Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.212.358/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 5167432 \ CV EXPL 16-5072
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 juli 2018
inzake
[appellante] VASTGOED B.V.,
gevestigd te Zwaag, gemeente Hoorn,
appellante,
advocaat: mr. A. Glijnis te Haarlem,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. D.J. Posthuma te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 17 maart 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 4 januari 2017 onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 maart 2018 doen bepleiten, door hun voormelde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
[geïntimeerden] heeft nog stukken ingediend ter aanvulling van een incompleet dossier. Door [appellante] is een nadere productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[appellante] is sinds 1996 eigenaar van het pand aan het [adres] (hierna: het pand). Destijds was [vader] (hierna: [vader] ) bestuurder van [appellante] . Nadien heeft zijn [zoon] (hierna: [zoon] ), tezamen met zijn broer, het bestuur overgenomen.
2.2
Op de benedenetage van het pand is een restaurant gevestigd. Dit restaurant is tot 2008 mede door [geïntimeerde 1] geëxploiteerd en nadien door derden.
2.3
In een brief van 12 maart 1997 heeft de gemeente Alkmaar aan de geadresseerden meegedeeld dat een bouwvergunning is verleend voor een verbouwing van het pand, en dat de verbouwing erin heeft geresulteerd dat op de bovenverdieping een woning is gerealiseerd, die kamergewijs wordt verhuurd.
2.4
Ingaande 1 oktober 2008 is tussen [appellante] en [X] Holding B.V. (hierna [X] ) een “Huurovereenkomst Woonruimte” aangegaan ter zake van de eerste en tweede etage van het pand (hierna te noemen: het gehuurde). [X] werd daarbij vertegenwoordigd door en was eigendom van [geïntimeerde 1] en/of [geïntimeerden]
2.5
De gemeente Alkmaar heeft in een brief van 9 november 2009 aan [geïntimeerde 1] meegedeeld dat het gehuurde was geïnspecteerd naar aanleiding van signalen uit de buurt over overlast door de bewoners van het gehuurde. In die brief staat ook dat in 1994 een bouwvergunning is verleend, dat de verdiepingen van het gehuurde bestaan uit een woonkamer, drie slaapkamers en vier badkamers, en dat de woonkamer en de drie slaapkamers functioneren als vier zelfstandige wooneenheden.
2.6
In een brief van 12 februari 2010 van de gemeente Alkmaar is aan [geïntimeerde 1] meegedeeld dat na onderzoek was vastgesteld dat in de kamers in het gehuurde brandcompartimenten en een ontruimingsalarminstallatie zijn aangebracht, en dat daarmee werd voldaan aan de geldende (veiligheids-)eisen.
2.7
Met ingang van 1 december 2010 is tussen [appellante] en [geïntimeerden] een huurovereenkomst aangegaan voor het gehuurde voor een periode van vijf jaar en lopende tot en met 30 november 2015 (hierna: de huurovereenkomst).
2.8
In een brief van 19 maart 2014 heeft [appellante] [geïntimeerden] erop gewezen dat [geïntimeerden] op grond van artikel 10.2 van de huurovereenkomst het onderhoud van het gehuurde voor hun rekening moeten nemen. Verder maakt die brief melding van lekkages die hersteld moeten worden en van het feit dat een gehele renovatie nodig is van de bovenverdieping en het dak. [appellante] heeft [geïntimeerden] daarbij verzocht om de kosten van het herstel en de renovatie te vergoeden, en bij gebreke daarvan een beëindiging van de huurovereenkomst te bespreken. In reactie daarop heeft de advocaat van [geïntimeerden] in een brief van 20 augustus 2014 onder andere gesteld dat artikel 10.2 van de huurovereenkomst afwijkt van de wettelijke regels over de onderhoudsverplichtingen, en dat die afwijkende afspraak niet geldig is.
2.9
Bij brief van 26 november 2014 heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd per 30 november 2015. De huur is opgezegd op de grond dat [geïntimeerden] zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt, en op de grond dat [appellante] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
2.1
In een brief van 2 september 2015 heeft de gemeente Alkmaar aan [geïntimeerde 1] medegedeeld dat op 17 maart 2015 door de politie is geconstateerd dat verschillende panden van [geïntimeerde 1] in Alkmaar worden gebruikt als seksinrichting. Wat betreft het gehuurde heeft de gemeente erop gewezen dat daar sinds 19 augustus 2015 een bewoner staat ingeschreven, waarvan al twee keer eerder is geconstateerd dat zij panden gebruikt als seksinrichting dan wel voor thuisprostitutie.
