ECLI:NL:GHAMS:2017:78

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.186.775/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4639050 KK EXPL 15-1598

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 januari 2017

inzake

VALERIUS VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel,

advocaat: mr. C.J.J. Seine te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Valerius en [geïntimeerde] genoemd.

Valerius is bij dagvaarding van 24 februari 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 28 januari 2016, in kort geding gewezen tussen Valerius als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. De dagvaarding (met producties) bevat de grieven.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 november 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Valerius heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de ontruimingsvordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. [geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot afwijzing van het beroep, met beslissing over de proceskosten, met rente. [geïntimeerde] heeft in incidenteel appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis partieel zal vernietigen en alsnog zal oordelen dat ten tijde van de mondelinge behandeling in eerste aanleg geen huurachterstand bestond en dat geen situatie bestaat van stelselmatig niet tijdig betalen van de huur door [geïntimeerde] , met beslissing over de proceskosten, met rente. Valerius heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing van het beroep, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2

Valerius is op 2 oktober 2014 eigenaar geworden van de woning aan de [adres 1] (hierna: de gehele woning aan de [adres 1] ) en de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] (hierna respectievelijk: [adres 2] en [adres 3] ). De gehele woning aan de [adres 1] bestaat uit drie woonlagen, die elk als afzonderlijke woning worden verhuurd, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 4] en [adres 5] (hierna respectievelijk: [adres 1] , [adres 4] en [adres 5] ). [adres 2] en [adres 3] bestaan elk uit twee woonlagen.

2.3

Vier woningen, te weten [adres 4] en [adres 5] en [adres 2] en [adres 3] zijn krachtens vier schriftelijke overeenkomsten door Overtoom Exploitatie B.V. (hierna: Overtoom Exploitatie), de rechtsvoorgangster van Valerius, vanaf 1 juli 2011 verhuurd aan [geïntimeerde] . Blijkens artikel 1.2 van deze huurovereenkomsten zijn de woningen uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Blijkens artikel 4.5 van deze huurovereenkomsten dient de huurder voor of op de eerste van iedere maand de huur te voldoen. Op elke huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 30 juli 2003 (hierna: AB) van toepassing. In artikel 1.1 AB staat onder meer dat het gehuurde gebruikt moet worden conform de van overheidswege geldende eisen. In artikel 1.3 AB staat een verbod op onderverhuur.

2.4

Bij brieven van 7 oktober 2014 en 18 december 2014 is [geïntimeerde] er door respectievelijk namens Valerius op gewezen dat zij de huur tijdig dient te voldoen.

2.5

Voor [adres 2] is op 8 juli 2014 een shortstayvergunning verleend en [adres 3] is op 25 juni 2015 bij de gemeente Amsterdam (hierna met inbegrip van de organen van de gemeente Amsterdam en de bestuurscommissies te noemen: de gemeente) aangemeld als bed-and-breakfast. Aan de shortstayvergunning is de voorwaarde verbonden dat de woning minimaal voor een periode van zeven dagen (nachten) verhuurd wordt en dat de woning wordt gehuurd door één huishouden of door maximaal vier personen indien zij deel uitmaken van meer dan één huishouden. Voor het gebruik als bed-and-breakfast is onder meer vereist dat diegene die de bed-and-breakfast exploiteert zelf als hoofdbewoner in de betreffende woning verblijft, dat maximaal vier gasten tegelijk worden ontvangen en dat maximaal 40% van het totale vloeroppervlak wordt gebruikt voor de bed-and-breakfast.

2.6

Bij op 6 juli 2015 gedateerd besluit heeft de gemeente Valerius bericht dat de gemeente veel klachten had ontvangen en dat toezichthouders van de gemeente in samenwerking met medewerkers van de brandweer (daarom) een bezoek hebben gebracht aan [adres 2] en [adres 3] . Tijdens dat bezoek zijn er respectievelijk acht en tien slaapplaatsen aangetroffen. Dat is meer dan het toegestane aantal van vier en daarmee is geconstateerd dat in [adres 2] en [adres 3] elk twee logiesverblijven zijn gevestigd, aldus nog steeds de gemeente. In het besluit staat ook vermeld dat er in [adres 2] drie Engelse toeristen aanwezig waren, die in strijd met de shortstayvergunning voor vijf nachten hadden geboekt. De gemeente heeft gelet op het voorgaande geconstateerd dat [adres 2] en [adres 3] in strijd met de toepasselijke wet- en regelgeving zijn gebruikt als hotel/logiesgebouw en dat een vlucht- en brandonveilige situatie is ontstaan. Bij wege van bestuursdwang zijn daarom de toegangsdeuren van [adres 2] en [adres 3] op 7 juli 2015 afgesloten en de sloten vervangen.

