ECLI:NL:GHAMS:2018:2731

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team B & V

zaaknummer : 200.176.469/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/14/152509/HA ZA 14-73

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 juli 2018

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,

tegen

de vereniging
DIENSTVERLENING [x],

gevestigd te [plaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en de VD genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 24 januari 2017 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat tussenarrest verwezen.

Nadat in de procedure van [appellant] tegen de VvE (met zaaknummer 200.176.475/01) het deskundigenrapport was uitgebracht, heeft [appellant] een akte na tussenarrest genomen en heeft VD een antwoordakte na tussenarrest genomen.

Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.

2.Verdere beoordeling

2.1

In de procedure van [appellant] tegen de VvE heeft het hof bij tussenarrest van 14 november 2017 een deskundigenbericht bevolen ter beantwoording van de navolgende vragen:

1. Wat was, uitsluitend op basis van de voorheen verkochte appartementen van de Serviceflat [x] te [plaats] , op 16 oktober 2013 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. [x]

2. Dient deze waarde naar beneden bijgesteld te worden indien bij verkoop van het gegeven uitgegaan zou zijn dat de bijdrageplicht zoals die voor de leden jegens de VD gold na overlijden voor de erven zou blijven bestaan? Zo ja, in welke - in een bedrag of percentage aan te geven - mate?

3. Dient deze waarde naar boven bijgesteld te worden indien bij verkoop van het gegeven uitgegaan zou zijn dat de bijdrageplicht zoals die voor de leden jegens de VD gold na overlijden voor de erven zou eindigen? Zo ja, in welke - in een bedrag of percentage aan te geven - mate?

4. Heeft u overigens nog opmerkingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang kunnen zijn?

Het hof heeft M.A.I. van der Wurff, NVM Register Makelaar/NRVT Register Taxateur van Van der Wurff makelaars, hierna Van der Wurff, tot deskundige benoemd om het deskundigenbericht uit te brengen.

2.2

Het deskundigenbericht van Van der Wurff dateert van 21 januari 2018 en is op 23 januari 2018 door de griffie van het hof ontvangen.

2.3

Van der Wurff heeft de vragen als volgt - zakelijk weergegeven - beantwoord (de nummers verwijzen naar de nummers van de vragen):

1. Op basis van de verkoopprijzen van voorheen verkochte appartementen van de Serviceflat [x] te [plaats] en rekening houdend met alle factoren van belang is de onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. 82 op 16 oktober 2013 te stellen op € 45.000,-;

2. De onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. 82 moet bij een blijvende bijdrageplicht naar beneden bijgesteld worden en zou op 16 oktober 2013 € 30.000,- bedragen;

3. Indien de VvE mocht bepalen dat geen bijdrageplicht zou gelden wanneer het appartement niet wordt bewoond, dan zou dat een beperkte positieve invloed geven op de verkoopprijzen omdat de verplichting van deelname aan de VD wel blijft bestaan. In dat geval wordt de onderhandse verkoopwaarde per 16 oktober 2013 bepaald op € 55.000,-.

4. Indien de totale servicekosten verlaagd kunnen worden tot € 400,- per maand, en de maaltijdservice, zorg etc. optioneel (of niet) aanwezig zijn, dan kan de verkoopprijs aanzienlijk stijgen. Op de peildatum werd bij dergelijke servicecomplexen met aangepaste keuzevoorwaarden, afhankelijk van de plaats en locatie, gemiddeld ongeveer € 130.000,- betaald.

2.4

[appellant] stelt met instemming kennis te hebben genomen van de inhoud van het deskundigenbericht. Volgens [appellant] blijkt uit het deskundigenbericht dat de waarde van het appartement als gevolg van het wijzigingsbesluit VvE is gedaald. Daarmee staat naar zijn mening vast dat (naar het hof begrijpt) het wijzigingsbesluit VD in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 lid 1 BW en vanwege die strijdigheid vernietigbaar is op grond van artikel 2:15 lid 1 aanhef en onder b BW en dat als gevolg daarvan de vordering tot vernietiging van het wijzigingsbesluit VD alsnog moet worden toegewezen.

2.5

De VD heeft de inhoud van de door Van der Wurff gegeven antwoorden bestreden en daaraan de conclusie verbonden dat het wijzigingsbesluit VD niet vernietigbaar is omdat [appellant] met het deskundigenbericht zijn stellingen niet heeft bewezen.

2.5.1

De VD acht de wijze waarop Van der Wurff, in antwoord op de eerste twee vragen, de waarden van het appartement op de peildatum heeft vastgesteld ondeugdelijk. Het hof verwerpt dat bezwaar.

