Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.228.625/01 NOT
nummer eerste aanleg : 629993/NT 17-49 O
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 22 mei 2018
inzake
[naam],
wonend te [plaats],
appellant,
tegen
mr. [naam],
notaris te [plaats],
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 1 december 2017 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 2 november 2017 (ECLI:NL:TNORAMS:2017:35). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) op onderdeel 3 gegrond verklaard zonder oplegging van een maatregel en de klacht voor het overige ongegrond verklaard.
1.2.
De notaris heeft op 28 december 2017 het hof bericht geen gebruik te maken van de mogelijkheid om verweer te voeren.
1.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 maart 2018. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
In 2013 en 2014 is de notaris als projectnotaris betrokken geweest bij de splitsing in appartementsrechten en ‘uitponding’ van de woningen, deel uitmakend van het project ‘[naam]’ (hierna: het project), in eigendom van [BV 1] (als rechtsopvolger van [de stichting]).
3.2.2.
Op 8 mei 2015 is op het kantoor van de notaris een koopovereenkomst getekend door [BV 1] voornoemd als verkoper en klager als koper. De koop betrof het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte en tuin, plaatselijk bekend [straat X] te [plaats], zijnde een benedenhoekwoning van een galerijflat (hierna: de woning).
3.2.3.
Ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst heeft klager de notaris erop gewezen dat de feitelijke situatie niet overeenkwam met de juridische situatie op grond van de tot het project behorende splitsingstekening.
3.2.4.
Op de splitsingstekening is het perceel van klager aangeduid met nummer 112. Klagers buitenruimte en tuin is aan drie kanten gesitueerd. Aan de zijkant grenst deze aan de openbare weg [straat Y]. Aan de voorzijde van de galerijflat loopt een buitentrap; deze komt uit op een gemeenschappelijk pad. Het pad loopt langs de voordeuren van de zes benedenwoningen, waaronder die van klager, in de richting van de hoofdingang van de galerijflat, gelegen aan [straat X]. Het gezamenlijke pad loopt op de splitsingstekening niet door tot aan de [straat Y], maar loopt tot aan de buitenruimte/tuin van klager aan de zijkant/voorkant van de woning.
(Een deel van de) splitsingstekening (met aantekeningen/vermeldingen door het hof):
3.2.5.
In de situatie ter plaatse is niet duidelijk dat buitenruimte en tuin van klager het gezamenlijke pad afgrenzen. Anders dan op de splitsingstekening is aangegeven, loopt het pad wel door tot aan de [straat Y]. Langs de zij- en voorkant van de tuin van klager staat een laag hekwerk, als afgrenzing van de openbare weg. Ter hoogte van de hoek die dat hekwerk aan de straatzijde maakt met de voorzijde van klagers perceel staat een hekje met deurtjes, vanaf de stoep aan de straatzijde toegang gevend tot het pad.
Situatieschets (met aantekeningen/vermeldingen door het hof):
3.2.6.
Klager heeft de notaris tijdens het tekenen van de koopovereenkomst laten weten dat de buitentrap van de galerijflat en het pad naar de openbare weg door de bewoners van de galerijflat worden gebruikt als in- en uitgang. De notaris heeft daarop klager meegedeeld dat hij – conform de splitsingstekening – het recht heeft om zijn buitenruimte/tuin af te sluiten.
3.2.7.
Op 5 augustus 2015 is de leveringsakte voor de woning ten overstaan van een kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris gepasseerd. Tijdens het passeren van deze akte is nogmaals gesproken over het feit dat de juridische en feitelijke situatie niet met elkaar overeenstemden. De notaris heeft klager wederom medegedeeld dat hij het recht heeft om de bij zijn appartementsrecht behorende buitenruimte als tuin in te richten en het gemeenschappelijk pad af te sluiten waar het grenst aan de buitenruimte/tuin van klager. Aan het gebruik van de buitenruimte/tuin van klager is in de akte geen beperking opgelegd.
3.2.8.
In oktober 2015 is de eerste Algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) van de galerijflat gehouden. Tijdens die VvE is aan klager medegedeeld dat de voorzijde van zijn perceel niet zijn eigendom is. Na controle van de tekeningen heeft de VvE erkend dat de voorzijde van het perceel 112 eigendom is van klager. De VvE heeft wel bepaald dat de openbare weg via het pad en het hek bereikbaar moet blijven.
3.2.9.
Op 13 juni 2016 hebben klager en [naam], verkoopmakelaar tevens administratief beheerder van de VvE (hierna: de VvE-beheerder), met de notaris gesproken over de kwestie. De notaris heeft tijdens die bespreking toegezegd om desgevraagd aan de leden van de VvE, bijvoorbeeld in een vergadering, een toelichting te geven op de juridische situatie.