2.7

Op 21 juli 2015 heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen dit besluit van 6 juli 2015. Bij besluit van 19 januari 2016 is dat bezwaar ongegrond verklaard. Op 31 maart 2016 heeft [geïntimeerde] beroep ingesteld tegen deze beslissing op bezwaar.

2.8

Bij conceptbesluit van 6 november 2015 heeft de gemeente Valerius bericht dat op 1 oktober 2015 is geconstateerd dat de gehele woning aan de [adres 1] wordt gebruikt in afwijking van de geldende vergunning, omdat - voor zover in hoger beroep van belang - de derde en vierde verdieping worden gebruikt voor toeristische verhuur, terwijl dat niet is toegestaan. In dat conceptbesluit staat vermeld dat bij inspectie op 1 oktober 2015 is vastgesteld dat [geïntimeerde] de derde en vierde verdieping huurt en dat zij heeft aangegeven zelf op de derde verdieping te wonen en de vierde verdieping te gebruiken als bed-and-breakfast en daarvoor een melding heeft gedaan bij het stadsdeel, terwijl op internet zowel de derde als de vierde verdieping aan toeristen te huur wordt aangeboden en geen melding is gedaan.

2.9

In het Rapport van Bevindingen opgesteld door de ambtenaar [A] , dat als bijlage bij het conceptbesluit van 6 november 2015 is gevoegd, staat - voor zover in hoger beroep van belang - vermeld:

(…) Zij[ [geïntimeerde] ; hof]
zegt dat dit haar woning is en dat zij op de zolderetage een B&B heeft. Ik vraag haar of wij binnen mogen komen om de woning te bekijken. De vrouw (…) vraagt ons (…) om binnen te komen. (…) Vanuit de woonkamer zie ik een slaapkamer met een beslapen tweepersoonsbed. (…) De vrouw zegt (…) dat alle spullen van haar zijn. Ik vraag de vrouw of zij ons de zolderetage wil laten zien, waar zij de B&B heeft. De vrouw zegt dat dit goed is (…). De vrouw opent de deur en (…) en ik lopen naar binnen (…) Ik kijk in het dossier naar de foto’s, die van [naam] op internet staan, en zie dat deze overeenkomen met de inrichting van de zolderetage. (…) Ik vraag mevrouw [geïntimeerde] of zij de B&B gemeld heeft bij het stadsdeel Zuid. Mevrouw [geïntimeerde] vertelt dat zij dit, naar aanleiding van het eerdere onderzoek in oktober 2014, inderdaad gedaan heeft en dat zij ook toeristenbelasting betaalt. (…)

3.Beoordeling

3.1

Bij inleidende dagvaarding heeft Valerius - voor zover in hoger beroep nog van belang - gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen [adres 4] en [adres 5] en [adres 2] en [adres 3] te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Valerius heeft daaraan - samengevat - ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] ten aanzien van elke woning wanprestatie heeft gepleegd jegens Valerius door nagenoeg iedere maand de huur te laat, niet of niet volledig te voldoen ondanks herhaalde sommaties om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen en door de woningen in strijd met de voorwaarden van de shortstayvergunning en de geldende gemeentelijke regelgeving voor shortstayverhuur en bed-and-breakfastverhuur te blijven gebruiken, nadat bestuursdwang is toegepast ( [adres 2] en [adres 3] ) en handhaving is aangezegd [adres 4] en [adres 5] ). Die tekortkomingen rechtvaardigen ieder afzonderlijk, maar in ieder geval tezamen, de ontbinding van deze huurovereenkomsten en vooruitlopend daarop in dit kort geding de ontruiming van de woningen, aldus nog steeds Valerius.