2.11
De gemeente Alkmaar heeft in een beslissing van 10 juni 2016 aan [geïntimeerde 1] laten weten dat een opgelegde last onder dwangsom ten aanzien van eerdergenoemde panden van [geïntimeerde 1] , inhoudende dat [geïntimeerde 1] die panden niet in gebruik mag laten nemen voor prostitutie of als seksinrichting, wordt gehandhaafd. Daarbij is ook opgemerkt dat in een eerder besluit niet is aangegeven dat in het gehuurde ook prostitutie heeft plaatsgevonden.
2.12
In het verweer van 18 april 2017 van de gemeente Alkmaar in de beroepszaak die hierop door [geïntimeerden] is aangespannen, is - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:
“(…) Wij merken op dat op de adressen (…) en [adres] inderdaad geen overtreding is geconstateerd. De last kan bij nader inzien dus geen betrekking hebben op deze adressen. (…)”.
2.13
In het proces-verbaal van de in die procedure gehouden zitting op 8 juni 2017 bij de rechtbank Noord-Holland is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
“(…) Na hervatting van de zitting verklaard verweerder dat de door eiser overgelegde administratie voldoende aanleiding geeft het bestreden besluit en het primaire besluit in te trekken. (…)”
3.Beoordeling
3.1
In deze procedure heeft [appellante] primair een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst per 1 december 2015 is geëindigd en dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming. Subsidiair heeft zij ontbinding en ontruiming gevorderd. Daartoe heeft zij gesteld dat de overeenkomst naar zijn aard van korte duur is en voor bepaalde tijd is aangegaan en daarom is geëindigd per 1 december 2015, dan wel dat de overeenkomst wegens wanprestatie moet worden ontbonden, dan wel dat de overeenkomst op goede gronden is opgezegd omdat [geïntimeerden] zich niet als goed huurder hebben gedragen en [appellante] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan wel dat het einde van de huurovereenkomst uit oogpunt van redelijkheid en billijkheid is aangewezen.
De kantonrechter heeft alle vorderingen afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met tien grieven op.
3.2
Grief 1 is gericht tegen rechtsoverwegingen 5.3 en 5.4 van het bestreden vonnis waarin de kantonrechter vaststelt dat het regime van huur van woonruimte op de huurrelatie van toepassing is en dat daaraan niet af doet dat de huurder het gehuurde bedrijfsmatig onderverhuurt. [appellante] heeft evenwel ter zitting als standpunt ingenomen dat het woonruimteregime van toepassing is. Desgevraagd heeft zij toegelicht dat de omstandigheid dat het gehuurde bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, een factor is die een rol speelt bij een eventueel te maken afweging van belangen. Deze grief behoeft dan ook geen verdere bespreking.
3.3
Grief 2 klaagt over de overweging van de kantonrechter onder 5.5 van het bestreden vonnis dat de huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur is en de overweging onder 5.6 dat onvoldoende is onderbouwd dat is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 2 BW.
Daartoe stelt [appellante] dat de overeenkomst is aangegaan voor korte duur, althans voor bepaalde tijd. Partijen hebben in artikel 10.11 van de overeenkomst afspraken gemaakt over beëindiging en verlenging. Op die manier werd tegemoet gekomen aan de bedoeling om een huurovereenkomst van korte duur af te sluiten.
De huurovereenkomst eindigt van rechtswege na verstrijken van de termijn en wordt slechts verlengd als beide partijen dat wensen. [appellante] heeft [geïntimeerden] een jaar van tevoren gewaarschuwd dat de huurovereenkomst expireerde. Voor partijen was duidelijk dat de huurovereenkomst eindigend was omdat [appellante] renovatieplannen had, aldus [appellante] .
3.4
[geïntimeerden] betwisten dat een huurovereenkomst is gesloten die naar zijn aard van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Evenmin is een ontruimingsbeding overeengekomen. Zij betwisten verder dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in 2010 de wens van [appellante] om na afloop van de overeengekomen periode van 5 jaar te gaan renoveren aan de orde is geweest. Enkel is aan de orde geweest de wens van [appellante] dat op kosten van [geïntimeerden] delen van het casco, waaronder het dak, gerenoveerd zouden worden. Toen [geïntimeerden] dat in 2014 weigerden liet [appellante] weten de huurovereenkomst te willen beëindigen.
