ECLI:NL:GHAMS:2018:1834

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.202.213/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/561854 / HA ZA 14-319

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 mei 2018

inzake

[appellante],

wonende te [woonplaats 1] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. S. Levelt te Amsterdam,

tegen

1.VERENIGING VAN EIGENAARS [adres 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

3. [geïntimeerde sub 3],

wonende te [woonplaats 3] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. J. Elte te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Appellante zal hierna [appellante] worden genoemd. Geïntimeerden sub 1 tot en met 3 zullen gezamenlijk worden aangeduid als de VVE c.s. (enkelvoud) en afzonderlijk als de VvE, geïntimeerden sub 2 en 3 afzonderlijk als [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2]

[appellante] is bij dagvaarding van 18 oktober 2016 in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van 20 juli 2016 (hierna ook: het eindvonnis) en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 1 april 2015, 28 januari 2015 en 18 juni 2014, door de rechtbank Amsterdam onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en de VVE c.s. als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord, [het hof begrijpt:] tevens incidenteel appel, met een productie;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie;

- akte uitlating productie aan de zijde van de VvE c.s., met producties;

- akte naar aanleiding van producties aan de zijde van [appellante] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen [naar het hof begrijpt:] voor zover haar vorderingen zijn afgewezen, en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen in conventie alsnog geheel zal toewijzen, inclusief haar vermeerderde eis, met beslissing over de proceskosten.

De VVE c.s. heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging en in incidenteel appel tot vernietiging van het eindvonnis, voor zover dit betrekking heeft op de veroordeling tot vergoeding van de schade aan [appellante] als gevolg van [hof: hierna te bespreken] lekkage vanuit de in Advies A van A1 Lekdetectie bedoelde dakgoot, nader op te maken bij staat, met beslissing over de proceskosten.

[appellante] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van de VvE in het incidenteel appel en tot ongegrondverklaring van de in het incidenteel appel aangevoerde grief, met beslissing over de proceskosten.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 28 januari 2015 onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[appellante] is sinds 2008 eigenaresse van het pand [adres 2] (hierna: het pand [adres 2] ). Dat pand is in 1993 gebouwd. In dit pand bevindt zich een B&B kamer. [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] zijn eigenaar, dan wel bewoner, van een appartement in het daarnaast gelegen pand [adres 1] (hierna: het pand [adres 1] ) en/of lid van de VVE. Op de begane grond van laatstgenoemd pand is een zonnestudio gevestigd.

3.1.2

In november 2010 zijn in het pand [adres 1] verbouwingswerkzaamheden

uitgevoerd. De verbouwingswerkzaamheden bestonden onder meer uit het maken van

een achteruitbouw bovenop de al aanwezige achteruithouw op de begane grond.

3.1.3

Op 14 maart 2012 heeft Heemsteeds Vochtweringsbedrijf OKX een offerte aan

[appellante] uitgebracht. Deze offerte vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:

“(…)

Probleem:

Door een lekkage bij de buren is er overmatig vocht in de gang van uw woning gekomen. Dii is ook in de dekvloer onder uw plavuizen gekomen. Nu komt dit vocht in de vorm van optrekkend vocht in uw muren naar buiten en wordt het stucwerk van de muur afgedrukt door uitzettende zoutkristallen in het metselwerk. In de achterkamer is de muur grenzend aan de muur van de buren overmatig en op grote hoogte vochtig. Dit wordt veroorzaakt door de hemelwaterafvoer (goot) die tussen de twee gebouwen doorloopt. Als er een behoorlijke neerslag buiten plaatsvindt zal deze goot overlopen en zowel bij de buren als bij u waterschade op de muren tot gevolg hebben. Het is van belang dat deze problemen eerst worden opgelost voordat wij onderstaande werkzaamheden kunnen uitvoeren.

(…)”

3.1.4

De rechtsbijstandsverzekeraar van [appellante] heeft aan CED Brandvaria B.V. (hierna; CED Brandvaria) de opdracht verstrekt om een nader onderzoek te doen naar de waterschade in het pand [adres 2] . In het kader daarvan heeft CED Brandvaria het bedrijf Al Inspectie & preventie BV. (hierna: Al lekdetectie) ingeschakeld. Al lekdetectie heeft op 18 oktober 2012 een rapport opgesteld. Dat rapport vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:

“(…)

Oorzaak lekkage achterzijde van de woning huisnummer [adres 2] en zonnestudio

I. Het vochtprobleem wordt veroorzaakt door eenBouwkundige lekkage, te weten een lekkende zinken dakgoot onderaan het zadeldak van huisnummer [adres 1] . Indien het water hoger dan 3 cm komt, ontstaat er lekkage in de zonnestudio. Wij hebben gele kleurstof in de dakgoot gedoseerd, en constateerde binnen enkele minuten de aangekomen gele kleurstof ter plaatse van de zonnestudio.