3.2

[geïntimeerde] heeft de vorderingen weersproken en daartoe aangevoerd dat weliswaar over 2015 niet alle huurbetalingen tijdig en volledig zijn voldaan, maar dat zulks mede het gevolg is geweest van verzuim zijdens Valerius, omdat Valerius na de sluiting door de gemeente aanvankelijk heeft geweigerd [geïntimeerde] de nieuwe sleutels te geven van [adres 2] en [adres 3] . Ten aanzien van het gebruik van de woningen als bed-and-breakfast en voor shortstay heeft zij aangevoerd dat zij daarvoor toestemming heeft gekregen van de rechtsvoorgangster van Valerius en het gebruik aldus niet strijdig is met de contractuele bestemmingsclausule, temeer niet nu in de contractuele bestemmingsclausule niet staat opgenomen dat het gebruik moet voldoen aan eventuele bestuursrechtelijke eisen. Als naderhand blijkt dat de gemeentelijke eisen strenger zijn dan Valerius in haar bestemmingsclausule heeft opgenomen, waardoor het gebruik volgens bestuursrechtelijke regelgeving niet was/is toegestaan, kleeft een gebrek aan het gehuurde, waarvoor Valerius als verhuurder aansprakelijk is. [geïntimeerde] heeft de woningen bovendien niet als illegaal hotel in bestuursrechtelijk opzicht gebruikt, reden waarom [geïntimeerde] bezwaar heeft aangetekend tegen de door de gemeente opgelegde last, aldus nog steeds [geïntimeerde] .

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de hiervoor vermelde vorderingen afgewezen. Zij heeft hiertoe - samengevat - als volgt overwogen.

Dat Valerius zelf toestemming heeft gegeven voor het gebruik van de woningen als shortstay en bed-and-breakfast is niet aannemelijk gemaakt. Dat neemt niet weg dat, voor zover haar rechtsvoorgangster Overtoom Exploitatie aan [geïntimeerde] toestemming heeft gegeven voor het gebruik, ook Valerius daaraan in beginsel is gebonden, nu een dergelijke toestemming geacht moet worden onderdeel te zijn van de huurovereenkomst(en). Om te kunnen vaststellen of en in hoeverre Overtoom Exploitatie toestemming heeft gegeven voor het gebruik van de woningen als shortstay en bed-and-breakfast is een nader onderzoek naar de feiten nodig, waartoe een kort geding zich niet leent. Bij bovengenoemd besluit van 6 juli 2015 heeft de gemeente vastgesteld dat [geïntimeerde] waar het [adres 2] en [adres 3] betreft, in strijd heeft gehandeld met (de) shortstayvergunning(en) en bestuursdwang toegepast. Dat besluit staat nog niet onherroepelijk vast nu daartegen bezwaar is aangetekend, maar ook als het besluit na bezwaar in stand zou blijven hoeft dat nog niet zonder meer te betekenen dat [geïntimeerde] in strijd heeft gehandeld met de (schriftelijke) huurovereenkomsten. Dit laatste hangt immers af van het antwoord op de vraag of tussen [geïntimeerde] en Overtoom Exploitatie afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de woningen door [geïntimeerde] als shortstay/bed-and-breakfast en wat de aard en inhoud van die afspraken is geweest. Die laatste vragen dienen in een eventuele bodemprocedure te worden beantwoord. In deze procedure is derhalve niet in zodanige mate aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] de woningen in strijd met de huurovereenkomsten heeft gebruikt, dat op een bodemprocedure vooruit kan worden gelopen door de ontruiming op deze grond toe te wijzen. Op zichzelf is niet in geschil dat [geïntimeerde] stelselmatig de huur niet op tijd heeft betaald en dat zij ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een aantal maanden huurachterstand had laten ontstaan. Een en ander levert, beoordeeld per woning, echter onvoldoende grond op om voorshands te kunnen oordelen dat in een bodemprocedure enkel op de grond van het betaalgedrag van [geïntimeerde] , de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen Valerius en [geïntimeerde] met hun grieven op.

3.4

[geïntimeerde] voert als verweer dat Valerius geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering - naar het hof begrijpt - omdat [geïntimeerde] het gehuurde al sinds 2011 gebruikt voor verhuur terwijl (de rechtsvoorgangster van) Valerius niet eerder noodzaak heeft gezien staking daarvan in rechte te vorderen en de gemeente bovendien recentelijk te kennen heeft gegeven dat [geïntimeerde] aan alle regelgeving voldoet. Valerius heeft naar het oordeel van het hof terecht aangevoerd dat zij vanwege de recente handhavingsactiviteiten van de gemeente en het betaalgedrag van [geïntimeerde] belang heeft bij ontruiming op korte termijn en dat niet van haar kan worden gevergd dat zij een vonnis in de bodemprocedure afwacht. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.