3.5
Deze grief faalt. De door [appellante] aangevoerde omstandigheden rechtvaardigen niet de conclusie dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur was als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Het hof stelt vast dat [appellante] met [X] reeds in 2008 een huurovereenkomst had gesloten voor de duur van 5 jaar. Desgevraagd is door [appellante] verklaard dat ook die overeenkomst al bedoeld was als een overeenkomst voor korte duur in verband met de voorgenomen renovatie. Naar het hof begrijpt, was het toen dus de bedoeling om de overeenkomst na 5 jaar, derhalve in 2013 te laten eindigen. Niettemin is in 2010 een nieuwe overeenkomst gesloten met [geïntimeerden] , opnieuw voor de duur van 5 jaar. Daarmee is in elk geval in 2010 een einde gekomen aan de door [appellante] gestelde overeengekomen tijdelijkheid. Bovendien strookt dit tijdelijke karakter niet met het in 2014 aan [geïntimeerden] gepresenteerde voorstel waarin een ontruimingsdatum van 1 september 2023 wordt genoemd. Ook is onvoldoende aangevoerd voor de conclusie dat een ontruimingsbeding zou zijn overeengekomen als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW. Artikel 10.11 van de overeenkomst kwalificeert in elk geval niet als zodanig.
3.6
Grief 3 klaagt over rechtsoverweging 5.7 waarin de kantonrechter als vaststaand aanneemt dat bij [appellante] sinds jaar en dag bekend is dat [geïntimeerden] het gehuurde onderverhuren aan derden en dat die onderverhuur al dateert van de periode voor aanvang van de huurovereenkomst. De kantonrechter concludeerde dat het beroep van [geïntimeerden] op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
[appellante] stelt dat [geïntimeerden] het gehuurde op enig moment en zonder medeweten of instemming van [appellante] is gaan onderverhuren. [zoon] is pas op 31 maart 2015 voor het eerst op de bovenetage geweest. Tevens wordt verwezen naar de in het geding gebrachte verklaring van [vader] waaruit blijkt dat die weliswaar af en toe langskwam in het restaurant, maar niet op de bovenetage kwam en dat hem niet om toestemming is gevraagd.
3.7
[geïntimeerden] stellen dat de onderhuursituatie al sinds de jaren 90 bestaat, dat [vader] daarvan van meet af aan op de hoogte was en daarmee heeft ingestemd, en dat ook [zoon] hiervan wist. Een schriftelijke verklaring van de vader van [geïntimeerde 1] , [E] [geïntimeerde 1] van die strekking is in het geding gebracht. [E] [geïntimeerde 1] was tevens een goede vriend van [vader] [geïntimeerden] wijzen erop dat vanaf de buitenkant van het pand, aan het belpaneel, duidelijk zichtbaar is dat op de bovenverdieping meerdere appartementen aanwezig zijn. Uit de brief van de gemeente Alkmaar van 12 maart 1997 bleek dat er een woning op de verdieping is die per kamer wordt verhuurd. Deze verdieping heeft toen een nieuw huisnummer gekregen. [appellante] wist ook dat [geïntimeerden] in [woonplaats] wonen en dus niet zelf de bovenverdieping bewoonden. Bovendien wordt in de huurovereenkomst, die door [appellante] is opgesteld, verwezen naar ‘elke verblijfsruimte’. Dat [appellante] op de hoogte was van de onderhuur blijkt ten slotte uit de concept-beëindigingsovereenkomst uit 2014.
3.8
Ter zitting heeft [geïntimeerde 1] nog toegelicht dat hij aanvankelijk de benedenverdieping huurde voor de exploitatie van de snackbar. Daarna is het idee ontstaan om op de verdieping appartementen te gaan bouwen. Hij is toen ook de verdieping gaan huren. [vader] heeft daarvoor een huurovereenkomst opgesteld. [geïntimeerde 1] en [vader] zijn samen met de architect en iemand van de gemeente door het pand gelopen om de plannen te bespreken. Door [vader] is ter zitting bevestigd dat hij wist dat [geïntimeerde 1] op de verdieping een paar kamers had gemaakt en dat die werden verhuurd. Naar eigen zeggen wilde hij hier verder niets mee te maken hebben. Hij verklaart ook dat hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met [X] in 2008 wist dat de kamers verhuurd werden. Hij stelt echter dat dit tijdelijk was en dat om die reden ook een tijdelijk contract was gesloten. In 2010, ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, heeft hij tegen [geïntimeerde 1] gezegd dat er een einde aan de huurovereenkomst moest komen.