3.2.10.
Tijdens de Algemene ledenvergadering van de VvE in augustus 2016 hebben klager en de VvE-beheerder de bewoners medegedeeld dat aan een passende oplossing van de onduidelijke situatie werd gewerkt.
3.2.11.
Klager heeft eind 2016 het hek met een fietsslot afgesloten teneinde de in- en uitgang van en naar de straat te blokkeren, waarna hij door diverse bewoners is bedreigd.
3.2.12.
De VvE-beheerder heeft, na herhaalde verzoeken daartoe, in maart 2017 contact gekregen met het notariskantoor. Aan de VvE-beheerder is toen medegedeeld dat een medewerkster van het kantoor van de notaris (hierna: de medewerkster) het dossier ter hand zou nemen.
3.2.13.
Bij e-mailbericht van 22 maart 2017 heeft klager aan de medewerkster onder meer het volgende bericht:
“Fijn dat ik u gesproken heb, het hersteld mijn vertrouwen enigszins. Hieronder treft u de feiten en omstandigheden inzake de huidige situatie, onze afspraken en mijn contact gegevens aan.
(..)
Onze afspraken:
1. Notariskantoor (..) heeft een week de tijd het dossier op te pakken en informeert mij uiterlijk 29 maart omtrent de voortgang van het dossier.”
3.2.14.
Na herhaaldelijke verzoeken van klager, heeft de medewerkster op 25 april 2017 aan klager laten weten dat een reactie (nog) zou uitblijven omdat zij met vakantie ging.
3.2.15.
Bij e-mailbericht van 11 mei 2017 heeft de medewerkster gereageerd op het
e-mailbericht van klager van 22 maart 2017. Aan klager is onder meer medegedeeld:
e-mailbericht van klager van 22 maart 2017. Aan klager is onder meer medegedeeld:
“Naar aanleiding van uw mails en het door u gevoerde gesprek met de heer [notaris] en de heer (..) van [VvE-beheerder], vorig jaar juni, wil ik u als volgt berichten, na overleg met de notaris.
(..)
Ik zou u adviseren om de tuin te herinrichten, zodanig dat duidelijk is dat bedoelde toegang/pad niet bestaat en het hek wordt verwijderd. (..)
Ik zou de VVE willen vragen om u hierin te steunen en aan alle eigenaren vanuit de VVE duidelijk te maken dat dit geen eenzijdige actie is, alleen van uw kant, maar een gevolg van de splitsing. Welke splitsing + tekening aan alle eigenaren bekend was toen zij hun appartement kochten.
Tevens kan ik mij voorstellen dat de kosten van verwijdering van het pad (betegeling) en het hek en de herinrichting van de gemeenschappelijke ruimte voor rekening van de VVE komen. Omdat blijkbaar de overige eigenaren niet door hebben hoe de juridische situatie is of deze niet willen respecteren, creeren zij zelf een situatie waarvan niet van u alleen verwacht kan worden dat hieraan een eind wordt gemaakt. Het lijkt mij typisch een taak voor de VVE om hier het voortouw in te nemen en u hierin te ondersteunen.”
4.Standpunt van klager
De klacht van klager bestaat uit de volgende drie onderdelen.
i. De notaris heeft in strijd gehandeld met zijn onpartijdigheid en onafhankelijkheid, omdat hij betrokken is geweest bij zowel het opstellen van de splitsingsakte als de koopovereenkomst en de leveringsakte.
ii. De notaris heeft zijn zorgplicht geschonden, omdat hij heeft nagelaten de feitelijke situatie te bekijken voordat hij op grond van de splitsingstekeningen de leveringsakte opstelde.
Indien de notaris de feitelijke situatie wel had bekeken, had hij kunnen constateren dat zonder het opnemen van een erfdienstbaarheid in de leveringsakte een conflict binnen de VvE zou (kunnen) ontstaan.
Daar komt bij, aldus klager, dat [de stichting] ooit bewust heeft gekozen voor het handhaven van het gezamenlijk pad als vluchtroute naar de [straat Y]. Indien klager zijn tuin zou afsluiten, zou hij deze vluchtroute voor de andere bewoners belemmeren, hetgeen klager niet op zijn geweten wil hebben. De brandweer is bereid om te kijken naar een andere oplossing, maar daar zit een kostenplaatje aan. Volgens klager had de notaris acht moeten slaan op de bepalingen in de bouwbesluiten en had hij de belangen van klager meer voorop moeten stellen.
iii. De notaris heeft niet tijdig gereageerd op klachten en vragen van klager.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Klachtonderdeel i.