II.Het vochtprobleem wordt mede veroorzaakt door eenbouwkundig gebrek, te weten het ontbreken van een waterkering tussen het dakterras (nr. [adres 2] ) en het plat dak van de aanbouw (nr. [adres 1] ). De aanbouw is later geplaatst, waardoor er een opening van 3 cm tussen bovengenoemde objecten is ontstaan. Ook is de aanbouw hoger geplaatst dan het bestaande dakterras. Tijdens (hevige-) regenval komt er water in de opening terecht, wat wordt versterkt door het regenwater wat langs de achtergevel van nr. [adres 1] stroomt. Het lekwater komt grotendeels terecht in bovengenoemde zinken goot, maar een klein gedeelte lekt tussen de buitengevel van nr. [adres 2] en de aangebrachte isolatie laag. Dit water trekt mogelijk in de spouw loze buitengevel, wat zichtbaar wordt in de wand ter plaatse van de B&B kamer.

Oorzaak lekkage voorzijde van de woning huisnummer [adres 1] en [adres 2]

Het vochtprobleem wordt veroorzaakt door eenBouwkundige lekkage, te weten een water doorlatende buitengevel onder het maaiveld van nr. [adres 1] . Dit wordt versterkt door de op afschot gelegen bestrating richting de buitengevel aan de voorzijde van de woning, waarbij regenval het water richting de woning stroomt. De gemetselde fundering in de kruipruimte van nr [adres 1] , is verzadigd met vocht. Het vocht trekt op in de houten verdiepingsvloer en in de gezamenlijk tussen(draag-)muur van beide woningen. De tussenmuur is de bestaande (oude-)muur van de woning nr. [adres 1] .

II.Het vochtprobleem wordt minimaal mede veroorzaakt door een bouwkundige lekkage, te weten ondeugdelijk voegwerk aan de voorzijde tussen beide woning. Het de hardstenen afwerking voorstaand rechts van de voordeur nr. 37 is ondeugdelijk. Tijdens regenval i.c.m. wind, is water transport langs het voegwerk mogelijk.

Advies

Wij adviseren u ten aanzien van bovenstaande om:

A.De zinken goot onder aanbouw van nr. [adres 1] langs het zadeldak compleet te laten vervangen. U kunt ook besluiten de dakgoot onder aanbouw te laten vervallen en de dakgoot voor de trespa gevel bekleding af te stoppen. Er dient dan wel een nieuwe HWA-leiding in de tuin van nr. [adres 2] te worden aangelegd. De dakgoot is niet meer in gebruik en kan ook geen lekkage meer vertonen.

B.De opening tussen het dakterras en de aanbouw op een deugdelijke manier te laten afdichten, waardoor er geen water transport tussen beide objecten meer mogelijk is.

C.De bestrating lang de buitengevel van nr. [adres 1] te laten verwijderen en het zand tot een meter weg te laten scheppen.

D.Vervolgens met een waterdichte/afstotende pasta de buitenmuur af te laten dichten, waardoor er geen regenwater meer in de constructie kan trekken.

E.De muur aan de voorzijde tussen beide woningen, door - een erkend bedrijf – te laten injecteren tegen optrekkend vocht en de muren aansmeren met een vochtwerende stuc laag.

F.Indien de zinken dakgoot wordt vervangen, adviseren wij om preventief de houten leiding koof Ter plaatse van de zonnestudio (praktijk ruimte) te laten openen.

H.Vervolgens de gietijzeren HWA-leiding te laten vervangen. Deze verkeerd in slechte staat.

I.Het ondeugdelijk voegwerk tussen beide woningen te laten verwijderen.

J.Vervolgens nieuw voegwerk aan te laten brengen en de hardstenen afwerking te laten bijwerken.

(…) “

3.1.5

In een op 12 februari 2013 opgesteld rapport heeft CED Brandvaria, onder verwijzing naar het hiervoor onder 3.1.4 vermelde rapport van Al lekdetectie, geconcludeerd dat het pand [adres 1] de vochtproblemen in het pand [adres 2] veroorzaakt.

3.1.6

De VVE c.s. heeft Max architectuur B.V. (hierna: Max architectuur) gevraagd om naar aanleiding van de rapporten van Al lekdetectie en CED Brandvaria van 12

februari 2013, een bouwkundig advies uit te brengen. Naar aanleiding daarvan heeft Max architectuur op 20 mei 2014 een rapport opgesteld. Dat rapport vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:

“(…)

Vochtprobleem A

(…)

De bouwkundige opbouw van beide panden is in de rapportage van lekdetectiebedrijf Al Inspectie & Preventie bv. niet goed onderzocht waardoor er foute conclusies zijn getrokken.

(...)

De zijgevel van nr. [adres 1] loopt langs de bewuste spouw loze kalkzandsteen muur. De bovengenoemde oorzaak gemeld door het detectiebedrijf bij punt 2; het ontbreken van een waterkering tussen het dakterras (nr. [adres 2] ) en het platte dak (nr. [adres 1] ) is dus gebaseerd op onjuiste aannames. De opening van 3 cm. tussen beide panden heeft niets te maken met de oorzaak van het probleem, noch de hoogte van de geplaatste aanbouw.

