ECLI:NL:GHAMS:2018:2041

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.210.995/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5056007 CV EXPL 16-14751

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 juni 2018

inzake

de REPUBLIEK BULGARIJE,

zetelend te Sofia,

appellante,

advocaat: mr. M. van Schie te Amsterdam,

tegen

NEDERLANDSCHE BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S. van der Kamp te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna respectievelijk Bulgarije en NBM genoemd.

Bulgarije is bij dagvaarding van 3 februari 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 november 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Bulgarije als eiseres en NBM als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Bulgarije heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente.

NBM heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

NBM huurt met ingang van 1 mei 2006 de bedrijfsruimte aan de [adres]

van Bulgarije.

3.1.2

Partijen hebben met betrekking tot het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst (voor de duur van vijf jaren) gesloten, ingaande 1 december 2011. De huurprijs bedraagt € 130.000,- per jaar excl. BTW. Deze huurovereenkomst is op 23 augustus 2013 door partijen ondertekend.

3.1.3

Artikel 14 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“
Oude Huurovereenkomst

(…) Partijen beogen een volledig nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Dit betekent ook dat met rechtsgeldige ondertekening van deze huurovereenkomst door beide partijen, de tussen partijen gesloten overeenkomst d.d. 21 april 2006, met allonge hierop d.d. 21 april 2006 komt te vervallen.”

3.1.4

In de huurovereenkomst is bepaald dat NBM een eerste recht van koop heeft.

3.1.5

Het gehuurde wordt sinds 1 november 2011 door NBM onderverhuurd aan een

kledingwinkel tegen een bedrag van € 200.000,-- per jaar excl. BTW.

3.1.6

In artikel 13 van de huurovereenkomst is, samengevat, het volgende bepaald. NBM zal eenmalig opdracht geven tot het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden voor een bedrag van maximaal € 99.000,-- excl. BTW. NBM ontvangt een korting op de huur ter hoogte van dat bedrag. Partijen dienen af te stemmen welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. NBM zal drie offertes aanvragen en daaruit een keuze maken. Binnen één jaar na ondertekening van de huurovereenkomst dient de opdracht tot het verrichten van de werkzaamheden te zijn gegeven en binnen één jaar na het geven van de opdracht dienen de werkzaamheden te zijn afgerond.

3.1.7

Op 15 juni 2015 hebben partijen een protocol ondertekend waarin staat dat de

werkzaamheden zoals overeengekomen zijn uitgevoerd.

3.1.8

Bij brief van 26 november 2015 heeft Bulgarije de huurovereenkomst opgezegd

tegen 30 november 2016.

3.2.1

Bulgarije heeft in eerste aanleg gevorderd dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en NBM wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen, dan wel het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen en NBM te veroordelen tot betaling van € 32.500,-- per kwartaal vanaf het einde van de huurovereenkomst tot de oplevering van het gehuurde, met veroordeling van NBM in de proceskosten.

3.2.2

Aan haar vordering heeft Bulgarije, samengevat, ten grondslag gelegd dat NBM de huur stelselmatig te laat betaalt en dat zij, Bulgarije, de wijze van uitvoering van de renovatie en het gebrek aan communicatie daaromtrent als zeer vervelend heeft ervaren. Volgens Bulgarije kan gesproken worden van wanprestatie van NBM die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt dan wel van een opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:296, lid 1, sub a BW, namelijk dat de bedrijfsvoering van NBM niet is geweest zoals het een goed huurder betaamt. Meer subsidiair kan de huurovereenkomst worden beëindigd op grond van artikel 7:296, lid 3 BW, nu het gaat om een verlengde huurovereenkomst en de belangen van Bulgarije bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van NBM bij voortzetting. Bulgarije wil rechtstreeks verhuren aan de onderhurende kledingwinkel, die meer huur betaalt aan NBM dan NBM aan Bulgarije, aldus nog steeds Bulgarije.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van Bulgarije afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Bulgarije op met negen grieven.

Te late betaling

3.4

Na te hebben vastgesteld dat NBM met regelmaat te laat heeft betaald en in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat Bulgarije een factuur dient te sturen, overweegt de kantonrechter dat NBM (in ieder geval) vanaf 2010 meermalen heeft gevraagd om facturen voor de huurpenningen, waaraan Bulgarije meerdere malen tegemoet is gekomen door het sturen van een ‘payment request’. Hoewel Bulgarije kenbaar heeft gemaakt dat dit geen factuur is maar een betalingsherinnering, kan de kantonrechter dit niet rijmen met het feit dat deze ‘payment requests’ ook vóór de datum van opeisbaarheid worden verstuurd en in die gevallen het doel van een factuur lijken te hebben gediend. De te late betaling is aldus veroorzaakt door onduidelijkheid of onenigheid over het verstrekken van facturen, maar is niet het gevolg van betalingsonmacht of onwil, aldus de kantonrechter. Voorts heeft Bulgarije nooit over die te late betaling geklaagd en zij heeft ondanks de te late betalingen besloten een nieuwe huurovereenkomst met NBM aan te gaan. NBM is er nooit op gewezen dat zij niet met haar betaling mocht wachten op de ontvangst van een daartoe strekkende factuur. Gelet op de reden voor de te late betaling en de waarde die Bulgarije daar in het verleden aan heeft gehecht, is er geen wanprestatie die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt noch van bedrijfsvoering in strijd met goed huurderschap, aldus nog steeds de kantonrechter.