De klacht van de VD dat Van der Wurff de ligging van het appartement nr. 82 buiten beschouwing heeft gelaten vindt feitelijk geen steun in het deskundigenbericht omdat daarin staat vermeld dat de waarden tot stand zijn gekomen (onder meer) op basis van een vergelijkende methode en kadastrale recherche. De VD leidt uit de geciteerde opmerking van Van der Wurff (“Ik heb het object per peildatum niet visueel kunnen opnemen”) ten onrechte af dat Van der Wurff de ligging van het appartement buiten beschouwing heeft gelaten.
De klacht van de VD dat Van der Wurff buiten beschouwing heeft gelaten dat op het destijds aanwezige dieptepunt van de crisis, de prijzen onevenredig onder druk hebben gestaan omdat uit wanhoop onroerend goed werd verkocht, is niet terecht. Van der Wurff heeft bij de verkoop van appartement nr. [x] de door de VD bedoelde wanhoop verwoord door op te merken dat men dat appartement gelet op de verlaging van de vraagprijs zeer waarschijnlijk koste wat het kost heeft willen verkopen. Van der Wurff heeft blijkens de door hem gegeven toelichting mede betrokken de verkoopprijs van het, wat uitvoering betreft, volgens hem meest vergelijkbare appartement nr. [x]. Dat dat appartement destijds (eveneens) uit wanhoop verkocht is, heeft de VD niet gesteld en blijkt evenmin uit de opmerking van Van der Wurff dat ten tijde van de verkoop de opleving van de woningmarkt “al [een] klein beetje zichtbaar was”. De VD heeft niet aangevoerd dat appartement nr. [x] wat betreft de ligging geen vergelijkbaar pand is.

De klacht van de VD dat Van der Wurff ten onrechte geen rekening gehouden heeft met de hoogte, specificatie en het verloop van de servicekosten treft evenmin doel. Omdat de waarde van het appartement op de peildatum 16 oktober 2013 vastgesteld diende te worden, kon en hoefde Van der Wurff geen rekening (te) houden met de ontwikkeling van de servicekosten vanaf 2013 t/m 2018, temeer niet omdat de VD niet heeft gesteld dat die kostenontwikkeling op 16 oktober 2013 reeds was te voorzien.

De klacht van de VD dat in normale marktomstandigheden een doorbetalingsverplichting geen reden is om niet tot verkoop over te gaan, kan het hof niet plaatsen omdat door Van der Wurff bij de beantwoording van de vragen niet is geabstraheerd van de omstandigheden op de woningmarkt zoals die zich destijds hebben voorgedaan.

2.5.2

De VD acht het verschil tussen de door Van der Wurff in antwoord op vraag nr. 1 (€ 45.000,- k.k.) en vraag nr. 2 (€ 30.000,- k.k.) onverklaarbaar omdat op de peildatum bij verkoop van een appartement de blijvende bijdrageplicht het uitgangspunt was en dat gegeven dus ook tot uitdrukking gekomen is in de onderhandse verkoopwaarde.

Aan deze klacht van de VD ligt het eerder door de VD en de VvE ingenomen standpunt ten grondslag dat voorafgaand aan het wijzigingsbesluit het solidariteitsbeginsel werd toegepast. In nr. 3.13 van het tussenarrest van 24 januari 2017 in de zaak van [appellant] tegen de VvE heeft het hof de beantwoording van de vraag of voorheen het profijtbeginsel of solidariteitsbeginsel werd toegepast in het midden gelaten. Het hof oordeelt thans dienovereenkomstig omdat voorheen de erven niet verplicht waren de bijdrage voor het servicepakket aan de VD te betalen en door het wijzigingsbesluit die verplichting van de erven wel bleef bestaan.

De deskundige heeft klaarblijkelijk en gebaseerd op zijn kennis en ervaring, in alle situaties als in de vragen omschreven, geoordeeld dat het wijzigingsbesluit een waardedrukkend effect heeft en zou hebben gehad en dat uit hetgeen VD hier naar voren brengt niet volgt dat daar anders over geoordeeld zou moeten worden. Het hof verenigt zich met die beoordeling door de deskundige, waarbij het in aanmerking neemt dat VD er klaarblijkelijk aan voorbij ziet dat – wat er zij van het al dan niet toepassen van het solidariteitsbeginsel in het verleden – sprake is van een besluit dat onmiskenbaar een wijziging van de splitsingsakte van de VvE en van de statuten van de VD inhoudt.

2.5.3

De VD stelt dat het antwoord van Van der Wurff op vraag nr. 3 strijdig is met de antwoorden op de vragen nr. 1 en nr. 2. Het hof acht van strijdigheid van de gegeven antwoorden geen sprake omdat de vragen betrekking hebben op verschillende waarden en Van der Wurff in antwoord op vraag nr. 3 begrijpelijk heeft uitgelegd dat de positieve invloed beperkt is vanwege het feit dat de deelnameverplichting jegens de VD wel blijft bestaan. Deze feitelijke vaststelling van Van der Wurff is juist en door de VD niet bestreden.