3.5

Met
grief 2 in principaal appelbestrijdt Valerius het oordeel van de kantonrechter dat niet voorshands aannemelijk is dat [geïntimeerde] de woningen in strijd met de huurovereenkomsten heeft gebruikt. Valerius voert daartoe aan dat rechtsgeldige toestemmingsverklaringen voor het gebruik voor shortstay en als bed-and-breakfast ontbreken en dat [geïntimeerde] aldus het gehuurde in strijd met de woonbestemming gebruikt. Ter onderbouwing daarvan heeft Valerius gesteld dat deze toestemming niet aan [geïntimeerde] is gegeven, waarbij is verwezen naar een schriftelijke verklaring van [B] , de bestuurder van Overtoom Exploitatie, die daarin stelt in het geheel niet bekend te zijn met de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte toestemmingsverklaringen. Die toestemmingsverklaringen zijn volgens Valerius bovendien ondertekend door [C] , die niet bevoegd en niet gemachtigd was Overtoom Exploitatie te vertegenwoordigen, te meer niet vanwege de verstrekkende inhoud van de toestemming.

3.6

[geïntimeerde] heeft toestemmingsverklaringen overgelegd uit 2011 en 2014 waaruit volgt dat zij [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] als bed-and-breakfast (verklaringen uit 2011) en als shortstay (verklaringen uit 2014) mag exploiteren en mag onderverhuren of in gebruik mag geven aan familie, vrienden of kennissen die het gehuurde mogen exploiteren als bed-and-breakfast (verklaringen uit 2011). Die verklaringen zijn ondertekend door [C] , een werknemer van Overtoom Exploitatie, die - zoals [geïntimeerde] heeft gesteld en Valerius niet heeft betwist - ook drie van de vier huurovereenkomsten tussen Overtoom Exploitatie en [geïntimeerde] namens Overtoom Exploitatie heeft ondertekend. Daarmee is bij [geïntimeerde] de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt. [B] stond weliswaar als enig en zelfstandig bevoegd bestuurder van Valerius ingeschreven in het handelsregister, maar [geïntimeerde] mocht, gelet op het voorgaande, niettemin gerechtvaardigd op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [C] vertrouwen. Dat geldt temeer, nu [B] zelf de shortstayvergunningen voor [adres 2] en [adres 3] heeft aangevraagd, uit tekstberichten van december 2013 volgt dat [B] akkoord was met inzending van de shortstayaanvraag naar de gemeente door [geïntimeerde] , in het aanvraagformulier voor [adres 3] een ander dan [geïntimeerde] als de huidige huurder is vermeld, waaruit volgt dat [B] kennelijk akkoord was met onderverhuur door [geïntimeerde] , en [geïntimeerde] op 3 september 2014 een e-mail heeft gestuurd aan [D ] , met kopie aan [B] , met als bijlage de verkregen shortstayvergunning. Uit het voorgaande volgt voorshands dat [C] Overtoom Exploitatie heeft gebonden aan de toestemmingsverklaringen. Valerius is daar als rechtsopvolgster ook aan gebonden, nu die toestemming onderdeel is gaan uitmaken van de huurovereenkomsten.

3.7

Dat aan [geïntimeerde] nooit een dergelijke vergaande toestemming zou zijn gegeven, wordt niet onderbouwd door de verklaring van [B] , die enkel stelt daarmee niet bekend te zijn. Wat van die verklaring gelet op het voorgaande ook zij, vanwege de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid, waarop [geïntimeerde] gerechtvaardigd mocht vertrouwen en die Valerius is toe te rekenen, is niet relevant of [C] al dan niet bevoegd was Overtoom Exploitatie te vertegenwoordigen, of hij was gemachtigd door een vertegenwoordigingsbevoegde van Overtoom Exploitatie en of [B] bekend was met de toestemmingsverklaringen. Voorts volgt uit de toestemmingsverklaringen dat partijen - in afwijking van hetgeen in de initiële huurovereenkomsten was afgesproken - zijn overeengekomen dat het gehuurde niet enkel als woning mocht worden gebruikt. De stelling van Valerius dat [geïntimeerde] zich door het verhuren van de woningen aan toeristen per definitie niet als goed huurder gedraagt, gaat vanwege de gegeven toestemming evenmin op. Grief 2 faalt derhalve.

