ECLI:NL:GHAMS:2018:2039

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.210.700/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5024752 CV EXPL 16-13412

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 juni 2018

inzake

STICHTING ALBERT STAETE,

gevestigd te Rotterdam,

(partij geworden na schorsing van het geding)

appellante,

advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde sub 1]en

[geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. H.J. Menger te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna de enerzijds de stichting en anderzijds [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en (gezamenlijk) Mena Gringo genoemd.

Mena Gringo is bij dagvaarding van 27 februari 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 28 november 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] , destijds eiser (hierna: [X] ), en Mena Gringo als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte ex artikel 227 Rv zijdens [X] , met producties, inhoudende hervatting van het geding (op naam van de stichting);

- H16 formulier zijdens Mena Gringo, houdende instemming met deze hervatting.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 april 2018 doen bepleiten, de stichting door mr. E.M. de Bie, advocaat te Amsterdam, en Mena Gringo door mr. Menger voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid heeft de stichting nog producties in het geding gebracht.

De zaak is vervolgens aangehouden tot de rol van 24 april 2018, teneinde partijen de gelegenheid te bieden een schikking te bereiken.

Uit de mededelingen die ter rolle van laatstgenoemde datum zijn gedaan leidt het hof af dat geen schikking is bereikt en dat arrest is gevraagd.

De stichting heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en kort gezegd - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog (i) de huurovereenkomst tussen partijen zal beëindigen op datum arrest, (ii) Mena Gringo zal veroordelen het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag en tot (iii) betaling van de kosten van de ontruiming, met rente, met (iv) beslissing over de proceskosten met nakosten.

Mena Gringo heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.13. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

( i) [X] was sinds 1961 mede-eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna het pand). Dit is een Rijksmonument en bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond met bestemming café/restaurant en daarboven woningen.

(ii) [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn vennoten van de VOF Mena Gringo VOF. Per 1 april 2002 is [geïntimeerde sub 1] in de plaats gesteld van de toenmalige huurder van de begane grond van het pand en heeft daarmee de per 19 juni 2000 gesloten huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar ingaande op 1 juni 2000 voortgezet. De huurovereenkomst is aansluitend met vijf jaar verlengd.

(iii) Mena Gringo drijft sinds de indeplaatstelling een Argentijns steakrestaurant in het gehuurde.

(iv) In 2010 hebben [X] en Mena Gringo een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de begane grond ingaande per 1 juni 2010 voor de duur van vijf jaar met, behoudens opzegging, voortzetting voor de duur van nog eens vijf jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg toen € 47.250,- op jaarbasis.

( v) Op 30 augustus 2011 heeft de gemeente Amsterdam een casco-funderingsonderzoek uitgevoerd aan het pand. Op 6 januari 2012 heeft zij rapport uitgebracht en het kwaliteitsniveau van de fundering op IV bepaald. Verder heeft zij een voorzieningenlijst opgesteld van herstelwerkzaamheden die aan het pand zouden moeten plaatsvinden, zoals onder meer vervangen/herstellen van de fundering, de vloerbalken en het dak, en metselwerkzaamheden.

(vi) Daarop heeft [X] onderzoek verricht en een omgevingsvergunning aangevraagd. Op 27 augustus 2013 heeft de gemeente Amsterdam een vergunning aan [X] verleend om de door hem voorgenomen verbouwingswerkzaamheden ad

€ 512.000,-- te realiseren. Onderdeel van dit bouwplan is dat de kelder wordt verbouwd tot volwaardige bedrijfsruimte (keuken, opslag, toiletruimte), een tussenverdieping wordt gecreëerd in het achterhuis met een hoogte van meer dan drie meter en gebruik kan worden gemaakt van de tuin achter het pand. De vloeroppervlakte van de begane grond neemt hierdoor toe met circa 50%.

(vii) Bij brief van 8 april 2013 heeft de beheerder van [X] aan Mena Gringo onder meer bericht:

“(…) Wegens dringend noodzakelijk onderhoud aan de fundering zeggen wij hierbij de huur op. De bedrijfsruimte zal na de fundering intern worden gerenoveerd en de indeling zal hierbij gewijzigd worden.

Vanzelfsprekend is verhuurder bereid in om in overleg te treden met u voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Tevens kan de indeling dan samen met u tot stand worden gebracht. (…)”

(viii) Bij brief van 17 mei 2013 heeft de gemachtigde van Mena Gringo onder meer bericht niet in te stemmen met de huuropzegging.

(ix) Vervolgens hebben onderhandelingen tussen partijen plaatsgevonden.