3.9
Het hof stelt op grond van de ter zitting afgelegde verklaringen van [geïntimeerde 1] en [vader] vast dat [appellante] reeds voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte was van de toen reeds lang aanwezige appartementen op de verdieping en van het feit dat deze werden onderverhuurd. Daarbij neemt het hof mede in overweging dat zowel in 2008 als in 2010 ‘woonruimte’ als overeengekomen gebruik in de huurovereenkomst is vermeld, terwijl [appellante] wist dat [geïntimeerden] zelf niet (meer) op de verdieping woonden. In beide huurovereenkomsten wordt immers het adres van [geïntimeerden] in [woonplaats] genoemd. [zoon] heeft verschillende verklaringen afgelegd over het moment waarop hij bekend werd met de onderhuur, maar wat daarvan ook zij, de kennis van [appellante] is bepalend. De kennis van [vader] (als voormalig bestuurder) wordt in dit verband toegeschreven aan [appellante] .
3.1
Het voorgaande brengt mee dat de onderhuur geen tekortkoming op grond van de huurovereenkomst oplevert. Onder voormelde omstandigheden moet worden geconcludeerd dat [appellante] , voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst, heeft ingestemd met de onderverhuur van de appartementen, en onderverhuur derhalve heeft te gelden als het overeengekomen gebruik. Daaraan kan niet afdoen dat in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst de verplichting tot zelfbewoning en een verbod op onderhuur is opgenomen. Evenmin doet daaraan af dat [appellante] later in 2014 schriftelijk heeft laten weten niet langer goedkeuring te willen verlenen aan de onderhuur. Deze mededeling dateert immers van na het sluiten van de overeenkomst. Daarmee faalt ook grief 4.
3.11
De grieven 5, 6 en 7 hebben alle betrekking op de door [appellante] gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst en de overwegingen van de kantonrechter daarover in de rechtsoverwegingen 5.10 tot en met 5.12.
[appellante] stelt - kort gezegd - dat sprake is van overlast, veroorzaakt door de huurders van [geïntimeerden] , bestaande uit het gooien van afval en etenswaren op het terras van het ondergelegen restaurant en het regelmatig komen en gaan van mannelijke en vrouwelijke bezoekers, het niet nakomen van de onderhoudsverplichting en het handelen in strijd met het onderverhuurverbod.
3.12
Wat betreft de gestelde overlast verwijst [appellante] naar een e-mailbericht d.d. 23 november 2016 van ene [M] , de huurster van de benedenverdieping. Volgens [appellante] blijkt uit die verklaring dat sprake is van ernstige overlast, zoals het dumpen van vuilnis, het gooien van sigarettenpeuken op het terras en de toestroom van post, deurwaarders en controleurs. Ook is er schade ontstaan door toedoen van de onderhuurders. Verder is volgens [appellante] sprake van thuisprostitutie, hetgeen blijkt uit de beslissing van de gemeente Alkmaar tot het opleggen van een last onder dwangsom. [appellante] wil hiermee niet geassocieerd worden. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat in de huurovereenkomsten met de onderhuurders steeds wordt opgenomen dat prostitutie verboden is. Dat geldt volgens [appellante] niet voor alle onderhuurders en is bovendien geen garantie dat het niet gebeurt.
[geïntimeerden] heeft de gestelde overlast betwist. Hetgeen is vermeld in de e-mail van [M] levert bovendien volgens hen geen overlast op die ontbinding rechtvaardigt. [geïntimeerden] hebben zelf geen overlast veroorzaakt en zijn evenmin door [M] of [appellante] aangesproken op door onderhuurders veroorzaakte overlast, zodat [geïntimeerden] ook nimmer in de gelegenheid zijn geweest om hun onderhuurders daarop aan te spreken. [geïntimeerden] betwisten voorts dat prostitutie wordt bedreven in het gehuurde. Zij verwijzen naar de mededelingen van de gemeente Alkmaar, hierboven vermeld onder 2.12 en 2.13, waaruit blijkt dat ook de gemeente heeft erkend en onderkend dat van thuisprostitutie op het [adres] geen sprake is en dat ook ten aanzien van de overige panden alle zaken zijn ingetrokken.
