Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.160.789/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 2845783 / CV EXPL 14-6092
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 februari 2017
inzake
1.EUROSAN V.O.F.,
gevestigd te Oosterbeek,
2. INTEREST SWAENENBERGH B.V.,
gevestigd te Arnhem,
3. KISA EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Bennekom,
appellanten,
advocaat: mr. W.I. Jansen te Haarlem,
tegen:
BESTSELLER RETAIL BENELUX B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S. van der Kamp te Amsterdam.
1.Het verdere geding in hoger beroep
Partijen worden hierna wederom Eurosan (appellanten gezamenlijk) en Bestseller genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 12 juli 2016 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest). Ingevolge het tussenarrest heeft Eurosan een akte genomen. Vervolgens heeft Beststeller een akte na tussenarrest genomen.
Ten slotte is wederom arrest gevraagd.
2.De verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest heeft het hof in rechtsoverweging 3.16 onder meer overwogen B. Bakker van Cushman & Wakefield te zullen benaderen met het verzoek of hij bereid is als door het hof te benoemen deskundige op te treden en hem te vragen of de opmerkingen van Eurosan aanleiding geven tot een nieuwe berekening van de geadviseerde huurprijs. In rechtsoverweging 3.17 heeft het hof de vragen opgesomd die het voornemens is aan de deskundige voor te leggen. In rechtsoverweging 3.22 heeft het hof overwogen dat partijen in de gelegenheid zullen worden gesteld zich bij akte over de voorgenomen vraagstelling uit te laten.
2.2
Eurosan heeft bij akte laten weten zich in de door het hof geformuleerde vraagstelling te kunnen vinden.
2.3
Bestseller heeft bezwaar gemaakt tegen de onder b sub (i) geformuleerde vraag, namelijk het betrekken van de panden [adres] 120, 122 en 168 als vergelijkingspanden. Volgens Bestseller is er geen argument meer om die panden alsnog in de vergelijking te betrekken, omdat het hof immers al heeft geoordeeld dat het gehuurde uit één geheel bestaat. Bovendien is juist de keuze van vergelijkingspanden bij uitstek aan de deskundige voorbehouden.
2.4
Het hof volgt Bestseller niet in haar bezwaar. Eurosan heeft in grief XII met betrekking tot de panden [adres] 120, 122 en 168 meer aan de orde gesteld dan alleen dat uit de keuze van vergelijkingspanden blijkt dat C&W met gesplitste units geen rekening heeft gehouden. Zo heeft zij ook betoogd dat, uitgaand van een herleide oppervlakte, deze panden ook volgens de visie van C&W niet te klein zijn, maar als vergelijkingspanden in aanmerking komen. Indien de deskundige tot de conclusie komt dat een of meer van deze panden wel als vergelijkingspand in aanmerking komen (welke conclusie, zoals Bestseller terecht heeft aangevoerd, in beginsel tot het exclusieve domein van de deskundige behoort), kan dat op de beantwoording van de overige vragen van invloed zijn. Over de opmerkingen van Eurosan ter zake van deze concrete vergelijkingspanden wenst het hof dan ook nog steeds een reactie van de deskundige te vernemen.
2.5
Bestseller verzet zich niet tegen de onder b sub (i), (ii) en (iii) geformuleerde vragen, maar wenst deze duidelijker dan wel uitgebreider geformuleerd te zien. Ook daarin volgt het hof Bestseller niet. Het hof heeft de voorgenomen vragen mogelijk iets complexer geformuleerd, maar wel neutraler. Uitsluitend de vraag onder (ii) zal naar aanleiding van het voorstel van Bestseller nader worden gespecificeerd, zoals in het dictum zal blijken.