De oorzaak zal eerder gezocht moeten worden in de opbouw en afwerking van de spouw loze muur van nr. [adres 2] . Tevens is het heel goed mogelijk dat de eerder gemelde schuurvorming t.p.v. de slaapkamer ontstaan is door verschillende zettingscoëfficiënten van de oorspronkelijke bouwmuur en de later toegevoegde spouw loze kalkzandsteenmuur. (...)

De test die door het detectiebedrijf gedaan is met de gekleurde vloeistof in de zinken goot laat zeker een probleem zien. Maar vooral een probleem wat gevolgen heeft bij nr. [adres 1] . Bij nr. [adres 2] was geen gekleurd vloeistof zichtbaar.

(…)

Dat er geen gekleurde vloeistof zichtbaar was bij nr. [adres 2] geeft duidelijk aan dat dit niet het probleem kan zijn van het vochtprobleem bij de buren. De bouwkundige situatie met de twee gescheiden bouwmuren versterkt dit gegeven.

Wat wel een probleem is, is het vuil wat in de goot ligt, waardoor de goot verstopt raakt en sneller overloopt. De vele bomen, bamboe en overige beplanting in de tuin van nr. [adres 2] verliezen hun bladeren, naalden e.d. Deze komen in de goot terecht waardoor deze niet goed meer functioneert. Hierdoor stroomt deze eerder over en veroorzaakt, zoals uit het rapport blijkt, een vochtprobleem in de zonnestudio. (...) Dat er een onderhoudsplicht bestaat voor nr. [adres 1] is evident maar er ligt mede een plicht bij nr. [adres 2] ivm. het onderhoud aan de groenvoorzieningen. Tevens groeit de beplanting tegen de buitenwanden van nr. [adres 1] aan. Met name de klimop welke loopt over het rechte dak en de schuine kap die op de goot uitkomt kan schade opleveren aan muur en dak. Deze kunnen niet goed drogen en kunnen permanent vochtig blijven. En dit kan weer leiden tot vochtproblemen binnen. Tevens kan er geen onderhoud aan deze onderdelen gepleegd worden door de aanwezigheid van deze begroeiing.

(…)

Vochtprobleem B

(...)

Ook bij deze conclusie is de bestaande bouwkundige situatie niet goed opgenomen. (...) er loopt wel degelijk een hemelwaterafvoer aan de voorstaand linkerzijde van pand nr. [adres 2] welke achter de voorgevel vanaf het dak naar de kruipruimte loopt (...). Een vierde van het water op het dak wordt op deze hemelwaterafvoer geloosd. Het is aannemelijk dat deze in de kruipruimte wordt opgepakt en afgevoerd naar de gemeenteriolering.

(…)

In het aangeleverde rapport is niet te achterhalen of deze hemelwaterafvoer gedetecteerd en onderzocht is. Het zou wel het een en ander verklaren als hier het probleem zou liggen. Aangezien het probleem betreffende het verkeerde afschot van de bestrating al geruime tijd is opgelost. Ook is het door waternet bevestigde probleem met de teruglopende riolering opgelost. Dit wordt ook tevens gemeld in de rapportage van CED BrandVaria.

Zoals aangegeven in het rapport van het detectie bedrijf zal het ondeugdelijke voegwerk een minimale oorzaak zijn van het vochtprobleem aan de voorzijde van de twee panden. Het is theoretisch mogelijk maar dit is technisch en/of bouwkundig niet vastgesteld.

CONCLUSIE EN ADVIES

De oorzaken van de visueel waargenomen lekkage aan zowel de achterzijde als de voorzijde van huisnummer [adres 1] en [adres 2] zijn gebaseerd op verkeerde bouwkundige aannames. De vochtproblemen zichtbaar bij huisnummer [adres 2] zijn niet te wijten aan de bouwkundige aanpassingen van huisnummer [adres 1] . Ik adviseer om de bouwkundige opbouw van de in 1993 gebouwde bouwmuur bouwkundig te laten onderzoeken en ook de inpandige hemelwaterafvoeren aan de voorzijde van nr. [adres 2] te laten inspecteren. Daarnaast adviseer ik om de groenvoorzieningen die tegen de opstallen van nr. [adres 1] aangroeien te verwijderen. En regelmatig de bladeren, naalden ed. van de omliggende vlakken te verwijden.”

3.1.7

In een op 17 september 2014 opgesteld rapport, heeft CED Brandvaria gereageerd op de bevindingen van Max architectuur. CED Brandvaria heeft zich daarin op het standpunt gesteld dat zij geen reden ziet om de bevindingen en conclusies in haar rapport van 12 februari 2013 te wijzigen.

3.1.8

Bij tussenvonnis van 28 januari 2015 heeft de rechtbank in rov 4.3 overwogen dat nu op grond van de door partijen overgelegde rapporten wel voldoende duidelijk is dat er een vochtprobleem in het pand [adres 2] aanwezig is en niet kan worden uitgesloten dat dit (mede) wordt veroorzaakt door het pand [adres 1] , dan wel (mede) door de door de VVE c.s. genoemde beplanting in de tuin van [adres 2] , zij behoefte heeft aan een nadere deskundige voorlichting.