3.13
Het hof is van oordeel dat de door [appellante] gestelde overlast onvoldoende is onderbouwd. De in de e-mail genoemde gebeurtenissen zijn onvoldoende om de conclusie te dragen dat sprake is van zodanige overlast dat die de ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] rechtvaardigt. Daartoe overweegt het hof dat de problemen deels kennelijk zijn opgelost (de vuilniszakken en de lekkage) en voor zover dat nog niet het geval is, in het bijzonder ten aanzien van het gooien van sigarettenpeuken op het terras, is niet gebleken dat ofwel de onderhuurders zelf ofwel [geïntimeerden] daarop zijn aangesproken. Toestroom van post en deurwaarders, evenals regelmatige bezoekers, kunnen niet worden aangemerkt als ernstige overlast. Daarbij komt dat onvoldoende is verduidelijkt in welke mate en gedurende welke periode de gebeurtenissen waarover wordt geklaagd zich hebben voorgedaan.
Voorts stelt het hof vast dat op grond van de stellingen van [appellante] niet kan worden vastgesteld dat in het gehuurde prostitutie wordt bedreven. [appellante] verwijst daartoe voornamelijk naar de besluiten van de gemeente Alkmaar, die inmiddels zijn ingetrokken. Het enkele feit dat de onderhuursters (veelal) van buitenlandse afkomst zijn en de onderhuurcontracten van korte duur, is daarvoor op zichzelf niet redengevend.
3.14
Ten aanzien van het verzaken van de onderhoudsverplichting van [geïntimeerden] betoogt [appellante] dat het pand zienderogen achteruit gaat en dat [appellante] [geïntimeerden] bij herhaling heeft gewezen op het gebrek aan onderhoud en het feit dat dit gelet op de lage huur voor hun rekening komt. Zij wijst op de brief van 19 maart 2014 waarin [geïntimeerden] zijn aangeschreven over de noodzakelijke renovatie van het pand.
[geïntimeerden] hebben daartegen aangevoerd dat zij altijd de kosten van normaal onderhoud voor hun rekening hebben genomen - en ook bereid zijn dat te blijven doen - maar dat het te ver voert om van hen te verlangen dat zij de kosten van renovatie voor hun rekening nemen. Ook hebben zij gesteld dat artikel 10.2 nietig is wegens strijd met semi-dwingend recht. In dat verband hebben zij verwezen naar het Besluit Kleine Herstellingen.
3.15
Het hof begrijpt dat [appellante] van mening is dat [geïntimeerden] op grond van artikel 10.2 van de huurovereenkomst gehouden zijn tot het bekostigen van de (noodzakelijke) renovatie. Nog daargelaten dat artikel 10.2 ziet op de kosten van onderhoud van het gehuurde, zodat [geïntimeerden] terecht de discussie hebben opgeworpen of de door [appellante] bedoelde renovatie daaronder geschaard kan worden, miskent [appellante] daarmee dat, nu het een overeenkomst van huur van woonruimte betreft, een beding waarin de verplichting voor de huurder is opgenomen om dergelijke kosten voor zijn rekening te nemen, nietig is wegens strijd met dwingend recht. De omstandigheid dat [geïntimeerden] het gehuurde niet zelf bewonen maar onderverhuren, maakt dat niet anders. Het tekortschieten in een dergelijke verplichting kan dus geen grond voor ontbinding of beëindiging opleveren.
3.16
Tot slot kan het handelen in strijd met het verbod op onderhuur niet worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, zoals hierboven reeds overwogen. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat onvoldoende is gesteld voor de conclusie dat [geïntimeerden] zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt, zodat de vordering, voor zover die daarop is gebaseerd, niet kan worden toegewezen. Grieven 5 tot en met 7 falen.
3.17
Grieven 8 en 9 strekken ten betoge dat de overeenkomst beëindigd moet worden op de grond dat [appellante] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, namelijk ten behoeve van een noodzakelijke renovatie, dan wel op grond van de belangenafweging. [appellante] stelt dat renovatie noodzakelijk is. De stabiliteit en constructie van het dak zijn ondermaats en het vermoeden bestaat dat er een constructiewand is weggehaald. De geplande renovatie houdt in dat de bovenetage wordt gesloopt, dat de etage wordt gestut en dat werkzaamheden zullen plaatsvinden aan de balkenconstructie, de gevel, de goten waterafvoer, het dak, de kozijnen en de buitenmuren. [appellante] heeft een tekening van de gewenste nieuwe situatie in het geding gebracht. Zij stelt voorts dat de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Verder zijn er bedrijfseconomische redenen die maken dat van [appellante] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst voortzet. Anders dan de kantonrechter heeft overwogen, meent [appellante] bovendien dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten als bedoeld in het zogenoemde Herenhuisarrest. Daartoe wordt verwezen naar de kostenopstelling in de dagvaarding in eerste aanleg.