3.8

Met
grief 3 in principaal appelbestrijdt Valerius - naar het hof begrijpt - het oordeel van de kantonrechter dat als de (voorgenomen) besluiten na het bezwaar en beroep in stand zouden blijven, dat nog niet hoeft te betekenen dat [geïntimeerde] zonder meer in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomsten. Valerius heeft daarbij verwezen naar artikel 1.1 AB waarin de plicht tot het naleven van van overheidswege geldende regelgeving is opgenomen. Met
grief 1 in principaal appelbestrijdt Valerius het oordeel van de kantonrechter dat het stelselmatig te laat betalen van de huur per woning onvoldoende grond oplevert om voorshands te oordelen dat de huurovereenkomsten in een bodemprocedure zullen worden ontbonden. Met
grief 2 in incidenteel appelbestrijdt [geïntimeerde] dat de huur stelselmatig niet op tijd is betaald.

3.9

Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen voor [adres 2] en [adres 3] enerzijds en voor [adres 4] en [adres 5] anderzijds. Het hof stelt daarbij voorop dat bij de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien de tekortkoming zodanig ernstig moet zijn dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

3.9.1

Door gemeentelijke toezichthouders is geconstateerd dat in [adres 2] en [adres 3] te veel slaapplaatsen aanwezig waren, dat de in [adres 2] aanwezige toeristen voor minder dan het verplichte aantal van zeven nachten hadden geboekt en dat [adres 3] in strijd met de regelgeving niet daadwerkelijk werd bewoond. Die constateringen maken dat [adres 2] en [adres 3] als logiesgebouwen zijn te kwalificeren en aan de daarvoor geldende brandveiligheidseisen dienen te voldoen, hetgeen niet het geval is, reden waarom de gemeente heeft besloten bestuursdwang toe te passen.

3.9.2

De gemeente heeft het bezwaar van [geïntimeerde] daartegen ongegrond verklaard en geoordeeld dat het aantreffen van acht slaapplaatsen in combinatie met een boekingsbewijs voor zes nachten en het feit dat [adres 2] op internet als ‘hotel’ staat vermeld zonder beperking voor het aantal nachten dat geboekt kan worden of het maximum aantal personen dat daar mag verblijven, voldoende aannemelijk maakt dat daar een logiesgebouw wordt geëxploiteerd. Voor [adres 3] is geoordeeld dat weinig geloofwaardig is dat [E] daar daadwerkelijk woonde zonder dat zijn bezittingen daar lagen.

3.9.3

In het beroepschrift voor [adres 2] heeft [geïntimeerde] - kort samengevat - de inhoud van het boekingsbewijs waar in de beslissing op bezwaar naar is verwezen, betwist en aangevoerd dat gebruik van het woord ‘hotel’ op websites als [naam website] wordt gebruikt uit commercieel oogpunt, terwijl het feitelijk gaat om shortstayverhuur. Voor [adres 3] heeft [geïntimeerde] - kort samengevat - in beroep aangevoerd dat (vanwege een echtscheiding wel minimale) persoonlijke spullen van [E] aanwezig waren, maar dat deze in de opslagruimte van de woning lagen en dat ook post van [E] is aangetroffen, waaruit volgt dat hij daar wel degelijk woonde.

3.9.4

[geïntimeerde] heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat dit beroep tegen het besluit van de gemeente op haar bezwaar succesvol zal zijn. Uit de overgelegde stukken volgt voorshands dat [adres 2] in strijd met de shortstayvergunning is gebruikt doordat er meerdere personen voor minder dan zeven nachten hebben geboekt. Zo staat in overgelegde reizigersbeoordelingen op [naam website] dat toeristen daar verbleven voor één nacht tot vijf nachten. [geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat die toeristen in de bed-and-breakfast in [adres 3] verbleven, waarvoor de eis voor een minimumaantal nachten niet geldt en dat [adres 2] destijds nog niet separaat op [naam website] kon worden vermeld, omdat voorheen de eis gold dat men minimaal tien kamers moest verhuren voor een vermelding op de website van [naam website] . Het hof acht dit betoog niet overtuigend, gelet op de - onweersproken gebleven - mededeling van Valerius ter zitting dat bij navraag bij [naam website] is gebleken dat niets eraan in de weg stond om [adres 2] en [adres 3] separaat op [naam website] te vermelden, alsmede het gegeven dat het voor shortstay- en bed-and-breakfastverhuur in beginsel juist verboden was meer dan vier gasten per adres te laten overnachten, zodat in dat licht onduidelijk is waarom meer dan tien kamers op [naam website] stonden vermeld.

