ECLI:NL:GHAMS:2017:652

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.187.416/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 3942190 CV EXPL 15-6115

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 februari 2017

inzake

1.HUNTINGTON PARK HOLDING B.V.

gevestigd te Groessen

2. [appellant sub 2] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. R.A. Oskamp te Amsterdam.

tegen:

DE PRINCIPAAL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam,

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Huntington en [X] (gezamenlijk [appellanten] ) en De Principaal genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 21 januari 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 27 oktober 2015, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen De Principaal als eiseres en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 december 2016 doen bepleiten, [appellanten] door mr. T.A. van Meer, advocaat te Amsterdam en De Principaal door mr. Van der Hoeden voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. De Principaal heeft nog producties in het geding gebracht. [appellanten] hebben na het pleidooi voldaan aan het verzoek van het hof het dossier te completeren door overlegging van de producties bij de conclusie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van De Principaal alsnog zal afwijzen met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van De Principaal tot terugbetaling van het bedrag dat [appellanten] op basis van het bestreden vonnis hebben betaald, met rente.

De Principaal heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Huntington exploiteerde sinds 1 juli 2007 op de begane grond van de panden aan [adres a] (Tabak I) en [adres b] (Tabak II, gezamenlijk de Tabakspanden) een openbare parkeergelegenheid.

2.1.2.

[X] is enig bestuurder van de Stichting aandelenbeheer Huntington Park. Deze

stichting is enig aandeelhouder/enig bestuurder van Huntington.

2.1.3.

De Principaal heeft op 24 april 2008 de Tabakspanden geleverd gekregen teneinde deze te herontwikkelen. De Principaal kon de Tabakspanden kopen omdat [X] , die een koopoptie op Tabak I had, van die optie afzag. Bij de koopovereenkomst van 13 maart 2008, gesloten tussen De Principaal als koper en Fortress Projectontwikkeling B.V (Fortress) en Electric B.V. (Electric) als verkopers (de koopovereenkomst), was ook [X] partij. In artikel 7.1.b. van de koopovereenkomst is onder andere bepaald:

[X] is gerechtigd tot de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen (...) Tabak II en (...) Tabak 1 tot een door De Principaal nader te bepalen tijdstip, doch uiterlijk tot een tijdstip gelegen twee maanden voordat de bouwwerkzaamheden zullen aanvangen.

2.1.4.

Op 24 april 2008 is tussen De Principaal en [X] een overeenkomst

gesloten getiteld “vaststellingsovereenkomst” (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In de considerans daarvan is onder meer vermeld:

D. De Principaal is met ingang van de datum waarop de juridische levering plaatsvindt gerechtigd tot de inkomsten uit de bestaande pacht- en huurovereenkomsten, dan wel met betrekking tot de bestaande gebruiksovereenkomsten.

E. De Principaal is bereid om de opbrengsten met betrekking tot de hieronder nader te omschrijven parkeerplaatsen op naam van [X] te stellen.

F. Partijen wensen het aan [X] te verlenen recht in deze overeenkomst nader te omschrijven en vast te leggen.

2.1.5.

De vaststellingsovereenkomst bevat twee artikelen. Artikel 2 betreft een geschillenregeling. Artikel 1 luidt:

1.Inkomsten

[X] is gerechtigd tot de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten

met betrekking tot de parkeerplaatsen op de begane grond van (...) (Tabak II) (…) en

(…) (Tabak I) tot een door De Principaal nader te bepalen tijdstip, doch uiterlijk tot

een tijdstip gelegen drie maanden voordat de bouwwerkzaamheden zullen

aanvangen.

In de tekst van de schriftelijke overeenkomst is het woord “drie” handgeschreven en voorzien van twee parafen, ter vervanging van een doorgestreept woord “twee”.

2.1.6. De Principaal heeft in samenwerking met onder andere de gemeente Amsterdam een plan opgesteld om de Tabakspanden te herontwikkelen.

2.1.7. In 2012 heeft De Principaal Huntington verzocht mee te werken aan de ontruiming van de Tabakspanden. Huntington heeft hieraan geen gevolg gegeven. De Principaal is vervolgens juridische procedures gestart om de ontruiming te bewerkstelligen.

2.1.8. Bij brief van 2 september 2013 heeft De Principaal onder meer aan de gemachtigde van [appellanten] geschreven:

Indien uw cliënt zijn standpunt handhaaft dan bepaalt De Principaal, overeenkomstig de vaststellingsovereenkomst, dat uw cliënt, met ingang van 15 september 2013, niet langer gerechtigd is op de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de in die overeenkomst vermelde parkeerplaatsen.