3.1.9

Vervolgens heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 1 april 2015 C.J.J. van Eeden, (destijds) werkzaam bij COT B.V. te Haarlem, als deskundige benoemd ter beantwoording van (onder meer) de volgende vragen:

“1. Wat zijn, met inachtneming van het rapport van A1 Inspectie & Preventie B.V. van 18 oktober 2012, de rapporten van CED Brandvaria van 12 februari 2013 en 17 september 2014 en het rapport van Max architectuur van 20 mei 2014, de oorzaken van de vochtproblemen in het pand [adres 2] te Amsterdam en waar baseert u uw conclusie op?

2. Indien u de in de rapporten van A1 Inspectie & Preventie B.V. en CED Brandvaria gestelde oorzaken van de vochtproblemen in het pand [adres 2] geheel of gedeeltelijk volgt, welke van de door A1 Inspectie & Preventie in het rapport van 18 oktober 2012 gegeven adviezen om de vochtproblemen te verhelpen dienen dan thans nog te worden verricht?

(…)

5. In september 2014 hebben er werkzaamheden plaatsgevonden aan de dakgoot onder aan het zadeldak van de uitbouw van [adres 1] welke grenst aan de tuin van [adres 2] (zie rapport A1 Inspectie & Preventie B.V). Kunt u beschrijven welke werkzaamheden hebben plaatsgevonden, vaststellen of deze werkzaamheden op een deugdelijke wijze zijn uitgevoerd, of is voldaan aan advies A in het hoofdstuk advies van het rapport opgesteld door A1 Inspectie & Preventie B.V en er dientengevolge geen schade meer kan ontstaan bij [adres 2] ?

(…)”

3.1.10

De deskundige heeft in zijn rapport van 20 november 2015 en in de daarbij behorende Bijlagen I en II, waarin hij reageert op de opmerkingen van de VVE c.s. en [appellante] naar aanleiding van het concept-rapport van 14 oktober 2015, op de door de rechtbank gestelde vragen 1, 2 en 5 (per vraag, inclusief reactie in de Bijlagen) het volgende geantwoord:

“(…)

3.1.1

Antwoord op vraag 1

Op de dag van inspectie zijn in een wand op de begane grond van het pand (…) [adres 2] vochtverschijnselen waargenomen. De betreffende wand grenst aan het pand (…) [adres 1] . Met behulp van een indicatieve vochtmeter is de vochtconditie in de ondergrond, van met name de wandoppervlakken tot circa 1,5 á 2 meter boven het vloeroppervlak, als hoog beoordeeld. De verhoogde vochtconditie in de wand doet zich voor in het wandoppervlak vanaf de straatzijde (inclusief meterkast) tot en met de wand achter de trap. De verfafwerking en pleisterafwerking is plaatselijk sterkt aangetast als gevolg van langdurige en extreme vochtbelasting. In de overige wandoppervlakken is geen verhoogde vochtconditie vastgesteld.

Wand ‘Bed & Breakfast kamer’ en slaapkamer 1e verdieping

Conform opgave zijn er in het recente verleden plaatselijk diverse werkzaamheden uitgevoerd die de gebreken deels hebben verholpen. Door A1 Inspectie & Preventie B.V. is in haar rapportage d.d. 18 oktober 2012 opgenomen onder advies A:“De zinken goot onder de aanbouw van nr. [adres 1] langs het zadeldak …niet meer in gebruik en kan ook geen lekkage meer vertonen”.
In de ‘Bed&
Breakfast kamer’ is de vochtconditie op de dag van inspectie door de deskundige als voldoende droog beoordeeld. Het dichtzetten van de (deels) inpandige zinken goot lijkt de door A1 Inspectie & Preventie B.V. geconstateerde lekkage, (destijds visueel vastgesteld aan de zijde van nummer [adres 1] ) en naar de mening van de deskundige daaraan gerelateerde vochtproblemen in de ‘Bed&
Breakfast kamer’, afdoende te hebben verholpen. Ook in de wand van de slaapkamer op de 1e verdieping heeft de deskundige geen verhoogde vochtconditie kunnen vaststellen.

Wandoppervlak vanaf de straatzijde (inclusief meterkast) tot en met de wand achter de trap

Naar aanleiding van aanvullend aangeleverd fotomateriaal en zoals gezamenlijk besproken op de dag van beoordeling bestaat er onduidelijkheid of een gietijzeren buis (metalen hemelwater afvoerbuis) in de thans aanwezige staat kan voldoen aan redelijk te stellen eisen. De betreffende buis bevindt zich in het pand [adres 1] en grenst (in)direct aan oppervlakken welke onderdeel uitmaken van [adres 2] . Tijdens het onderzoek is de betreffende buis niet ontmanteld gezien de aanzienlijke sloopwerkzaamheden die benodigd zijn (in onder andere de in bedrijf zijnde winkelruimte). Op fotomateriaal is duidelijk zichtbaar dat de buis in een slechte staat verkeerd als gevolg van aanzienlijke corrosie. Daarnaast begeeft de (niet geïsoleerde) metalen buis zich in een inpandige omgeving. Op het relatief koude metalen oppervlak (koude neerslag wordt door de buis gevoerd) kan gemakkelijk condensatie plaatsvinden. Als gevolg hiervan vertoont de buis vergevorderde corrosieschade en kan de buis vochtproblemen veroorzaken doordat condensvorming op het oppervlak plaatsvindt.