6.1.
Ten aanzien van dit klachtonderdeel verenigt het hof zich met het oordeel van de kamer en de gronden waarop dit berust. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een ander oordeel rechtvaardigen. Ook het hof is van een belangenverstrengeling niet gebleken. Het enkele feit dat de notaris projectnotaris is en uit dien hoofde voor [BV 1] werkzaamheden in het kader van het project heeft verricht, betekent nog niet dat de notaris bij het tekenen van de koopovereenkomst en het verlijden van de leveringsakte geen oog zou hebben gehad voor de belangen van klager. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
Klachtonderdeel ii.
6.2.
Met de kamer is het hof van oordeel dat de notaris zich niet behoefde te vergewissen van de feitelijke situatie. Ook lag het niet op zijn weg om de bouwbesluiten te bestuderen en aan partijen voor te houden. Klager heeft gekocht en in eigendom verworven de in de akte van levering omschreven woning met buitenruimte en tuin (gesitueerd aan drie zijden overeenkomstig de tot het project behorende splitsingstekening). De notaris heeft – op het moment dat hij door klager erop werd gewezen dat medebewoners van oordeel zijn dat het pad naar de [straat Y] nog steeds door hen kan worden gebruikt en de de juridische en feitelijke situatie van de aan hem geleverde buitenruimte/tuin niet met elkaar overeenstemden – klager uitgelegd dat hij het recht had om zijn buitenruimte als tuin in te richten en daarmee het pad af te sluiten. Om die reden hoefde er ook geen erfdienstbaarheid te worden gevestigd. Ook op een later moment heeft de notaris in een gesprek met klager en de VvE-beheerder over de kwestie gesproken en voorstellen gedaan. Het hof is van oordeel dat de notaris zijn taak zorgvuldig heeft uitgevoerd en dat hem geen tuchtrechtelijk verwijt valt te maken. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Klachtonderdeel iii.
6.3.
Uit het dossier blijkt genoegzaam dat de notaris niet tijdig heeft gereageerd op vragen van klager. De periode die heeft gelegen tussen het verzoek van klager ten aanzien van de voortgang van het dossier, maart 2017 (en ook overigens al eerder in 2016), en het daadwerkelijke advies/antwoord, 11 mei 2017, was veel te lang. De notaris heeft overigens ook erkend dat er niet adequaat is gereageerd op verzoeken van klager. Dit betekent dat dit klachtonderdeel gegrond is.
Maatregel
6.4.
Anders dan de kamer, is het hof van oordeel dat de notaris voor het gegrond verklaarde klachtonderdeel wel een maatregel dient te worden opgelegd. Naar het oordeel van het hof behoort het tot de taak en verantwoordelijkheid van de notaris om binnen redelijke termijn te reageren op (redelijke) vragen en verzoeken die hem of haar worden gedaan. Klager heeft de kwestie bij herhaling en op alleszins redelijke wijze aan de notaris voorgelegd. Eerst na geruime tijd en na aandringen van klager heeft de notaris gereageerd of laten reageren op de vragen en verzoeken van klager. Het past een notaris niet om op een zodanige onzorgvuldige wijze te communiceren met klager. De maatregel van waarschuwing acht het hof passend en geboden.
6.5.
Het hof komt deels tot een andere beslissing dan de kamer. Het hof zal de beslissing van de kamer omwille van de duidelijkheid geheel vernietigen en een nieuwe beslissing geven.
6.6.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
Wijziging Wet op het notarisambt per 1 januari 2018
6.7.
Per 1 januari 2018 is de Wet op het notarisambt gewijzigd (Wet van 7 december 2016, houdende wijziging van (..) de Wet op het notarisambt in verband met het doorberekenen van de kosten van toezicht en tuchtrechtspraak aan de beroepsgroepen, Staatsblad 2016 500). In verband met deze wijziging van de Wet op het notarisambt heeft dit hof per 1 januari 2018 de Tijdelijke richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam vastgesteld (Staatscourant 2017 nr. 75085).
6.8.
Het hof ziet, (mede) gelet op de omstandigheid dat het beroepschrift in deze zaak is ingediend vóór 1 januari 2018 (op 1 december 2017), dus vóór de wijziging van de Wet op het notarisambt, af van enige kostenveroordeling.
6.9.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
- verklaart klachtonderdeel iii. gegrond;
- legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, Stollenwerck en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2018 door de rolraadsheer.