ECLI:NL:GHAMS:2018:2733

• Datum uitspraak: 31 juli 2018
• Publicatiedatum: 5 augustus 2018
• Zaaknummer: 200.176.475/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; J.E. Molenaar; H.M.M. Steenberghe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging van besluit tot wijziging van de akte van splitsing en beoordeling van schadeloosstelling in het kader van appartementsrechten

In deze zaak, die voortvloeit uit een eerder tussenarrest van 14 november 2017, heeft het Gerechtshof Amsterdam op 31 juli 2018 uitspraak gedaan in hoger beroep. De appellant, vertegenwoordigd door advocaat mr. R.P.M. de Laat, heeft de vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing ingediend tegen de Vereniging van Eigenaren (VvE) van de Serviceflat [x], vertegenwoordigd door advocaat mr. H.J.G. Braakhuis. Het hof heeft in het tussenarrest een deskundigenrapport bevolen om de waarde van het appartement van de appellant op 16 oktober 2013 vast te stellen. Het deskundigenrapport, opgesteld door M.A.I. van der Wurff, concludeerde dat de onderhandse verkoopwaarde van het appartement op die datum € 45.000,- was, maar dat deze waarde naar beneden bijgesteld moest worden tot € 30.000,- indien de bijdrageplicht na overlijden voor de erven zou blijven bestaan. De VvE betwistte de conclusies van het deskundigenrapport en stelde dat de aangeboden schadeloosstelling redelijk was.

Het hof heeft de bezwaren van de VvE tegen het deskundigenrapport verworpen en vastgesteld dat het wijzigingsbesluit een waardedrukkend effect heeft gehad op de waarde van het appartement. Het hof oordeelde dat de aan de appellant aangeboden schadeloosstelling niet redelijk was in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW, omdat het schadeloosstellingsbesluit geen vergoeding voor het waardedrukkende effect bevatte. Daarom heeft het hof het besluit van 31 juli 2013 tot wijziging van de akte van splitsing vernietigd en de VvE veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. De uitspraak benadrukt de noodzaak van een redelijke schadeloosstelling bij wijziging van de akte van splitsing en de rol van deskundigenrapporten in dergelijke geschillen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.176.475/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/14/150070/HA ZA 13-317

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 juli 2018

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS SERVICEFLAT [x] ,

gevestigd te [plaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna wederom [appellant] en VvE genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 14 november 2017 een (tweede) tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat tussenarrest verwezen.

Nadat het deskundigenrapport was uitgebracht, heeft [appellant] een memorie na deskundigenbericht genomen en heeft VvE een antwoordmemorie na deskundigenbericht genomen.

Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.

2. Verdere beoordeling

2.1

Bij het tussenarrest van 14 november 2017 heeft het hof een deskundigenbericht bevolen ter beantwoording van de navolgende vragen:

1. Wat was, uitsluitend op basis van de voorheen verkochte appartementen van de Serviceflat [x] te [plaats], op 16 oktober 2013 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. [x]?

2. Dient deze waarde naar beneden bijgesteld te worden indien bij verkoop van het gegeven uitgegaan zou zijn dat de bijdrageplicht zoals die voor de leden jegens de VD [vereniging Dienstverlening [x]; hof] gold na overlijden voor de erven zou blijven bestaan? Zo ja, in welke - in een bedrag of percentage aan te geven - mate?

3. Dient deze waarde naar boven bijgesteld te worden indien bij verkoop van het gegeven uitgegaan zou zijn dat de bijdrageplicht zoals die voor de leden jegens de VD gold na overlijden voor de erven zou eindigen? Zo ja, in welke - in een bedrag of percentage aan te geven - mate?

4. Heeft u overigens nog opmerkingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang kunnen zijn?

Het hof heeft M.A.I. van der Wurff, NVM Register Makelaar/NRVT Register Taxateur van Van der Wurff makelaars, hierna Van der Wurff, tot deskundige benoemd om het deskundigenbericht uit te brengen.

2.2

Het deskundigenbericht van Van der Wurff dateert van 21 januari 2018 en is op 23 januari 2018 door de griffie van het hof ontvangen.

2.3

Van der Wurff heeft de vragen als volgt - zakelijk weergegeven - beantwoord (de nummers verwijzen naar de nummers van de vragen):

1. Op basis van de verkoopprijzen van voorheen verkochte appartementen van de Serviceflat [x] te [plaats] en rekening houdend met alle factoren van belang is de onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. [x] op 16 oktober 2013 te stellen op € 45.000,-;

2. De onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. [x] moet bij een blijvende bijdrageplicht naar beneden bijgesteld worden en zou op 16 oktober 2013 € 30.000,- bedragen;

3. Indien de VvE mocht bepalen dat geen bijdrageplicht zou gelden wanneer het appartement niet wordt bewoond, dan zou dat een beperkte positieve invloed geven op de verkoopprijzen omdat de verplichting van deelname aan de VD wel blijft bestaan. In dat geval wordt de onderhandse verkoopwaarde per 16 oktober 2013 bepaald op € 55.000,-.