De gebreken die op de dag van inspectie zijn geconstateerd (in de hal) zijn (nog) niet verholpen. Door de deskundige is vastgesteld dat de binnenwand van [adres 2] is opgebouwd uit kalkzandsteen. Kalkzandsteen kan zeer gemakkelijk water absorberen. De binnenwand parallel aan deze wand en onderdeel van [adres 1] vertoont identieke gebreken. Er is door partijen aangegeven dat de toestand ten aanzien van het adequaat afvoeren van hemelwater op het trottoir te wensen overlaat. Een overvloed aan hemelwater blijft geregeld op het trottoir staan. Er kan niet worden uitgesloten dat er eveneens fluctuaties in de grondwaterstand bestaan. Tijdens de beoordeling door de deskundige is eveneens de conditie van diverse onderdelen door het kruipluik van [adres 1] beoordeeld. Er is vastgesteld dat de vochtconditie van de fundering sterk verhoogd is. Het metselwerk, de pleisterafwerking en de houten lambriseren vertonen eveneens gebreken als gevolg van langdurige en extreme vochtbelasting.

De oorzaak van de vochtproblemen in de kalksteenwand van [adres 2] is optrekkend vocht, met name de onderste gedeelten van de wand vertonen een sterk verhoogde vochtconditie. Het optrekkend vocht kan deels worden veroorzaakt door fluctuaties in de grondwaterstand waardoor vanuit de fundering en/of vanuit de kim (onderste gedeelte van de wand) vocht in de wand omhoog trekt. Daarnaast kan de mate van optrekkend vocht worden versterkt door water vanuit de gecorrodeerde metalen afvoerbuis en/of door condensatie afkomstig van de betreffende ongeïsoleerde buis. Dit water kan zich eveneens rond de onderzijde van de wand verzamelen en door de wand worden opgenomen.

Gezien de wanden aan elkaar grenzen dient er rekening mee te worden gehouden dat beide binnenwanden ( [adres 1] en [adres 2] ) gebreken vertonen als gevolg van optrekkend vocht. Er kan niet worden vastgesteld in hoeverre de in zeer slecht verkerende en niet geïsoleerde metalen buis van invloed is op de thans aanwezige vochtproblemen. De betreffende buis dient echter voldoende geïsoleerd te zijn (condensvorming, inpandige situatie) en in een redelijke conditie te verkeren.

Reactie deskundige op de opmerkingen van partij VvE/ [geïntimeerden sub 2 en 3] :

Pagina 6:

De zinken goot onder de aanbouw van nr [adres 1] :

Antwoord:

De gootconstructie/hemelwaterafvoerbuis die aanwezig is tussen beide panden heeft tussen de bouwwanden (inpandige situatie) lekkage veroorzaakt. Dit moet als onacceptabel worden beschouwd. Nadat het watertransport is ‘omgelegd’ worden door de betreffende bewoners van nummer [adres 2] geen gebreken meer in de wand van de B&B ruimte ervaren. Door de deskundige wordt ook geen verhoogde vochtconditie in de betreffende wand vastgesteld.

Vochtprobleem kalkzandsteenwand nummer [adres 2] :

Antwoord:

De deskundige heeft de aanbeveling in overweging genomen en geconcludeerd dat er geen directe relatie kan zijn met de geconstateerde vochtplekken. Door A1 inspectie is reeds een thermografisch onderzoek gedaan bij beide woningen naar lekkages bij overige leidingen. Daarnaast is ook endoscopisch onderzoek gedaan. Er zijn geen extra gebreken ten aanzien van leidingen/afvoeren vastgesteld.

Er isnietvastgesteld dat de kruipruimte droog is bij nummer [adres 1] . Er is vastgesteld dat de fundering Een sterk verhoogde vochtconditie vertoont. Vocht afkomstig van de metalen afvoerbuis kan eenvoudig door de wand van kalkzandsteen worden opgenomen. De wand blijft vervolgens langdurig vochtig.

Reactie deskundige op de opmerkingen van partij [appellante] :

Vraag 1

De verschillende onderdelen zijn extra aangeduid. Tijdens het onderzoek is naar voren gekomen dat er geen gebreken zijn in de wand in de slaapkamer op de 1e verdieping.

A1 inspectie spreekt van een gietijzeren buis. De deskundige refereert aan de bewoording van A1 inspectie maar heeft niet zelf kunnen vaststellen of het daadwerkelijk gietijzer betreft. Het is wel zeker dat het een sterk gecorrodeerde en niet geïsoleerde metalen hemelwaterafvoerbuis betreft en daarmee als onvoldoende functioneel kan worden beschouwd.

