ECLI:NL:GHAMS:2017:833

• Datum uitspraak: 14 maart 2017
• Publicatiedatum: 17 maart 2017
• Zaaknummer: 200.189.190/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; J.C.W. Rang; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens bedrijfsmatig verhandelen van drugs

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 14 maart 2017 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen Woonstichting Lieven de Key en een huurder, aangeduid als [geïntimeerde]. De zaak is ontstaan na een vonnis van de kantonrechter van 1 maart 2016, waarin de vordering van Lieven de Key tot ontbinding van de huurovereenkomst werd afgewezen. Lieven de Key is in hoger beroep gegaan, omdat de huurder zich schuldig had gemaakt aan het bedrijfsmatig verhandelen van drugs vanuit de gehuurde woning, wat volgens de verhuurder een ernstige tekortkoming oplevert.

De feiten van de zaak zijn als volgt: de huurder, [geïntimeerde], huurde sinds 12 mei 2009 een woning van Lieven de Key. In de huurovereenkomst waren bepalingen opgenomen die de huurder verplichtten om het gehuurde als woonruimte te gebruiken en zich te onthouden van gedragingen die overlast of gevaar voor omwonenden zouden veroorzaken. Op 10 maart 2015 ontving Lieven de Key een proces-verbaal van de politie, waarin werd vermeld dat er bij de huurder een grote hoeveelheid cocaïne was aangetroffen, samen met attributen die bij de handel in verdovende middelen horen.

Lieven de Key heeft de huurder meerdere keren gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen, maar de huurder heeft hieraan geen gehoor gegeven. De rechtbank Amsterdam heeft de huurder in een strafzaak veroordeeld tot een gevangenisstraf van twaalf maanden, waarvan vier maanden voorwaardelijk, wegens het dealen van cocaïne. Het hof oordeelde dat de huurder door het verhandelen van drugs in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst, met name artikel 4.16, dat een zero-tolerancebeleid ten aanzien van drugs hanteert.

Het hof concludeerde dat de tekortkoming van de huurder zo ernstig was dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. De belangen van de verhuurder, die verantwoordelijk is voor het woongenot van andere huurders, wogen zwaarder dan het belang van de huurder bij behoud van zijn woning. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en ontbond de huurovereenkomst, waarbij de huurder werd veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen vier weken na betekening van het arrest, en werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.189.190/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4151675 CV EXPL 15-12644

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 maart 2017

inzake

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY ,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. E. van der Hoeden te Laren,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Lieven de Key en [geïntimeerde] genoemd.

Lieven de Key is bij dagvaarding van 1 april 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 1 maart 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Lieven de Key als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Lieven de Key heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof deze ook als uitgangspunt zal nemen, voor zover nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde] huurt met ingang van 12 mei 2009 van Lieven de Key de woning aan de

[adres] (hierna: het gehuurde).

3.1.2

De artikelen 4.1 en 4.2 van de huurovereenkomst verplichten [geïntimeerde] om het

gehuurde daadwerkelijk en behoorlijk overeenkomstig de bestemming als woonruimte te gebruiken en deze bestemming niet te veranderen.

3.1.3

Artikel 4.11 van de huurovereenkomst bepaalt:

“
Huurder dient er voor te zorgen dat er voor omwonenden geen overlast, gevaar of

hinder ontstaat ten gevolge van gedragingen door huurder, huisgenoten, huisdieren

of derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden .”

3.1.4

Artikel 4.13 van de huurovereenkomst bepaalt:

“
Huurder zal zich onthouden van gedragingen die schade veroorzaken aan het gehuurde, de daarin aanwezige installaties en voorzieningen, de gemeenschappelijke ruimten en aan naburige woningen en wooneenheden. ”

3.1.5

Artikel 4.16 van de huurovereenkomst bepaalt:

“
Huurder onthoudt zich in het gehuurde van het kweken en/of verhandelen van

hennepplanten en/of van enig andere plant of narcoticum welke voorkomt in de

Opiumwet en op de bij deze wet behorende lijsten. ”

3.1.6

Op 10 maart 2015 heeft Lieven de Key van de politie een proces-verbaal, gedateerd 19 februari 2015, ontvangen. Uit dit proces-verbaal blijkt dat op 12 december 2014 bij de politie een anonieme melding is binnengekomen met betrekking tot het gehuurde en dat de politie op 3 februari 2015 aldaar een grote hoeveelheid cocaïne heeft aangetroffen, enkele bij de handel in verdovende middelen behorende attributen, waaronder een aantal digitale weegschalen en wikkels, een geldbedrag van € 1.500,- (bestaande uit een biljet van € 100,- en coupures van € 50,- en € 20,- ) evenals een geldrol van € 1.750,- (bestaande uit coupures van € 50,- en € 20,- ).

