ECLI:NL:GHAMS:2017:533

• Datum uitspraak: 21 februari 2017
• Publicatiedatum: 24 februari 2017
• Zaaknummer: 200.188.060/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; D.J. van der Kwaak; C.C. Meijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte: ontbinding en ontruiming wegens verboden onderhuur en schending van art. 7:213 BW

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellante] tegen vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, waarbij de kantonrechter de huurovereenkomst tussen [appellante] en SZ (Samenwerkingsverband Zeeburgerdijk) heeft ontbonden en [appellante] heeft veroordeeld tot ontruiming van de woning. De vordering tot ontbinding was gebaseerd op verboden onderhuur en schending van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek. De kantonrechter had vastgesteld dat [appellante] de woning gedurende minimaal negen maanden had onderverhuurd, wat in strijd was met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Het hof heeft de feiten zoals vastgesteld door de kantonrechter overgenomen, aangezien daarover geen geschil bestond. Het hof heeft de bewijslevering in appel besproken, waarbij [appellante] de mogelijkheid kreeg om tegenbewijs te leveren tegen de stelling van SZ dat de algemene voorwaarden van toepassing waren. Het hof heeft geoordeeld dat de bewijslast voor de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden bij SZ ligt. De zaak is aangehouden voor verdere bewijslevering, waarbij [appellante] getuigen mag horen en de mogelijkheid heeft om tegenbewijs te leveren. Het hof heeft de zaak naar de rol verwezen voor het opgeven van verhinderdata en houdt iedere verdere beslissing aan.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.188.060/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3110180 CV EXPL 14-15359

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 februari 2017 (bij vervroeging)

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. R. Zwiers te Almere,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

3. [geïntimeerde sub 3] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en – in enkelvoud – SZ (Samenwerkingsverband Zeeburgerdijk) genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 15 maart 2016 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 18 mei 2015 en 23 februari 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen SZ als eiser en [appellante] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vordering van SZ alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

SZ heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.4 van het bestreden vonnis van 18 mei 2015 (verder: het tussenvonnis) een aantal feiten vastgesteld. Over deze feiten bestaat geen geschil zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) [appellante] heeft met ingang van 1 januari 2004 met de rechtsvoorganger van SZ, Provast Beheer v.o.f. (verder: Provast), een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de gestoffeerde/gemeubileerde woonruimte aan de [adres] (verder: de woning). Het betreft een studioappartement van circa 40m2. De huurprijs bedraagt € 450,= per maand inclusief voorschot voor bijkomende kosten van leveringen en diensten.

( b) De schriftelijke huurovereenkomst, die op elke bladzijde door [appellante] van een handtekening is voorzien, luidt, voor zover van belang:

“ 2.2. Algemene Bepalingen

De aan deze overeenkomst gehechte “Algemene Bepalingen Overeenkomst van korte duur voor verhuur en huur van gemeubileerde/gestoffeerde woonruimtes”, hierna te noemen “De Algemene Bepalingen”, maken deel uit en vormen één geheel met deze overeenkomst en zijn door de verhuurder en huurder voor akkoord ondertekend.

(…)

2.4.

Bestemming

Huur gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door de bewoner.

(…)

Bijlagen:

- de Algemene Bepalingen “Overeenkomst van korte duur voor verhuur en huur van gemeubileerde en/of gestoffeerde woonruimte” .

( c) Voormelde Algemene Bepalingen (verder: de algemene voorwaarden), die door [appellante] niet zijn ondertekend of geparafeerd, luiden, voor zover van belang:

“1.2 Huurder/bewoner dient, gedurende de gehele duur van de overeenkomst, het gehuurde daadwerkelijk zelf te bewonen (...)

3.1

Het is huurder verboden zonder schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren of in gebruik te geven (…)

3.4

Indien huurder handelt in strijd met het hiervoor bepaalde, verbeurt huurder aan verhuurder een boete voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt. De boete is direct opeisbaar en niet voor matiging vatbaar, en is gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van €50 per dag (...)

(…)”.

(d) Bij brief van 13 maart 2014 heeft SZ [appellante] meegedeeld dat zij zich schuldig heeft gemaakt aan onrechtmatige onderhuur en haar gesommeerd de huurovereenkomst te beëindigen. [appellante] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.

3.2.

In de eerste aanleg van dit geding heeft SZ – na eiswijziging bij repliek en voor zover thans van belang – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, evenals betaling door [appellante] van bedragen ter zake van contactuele boete en buitengerechtelijke incassokosten. SZ heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd, samengevat, dat [appellante] in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden de woning gedurende minimaal negen maanden heeft onderverhuurd en zich bovendien niet heeft gedragen als goed huurder in de zin van art. 7:213 BW. De gevorderde boete heeft SZ meer concreet gebaseerd op het hiervoor geciteerde artikel 3.4 van de algemene voorwaarden.

