ECLI:NL:GHAMS:2017:747

• Datum uitspraak: 7 maart 2017
• Publicatiedatum: 10 maart 2017
• Zaaknummer: 200.193.503/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; C. Uriot; M.A.J.G. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte en niet-tijdige opzegging met betrekking tot schriftelijke overeenkomst

In deze zaak gaat het om een hoger beroep betreffende de huur van bedrijfsruimte. De appellanten, een tattooshop, hebben in hoger beroep beroep ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland. De kantonrechter had geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen de partijen per 31 december 2014 was geëindigd en dat de appellanten hoofdelijk moesten betalen aan de geïntimeerde, die de verhuurder is, een bedrag van € 6.658,88, vermeerderd met wettelijke rente. De appellanten stelden dat zij een afspraak hadden gemaakt met de makelaar van de verhuurder over een proefjaar, maar het hof oordeelde dat zij onvoldoende bewijs hadden geleverd voor deze stelling. Het hof concludeerde dat de huurovereenkomst duidelijk was en dat de appellanten niet tijdig hadden opgezegd. De grieven van de appellanten, waaronder een beroep op redelijkheid en billijkheid, werden verworpen. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde de appellanten in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.193.503/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 3610921 \ CV EXPL 14-8389

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 maart 2017 (bij vervroeging)

inzake

1. [appellante sub 1] , h.o.d.n. [tattooshop] ,

2.
[appellant sub 2] ,

beiden wonend te [plaats A] ,

appellanten,

advocaat: mr. R. Kiewitt te Alkmaar,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [plaats B] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.N. Peijnenburg te Noord-Scharwoude.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 27 november 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 2 september 2015, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met hoofdelijke veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellanten] in de kosten van - zo begrijpt het hof - het hoger beroep.

[appellanten] hebben een bewijsaanbod gedaan.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 2.1 tot en met 2.5, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen.

3. Beoordeling

3.1.

De feiten komen neer op het volgende.

3.1.1.

Met ingang van 5 april 2013 hebben [appellanten] van [geïntimeerde] gehuurd de aan hem in eigendom toebehorende bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats B] (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs, inclusief servicekosten, van € 745,- per maand.

3.1.2.

Artikel 3 van de door partijen ondertekende huurovereenkomst luidt als volgt:

“
Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar , ingaande op 5 april 2013 (hierna “ingangsdatum”) en lopende tot en met 31 maart 2014

3.2

Deze huurovereenkomst wordt, na ommekomst van de in 3.1 genoemde periode, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door [uitsluitend huurder] in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet voor een aansluitende periode van 4 jaar .

3.3

Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet voor [aansluitende periode[n*] van telkens 5 jaar*].

3.4

Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar.

Verhuurder neemt daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht.

3.5

Opzegging van deze huurovereenkomst dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. ”

3.1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 24 van de algemene bepalingen luidt als volgt:

“
Kosten in geval van tussentijdse beëindiging huurovereenkomst

24 Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij tussen partijen schriftelijk anders is overeengekomen dan wel tenzij er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van verhuurder. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder te leveren zaken en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voor zover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na de beëindiging van de huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van wederverhuur, alle gemaakte en te maken kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand. ”

3.1.4.

Op 16 april 2014 hebben [appellanten] per e-mail aan W. Lambers, de makelaar van [geïntimeerde] , het volgende meegedeeld:

“(…)

Wegens omstandigheden willen we per 1 mei de zaak sluiten.

Hoe moet dat geregeld worden?

Is er de mogelijkheid dat we de aanbetaling terug krijgen etc.? ”

3.1.5.