Conform opgave op de dag van onderzoek zouden diverse werkzaamheden zijn uitgevoerd die tot een goed resultaat hebben geleid (de wand is niet vochtig meer). Naar de mening van de deskundige heeft voornamelijk het afsluiten van de goot tussen de woningen het vochtprobleem in de B&B ruimte verholpen. Omdat de wand is opgebouwd uit kalkzandsteen kan het enige tijd duren voor de wand volledig droog is.

Het ontbreken van een eventuele waterkering tussen het dakterras en de aanbouw is niet relevant en wordt dan ook niet gezien als een oorzaak van de gebreken.

Wand vanaf de straatzijde

Het optrekkend vocht kan deels worden veroorzaakt door fluctuaties in de grondwaterstand waardoor vanuit de fundering en/of vanuit de kim (onderste gedeelte van de wand) vocht in de wand omhoog trekt. Dit wordt versterkt door water vanuit de gecorrodeerde metalen afvoerbuis en/of condensatie afkomstig van de betreffende ongeïsoleerde buis. Dit water kan zich eveneens rond de onderzijde van de wand verzamelen en verder door de wand worden opgenomen.

De wanden parallel aan elkaar vertonen identieke problemen. De deskundige bedoeld hiermee niet dat de vochtige wand van nummer [adres 1] de gebreken veroorzaakt van nummer [adres 2] .

Wat hier verder door A1 wordt gesteld kan door de deskundige niet worden onderschreven. In de 4e en 5e alinea is de oorzaak aanvullend omschreven.

(…)

3.2.1

Antwoord op vraag 2

Op basis van de resultaten is gesteld dat de conditie van de metalen hemelwater afvoerbuis niet kan voldoen aan redelijk te stellen eisen. De betreffende in zeer slechte staat verkerende buis dient volledig te worden vervangen (tot aan het trottoir) door een functionele (onder andere voldoende geïsoleerde) hemelwater afvoerbuis.

Na het volledig vervangen van de niet geïsoleerde hemelwater afvoerbuis kan eerst worden beoordeeld (monitoren) of de vochtconditie in de binnenwand naar verloop van tijd verbeterd.

Reactie deskundige op de opmerkingen van partij VvE/ [geïntimeerden sub 2 en 3] :

3.2.1

De tekst in de rapportage is aangepast. De betreffende buis dient voldoende geïsoleerd te zijn en in een redelijke conditie te verkeren.

Reactie deskundige op de opmerkingen van partij [appellante] :

Vraag 2

Alleen het advies ten aanzien van de (gietijzeren) metalen buis dient in deze kwestie te worden opgevolgd.

(…)

3.5.1

Antwoord op vraag 5

In de thans aanwezige situatie is de inpandig gelegen dakgoot dichtgezet. Voor zover kan worden beoordeeld zijn deze werkzaamheden functioneel uitgevoerd. Na het verwijderen van een deel van de Trespa gevelbekleding is het nu inpandige gedeelte tussen het oorspronkelijke dakoppervlak van [adres 1] en de buitengevel van [adres 2] eveneens beoordeeld. Er is waargenomen dat het betreffende stuk dakgoot niet tot nauwelijks meer in gebruik is. Eind 2012 kon hier door A1 Inspectie en Preventie B.V. nog een lekkage worden geconstateerd. Omdat neerslag het betreffende dakgootdeel niet meer kan bereiken kan ook geen lekkage meer ontstaan. In de betreffende aangrenzende binnenwand van [adres 2] (‘Bed & Breakfast kamer’) worden ook geen aanwijzingen en meetresultaten meer gevonden die wijzen op een verhoogde vochtconditie in de wand.

De wijze waarop de betreffende PVC hemelwaterafvoerbuizen in de betreffende ruimte zijn opgehangen dient als onvakkundig te worden beschouwd.

Reactie deskundige op de opmerkingen van partij VvE/ [geïntimeerden sub 2 en 3] :

Bij vraag 5

Een lekkende goot tussen de beide woningen moet als onacceptabel worden beschouwd.

Reactie deskundige op de opmerkingen van partij [appellante] :

Vraag 5

De deskundige is van mening dat het antwoord op de vraag van de rechtbank in voldoende mate is omschreven.

(…)”

3.2.1

[appellante] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd de VVE c.s. hoofdelijk te veroordelen:

(1) om binnen twee maanden de bouwkundige gebreken en het achterstallig onderhoud van het pand [adres 1] te herstellen conform het hersteladvies van Al lekdetectie, zodanig dat geen vochtdoorslag naar [adres 2] meer plaatsvindt, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

(2) de schade te vergoeden die aan het pand [adres 2] door vochtdoorslag van het pand [adres 1] is ontstaan, nader op te maken bij staat;

(3) om binnen twee maanden de hemelwaterafvoer aangebracht door de VVE c.s. in de tuin van [appellante] bij het pand [adres 2] te verwijderen en te voorzien in een deugdelijke afvoer van de neerslag op het dak van het pand [adres 1] , op straffe van verbeurte van een dwangsom,

(4) tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, alsmede kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente.