3.4.1

Tegen voornoemde overwegingen (rov 4 tot en met 6) zijn de
grieven 1 tot en met 4gericht, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Ter toelichting voert Bulgarije aan, samengevat, dat de payment requests niet als facturen kunnen worden beschouwd maar het karakter hebben van een sommatie tot betaling van huur en dat niet in de huurovereenkomst of enig ander stuk is opgenomen dat de betaling afhankelijk is van de ontvangst van een factuur. Bulgarije heeft ook nooit toestemming aan NBM gegeven om met betaling te wachten tot zij een factuur of sommatie van Bulgarije heeft ontvangen. Bulgarije heeft stelselmatig geklaagd over de te late betalingen. Slechts NBM had de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de eerste vijf jaar. Het was dan ook in zoverre geen keuze van Bulgarije om de huurovereenkomst met nogmaals vijf jaar te verlengen, ondanks het betalingsgedrag van NBM. Bulgarije heeft er niet voor gekozen om een geheel nieuwe huurovereenkomst te sluiten, in die zin dat daarmee ook nieuwe termijnbescherming voor NBM is gaan lopen. Partijen hebben alle afspraken in één allesomvattende huurovereenkomst vastgelegd, waarbij alle essentialia, afgezien van de huurprijs en de huurtermijn, ongewijzigd zijn gebleven. Het betalingsgedrag van NBM is een dermate ernstige tekortkoming dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, terwijl dit betalingsgedrag tevens getuigt van slecht huurderschap op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden beëindigd, aldus nog steeds Bulgarije.

3.4.2

Tussen partijen is niet in geschil dat

NBM in het verleden met regelmaat te laat heeft betaald;
in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat Bulgarije een factuur dient te sturen;
NBM in de praktijk pas betaalde na ontvangst van een payment request;
partijen in augustus 2013 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, ingaande 1 december 2011.

Uit de overgelegde correspondentie blijkt niet dat Bulgarije op enig moment aan NBM duidelijk heeft gemaakt dat zij daadwerkelijk zwaar tilde aan de te late betalingen, laat staan dat zij ooit heeft gewaarschuwd dat de maat vol was en dat zij consequenties zou gaan verbinden aan het betalingsgedrag van NBM. De payment requests bevatten geen klacht of opmerking over het betalingsgedrag en de door Bulgarije genoemde brief van 11 januari 2013 gaat in hoofdzaak over een ander onderwerp, waarna wordt afgesloten met een verwijzing naar een betalingsachterstand. Ook uit deze brief blijkt niet dat Bulgarije geen genoegen meer wenste te nemen met de door de jaren heen ingesleten wijze van betaling door NBM. Indien Bulgarije van mening was dat NBM tekortschoot in haar verplichtingen had zij haar tenminste een keer serieus moeten waarschuwen dat dit betalingsgedrag niet langer werd getolereerd. Dat heeft zij niet gedaan. Zij had desgewenst rechtsmaatregelen kunnen nemen. Ook dat heeft zij niet gedaan. Integendeel, het betalingsgedrag van NBM in de voorafgaande periode heeft Bulgarije er zelfs niet van weerhouden de nieuwe huurovereenkomst te sluiten zonder daarbij een punt te maken van het betalingsgedrag van NBM.

3.4.3

Onder deze omstandigheden heeft de kantonrechter op goede gronden overwogen dat het betalingsgedrag van NBM, mede in het licht van de kennelijk geringe betekenis die Bulgarije daaraan hechtte, niet is aan te merken als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat dit evenmin valt aan te merken als bedrijfsvoering die in strijd is met goed huurderschap.

De grieven falen.

Gebrekkige communicatie

3.5

Met
grief 5komt Bulgarije op tegen het oordeel van de kantonrechter in rov 7 van het vonnis. Dit oordeel komt er, samengevat, op neer dat NBM aan de in de huurovereenkomst genoemde termijnen heeft voldaan en de renovatie naar tevredenheid van beide partijen is uitgevoerd, zodat dit in ieder geval niet de ontbinding rechtvaardigt en het minder voortvarend ter hand nemen en minder communiceren dan door Bulgarije gewenst evenmin als in strijd met goed huurderschap kan worden gekwalificeerd.