4. Indien de totale servicekosten verlaagd kunnen worden tot € 400,- per maand, en de maaltijdservice, zorg etc. optioneel (of niet) aanwezig zijn, dan kan de verkoopprijs aanzienlijk stijgen. Op de peildatum werd bij dergelijke servicecomplexen met aangepaste keuzevoorwaarden, afhankelijk van de plaats en locatie, gemiddeld ongeveer € 130.000,- betaald.

2.4

[appellant] stelt met instemming kennis te hebben genomen van de inhoud van het deskundigenbericht. Volgens [appellant] blijkt uit het deskundigenbericht dat de waarde van het appartement als gevolg van het wijzigingsbesluit is gedaald, dat de aangeboden schadeloosstelling niet redelijk is en dat als gevolg daarvan zijn vordering tot vernietiging van het wijzigingsbesluit alsnog moet worden toegewezen.

2.5

De VvE heeft de inhoud van de door Van der Wurff gegeven antwoorden bestreden en daaraan de conclusie verbonden dat op grond van het deskundigenbericht niet kan worden vastgesteld dat als gevolg van het wijzigingsbesluit een waardedaling van het appartement is opgetreden. De vernietigingsvordering is volgens de VvE terecht afgewezen omdat niet gebleken is dat de aan [appellant] aangeboden schadeloosstelling niet redelijk was.

2.5.1

De VvE acht de wijze waarop Van der Wurff, in antwoord op de eerste twee vragen, de waarden van het appartement op de peildatum heeft vastgesteld ondeugdelijk. Het hof verwerpt dat bezwaar.

De klacht van de VvE dat Van der Wurff de ligging van het appartement nr. [x] buiten beschouwing heeft gelaten vindt feitelijk geen steun in het deskundigenbericht omdat daarin staat vermeld dat de waarden tot stand zijn gekomen (onder meer) op basis van een vergelijkende methode en kadastrale recherche. De VvE leidt uit de geciteerde opmerking van Van der Wurff (“Ik heb het object per peildatum niet visueel kunnen opnemen”) ten onrechte af dat Van der Wurff de ligging van het appartement buiten beschouwing heeft gelaten.
De klacht van de VvE dat Van der Wurff buiten beschouwing heeft gelaten dat op het destijds aanwezige dieptepunt van de crisis, de prijzen onevenredig onder druk hebben gestaan omdat uit wanhoop onroerend goed werd verkocht, is niet terecht. Van der Wurff heeft bij de verkoop van appartement nr. [x] de door de VvE bedoelde wanhoop verwoord door op te merken dat men dat appartement gelet op de verlaging van de vraagprijs zeer waarschijnlijk koste wat het kost heeft willen verkopen. Van der Wurff heeft blijkens de door hem gegeven toelichting mede betrokken de verkoopprijs van het, wat uitvoering betreft, volgens hem meest vergelijkbare appartement nr. [x]. Dat dat appartement destijds (eveneens) uit wanhoop verkocht is, heeft de VvE niet gesteld en blijkt evenmin uit de opmerking van Van der Wurff dat ten tijde van de verkoop de opleving van de woningmarkt “al [een] klein beetje zichtbaar was”. De VvE heeft niet aangevoerd dat appartement nr. [x] wat betreft de ligging geen vergelijkbaar pand is.

De klacht van de VvE dat Van der Wurff ten onrechte geen rekening gehouden heeft met de hoogte, specificatie en het verloop van de servicekosten treft evenmin doel. Omdat de waarde van het appartement op de peildatum 16 oktober 2013 vastgesteld diende te worden, kon en hoefde Van der Wurff geen rekening (te) houden met de ontwikkeling van de servicekosten vanaf 2013 t/m 2018, temeer niet omdat de VvE niet heeft gesteld dat die kostenontwikkeling op 16 oktober 2013 reeds was te voorzien.

De klacht van de VvE dat in normale marktomstandigheden een doorbetalingsverplichting geen reden is om niet tot verkoop over te gaan, kan het hof niet plaatsen omdat door Van der Wurff bij de beantwoording van de vragen niet is geabstraheerd van de omstandigheden op de woningmarkt zoals die zich destijds hebben voorgedaan.

2.5.2

De VvE acht het verschil tussen de door Van der Wurff in antwoord op vraag nr. 1 (€ 45.000,- k.k.) en vraag nr. 2 (€ 30.000,- k.k.) onverklaarbaar omdat op de peildatum bij verkoop van een appartement de blijvende bijdrageplicht het uitgangspunt was en dat gegeven dus ook tot uitdrukking gekomen is in de onderhandse verkoopwaarde.