3.1.7

Bij brief van 10 maart 2015 heeft Lieven de Key [geïntimeerde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en de woning ontruimd op te leveren. Lieven de Key heeft deze sommatie herhaald bij brieven van 27 maart 2015 en 22 april 2015.

3.1.8

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.1.9

Bij vonnis van 14 augustus 2015 heeft de rechtbank Amsterdam [geïntimeerde] ter zake van, kort gezegd, Opiumwetdelicten veroordeeld tot een gevangenisstraf van twaalf maanden, waarvan vier maanden voorwaardelijk en als motivering van deze straf het volgende overwogen:

“
Verdachte heeft zich gedurende een periode van ruim een half jaar schuldig gemaakt aan het dealen van cocaïne en voorts heeft hij een hoeveelheid cocaïne in zijn bezit gehad. Verdachte is daarmee medeverantwoordelijk voor de nadelige effecten die het gebruik van verdovende middelen veroorzaakt. (…) Daarnaast gaat het dealen van drugs op straat gepaard met een hoop overlast en onveiligheidsgevoelens in de buurt. Verdachte heeft zich om al deze gevolgen niet bekommerd en kennelijk slechts gehandeld uit winstbejag. ”

3.2

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vordering van Lieven de Key tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Lieven de Key op met drie grieven.

3.3

De grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat, hoewel van een ernstige tekortkoming door [geïntimeerde] kan worden gesproken, de omstandigheden van dit geval de gevolgen van een ontbinding niet rechtvaardigen. Volgens Lieven de Key heeft [geïntimeerde] gehandeld in strijd met het verbod als vermeld in artikel 4.16 van de huurovereenkomst. Dit artikel behelst het zero-tolerancebeleid ten aanzien van drugs dat Lieven de Key voert om te kunnen voldoen aan haar verplichting jegens haar overige huurders om het rustig woongenot te verschaffen en verloedering van de buurt te voorkomen. Uit voormeld vonnis van de strafkamer blijkt dat [geïntimeerde] heeft gehandeld uit winstbejag, zodat niet kan worden gesproken van een tekortkoming van geringe betekenis die ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Volgens Lieven de Key behoort haar belang (als sociaal volkshuisvester) bij handhaving van het verbod ex artikel 4.16 van de huurovereenkomst zwaarder te wegen dan het belang van [geïntimeerde] bij behoud van zijn woonruimte.

3.4

Niet in geschil is dat in de woning van [geïntimeerde] een grote hoeveelheid cocaïne, een aantal weegschalen en wikkels is aangetroffen alsmede een geldbedrag van in totaal € 3.250,- Tevens staat vast dat [geïntimeerde] voor het dealen en in bezit hebben van cocaïne door de rechtbank Amsterdam onherroepelijk is veroordeeld tot een gevangenisstraf van twaalf maanden, waarvan vier voorwaardelijk. Door vanuit het gehuurde bedrijfsmatig drugs te verhandelen heeft [geïntimeerde] gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, meer in het bijzonder in strijd met artikel 4.16. Dit levert een dusdanig ernstige tekortkoming van [geïntimeerde] op dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Van Lieven de Key kan als verhuurder in de sociale sector niet worden gevergd onder deze omstandigheden de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voort te zetten, mede gelet op haar verplichting jegens haar overige huurders om het rustig woongenot te verschaffen en de leefbaarheid van de woonomgeving te waarborgen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] niet bestrijdt dat het om een ernstige tekortkoming gaat en niet betoogt dat deze tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. De door [geïntimeerde] aangevoerde psychische en/of financiële problemen leggen onvoldoende gewicht in de schaal om het hof tot een ander oordeel te brengen. Het door [geïntimeerde] gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

3.5

De grieven slagen en de vorderingen van Lieven de Key dienen daarom te worden toegewezen. Het vonnis waarvan beroep zal dan ook worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] ;

veroordeelt [geïntimeerde] het voormelde gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege hem moge bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat en ter vrije en algehele beschikking van Lieven de Key te stellen, uiterlijk binnen vier weken na betekening van dit arrest;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg begroot op 212,16 aan verschotten en € 300,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden begroot op € 814,01 aan verschotten en € 894,- voor salaris;

verklaart dit vonnis ten aanzien van de daarbij uitgesproken veroordelingen, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2017.