3.9.5

Dat enkele persoonlijke spullen van [E] aanwezig waren in de opslagruimte acht het hof - wat daarvan ook zij - voorshands onvoldoende om aan te nemen dat [E] in [adres 3] zijn hoofdverblijf had, nu in eerdere lezingen nog was aangevoerd dat geen spullen van [E] aanwezig waren omdat hij tijdelijk bij zijn ouders verbleef en [E] bovendien heeft verklaard dat hij 25 juni 2015, toen de bed-and-breakfastmelding werd gedaan, niet in [adres 3] woonde. Dat [E] post ontving op het adres [adres 3] doet daaraan niet af, nu hij daar stond ingeschreven, zodat hij daar in ieder geval van overheidswege post ontving.

3.9.6

[geïntimeerde] heeft op zichzelf niet betwist dat zij de huur voor [adres 2] en [adres 3] meerdere maanden te laat heeft betaald en dat zij door Valerius is aangemaand de huur bij vooruitbetaling voor de eerste van de maand te voldoen. Dat de rechtsvoorgangster van Valerius te late betaling accepteerde is - wat daarvan ook zij - daarom niet (meer) relevant. Zij heeft aangevoerd dat de reden voor de vertraging in de betaling is gelegen in de volgens haar onterechte sluiting van [adres 2] en [adres 3] door de gemeente en de daarop volgende weigering van Valerius om voortvarend eraan mee te werken dat [adres 2] en [adres 3] weer in gebruik konden worden genomen, onder andere door een hoge waarborgsom te vragen. Bovendien was Valerius volgens [geïntimeerde] zelf in verzuim omdat [geïntimeerde] [adres 2] en [adres 3] niet voor shortstayverhuur respectievelijk als bed-and-breakfast kon gebruiken in de periode dat de gemeente die woningen had gesloten, terwijl tussen (de rechtsvoorgangster van) Valerius en [geïntimeerde] was overeengekomen dat [geïntimeerde] [adres 2] en [adres 3] voor shortstay en als bed-and-breakfast mocht gebruiken, wat onmogelijk was door het handelen van de gemeente en Valerius.

3.9.7

Zoals hiervoor onder 3.9.4 is overwogen heeft de gemeente naar het voorlopig oordeel van het hof [adres 2] en [adres 3] op 7 juli 2015 terecht gesloten. Ook als het hof uitgaat van de veronderstelling dat Valerius niet voortvarend heeft meegewerkt aan het opnieuw in gebruik nemen van [adres 2] en [adres 3] en dat, gedurende die periode, sluiting [geïntimeerde] tijdelijk zou ontslaan van haar betalingsverplichtingen, kan dat [geïntimeerde] niet baten. Niet in geschil is immers dat [geïntimeerde] op 18 augustus 2015 opnieuw toegang tot [adres 2] en [adres 3] heeft gekregen en dat Valerius enkele weken daarvoor de sleutels van de gemeente heeft (terug)gekregen. Dat betekent dat [geïntimeerde] - veronderstellenderwijs door toedoen van Valerius - slechts enkele weken geen gebruik van [adres 2] en [adres 3] heeft kunnen maken. Dat rechtvaardigt niet dat [geïntimeerde] de afgelopen jaren meerdere maanden de huur te laat heeft betaald, temeer niet omdat die weken in het toeristische hoogseizoen vielen. Anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd, was Valerius bovendien niet in verzuim. Dat toestemming is verleend voor het gebruik van [adres 2] en [adres 3] voor shortstay en als bed-and-breakfast brengt niet met zich dat Valerius ook op enige wijze ervoor diende in te staan dat die vorm van gebruik mogelijk is, nog daargelaten dat dat gebruik onmogelijk werd doordat de gemeente had vastgesteld dat [geïntimeerde] zelf zich niet aan de daarvoor geldende regels hield. De stellingen van [geïntimeerde] dat zij zich altijd als goed huurder heeft gedragen, de afgelopen maanden wel tijdig heeft betaald en dat de beperkingen die de gemeente had opgelegd zijn opgeheven, kunnen haar - wat daarvan ook zij - niet baten, omdat die omstandigheden de tekortkoming van [geïntimeerde] in het verleden niet ongedaan maken.