2.1.9. De vorderingen van De Principaal tot ontruiming (op de grondslag dat Huntington zonder recht of titel in de Tabakspanden verbleef) zijn bij arrest van 29 april 2014 van dit hof afgewezen. De Principaal heeft vervolgens de onderliggende overeenkomsten met Huntington opgezegd en in rechte ontruiming gevorderd. Bij arrest van 20 januari 2015 heeft dit hof het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van 29 september 2014, waarin de gevorderde ontruiming was toegewezen, bekrachtigd. Op 25 maart 2015 zijn de Tabakspanden volledig ontruimd. Direct daarna zijn de sloopwerkzaamheden begonnen.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert De Principaal (samengevat) een verklaring voor recht dat de vaststellingsovereenkomst is geëindigd per 15 september 2013, althans dat [X] vanaf dat moment niet meer gerechtigd was op de opbrengsten waarop de vaststellingsovereenkomst betrekking heeft, alsmede betaling door Huntington van € 185.300,= aan achterstallige huur voor de periode van 15 september 2013 tot en met 15 februari 2015 en € 9.000,= aan huur per maand vanaf 15 maart 2015 tot aan de ontruiming (op 25 maart 2015), met proceskostenveroordeling. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. Tegen dat oordeel en de gronden waarop het berust zijn [appellanten] onder aanvoering van negen grieven in hoger beroep opgekomen.

3.2

In de onderhavige procedure staat een vraag centraal die in het arrest van dit hof van 29 april 2014 niet aan de orde is geweest, namelijk de vraag welke uitleg moet worden gegeven aan de zinsnede in de vaststellingsovereenkomst dat [X] tot de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de parkeergarage is gerechtigd “...
tot een door de Principaal nader te bepalen tijdstip, doch uiterlijk tot een tijdstip gelegen drie maanden voordat de bouwwerkzaamheden zullen aanvangen.” Volgens De Principaal betekent dit laatste dat [X] tot uiterlijk drie maanden voorafgaand aan de bouw recht heeft op die “opbrengsten” (in eerdergenoemd arrest uitgelegd als: de door Huntington aan De Principaal verschuldigde huur), maar dat zij dat moment eenzijdig nader (waarmee zij bedoelt: eerder) kan bepalen. Volgens [X] betekent dit dat hij aanspraak heeft op de opbrengsten tot uiterlijk drie maanden voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden, waarvan De Principaal de aanvangsdatum zou bepalen.

3.3

Bij de uitleg van de vaststellingsovereenkomst gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het contract (hoewel die taalkundige betekenis wel van groot belang is), maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.

3.4

De vaststellingsovereenkomst is gesloten tussen professionele partijen. De overeenkomst is afgedrukt op briefpapier van advocatenkantoor Kennedy Van der Laan (volgens De Principaal een van haar huisadvocaten), hetgeen minst genomen op betrokkenheid van de externe juridische adviseur aan de zijde van De Principaal duidt. Dat [appellanten] door juridische adviseurs zijn bijgestaan is gesteld noch gebleken. De uit te leggen zinsnede in de tekst van artikel 1 van de vaststellingovereenkomst is verder identiek aan artikel 7.1.b van de (enkele weken eerder gesloten) koopovereenkomst behoudens de termijn van drie maanden, die in de koopovereenkomst nog twee maanden bedroeg. De vaststellingsovereenkomst is ondertekend op de datum van de levering van de Tabakspanden en staat derhalve niet op zichzelf, maar houdt verband met de koopovereenkomst.

3.5

Wat de tekst van de uit te leggen passage in artikel 1 van de vaststellingsovereenkomst betreft moet worden geconstateerd dat het onderdeel “
doch uiterlijk tot een tijdstip gelegen drie maanden voordat de bouwwerkzaamheden zullen aanvangen” in de uitleg van De Principaal overbodig is. In die uitleg mag De Principaal immers op elk door haar gewenst moment het recht van [X] op de “opbrengsten” beëindigen. Die uitleg volgend valt niet in te zien waarom dat onderdeel toch is toegevoegd, waarbij voor ogen moet worden gehouden dat de vaststellingsovereenkomst welbeschouwd bestaat uit één materiële bepaling van één zin; dan duidt dat niet op een “slip of the pen” of een ondoordachte formulering maar op een passage waaraan betekenis toekomt. Dat geldt temeer nu de passage reeds voorkwam in de koopovereenkomst maar de daarin overeengekomen termijn van twee maanden in de vaststellingsovereenkomst is gewijzigd in drie maanden, hetgeen - naar [X] onweersproken heeft aangevoerd - gebeurde op verzoek van De Principaal. Dat veronderstelt dat De Principaal concreet belang had bij verruiming van die termijn, hetgeen niet te verenigen is met de uitleg die zij in dit geding voorstaat.