( x) Bij brief van 8 juli 2013 heeft de beheerder van [X] namens hem een voorstel gedaan aan Mena Gringo, te weten:

“9. (…) is hij bereid de overeenkomst met een termijn van vijf + vijf jaar voort te zetten indien en voor zover uw cliënte bereid is om in te stemmen met de onderstaande voorwaarden van het voorstel dat uw cliënte:

a. medewerking verleent aan de renovatiewerkzaamheden, neerkomende op onder meer doch niet uitsluitend het opnieuw opmetselen van de voor-, zij en achtergevels, het aanbrengen van stabiliteitsvoorzieningen aan de voor-, zij en achtergevels en de daken, het vervangen van de vloerbalken van de kelder, het aanbrengen van brandwerende materialen, het vernieuwen van de fundering, het vernieuwen van de vetput (en riolering), het vervangen van alle (verouderde) electra en het verplaatsen van de afzuiginstallatie;

b. de exploitatie van het gehuurde gedurende de (renovatie)werkzaamheden tijdelijk staakt, waarbij afstand wordt gedaan van het eventuele recht op vergoeding en/of schade;

c. akkoord gaat met een nieuwe marktconforme huurprijs, thans begroot op € 76.000 per jaar (€ 550 per m2), met ingang van de casco oplevering van het gehuurde; en

d. de kosten draagt voor de af- en inbouw van het gehuurde, nadat het gehuurde casco aan haar is opgeleverd.

10. Gelet op het bovenstaande biedt [X] voorts aan de kosten te vergoeden van een binnenhuisarchitect (begroot op maximaal 2 uren) die in samenspraak met uw cliënte en [X] een ontwerp van de af- en inbouw zal opstellen (…). Hierbij merkt [X] op dat de af- en inbouw alsmede de nieuwe inventaris moeten aansluiten bij de toekomstige uitstraling die het pand [adres] na de (renovatie) werkzaamheden zal hebben.

(…)

11. Graag verneem ik uiterlijk 25 juli 2013 van u of cliënte instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst dan wel instemt met het schikkingsvoorstel, zoals dit is gedaan in de alinea’s (…) 9 en 10.”

(xi) De kosten van de post onder 9 sub d. werden begroot op € 120.000,--.

(xii) [X] heeft voorgesteld om op 1 juni 2015 met de werkzaamheden te beginnen. Dit heeft Mena Gringo geweigerd omdat in het zomerseizoen de meeste omzet zou worden gegenereerd, maar zij heeft in juli 2015 aangeboden het pand ten behoeve van de werkzaamheden per 1 oktober 2015 te ontruimen.

(xiii) Mena Gringo heeft een waardebepaling overgelegd van Duijn Horecamakelaars waarbij zij de waarde van het restaurant op 8 juli 2015 heeft bepaald op € 400.000,--.

(xiv) Op 27 december 2018 is het pand door onder meer [X] overgedragen aan de stichting. Kort daarna is [X] overleden.

3.Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft [X] soortgelijke vorderingen ingesteld als in hoger beroep. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen, kort gezegd op de grond dat niet kan worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst dient te worden beëindigd om de voorgenomen renovatie mogelijk te maken, zodat geen sprake is van dringend eigen gebruik. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de stichting met haar grieven op.

3.2

Met grief I komt de stichting op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst ondanks de voorgestelde verbouwingswerkzaamheden kan worden voortgezet. Volgens de stichting heeft de kantonrechter miskend dat na de verbouwing het gehuurde niet langer bestaat omdat een ander te verhuren object ontstaat door de substantiële vergroting van de omvang, de ingrijpend te wijzigen indeling en de te wijzigen gebruiksmogelijkheden. Door de uitbreiding en verdieping van het pand zal ook de plaats van het gehuurde wijzigen, aldus de stichting.

3.3

Grief II richt zich tegen rov. 6 van het vonnis waarin de kantonrechter een koppeling heeft gemaakt tussen de financiële gegoedheid van Mena Gringo en het dringend eigen gebruik. Volgens de stichting is dat ten onrechte omdat de dringendheid slechts is gelegen in de noodzaak tot renovatie over te gaan en is de renovatie niet mogelijk met behoud van de huurovereenkomst.

3.4

De vraag die voorligt is of de stichting aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

3.5

Anders dan Mena Gringo meent is dit het geval. Onbetwist is dat het gehuurde thans kan worden omschreven als een 30 meter lange “pijpenla”, met een oppervlakte van ongeveer 120m2, waarbij het voorhuis door een tussenlid met het achterhuis is verbonden. Het gehuurde heeft geen toegang van licht, behalve door de entreedeur. Het bevindt zich op de begane grond van het voorhuis, het tussenlid, het achterhuis en de uitbouw en eronder bevindt zich een (niet meeverhuurde) ondiepe kelder. Het pand waarin het gehuurde zich bevindt en het gehuurde zelf zijn zwaar verouderd en volgens een door de gemeente Amsterdam uitgevoerd casco-funderingsonderzoek mag de situatie niet voortduren en dient renovatie plaats te vinden, in elk geval daarin bestaande dat

-de fundering van zowel het voorhuis als het achterhuis vernieuwd worden;

-stabiliteitsvoorzieningen worden aangebracht ter plaatse van de voor-en achtergevel van het achterhuis;

-de vloerbalken van de kelder ter plaatse van het achterhuis worden vervangen;

-het dak en het metsel- en pleisterwerk van vrijwel alle gevels worden hersteld;

-de vloeren worden vervangen;

-brandwerende voorzieningen worden uitgevoerd.