2.6
Uit contacten van de griffier van het hof met C&W is gebleken dat B. Bakker niet meer beschikbaar is bij Cushman & Wakefield, maar dat de aldaar werkzame T. te Gussinklo Ohmann, die ook bij de oorspronkelijke rapportage betrokken was, wel bereid en in staat is om in deze zaak als deskundige te worden benoemd. Laatstgenoemde heeft te kennen gegeven de werkzaamheden tegen een uurtarief van € 195,= ex btw te kunnen verrichten en maximaal 20 uur in rekening te zullen brengen. Partijen hebben in hun aktes dan wel bij brief aan de griffier laten weten met de benoeming van deze deskundige en de door hem opgegeven begroting te kunnen instemmen. Het hof zal daarom overgaan tot benoeming van T. te Gussinklo Ohmann, zoals hierna in het dictum te vermelden. Het bedrag van de maximale begroting zal als voorschot worden bepaald, waarbij het hof ervan uitgaat dat de deskundige het onderzoek (kosten)efficiënt zal verrichten zodat mogelijk een deel van het voorschot voor restitutie in aanmerking komt. Eurosan zal als eisende partij het bedrag van het voorschot moeten voldoen, waarbij vermelding verdient dat de kosten van de deskundige uiteindelijk dienen te worden gedragen door de partij die in deze procedure geheel dan wel grotendeels in het ongelijk wordt gesteld.
2.7
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3.Beslissing
Het hof:
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Wilt u gemotiveerd reageren op de opmerkingen van Eurosan:
a. in haar grief X van de memorie van grieven (randnummer 12.10) betreffende het doorvoeren van correcties voor de vergelijkingspanden wegens de (mogelijkheid van) splitsbaarheid daarvan?
b. in haar grief XII van de memorie van grieven, (randnummer 14.3, 14.4 en 14.5) betreffende
(i) het betrekken van de panden [adres] 120,122 en 168 als vergelijkingspanden,
(ii) de herleiding van de huurprijzen naar de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs, en
(iii) de oppervlakten van de door Eurosan aangedragen vergelijkingspanden (VVO respectievelijk van BVO metrages).
2. Komt u naar aanleiding van de opmerkingen van Eurosan als onder vraag 1 genoemd, tot een andere waardering van een of meer van de vergelijkingspanden dan in uw rapport van 23 december 2013 (“Onafhankelijke deskundige rapportage”, definitieve versie, inleidende dagvaarding, productie 4) vermeld?
3. Wilt u, indien u de vorige vraag bevestigend beantwoordt, een nieuwe berekening maken van de huurprijs van het gehuurde per 1 juni 2013?
4. Heeft u nog andere opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn?
benoemt tot deskundige om dit onderzoek te verrichten:
Toon te Gussinklo Ohmann
Valuation & Advisory/Rent Reviews Cushman & Wakefield
Strawinskylaan 3125
1077 ZX Amsterdam
tel: 020-8002152
email: toon.tegussinklo@cushwake.com
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zal toezenden;
bepaalt dat beide partijen vóór 14 maart 2017 kopieën van de overige gedingstukken aan de deskundige zullen doen toekomen, alsmede, na een verzoek daartoe van de deskundige, de andere door deze noodzakelijk geachte stukken, voor zover mogelijk;
wijst de deskundige op het bepaalde in artikel 198 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, met name op de verplichting om bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en om in het schriftelijk bericht te doen blijken dat aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de inhoud van de opmerkingen en/of verzoeken;
bepaalt dat de deskundige het onderzoek overigens zelfstandig – in de zin van artikel 198 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof – zal verrichten en dat dit zal plaatsvinden op een door de deskundige te bepalen tijdstip;
bepaalt dat de deskundige een voorschot toekomt van € 4.719,00 (inclusief 21 % btw);
bepaalt dat Eurosan als voorschot op de kosten van de deskundige voornoemd bedrag dient te voldoen; Eurosan zal daarvoor van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak een nota ontvangen met betaalinstructies;
bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van het desbetreffende voorschot de deskundige hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek behoeft te beginnen;
bepaalt dat de deskundige een schriftelijk, ondertekend bericht zal inleveren ter griffie van het hof vóór 25 april 2017;
bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit bericht zijn declaratie ter griffie zal indienen onder vermelding van zaaknummer 200.160.789/01;
verwijst de zaak naar de rol van 25 april 2017 voor deskundigenbericht;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, C.M. Aarts en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2017.