2.5.4

Tenslotte heeft de VD de juistheid bestreden van de opmerkingen die Van der Wurff in reactie op vraag nr. 4 heeft gemaakt. De bezwaren die de VD in dit kader heeft gemaakt, kunnen onbesproken blijven omdat de opmerkingen van Van der Wurff geen betrekking hebben op de waarde van appartement nr. 82 maar op “dergelijke servicecomplexen met aangepaste (keuze)voorwaarden (…) afhankelijk van de plaats, locatie”. Het hof acht deze aanduidingen te algemeen om daaruit te kunnen afleiden dat die betrekking hebben op een met appartement nr. 82 vergelijkbaar appartement.

2.6

Nu de inhoudelijke bezwaren van de VD tegen het deskundigenbericht niet opgaan en het deskundigenbericht duidelijke en deugdelijk onderbouwde antwoorden op de door het hof gestelde vragen nr. 1, 2 en 3 biedt, neemt het hof de inhoud daarvan over.

2.7

Het hof heeft in 3.3 van het tussenarrest overwogen dat het wijzigingsbesluit VD hetzelfde rechtsgevolg heeft als het wijzigingsbesluit VvE omdat (ook) daarmee wordt bereikt dat de verplichting tot betaling van de maandelijkse bijdrage voor het servicepakket over gaat op de erven terwijl daarvan vóór het wijzigingsbesluit VD geen sprake was. Nu uit de antwoorden van de deskundige blijkt dat het wijzigingsbesluit VvE een waardedrukkend effect heeft gehad op de onderhandse verkoopwaarde van het appartement nr. 82 op 16 oktober 2013 dient dat evenzeer te gelden voor het ruim vier maanden later genomen wijzigingsbesluit VD. Dit betekent dat [appellant] als gevolg van het wijzigingsbesluit VD schade heeft geleden vanwege dat waardedrukkend effect. Dit betekent dat grief 2, waarin [appellant] het oordeel van de rechtbank bestrijdt dat de VD het waardedrukkend effect voldoende heeft weersproken en, als dat effect al aangenomen zou kunnen worden, niet gebleken is dat de oorzaak daarvan gelegen is in het wijzigingsbesluit VD, slaagt.

2.8

Vandaag wijst het hof tevens eindarrest in de procedure van [appellant] tegen de VvE. Daarbij vernietigt het hof het wijzigingsbesluit VvE wegens het ontbreken van een redelijke schadeloosstelling als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW omdat enerzijds uit het deskundigenbericht van een waardedrukkend effect blijkt (waarbij in het midden kan blijven wat daarvan de exacte omvang is) en anderzijds het schadeloosstellingsbesluit geen (enkel) bedrag bevat ter vergoeding daarvan. Het hof neemt dat oordeel ook in deze zaak tot uitgangspunt.

2.9

[appellant] heeft met zijn derde en vierde grief betoogd dat de rechtbank ten onrechte overwogen heeft dat het wijzigingsbesluit VD naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar was en dat VD jegens [appellant] niet tot het aanbieden van een financiële tegemoetkoming gehouden was. Beide grieven, die door VD gemotiveerd zijn bestreden, lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

2.1

Op grond van artikel 2.8 lid 1 BW dient de VD zich jegens de leden te gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Onder de omstandigheden van dit geval vorderde de redelijkheid en billijkheid van de VD dat zij, bij het nemen van het wijzigingsbesluit VD, zich jegens [appellant] rekenschap gaf van de schade die [appellant] als gevolg van het waardedrukkend effect van dat besluit op dat moment leed door hem daarvoor een redelijke vergoeding aan te bieden.

Omdat de door de VvE en VD aan [appellant] aangeboden schadevergoeding niet voorziet in de vergoeding van die schade, heeft de VD met het nemen van het wijzigingsbesluit VD jegens [appellant] niet gehandeld naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid vorderde. Dit betekent dat het wijzigingsbesluit VD in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 lid 1 BW wordt geëist en vernietigbaar is op grond van artikel 15 lid 1 aanhef en onder b BW.

2.11

De vijfde grief is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Omdat grief 5 ten opzichte van de voorgaande grieven geen zelfstandige betekenis heeft en de tweede, derde en vierde grief slagen, slaagt de vijfde grief evenzeer.

De eerste grief behoeft geen bespreking meer.

2.12

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de tweede, derde, vierde en vijfde grief slagen, het wijzigingsbesluit van 11 december 2013 vernietigd zal worden en de VD zal worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties met rente en nakosten.

3.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

vernietigt het besluit van 11 december 2013 tot wijziging van de statuten;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 380,47 aan verschotten en € 904,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 405,19 aan verschotten en € 3.222,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.E. Molenaar en H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2018.