3.2.2

De VVE c.s. heeft in reconventie gevorderd [appellante] te veroordelen om binnen veertien dagen de beplanting te verwijderen die vanaf het erf van [appellante] tegen het pand van de VVE c.s. groeit, op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede in de kosten van deze procedure.

3.3

De rechtbank heeft bij eindvonnis in conventie de vorderingen van [appellante] deels toe- en deels afgewezen en in reconventie de vordering van de VVE c.s. toegewezen. Tegen de beslissing in conventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met zes grieven en de VVE c.s. in incidenteel appel met een grief.

Ontvankelijkheid VvE in incidenteel appel

3.4

Voorafgaand aan de behandeling van de grieven stelt het hof vast dat, naar tussen partijen niet in geschil is, [geïntimeerde sub 3] sedert 30 december 2016 geen (mede) eigenaar meer is van het appartementsrecht [adres 3] , maar dat [X] (hierna: [X] ) de nieuwe appartementseigenaresse is. [appellante] voert aan dat de VvE in het incidenteel appel niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat niet is gebleken van een besluit tot het instellen van incidenteel appel door de vergadering van eigenaars van de VvE.

3.4.1

In eerste aanleg zijn naast de VvE alle leden van de VvE in rechte, als procespartij, verschenen. Hun instemming met het instellen van een eis in reconventie door de VvE mag daarom verondersteld worden en een afzonderlijk procesbesluit is dan niet vereist. In de door de VVE c.s. in hoger beroep ingediende processtukken worden dezelfde leden als in eerste aanleg, [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] , als procespartij genoemd. Gelet op de kennelijke wisseling van appartementseigenaren met betrekking tot [adres 1] I nà het uitbrengen van de appeldagvaarding d.d. 18 oktober 2016 en vóór het indienen van de memorie van antwoord, tevens incidenteel appel, rijst de vraag of [X] als nieuwe appartementseigenaresse en daarmee lid van de VvE een machtiging heeft gegeven om dit incidenteel appel in te stellen. Instemming met dat appel kan nu immers niet worden verondersteld. Tijdens de hierna door het hof te gelasten comparitie ter plaatse zal de ontvankelijkheid van de VvE (mede) aan de orde worden gesteld.

3.5

Grief 1van [appellante] is gericht tegen rov 4.3 van het tussenvonnis van 28 januari 2015, voor zover de rechtbank in die overweging het rapport van A1 lekdetectie aanmerkt als een rapport van (alleen) [appellante] . De rechtbank gaat er volgens [appellante] aan voorbij dat voornoemd rapport is opgesteld in opdracht van partijen gezamenlijk, ter uitvoering van hun overeenstemming als bedoeld in artikel 7:900 BW om een derde onderzoek te laten doen teneinde de oorzaak van de schade vast te stellen. Gegeven de gebondenheid van de VVE c.s. aan dit rapport en daarmee tevens aan de daarop gebaseerde conclusies van CED Brandvaria, heeft de rechtbank vervolgens ten onrechte, aldus de
grieven 2 en 3van [appellante] , in rov 4.4 tot en met 4.6 van voornoemd tussenvonnis (nog) een deskundigenbericht nodig geacht en in het daaropvolgende tussenvonnis van 1 april 2015 een onderzoek door een deskundige bevolen en hoger beroep van dit tussenvonnis uitgesloten. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.1

Het rapport van A1 lekdetectie is, anders dan [appellante] stelt, niet een bindend advies waaraan beide partijen zijn gebonden. Uit geen van de in eerste aanleg overgelegde stukken kan worden opgemaakt dat tussen partijen een vaststellingsovereenkomst is gesloten betreffende hun geschil over de oorzaak van de waterschade/vochtproblemen

in het pand [adres 2] . Zoals uit de door de rechtbank vastgestelde feiten blijkt, waartegen niet is gegriefd, heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van
[appellante](cursivering hof) CED Brandvaria opdracht verstrekt nader onderzoek te doen naar de waterschade, en heeft laatstgenoemd bedrijf vervolgens A1 lekdetectie ingeschakeld. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank het rapport van A1 lekdetectie terecht aangemerkt als een

rapport van (alleen) [appellante] en op goede gronden besloten tot het benoemen van een onafhankelijke deskundige. De grieven falen.

3.6

Voor zover de adviezen van A1 lekdetectie niet zijn opgevolgd en de rechtbank haar vorderingen heeft afgewezen, komt [appellante] hiertegen op met haar
grieven 4 en 5. Deze grieven zien op het oordeel van de rechtbank in rov 2.9 en rov 2.10 van het eindvonnis. Dit oordeel komt er - samengevat - op neer dat behalve het volledig vervangen van de gietijzeren HWA-leiding en het aansluiten op het riool van de hemelwaterafvoer die thans op het dak van de onroerende zaken aan de [adres 1] loost (alsmede het dichtzetten van de aan de VVE c.s. toebehorende dakgoot, zoals reeds door haar uitgevoerd) de andere adviezen van A1 lekdetectie niet behoeven te worden opgevolgd, nu niet vast staat dat de fundering en/of kim van nr. 37 het optrekkend vocht in nr. [adres 2] veroorzaakt.