3.9.8

Uit het voorgaande concludeert het hof voorshands dat [geïntimeerde] met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] de plicht tot het naleven van overheidswege geldende regelgeving, die is neergelegd in (de AB bij) de huurovereenkomsten, niet is nagekomen en bovendien herhaaldelijk de huur niet tijdig heeft betaald. Die tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomsten zijn zodanig ernstig dat voorshands moet worden geoordeeld dat zij ontbinding daarvan in een bodemprocedure rechtvaardigen. Mede gelet op het feit dat [geïntimeerde] niet woont in [adres 2] of [adres 3] acht het hof het in hoge mate waarschijnlijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomsten zal ontbinden. Vooruitlopend op een eventuele ontbinding zal het hof daarom de ontruimingsvordering voor [adres 2] of [adres 3] toewijzen. Het gegeven dat [geïntimeerde] de woningen op haar kosten heeft gerenoveerd en nu die woningen moet ontruimen komt - wat daarvan overigens ook zij - voor haar rekening en risico. Of Valerius plannen heeft [adres 2] of [adres 3] te splitsen en verkopen is niet relevant, nu dat niet afdoet aan de tekortkomingen van [geïntimeerde] . Ook het gegeven dat de opbrengsten uit [adres 2] en [adres 3] onderdeel zijn van [geïntimeerde] enige bron van inkomsten maakt het oordeel van het hof niet anders.

3.1

Wat betreft [adres 4] en [adres 5] heeft Valerius onder verwijzing naar het conceptbesluit van de gemeente van 6 november 2015 met daarin een aanzegging tot handhaving aangevoerd dat [geïntimeerde] deze woningen in strijd met van overheidswege geldende regelgeving heeft gebruikt, onder meer doordat [geïntimeerde] geen bed-and-breakfastmelding zou hebben gedaan bij de gemeente en wel toeristen ontvangt. Valerius heeft daarnaast betoogd dat het betaalgedrag van [geïntimeerde] en het gegeven dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder gedraagt vanwege overlast voor omwonenden, tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomsten ten aanzien van [adres 4] en [adres 5] opleveren die ontbinding van deze huurovereenkomsten en, vooruitlopend daarop, ontruiming rechtvaardigen.

3.10.1

[geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof terecht aangevoerd dat de gemeente ten onrechte een conceptbesluit met een aanzegging tot handhaving heeft verstuurd. In dat conceptbesluit heeft de gemeente vastgesteld dat [adres 4] wordt gebruikt voor toeristische verhuur, onder verwijzing naar een aanbod op internet waar beide verdiepingen onder de naam [naam] aan toeristen te huur zouden worden aangeboden. Uit het bijbehorende ‘Rapport van Bevindingen’ (zie onder 2.9) volgt echter dat [geïntimeerde] tijdens de inspectie in [adres 4] aanwezig was en heeft gezegd dat dit haar woning is, dat daarin haar spullen staan en dat zij op de zolderetage, [adres 5] , een bed-and-breakfast exploiteert, dat is gemeld bij de gemeente. De toezichthouder heeft blijkens dat rapport geconstateerd dat het tweepersoonsbed in [adres 4] beslapen is geweest en dat de inrichting van [adres 5] overeenkomt met die van het [naam] dat op internet wordt aangeboden aan toeristen. Het voorgaande heeft [geïntimeerde] onderbouwd met foto’s van [naam website] waaruit volgt dat enkel de zolderverdieping ( [adres 5] ) te huur wordt aangeboden, een door [geïntimeerde] ondertekend meldingsformulier bed-and-breakfast van de gemeente gedateerd 28 november 2014 en een ontvangstbevestiging van de gemeente van 12 februari 2015 voor aanmelding van toeristenbelasting, gericht aan [geïntimeerde] op het adres [adres 1] , het adres waar zij blijkens de registers ook staat ingeschreven. Daarnaast heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zij met [A] , de ambtenaar die het Rapport van Bevindingen heeft opgesteld, een telefoongesprek heeft gevoerd waarin [A] heeft gezegd: “
U heeft mij uw woongedeelte op de derde etage laten zien en de bed-and-breakfast op de vierde etage.” In antwoord op de vraag van [geïntimeerde] waarom in het conceptbesluit van de gemeente dan staat vermeld dat zij [adres 4] en [adres 5] aan toeristen verhuurt, heeft [A] in dat gesprek geantwoord: “
Ik weet ook niet waar ze dat op gebaseerd hebben.” Een en ander wordt bevestigd door de als productie 12 bij de mondelinge behandeling in eerste aanleg overgelegde geluidsopname, welke zich in het procesdossier bevindt. Uit het voorgaande maakt het hof voorshands op dat [geïntimeerde] woont in [adres 4] en bij de gemeente heeft gemeld dat zij daar (bedoeld wordt kennelijk: in [adres 5] ) een bed-and-breakfast exploiteert. Dat enkele door Valerius overgelegde verklaringen van toeristen aanwijzingen bieden dat zij mogelijk in [adres 4] hebben geslapen, maakt dat oordeel niet anders. Dit betekent dat [geïntimeerde] in die zin niet (zodanig) tekortschiet in haar verplichtingen onder de huurovereenkomsten voor [adres 4] en [adres 5] dat ontbinding en vooruitlopend daarop ontruiming gerechtvaardigd is.