Bij brief van 17 juni 2004 heeft de advocaat van [appellanten] aan Lambers, voor zover van belang, het volgende meegedeeld:

“
(…)

Namens mijn cliënten, [appellant sub 2] en [appellante sub 1] , wil ik u hierbij mededelen dat de huur voor [adres] niet langer doorbetaald zal worden. Het is naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat u tegenover [tattooshop] vasthoudt aan een uiterste datum van opzegging van 31 maart 2014 en de in de e-mail van 16 april 2014 vervatte opzegging niet accepteert. (…) ”

3.2.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , na wijziging van zijn eis, gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde per 31 december 2014 is geëindigd. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter [appellanten] hoofdelijk zal veroordelen om aan hem te betalen een bedrag van € 6.658,88 vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (BW) hierover vanaf 6 november 2014 tot de dag der algehele voldoening. Dit bedrag bestaat uit € 5.960,- aan achterstallige huurtermijnen over mei tot en met december 2014, € 677,60 aan makelaarskosten,

€ 601,98 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief BTW en € 114,30 aan wettelijke rente tot 6 november 2014, minus de door [appellanten] betaalde borgsom van € 695,-. Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat

- samengevat - [appellanten] met inachtneming van de in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn van drie maanden uiterlijk op 31 december 2013 tegen 31 maart 2014 hadden moeten opzeggen en dat, omdat [appellanten] met hun e-mail van 16 april 2014 de huur niet tijdig hebben opgezegd, de huurovereenkomst in beginsel doorloopt tot 31 maart 2018. [appellanten] zijn gehouden de huurpenningen te blijven voldoen tot 1 januari 2015, zijnde de datum waarop [geïntimeerde] het gehuurde, met tussenkomst van een makelaar, aan een derde heeft kunnen verhuren en de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd.

3.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde per 31 december 2014 is geëindigd. De kantonrechter heeft [appellanten] , onder afwijzing van het meer of anders gevorderde, hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 6.658,88 vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW over € 6.637,60 vanaf 6 november 2014 tot 31 december 2014 en vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW over € 5.942,60 vanaf 31 december 2014 tot de dag der algehele voldoening. [appellanten] zijn hoofdelijk veroordeeld in de proces- en nakosten.

3.4.

Grief IV houdt in dat [appellanten] destijds met de makelaar van [geïntimeerde] (Lambers) hebben afgesproken dat de huurovereenkomst na één jaar - een proefjaar, dat nadien geëvalueerd zou worden - zou eindigen en dat [geïntimeerde] aan deze, niet op schrift gestelde, afspraak met zijn makelaar is gehouden. [appellanten] hebben in de toelichting op deze grief erop gewezen dat zij niet verder wilden met de exploitatie van het gehuurde en dat gemaakte afspraken met betrekking tot het onderhoud van het gehuurde door [geïntimeerde] niet werden nagekomen. [geïntimeerde] heeft betwist dat de door [appellanten] gestelde, van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende, afspraak is gemaakt.

3.5.

Het hof stelt vast dat blijkens artikel 3 van de huurovereenkomst, zoals hiervoor onder 3.1.2. weergegeven, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is aangegaan voor de duur van één jaar en dat die overeenkomst na ommekomst van dat jaar (op 31 maart 2014) zou worden voortgezet voor een aansluitende periode van vier jaar, behoudens opzegging daarvan door de huurder overeenkomstig het in artikel 3.4 en 3.5 van de huurovereenkomst bepaalde. Dat deze overeenkomst ook door [appellanten] is ondertekend, wordt door hen niet betwist. In het licht van de duidelijke bewoordingen van deze schriftelijke overeenkomst had het naar het oordeel van het hof op de weg van [appellanten] gelegen om concreet en onderbouwd aan te geven wat er nu precies in afwijking hiervan met Lambers zou zijn afgesproken en waarom die afspraak dan niet in de schriftelijke overeenkomst is opgenomen. [appellanten] hebben met hetgeen zij thans hebben aangevoerd onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die nopen tot de conclusie dat met Lambers is afgesproken dat de huurovereenkomst slechts één jaar zou duren en dus niet of niet tijdig hoefde te worden opgezegd overeenkomstig het in artikel 3.4 van de huurovereenkomst bepaalde. Daarbij komt dat [appellanten] na 31 maart 2014 het gehuurde in gebruik zijn blijven houden, namelijk tot 1 mei 2014, zodat, ook wanneer van een proefjaar zou worden uitgegaan, de huurovereenkomst daarna sowieso (met vier jaar) is verlengd. Grief IV faalt derhalve.