3.6

In de uitleg van [appellanten] staat in wezen het (ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst onbekende, maar door De Principaal te bepalen) aanvangstijdstip van de bouwwerkzaamheden centraal en heeft [X] in ieder geval tot uiterlijk drie maanden daaraan voorafgaand aanspraak op de opbrengsten. Hoewel deze uitleg taalkundig enigszins wringt, moet aan [appellanten] worden toegegeven dat in deze uitleg er geen overbodige passage in de vaststellingsovereenkomst staat en bovendien begrijpelijk is waarom De Principaal verruiming van de termijn wenste. Er vanuit gaande dat De Principaal pas met de bouwwerkzaamheden kon aanvangen nadat de exploitatie door Huntington was gestaakt (en voor [X] dus geen opbrengsten meer werden gegenereerd), geeft verruiming van de termijn De Principaal meer voorbereidingstijd, hetgeen in haar belang is. Dat zijn belangrijke aanwijzingen voor de juistheid van de uitleg van [appellanten] Opmerking verdient dat die uitleg taalkundig ook strookt met een, zij het wat verder gezochte, taalkundige uitleg van de passage die inhoudt dat met het woord ‘uiterlijk’ bedoeld is uit te drukken dat De Principaal mocht bepalen op welk moment [X] niet langer gerechtigd was tot de ‘opbrengsten’, zolang dat moment maar was gelegen in de periode tussen, terugrekenend vanaf het moment van de start van de bouwwerkzaamheden, uiterlijk drie maanden daarvoor en het moment van de start van de bouwwerkzaamheden.

3.7

Daar komt bij dat de vaststellingsovereenkomst volgens de considerans slechts ertoe strekt vast te leggen dat de opbrengsten waartoe De Principaal als gevolg van de aankoop van de Tabakspanden gerechtigd zou zijn, op naam van [X] worden gesteld. Met die strekking, en in aanmerking nemend dat partijen wisten dat De Principaal voornemens was de Tabakspanden te gaan ontwikkelen zodat de regeling hoe dan ook tijdelijk zou zijn, is eerder verenigbaar dat in de enige materiële bepaling die de overeenkomst rijk is wordt bepaald dat de gerechtigdheid van [X] enkele maanden voor aanvang van de bouwwerkzaamheden ten einde komt (de uitleg van [X] ) dan dat daarin wordt bepaald dat De Principaal die gerechtigdheid zonder enige minimumduur en zonder relatie met de bouwwerkzaamheden eenzijdig kan beëindigen (de uitleg van De Principaal).

3.8

[appellanten] hebben nog aangevoerd dat [X] akkoord is gegaan met de regeling in de vaststellingsovereenkomst als tegenprestatie voor het feit dat hij zijn koopoptie op Tabak I had prijsgegeven. Weliswaar was toen nog niet duidelijk wanneer De Principaal met de bouwplannen zou aanvangen (dat was, in de woorden van [X] ter zitting in hoger beroep, zijn risico) maar tot in elk geval drie maanden voor de aanvang van de bouwwerkzaamheden zou hij wel die opbrengsten genieten. Tijdens die zitting heeft [X] de waarde van het optierecht op meer dan een miljoen euro begroot. De Principaal heeft dit een en ander bij gebrek aan wetenschap bestreden, maar heeft geen eigen verklaring gegeven voor het ontstaan van de regeling in de vaststellingsovereenkomst. Nu op zichzelf vaststaat dat [X] over een optierecht op Tabak I beschikte, acht het hof de door [X] geschetste gang van zaken aannemelijk.

3.9

De Principaal heeft nog betoogd dat Huntington in haar verweer tegen de ontruimingsvorderingen niet aan de waarheidsplicht heeft voldaan. Wat daarvan ook zij ( [appellanten] bestrijden het), het hof kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet vaststellen wat daarvan het gevolg moet zijn voor de uitleg van de vaststellingsovereenkomst tussen [X] en De Principaal. In hetgeen De Principaal verder nog heeft aangevoerd kan het hof geen aanwijzingen vinden waarom in weerwil van het hiervoor overwogene, de uitleg van De Principaal toch als juist moet worden aanvaard.

3.1

Het hof is, resumerend, van oordeel dat [appellanten] de vaststellingsovereenkomst onder de hierboven geschetste omstandigheden mogen uitleggen zoals zij voorstaan. Tegen dat oordeel stuiten de grieven af. Het bestreden vonnis zal daarom worden vernietigd.