3.10.2

Ook voor [adres 4] en [adres 5] is niet in geschil dat [geïntimeerde] de huur stelselmatig enkele dagen tot weken te laat heeft voldaan. Nu het hof aannemelijk acht dat [geïntimeerde] ten tijde van de zitting bij het hof geen huurachterstand had voor [adres 4] en [adres 5] , zij woont op [adres 4] , die woning een eenheid vormt met [adres 5] en het hof aannemelijk acht dat [geïntimeerde] de exploitatie van [adres 5] als bed-and-breakfast nodig heeft om de huur van [adres 4] en [adres 5] te kunnen betalen, acht het hof het, ondanks deze tekortkoming van [geïntimeerde] , die op zichzelf ontbinding kan rechtvaardigen, niet voldoende waarschijnlijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomsten voor [adres 4] en [adres 5] zal ontbinden, zodat het hof de ontruimingsvordering ten aanzien hiervan zal afwijzen. Dat [geïntimeerde] zorgt voor overlast voor omwonenden en zich agressief opstelt jegens haar gasten, waardoor zij zich niet als goed huurder gedraagt, heeft Valerius onvoldoende aannemelijk gemaakt, zodat die stellingen niet tot een ander oordeel leiden.

3.11

Met
grief 1 in incidenteel appelbestrijdt [geïntimeerde] het oordeel van de kantonrechter dat over 2015 nog een bedrag van € 654,85 aan huur openstaat. Het hof zal aan de beoordeling daarvan voorbij gaan, omdat die grief niet is gericht op vernietiging van het dictum van het bestreden vonnis en deze kwestie ook overigens voor de beoordeling in hoger beroep niet van belang is.

3.12

Met
grief 3 in incidenteel appelbestrijdt [geïntimeerde] het oordeel van de kantonrechter dat de proceskosten dienen te worden gecompenseerd in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen. Gelet op het feit dat beide partijen in principaal appel deels in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de kosten van het geding in principaal appel compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Het hof zal om die reden de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg in stand laten. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel appel.

3.13

De grieven in principaal appel slagen ten dele. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Het hof zal de gevorderde ontruiming toewijzen in die zin dat [geïntimeerde] binnen vier weken na betekening van dit arrest [adres 2] en [adres 3] zal moeten ontruimen. Die termijn acht het hof redelijk nu [geïntimeerde] niet in [adres 2] en [adres 3] woont. De in verband met de ontruiming gevorderde dwangsom is niet afzonderlijk betwist en wijst het hof toe, met dien verstande dat die dwangsom wordt gemaximeerd als in het dictum te melden.

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de ontruimingsvordering ten aanzien van na te noemen woningen is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] de woningen [adres 2] en [adres 3] binnen vier weken na betekening van dit arrest met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden of bevindt te ontruimen en ontruimd te houden en de woningen leeg, bezemschoon en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van Valerius te stellen, per woning op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] in gebreke blijft aan dit arrest te voldoen, met per woning een maximum van € 30.000,-, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor al het overige;

compenseert de kosten van het geding in principaal hoger beroep in die zin dat beide partijen hun eigen kosten dragen;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Valerius begroot op € 948,- voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en C. Huizing-Bruil en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2017.