3.6.

In
grief V doen [appellanten] een beroep op “de redelijkheid en billijkheid”. Zij hebben dit beroep, dat er kennelijk toe strekt dat [geïntimeerde] hen niet aan de verlenging van de huurovereenkomst mag houden, naar het oordeel van het hof niet met (voldoende) feiten en omstandigheden onderbouwd. Het aanhalen van een uitspraak van de (toenmalige) rechtbank Zwolle-Lelystad van 20 december 2011, waarin een dergelijk beroep werd gehonoreerd, wat daarvan verder zij, is daartoe onvoldoende. Grief V faalt dus eveneens.

3.7.

Grief I houdt in dat het gehuurde al eerder dan 1 januari 2015 aan een derde is verhuurd, zodat de vordering van [geïntimeerde] niet kan kloppen. [appellanten] baseren dit op een door [geïntimeerde] in eerste aanleg als productie 11 overgelegde nota van de bemiddelend makelaar die is gedateerd op 24 oktober 2014. [geïntimeerde] heeft daartegen ingebracht dat de nieuwe huurder, zoals op dat moment gebruikelijk was, een huurvrije proefperiode heeft bedongen, waardoor hij pas met ingang van

1 januari 2015 opnieuw huur is gaan ontvangen en geen schade meer leed ten gevolge van de tekortkoming van [appellanten] Het hof is van oordeel dat [appellanten] duidelijker hadden moeten stellen en onderbouwen dat [geïntimeerde] eerder dan 1 januari 2015 huur van een derde ontving en dat, mede gezien hetgeen [geïntimeerde] hierover heeft gesteld, de enkele verwijzing naar de datering van een nota van de makelaar niet volstaat. Dit betekent dat grief I evenmin slaagt.

3.8.

Grief II strekt ten betoge dat de kantonrechter de proceskosten had moeten compenseren, omdat slechts een deel van de vordering van [geïntimeerde] is toegewezen. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. De vordering van [geïntimeerde] is blijkens het dictum van het bestreden vonnis nagenoeg geheel toegewezen, zodat het terecht is dat [appellanten] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zijn veroordeeld. Dat [geïntimeerde] vóór de comparitie van partijen bij akte zijn vordering heeft gewijzigd, is - anders dan [appellanten] in de toelichting op de grief hebben aangevoerd - geen reden om tot compensatie van de kosten over te gaan, nog daargelaten dat die eiswijzing vooral in het voordeel van [appellanten] was, aangezien daarbij onder meer het gevorderde bedrag is beperkt tot betaling van de huurtermijnen tot en met december 2014 in verband met de verhuur van het gehuurde aan een derde.

3.9.

Ook
grief III is gericht tegen de proceskostenveroordeling van [appellanten] en strekt ten betoge dat die kosten voor rekening van [geïntimeerde] dienen te blijven, omdat partijen voorafgaand aan de procedure in onderhandeling waren om tot een oplossing te komen. Over deze onderhandelingen hebben [appellanten] tegenover de gemotiveerde betwisting hiervan door [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld. Van dergelijke onderhandelingen blijkt ook niets uit de stukken, van rauwelijks dagvaarden door [geïntimeerde] - zoals [appellanten] in de toelichting bij de grief stellen - evenmin. Integendeel: in zijn e-mail van 27 oktober 2014 meldt de advocaat van [appellanten] in reactie op de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 30 september 2014, waarbij [appellanten] is verzocht het op dat moment verschuldigde bedrag binnen vijf dagen te voldoen, nog uitdrukkelijk dat zijn cliënten hun eerder ingenomen standpunten handhaven en dat zij ervan uitgaan dat [geïntimeerde] zal afzien van verdere maatregelen richting hen (respectievelijk productie 8 en 7 bij inleidende dagvaarding).

3.10.

Uit het voorgaande volgt dat ten slotte ook de grieven II en III falen.

3.11.

[appellanten] hebben geen voldoende concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Hun bewijsaanbod wordt daarom verworpen.

3.12.

De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het appel, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op € 314,- voor verschotten en € 894,- voor salaris;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2017.