3.11

In eerste aanleg heeft De Principaal nog aangevoerd dat ook als de uitleg van [appellanten] de juiste is, zij daarop niet te goeder trouw een beroep kunnen doen omdat uit de aard en het karakter van de vaststellingsovereenkomst blijkt dat De Principaal erop mocht vertrouwen dat [appellanten] hun medewerking aan de bouwwerkzaamheden zouden verlenen en deze niet zouden frustreren, zoals is gebeurd. Dit betoog faalt. Allereerst miskent De Principaal dat de vaststellingsovereenkomst tegenover de aanspraak van [X] op opbrengsten niet expliciet verplichtingen voor [X] in het leven roept, laat staan voor Huntington, die immers geen partij is bij de vaststellingsovereenkomst. Kennelijk meent De Principaal dat er wel impliciete verplichtingen van [X] dan wel Huntington uit voortvloeien. Het frustreren van de bouwwerkzaamheden, waarover De Principaal in dat verband klaagt, betreft kennelijk het verweer in de ontruimingsprocedures die tegen (of, in appel, door) Huntington zijn aangespannen. [X] was daarin geen procespartij. Dat Huntington gebruik heeft gemaakt van de haar toekomende rechten met betrekking tot het gebruik van de Tabakspanden voor de exploitatie van de parkeergarage kan haar echter niet worden tegengeworpen. Het enkele gegeven dat de verweren van Huntington mede (er waren ook procedures tegen andere gebruikers) hebben geleid tot vertraging in de aanvang van de bouwwerkzaamheden en aldus tot een langere looptijd van de rechten van [X] uit de vaststellingsovereenkomst, vormt eveneens onvoldoende grondslag om het betoog van De Principaal te kunnen honoreren. Volgens De Principaal bepaalt [X] , als indirect bestuurder, het handelen van Huntington maar dat volstaat niet om, zoals De Principaal kennelijk beoogt, [X] en Huntington met elkaar te vereenzelvigen. De Principaal had behoren te concretiseren welk verwijt in dat verband aan [X] kan worden gemaakt. Het hof heeft tevens in ogenschouw genomen dat het standpunt dat De Principaal oorspronkelijk in de procedures tot ontruiming had ingenomen, namelijk dat Huntington zonder recht of titel een parkeergarage in de Tabakspanden exploiteerde, blijkens het arrest van dit hof van 29 april 2014 onjuist was. Volgens De Principaal is het aan het handelen in strijd met de waarheidsplicht door [appellanten] te wijten dat de rechtbank tot een ander oordeel was gekomen, waardoor onnodig vertraging is ontstaan. Daarin volgt het hof haar niet. Niets stond De Principaal immers in de weg om, uitgaande van het bestaan van een huurovereenkomst met Huntington (waarop Huntington zich beriep), die huurovereenkomst eerder door opzegging te beëindigen dan de datum waarop De Principaal uiteindelijk heeft opgezegd, namelijk op 29 augustus 2014.

3.12

Indien De Principaal heeft willen betogen dat toen zij de brief van 2 september 2013 schreef, de voorbereidingen waren voltooid zodat de bouwwerkzaamheden binnen drie maanden zouden kunnen aanvangen, heeft zij dat betoog (dat [appellanten] gemotiveerd betwisten) onvoldoende concreet gemaakt en toegelicht, temeer in het licht van haar eigen stelling dat de bouwwerkzaamheden pas na ontruiming konden plaatsvinden en dat de (vele) procedures tot de ontruiming van alle bewoners/gebruikers van de Tabakspanden tot februari 2015 hebben geduurd.

3.13

De slotsom luidt dat de vorderingen van De Principaal alsnog zullen worden afgewezen. Het bewijsaanbod van De Principaal wordt als onvoldoende concreet gepasseerd. De vordering van [appellanten] dat De Principaal tot terugbetaling wordt veroordeeld van hetgeen op basis van het bestreden vonnis is betaald zal worden toegewezen, met rente als gevorderd. De Principaal zal als de in het ongelijk te stellen partij ambtshalve worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep:

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt De Principaal tot terugbetaling aan [appellanten] van hetgeen ter voldoening van het vonnis waarvan beroep door hen is betaald, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van algehele terugbetaling;

veroordeelt De Principaal in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] begroot op € 932,= aan verschotten en € 2.800,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 5.307,08 aan verschotten en € 7.896,= voor salaris.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C.W. Rang en C. Huizing-Bruil en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2017.