3.3.

Na verweer van [appellante] heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis [appellante] toegelaten i) tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat zij de woning in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd en ii) feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit valt af te leiden dat zij, in tegenstelling tot het bepaalde in de huurovereenkomst, bij aanvang van de huurovereenkomst met de rechtsvoorganger van SZ heeft afgesproken dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft vervolgens [A] , [B] en [appellante] in enquête en [C] in contra-enquête als getuigen gehoord. Na verdere wisseling van stukken heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis van 23 februari 2016 (verder: het eindvonnis), de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning alsmede tot betaling van bedragen aan SZ van € 12.150,= en € 926,= wegens contractuele boete respectievelijk buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter heeft, voorts, het meer of anders gevorderde afgewezen en [appellante] in de proceskosten verwezen.

3.4.

Het hof zal bij de beoordeling uitgaan van de nummering als gehanteerd in de door [appellante] ingediende memorie van grieven en de door de advocaat van SZ gehanteerde (her)nummering van de grieven negeren.

3.5.1.

Grief 1 is gericht tegen de overwegingen 9 en 10 van het tussenvonnis en houdt in dat de kantonrechter ten onrechte voorshands, tot op door [appellante] te leveren tegenbewijs, heeft geoordeeld dat [appellante] de woning heeft onderverhuurd.

3.5.2.

Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat, waar SZ zich ter adstructie van zijn vorderingen beroept op (verboden) onderhuur en [appellante] die onderhuur betwist, op SZ de bewijslast ten aanzien van de door hem gestelde onderhuur rust. Hoewel overweging 10 van het tussenvonnis wellicht anders suggereert, heeft de kantonrechter dit ook onderkend, zoals blijkt uit overweging 9 van het tussenvonnis en overweging 10 van het eindvonnis. Op grond van een aantal in overweging 9 van het tussenvonnis vermelde feiten en omstandigheden heeft de kantonrechter geoordeeld dat SZ het bewijs van de onderhavige stelling voorshands, tot op door [appellante] te leveren tegenbewijs, heeft geleverd. Het hof onderschrijft dit oordeel en de gronden waarop dat berust. De ingevolge het tussenvonnis afgelegde getuigenverklaringen zijn (vanzelfsprekend) van belang voor de bewijswaardering, maar zij hebben – anders dan [appellante] met de toelichting op de grief kennelijk beoogt – geen invloed op het antwoord op de vraag of het door de grief bestreden oordeel van de kantonrechter (ten tijde van het tussenvonnis) juist was. De grief faalt dus.

3.6.1.

Grief 2 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte [appellante] heeft belast met het bewijs van haar stelling dat zij (in tegenstelling tot het bepaalde in de huurovereenkomst) bij de aanvang van de huur met de rechtsvoorganger van SZ (Provast) heeft afgesproken dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst.

3.6.2.

Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat, waar SZ zich ter adstructie van zijn vorderingen op de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden beroept en [appellante] deze toepasselijkheid betwist, de bewijslast te dezen op SZ rust. Voor de
toepasselijkheid van de algemene voorwaarden is niet van belang of deze al dan niet (voor het sluiten van de huurovereenkomst) aan [appellante] ter hand zijn gesteld. De stelling van [appellante] dat tussen haar en Provast uitdrukkelijk is afgesproken dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn, moet worden opgevat als een gemotiveerde betwisting van de stelling van SZ dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn. Artikel 2.2 van de door [appellante] ondertekende huurovereenkomst houdt in, kort gezegd, dat de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Op grond van deze bepaling acht het hof voorshands, tot op door [appellante] te leveren tegenbewijs, bewezen dat partijen de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden zijn overeengekomen. De kantonrechter heeft [appellante] ten onrechte belast met het volle bewijs van haar zojuist vermelde – bij wege van verweer aangevoerde – stelling. In zoverre is de grief gegrond. Echter, omdat [appellante] bij het tussenvonnis wel tot bewijslevering ten aanzien van de onderhavige kwestie is toegelaten, ziet het hof geen aanleiding dat vonnis te vernietigen. Het hof zal er bij de bewijswaardering rekening mee (hebben te) houden dat, als gezegd, de bewijslast ten aanzien van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden op SZ rust. Ook hier geldt dat de ingevolge het tussenvonnis afgelegde getuigenverklaringen (vanzelfsprekend) van belang zijn voor de bewijswaardering, maar – anders dan [appellante] met de toelichting op de grief kennelijk beoogt – geen invloed hebben op het antwoord op de vraag of het door de grief bestreden oordeel van de kantonrechter (ten tijde van het tussenvonnis) juist was.