3.6.1

Volgens [appellante] is de waterschade ontstaan door meer oorzaken dan alleen de ondeugdelijke HWA-leidingen. Daartoe verwijst zij naar een (aanvullend) rapport van ACi lekdetectie van 24 oktober 2016 en een rapport van Dry Works van 2 februari 2017. Volgens [appellante] blijkt hieruit dat er ook nog een lekkende gietijzeren leiding zit ter plaatse van de hal aan de voorzijde van het pand [adres 1] en dat lekkages in het pand van de VVE c.s. vochtschade in het pand [adres 2] veroorzaken. Om die reden heeft zij in hoger beroep haar eis vermeerderd, die luidt:

“(…) geïntimeerden te veroordelen tot herstel van de bouwkundige gebreken en het achterstallig onderhoud aan de onroerende zaken van geïntimeerden door:

uitvoering van de door Dry Works International B.V. geadviseerde maatregelen namelijk de vochtbron van lekkende leidingen en riolering definitief te elimineren en de betreffende bouwmuren tegen capillair vochttransport dusdanig te injecteren dat ook bij een volgende calamiteit dit niet direct leidt tot schade aan muur en afwerklagen en

door uitvoering van de door ACi lekdetectie B.V. geadviseerde maatregelen namelijk de tegel-/verdiepingsvloer deels of geheel ter plaatse van de gang en trapkast te laten openen en vervolgens de gehele gietijzeren afvoer/HWA- leiding te laten vervangen, waarbij er op gelet dient te worden dat de stand- en HWA-leiding op de vernieuwde leiding aangesloten worden.

een en ander, zodanig dat geen vochtdoorslag naar het pand van appellante meer plaats vindt en overlegging van een schriftelijke verklaring van Dry Works International B.V. of AC1 lekdetectie B.V. of een nader door appellante goed te keuren deskundige partij dat vochtdoorslag naar het pand van appellante is uitgesloten uiterlijk binnen twee maanden na het in dezen te wijzen arrest, op straffe van het verbeuren van een dwangsom € 1.000,00 voor elke dag dat geïntimeerden hierbij geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven;

(…)”

3.6.2

Het hof stelt voorop dat, daargelaten de uitkomst van dit hoger beroep, de vermeerderde eis (althans in deze vorm) niet voor toewijzing in aanmerking komt, nu het petitum daarvoor te breed en te onbepaald is geformuleerd.

3.6.3

Alvorens de grieven verder te behandelen, wenst het hof de situatie ter plaatse in ogenschouw te nemen, teneinde zich daarover een beter beeld te kunnen vormen. Daartoe behoren in ieder geval de locatie, de aansluiting(en) en het verloop van de gietijzeren leiding ter plaatse van de hal aan de voorzijde van [adres 1] . Het hof kan tevens bezien of (mogelijk naar aanleiding van zijn bevindingen) deze zaak alsnog in der minne kan worden geregeld. Ook kan, in verband met het beroep van [appellante] op niet-ontvankelijkheid, de VVE c.s. tijdens de comparitie duidelijkheid verschaffen of [X] als nieuwe appartementseigenaresse en daarmee lid van de VvE een machtiging heeft gegeven tot het instellen van incidenteel appel.

3.6.4

Het komt het hof geraden voor dat de destijds door de rechtbank benoemde deskundige, C.J.J. van Eeden, bij de comparitie aanwezig is. Het staat het partijen vrij daarnaast ook een eigen deskundige mee te nemen. Met het oog op het bepalen van een datum voor een comparitie verzoekt het hof partijen bij het opgeven van verhinderdata rekening te houden met de verhinderdata van de voornoemde deskundige(n).

3.7

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

beveelt een comparitie van partijen, te houden voor onderstaande leden van het hof ter plaatse van de bij de vochtproblemen betrokken percelen [adres 2] en [adres 1] , te beginnen ten huize van [appellante] aan [adres 2] , op een nader te bepalen datum en uur;

bepaalt dat partijen in persoon respectievelijk, voor zover partijen rechtspersoon zijn, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is (door schriftelijke machtiging of anderszins) tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten, daarbij aanwezig zullen zijn, bij voorkeur in gezelschap van de door de rechtbank benoemde deskundige C.J.J. van Eeden en desgewenst van door partijen mee te brengen deskundigen;

verwijst de zaak naar de rol van 19 juni 2018 voor het opgeven van verhinderdata over de maanden juli tot en met november 2018;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2018.

Burenrecht en waterschade door vochtproblemen in naastgelegen pand

Uitspraak

1.VERENIGING VAN EIGENAARS [adres 1] ,

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing