding kan worden toegewezen, geldt dat weliswaar uitgangspunt dient te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar tevens dat terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Aan deze voorwaarde is in het onderhavige geval, zoals de kantonrechter naar het oordeel van het hof terecht heeft overwogen, niet voldaan.

3.7

Tussen partijen staat weliswaar vast dat derden enige tijd in de woning van [X] hebben verbleven, maar over de identiteit van de personen en over de aard en duur van hun verblijf lopen de standpunten van partijen uiteen. Eigen Haard stelt dat het in ieder geval gaat om twee personen: de tijdens een huisbezoek aldaar aangetroffen [A] en ene [B] . Beiden zouden tegen betaling zeker enkele weken in de woning hebben verbleven. [X] stelt dat beiden kennissen zijn van zijn Italiaanse stiefvader en dat zij slechts een korte tijd in zijn woning logeerden, waarbij [X] aanvankelijk met hen in de woning verbleef maar later bij zijn moeder is gaan logeren. Eigen Haard onderbouwt haar stellingen met een verklaring van een van haar medewerkers over het gesprek met genoemde [A] en foto’s van het interieur van de woning op dat moment. [X] heeft deze verklaring echter betwist en een verklaring van [A] overgelegd waarin deze verklaart gespannen te zijn geweest en (aan de medewerkers van Eigen Haard) een verklaring te hebben afgelegd die niet juist is. Eigen Haard heeft haar stelling dat [X] de woning aan [A] en/of [B] heeft onderverhuurd, gelet op dit een en ander, niet voldoende aannemelijk weten te maken. Voor het overige zijn er geen feiten of omstandigheden gesteld die binnen het kader van dit kort geding tot de conclusie kunnen leiden dat [X] tegen betaling derden in zijn woning heeft laten verblijven. Zo kan uit de vier anonieme meldingen via Zoeklicht tussen 15 juni en 19 juli 2017 niet worden afgeleid dat de woning gedurende langere tijd aan meerdere personen beschikbaar is gesteld. Bovendien is onduidelijk van hoeveel personen deze meldingen afkomstig zijn en verschillen de meldingen over de vraag of [X] ook zelf in de woning verbleef. Ook heeft Eigen Haard geen ‘verdachte’ transacties aan kunnen wijzen in door [X] ter beschikking gestelde financiële administratie en verschillen partijen bovendien van mening of er al dan niet persoonlijke kleding van [X] aanwezig was in de woning. Een en ander leidt tot de conclusie dat nader feitelijk onderzoek nodig is met betrekking tot de door Eigen Haard aangevoerde omstandigheden, hetwelk in een bodemprocedure dient plaats te vinden. Het enkele feit dat [X] zonder toestemming van Eigen Haard derden in zijn woning heeft laten logeren is onvoldoende om in dit kort geding de vordering van Eigen Haard toe te wijzen.

3.8

De conclusie is dat de grieven falen en het vonnis zal worden bekrachtigd. Eigen Haard zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 313,00 aan verschotten en € 1.074,00 voor salaris;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, R.J.M. Smit en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2018.