3.18
[geïntimeerden] merken op dat de beoogde werkzaamheden niet zijn uitgewerkt en betwisten de noodzaak van het slopen van de bovenetage en de indeling. De geplande werkzaamheden aan het dak en de kozijnen, zijn gelijk aan de werkzaamheden die in 2014 ter sprake werden gebracht door [appellante] en die volgens [appellante] voor rekening van [geïntimeerden] moesten komen. Deze werkzaamheden kunnen heel wel worden uitgevoerd zonder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Dat was in 2014 ook de bedoeling van [appellante] . Van een structurele wanverhouding als bedoeld in het Herenhuisarrest is volgens [geïntimeerden] geen sprake.
3.19
Het hof overweegt dat ten aanzien van de door [appellante] gestelde noodzakelijke werkzaamheden aan - kort gezegd - het dak en de constructie, ook als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat die werkzaamheden dringend noodzakelijk zijn, niet aannemelijk is dat deze meebrengen dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. De aard van de door [appellante] gestelde werkzaamheden die zouden moeten worden verricht, wijst daar niet op. Evenmin als het feit dat in 2014 door [appellante] werd voorgesteld dat deze werkzaamheden op kosten van [geïntimeerden] zouden worden uitgevoerd, en daarmee kennelijk met voortzetting van de huurrelatie. [appellante] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat zij voor deze werkzaamheden het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Voor zover de renovatieplannen van [appellante] verder gaan dan de hier bedoelde bouwkundige werkzaamheden en zij uit bedrijfseconomische motieven de bovenetage zou willen indelen in twee appartementen, gelden de criteria als geformuleerd in het Herenhuisarrest (HR 26 maart 2010; ECLI:NL:HR:2010:BL0683). Daarin is overwogen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, onvoldoende grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik en dat dit in de regel ook niet geldt ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Dit kan echter anders zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In dat geval kan het gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst voortzet. Voor zover [appellante] heeft aangevoerd dat de criteria uit het Herenhuisarrest niet van toepassing zijn omdat hier sprake is van bedrijfshuurruimte, faalt dat betoog onder verwijzing naar hetgeen hierboven is overwogen ten aanzien van het toepasselijk huurregime.
3.2
Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] haar stelling dat in de bestaande situatie sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten onvoldoende onderbouwd. [appellante] heeft daartoe volstaan met verwijzing naar een kostenoverzicht, weergegeven in de dagvaarding in eerste aanleg. Niet alleen zijn in dat overzicht ten onrechte incidentele uitgaven opgenomen die niet als structurele exploitatiekosten kunnen worden aangemerkt, maar bovendien zijn de daarin genoemde bedragen door [appellante] niet met stukken onderbouwd. Daar komt bij dat, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, in het kader van de structurele wanverhouding het rendement van het gehele pand in aanmerking moet worden genomen. Weliswaar stelt [appellante] in hoger beroep dat de renovatie voornamelijk betrekking heeft op de verdieping, maar niet in geschil is, zoals ook door [appellante] vermeld in haar brief van 19 maart 2014, dat die renovatie tevens betrekking heeft op de begane grond. Dit tezamen leidt tot de conclusie dat onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen, nog daargelaten dat door [appellante] niet een concreet en op dit punt toegespitst bewijsaanbod is gedaan. Het beroep op dringend eigen gebruik faalt dan ook.
3.21
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat aan de afweging van belangen om die reden niet meer wordt toegekomen en dat evenmin van belang is of de onderhuurders passende andere woonruimte kunnen vinden. In zoverre faalt ook grief 10. Voor zover [appellante] in grief 10 voorts klaagt over het passeren van haar aanbod om door middel van een verklaring van [vader] aan te tonen dat in verband met de op handen zijnde renovatie een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, stelt het hof vast dat [appellante] in hoger beroep alsnog een verklaring van [vader] in het geding heeft gebracht, zodat de grief reeds om die reden niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden.
Overigens zijn geen feiten en omstandigheden aangeboden te bewijzen, die indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.22
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.
3.23
Het hof constateert dat bij de afwijzing van de door [appellante] gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst geen toepassing is gegeven aan het bepaalde in lid 2 van artikel 7:273 BW. Het hof zal dat verzuim herstellen en zulks alsnog ambtshalve doen (vgl. HR 19 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219) en bepalen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.
3.24
[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 313,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.F. Aalders en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2018.