3.7.1.

[appellante] heeft in hoger beroep de vernietiging van de algemene voorwaarden ingeroepen op de grond dat Provast haar geen redelijke mogelijkheid heeft geboden van die voorwaarden kennis te nemen door deze niet voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan haar ter hand te stellen (art. 6:233 aanhef en sub b jo art. 6:234 lid 1 BW). Volgens SZ daarentegen zijn de algemene voorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [appellante] ter hand gesteld.

3.7.2.

Het hof stelt voorop dat de bewijslast van de (tijdige) terhandstelling van de algemene voorwaarden aan [appellante] op SZ rust, aangezien SZ zich op de (toepasselijkheid en) geldigheid van die voorwaarden beroept. Op grond van artikel 2.2 van de door [appellante] ondertekende huurovereenkomst, waarin onder meer staat dat de algemene voorwaarden aan de huurovereenkomst zijn gehecht, acht het hof evenwel voorshands, tot op door [appellante] te leveren tegenbewijs, bewezen dat de algemene voorwaarden [appellante] vóór of bij het sluiten van de huurovereenkomst ter hand zijn gesteld. Het hof acht in dat verband tevens van belang dat [appellante] ook de laatste bladzijde van de huurovereenkomst, waar melding wordt gemaakt van de algemene voorwaarden als bijlage, heeft ondertekend. Gelet op haar in appel gedane bewijsaanbod, zal [appellante] tot het leveren van tegenbewijs in de gelegenheid worden gesteld. Iedere verdere beslissing ten aanzien van het beroep op vernietiging van de algemene voorwaarden wordt in afwachting van de bewijslevering aangehouden.

3.8.1.

Ten aanzien van het door [appellante] in appel gedane bewijsaanbod, voor zover hiervoor nog niet behandeld, overweegt het hof het volgende.

3.8.2.

[appellante] heeft (voor het eerst) bij memorie van grieven gesteld dat zij tijdens haar getuigenverhoor ten overstaan van de kantonrechter problemen heeft ondervonden als gevolg van het feit dat de aanwezige tolk niet het in Brazilië gesproken Portugees beheerste maar (slechts) het Portugees zoals dat in Portugal wordt gesproken, terwijl zij van origine een Braziliaanse is. Nog daargelaten dat [appellante] daaraan geen duidelijke consequentie verbindt, acht het hof die stelling tardief, omdat [appellante] niet heeft uitgelegd waarom zij dit niet reeds ten tijde van haar verhoor door de kantonrechter althans in haar conclusie na enquête naar voren heeft gebracht. Het hof zal [appellante] dan ook niet opnieuw horen ten aanzien van de door de kantonrechter reeds behandelde bewijsthema’s. Over de terhandstelling van de algemene voorwaarden zal [appellante] desgewenst wel worden gehoord.

3.8.3.

[appellante] zal tevens worden toegelaten tot het verhoor (ten aanzien van alle bewijsthema’s) van de in eerste aanleg niet gehoorde getuige [D] , behalve voor zover het betreft voormelde taalproblemen tijdens haar eigen verhoor als getuige.

3.8.4.

[appellante] zal – behoudens ten aanzien van het bewijsthema met betrekking tot de terhandstelling van de algemene voorwaarden – niet worden toegelaten tot het weder-om doen horen van de andere in eerste aanleg reeds gehoorde getuigen, omdat hetgeen zij heeft gesteld over wat die getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij in eerste aanleg hebben gedaan onvoldoende is gespecificeerd en geconcretiseerd.

3.9.

Iedere verdere beslissing, dus ook die met betrekking tot de nog niet besproken grieven, zal in afwachting van de bewijslevering worden aangehouden.

4. Beslissing

Het hof:

laat [appellante] toe om door middel van het horen van getuigen tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat de algemene voorwaarden haar voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst ter hand zijn gesteld;

laat [appellante] toe tot het horen van [D] als getuige (ook) ten aanzien van de reeds in eerste aanleg behandelde bewijsthema’s;

bepaalt dat de getuigen zullen worden gehoord door mr. R.J.M. Smit, bij dezen tot raadsheercommissaris benoemd, die daartoe op een nader te bepalen tijdstip zitting zal houden in een der lokalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;

verwijst de zaak naar de rol van 7 maart 2017 voor het opgeven van verhinderdata over de maanden april, mei en juni 2017;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2017.