3.5.1

Volgens Bulgarije liep de communicatie voorafgaand, tijdens en na de renovatie slecht. Ook heeft NBM gehandeld in strijd met artikel 13 van de huurovereenkomst door op 17 maart 2014 met een offerte te komen voor een bedrag van € 97.401,68 excl. BTW, dat bijzonder dicht ligt bij het maximaal overeengekomen bedrag van € 99.000,-- excl. BTW en vervolgens pas na veelvuldig aandringen met twee andere offertes die zelfs boven voornoemd bedrag uitkomen. Bulgarije heeft NBM grote vrijheid gegeven bij het laten uitvoeren van de renovatie, maar NBM heeft, anders dan overeengekomen, in vrijwel alle fasen van de renovatie nagelaten overleg over de werkzaamheden te voeren. Mocht het handelen van NBM niet als wanprestatie worden aangemerkt althans de ontbinding niet rechtvaardigen, dan kan de huurovereenkomst in ieder geval worden beëindigd door opzegging wegens slecht huurderschap, aldus Bulgarije.

3.5.2

Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat NBM, na (uiteindelijk) vooraf meerdere offertes te hebben opgevraagd, binnen een jaar na ondertekening van de huurovereenkomst d.d. 23 augustus 2013 opdracht heeft gegeven tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden en deze tijdig, binnen een jaar na ondertekening van de aanvullende overeenkomst, heeft afgerond. Ook heeft Bulgarije de werkzaamheden onvoorwaardelijk geaccepteerd en heeft zij daarbij geen klachten geuit over de wijze van uitvoering of de daaraan verbonden kosten. Onder deze omstandigheden kan niet worden gesproken van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt of van slecht huurderschap op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden beëindigd.

De grief heeft geen succes.

3.6

Nu de voorgaande vijf grieven falen, heeft de kantonrechter de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot beëindiging ex 7:296 lid 1 sub a BW terecht afgewezen. De daartegen gerichte
grief 6faalt dan ook.

Belangenafweging

3.7

Grief 7ziet op het oordeel van de kantonrechter in rov 9 dat partijen niet alleen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, maar in artikel 14 van deze overeenkomst expliciet zijn overeengekomen ‘een volledig nieuwe huurovereenkomst te sluiten’, waarbij zij hebben bepaald dat de oude huurovereenkomst is vervallen. Volgens de kantonrechter hebben partijen daarmee beoogd een geheel nieuwe huurovereenkomst met bijbehorende termijnbescherming aan te gaan, zodat reeds om die reden de huurovereenkomst niet op grond van artikel 7:276, lid 3 BW kan worden beëindigd.

3.7.1

Bulgarije voert ter toelichting aan dat partijen de verschillende afspraken hebben samengevoegd in één stuk om onduidelijkheden te voorkomen maar niet de bedoeling hebben gehad daarbij tevens de termijnbescherming die de wet biedt, te verlengen. Het belang van Bulgarije om weer vrij over het gehuurde te beschikken en dit rechtstreeks aan de kledingwinkel te verhuren weegt zwaarder dan het belang van NBM, dat van louter financiële aard is, namelijk het onderverhuren van het gehuurde tegen een hogere huurprijs dan zij zelf verschuldigd is.

3.7.2

Uit de tekst van artikel 14 van de huurovereenkomst blijkt - letterlijk - dat partijen beogen een
“volledig nieuwe huurovereenkomst”te sluiten en dat met “rechtsgeldige ondertekening van deze huurovereenkomst door beide partijen,
de tussen partijen gesloten overeenkomst d.d. 21 april 2006, met allonge hierop d.d. 21 april 2006
komt te vervallen.” (cursivering hof). Uit deze volstrekt ondubbelzinnige bewoordingen kan ook het hof niet anders afleiden dan dat partijen hebben beoogd een geheel nieuwe huurovereenkomst te sluiten, met de daarbij behorende wettelijke termijnbescherming. De stelling dat partijen een andere bedoeling hebben gehad is onvoldoende onderbouwd. Het feit dat in artikel 3.1 van de nieuwe huurovereenkomst een termijn van (slechts) vijf jaar staat vermeld, doet aan het voorgaande niet af. Aan een belangenafweging komt het hof niet toe.

De grief slaagt niet.

3.8

De
grieven 8 en 9missen zelfstandige betekenis en behoeven daarom geen bespreking; zij delen het lot van de voorgaande grieven.

3.9

Aangezien alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Bulgarije zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het door Bulgarije gedane bewijsaanbod zal als niet ter zake dienend worden gepasseerd, omdat zij geen stellingen heeft geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel moeten leiden.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Bulgarije in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van NBM begroot op € 716,-- aan verschotten en € 1074,-- voor salaris advocaat en op € 157,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2018.