3.6

De gemeente heeft vervolgens aan de hand van bouwtekeningen die waren vervaardigd door Buro de Binnenstad (door [X] uitgenodigd om de totale begeleiding van de bouw- en restauratiewerkzaamheden van het pand op zich te nemen) de omgevingsvergunning verleend voor het voorgenomen funderingsherstel en de renovatie. Met die renovatie wordt de indeling van de begane grondverdieping van het pand en de kelder ingrijpend gewijzigd. Zo wordt onder het achterhuis met een verlaagde grondvloer een tussenverdieping van 28 m2 gecreëerd, ter plaatse van de aanbouw een buitenterras van 37 m2 aangelegd en in de kelder een verhuurbaar oppervlakte van 36 m2 gerealiseerd en wordt al met al de nieuw te realiseren bedrijfsruimte circa 50% groter dan het gehuurde. Het bestek met de bouwtekeningen en de maquette maken inzichtelijk dat de indeling van de begane grondvloer en kelder daarmee volledig verandert. De achteraanbouw zal daarbij worden gesloopt, de vroegere “opkamer” wordt met een aangepast vloerniveau in de bedrijfsruimte teruggebracht, de kelder wordt verbouwd tot een volwaardige bedrijfsruimte (met keuken, opslagmogelijkheden en toiletgroep voor gasten) de trappen en vloeren worden herpositioneerd en de leidingen vervangen. De kelder wordt bruikbaar en er ontstaan door de tussenverdieping twee lagen boven elkaar met een hoogte van meer dan drie meter. Aan de achterzijde van het pand kan een terras en kruidentuin worden gerealiseerd. Ook zal volop lichtinval worden gecreëerd. Met de hiermee gemoeide investering ontstaat tevens de mogelijkheid een beter rendement te halen, zoals door de stichting onvoldoende weersproken is gesteld.

3.7

Gezien dit alles is het hof met de stichting van oordeel dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe, aanzienlijk grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Een en ander is van een dusdanig wezenlijk karakter dat niet kan worden gezegd dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijven. Renovatie zonder beëindiging van de huur is daarom niet mogelijk.

3.8

Mena Gringo heeft nog aangevoerd dat partijen hebben onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst en dat daarover op alle punten wilsovereenstemming is ontstaan. Zij doelt hierbij op de voorwaarden die in de brief van Rappange van 8 juli 2013 zijn geformuleerd. In onderdeel 10 van die brief is geschreven:
“Gelet op het bovenstaande biedt [X] voorts aan de kosten te vergoeden van een binnenhuisarchitect (begroot op maximaal 2 uren) die in samenspraak met uw cliënte en [X] een ontwerp van de af- en inbouw zal opstellen (…). Hierbij merkt [X] op dat de af- en inbouw alsmede de nieuwe inventaris moeten aansluiten bij de toekomstige uitstraling die het pand Nieuwendijk 38 na de (renovatie) werkzaamheden zal hebben.”Ter terechtzitting in hoger beroep heeft Mena Gringo echter desgevraagd laten weten dat partijen het niet eens zijn geworden over de uitstraling die de nieuwe bedrijfsruimte zou moeten hebben, zodat niet kan worden gezegd dat over de essentialia van de beweerdelijke overeenkomst overeenstemming is bereikt. Gelet hierop is bewijslevering op dit punt niet aan de orde.

3.9

De grieven I en II slagen. Grief III hoeft in verband daarmee geen bespreking.

3.1

Met grief IV beoogt [X] dat dit arrest uitvoerbaar wordt verklaard. Dit kan volgens artikel 7:295 lid 2 BW alleen als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. In dit geval is daarvan geen sprake. De grief faalt.

3.11

Gelet op het voorgaande dient het vonnis te worden vernietigd, de huurovereenkomst zoals gevorderd te worden beëindigd op de datum van het arrest, met veroordeling van Mena Gringo tot ontruiming als in het dictum verwoord. Mena Gringo zal als in het ongelijk gestelde partij dienen te worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. Deze beslissingen worden aangehouden tot het eindarrest in verband met de vaststelling van de hoogte van de kosten, gezien hetgeen hierna aan de orde komt. Voor bewijslevering is geen plaats omdat geen bewijs is aangeboden van concrete feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden.

3.12

Aan de orde is vervolgens de aanspraak die Mena Gringo op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten heeft gemaakt. De discussie tussen partijen hieromtrent acht het hof onvoldragen. Mena Gringo zal daarom in de gelegenheid worden gesteld bij akte haar aanspraak uiteen te zetten, waarbij wordt benadrukt dat daarbij goede nota dient te worden genomen van de beperkingen die het recht ter zake kent. Vooralsnog is het hof van oordeel dat de aanspraak die Mena Gringo in de conclusie van antwoord heeft verwoord aan die beperkingen voorbijgaat. De stichting kan vervolgens bij akte reageren. De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen.

4.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 17 juli 2018 voor een akte aan de zijde van Mena Gringo met het hiervoor onder 3.12 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.F. Aalders, L.A.J. Dun en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2018.