Aan deze klacht van de VvE ligt het eerder door de VvE ingenomen standpunt ten grondslag dat voorafgaand aan het wijzigingsbesluit het solidariteitsbeginsel werd toegepast. In nr. 3.13 van het tussenarrest van 24 januari 2017 heeft het hof de beantwoording van de vraag of voorheen het profijtbeginsel of solidariteitsbeginsel werd toegepast in het midden gelaten omdat voorheen de erven niet verplicht waren de bijdrage voor het servicepakket aan de VD te betalen en door het wijzigingsbesluit die verplichting van de erven wel bleef bestaan. Het hof blijft thans bij dat oordeel.

De deskundige heeft klaarblijkelijk en gebaseerd op zijn kennis en ervaring, in alle situaties als in de vragen omschreven, geoordeeld dat het wijzigingsbesluit een waardedrukkend effect heeft gehad en dat uit hetgeen de VvE hier naar voren brengt niet volgt dat daar anders over geoordeeld zou moeten worden. Het hof verenigt zich met die beoordeling door de deskundige, waarbij het in aanmerking neemt dat de VvE er klaarblijkelijk aan voorbij ziet dat – wat er zij van het al dan niet toepassen van het solidariteitsbeginsel in het verleden – sprake is van een besluit dat onmiskenbaar een wijziging van de splitsingsakte inhoudt.

2.5.3

De VvE stelt dat het antwoord van Van der Wurff op vraag nr. 3 strijdig is met de antwoorden op de vragen nr. 1 en nr. 2. Het hof acht van strijdigheid van de gegeven antwoorden geen sprake omdat de vragen betrekking hebben op verschillende waarden en Van der Wurff in antwoord op vraag nr. 3 begrijpelijk heeft uitgelegd dat de positieve invloed beperkt is vanwege het feit dat de deelnameverplichting jegens de VD wel blijft bestaan. Deze feitelijke vaststelling van Van der Wurff is juist en door de VvE niet bestreden.

2.5.4

Tenslotte heeft de VvE de juistheid bestreden van de opmerkingen die Van der Wurff in reactie op vraag nr. 4 heeft gemaakt. De bezwaren die de VvE in dit kader heeft gemaakt, kunnen onbesproken blijven omdat de opmerkingen van Van der Wurff geen betrekking hebben op de waarde van appartement nr. [x] maar op “dergelijke servicecomplexen met aangepaste (keuze)voorwaarden (…) afhankelijk van de plaats, locatie”. Het hof acht deze aanduidingen te algemeen om daaruit te kunnen afleiden dat die betrekking hebben op een met appartement nr. [x] vergelijkbaar appartement.

2.6

Nu de inhoudelijke bezwaren van de VvE tegen het deskundigenbericht niet opgaan en het deskundigenbericht duidelijke en deugdelijk onderbouwde antwoorden op de door het hof gestelde vragen nr. 1, 2 en 3 biedt, neemt het hof de inhoud daarvan over.

Uit die antwoorden blijkt dat het wijzigingsbesluit een waardedrukkend effect heeft gehad op de onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. [x] op 16 oktober 2013.

2.7

In (nr. 3.14 en 3.15 van) het tussenarrest van 24 januari 2017 heeft het hof overwogen dat de beoordeling van de redelijkheid van de aan [appellant] aangeboden schadeloosstelling in de eerste plaats afhangt van de vraag of (verkort weergegeven) er op 16 oktober 2013 sprake was van een waardedrukkend effect van het wijzigingsbesluit. Omdat uit het deskundigenbericht van een waardedrukkend effect blijkt (waarbij in het midden kan blijven wat daarvan de exacte omvang is) en het schadeloosstellingsbesluit geen (enkel) bedrag bevat ter vergoeding daarvan, is geen sprake van een redelijke schadeloosstelling als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW. Het wijzigingsbesluit van 31 juli 2013 dient daarom te worden vernietigd.

2.8

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de zesde en de zevende grief slagen, het bestreden vonnis vernietigd zal worden, het primair gevorderde onder II zal worden toegewezen en het subsidiair en (meer) subsidiair gevorderde geen beoordeling meer behoeft. In verband met het falen van de grieven 3, 4 en 8 zal het primair onder I gevorderde worden afgewezen. De VvE zal worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties met rente en nakosten.

3. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

vernietigt het besluit van 31 juli 2013 tot wijziging van de akte van splitsing;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 371,38 aan verschotten en € 904,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 1.605,19 aan verschotten en € 3.222,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € [x],- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.E. Molenaar en H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2018.