Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.154.837/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 2189613 CV EXPL 13-8011
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 december 2017
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. J. den Hoed te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X sr.] en [X jr.] genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 9 februari 2016 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Op 19 april 2016, 7 juli 2016 en 17 augustus 2016 hebben getuigenverhoren plaatsgehad.
Partijen hebben tijdens, respectievelijk na de getuigenverhoren de volgende stukken ingediend:
- verzoek akte van depot zijdens [X jr.] , met een geluidsdrager (memorystick);
- akte overlegging producties zijdens [X sr.] , met producties;
- akte overlegging producties zijdens [X jr.] , met producties;
- memorie na enquête zijdens [X sr.] , met producties;
- antwoordmemorie na enquête zijdens [X jr.]
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
2.De verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest van 9 februari 2016 heeft het hof geoordeeld dat grief I faalt omdat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat. In het kader van de behandeling van grief II, die betrekking heeft op de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, heeft het hof [X sr.] tot bewijslevering toegelaten. De beoordeling van grief III, die een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid inhoudt, is aangehouden.
2.2
[X sr.] is toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat [X jr.] in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten, doordat hij:
a. meerdere keren de toegang tot de gemeenschappelijke ruimten heeft geblokkeerd waardoor [X sr.] geen gebruik kon maken van de tuin en de schuur en niet bij de meterkast van zijn eigen appartement kon;
a. meerdere keren de toegang tot de gemeenschappelijke ruimten heeft geblokkeerd waardoor [X sr.] geen gebruik kon maken van de tuin en de schuur en niet bij de meterkast van zijn eigen appartement kon;
b. zonder overleg het slot van de toegangsdeur tot het gehuurde heeft vervangen en [X sr.] geen sleutel heeft verstrekt;
c. meerdere keren de elektraschakelaar heeft omgezet waardoor [X sr.] geen elektriciteit had in zijn appartement;
d. monteurs de toegang tot het appartement heeft geweigerd of pas na veel discussie toegang heeft verleend terwijl zij kwamen voor door [X jr.] aangekaarte problemen;
e. zich regelmatig op grievende en beledigende wijze heeft uitgelaten over [X sr.] ;
f. meubels en andere spullen die in eigendom toebehoren aan [X sr.] uit het (gemeubileerd verhuurde) appartement heeft verwijderd, deels in de schuur heeft geplaatst en deels heeft afgevoerd en [X sr.] niet bekend heeft gemaakt met de plaats waar deze meubels zijn opgeslagen;
g. de toegangsdeur heeft beklad met niet uitwisbaar materiaal;
h. zonder overleg en toestemming van [X sr.] een nieuwe boiler heeft laten installeren in het gehuurde en de kosten hiervan gedurende drie maanden heeft ingehouden op de huur;
i. zonder overleg en toestemming werkzaamheden heeft laten verrichten aan de uitlaat van het verwarmingssysteem, bevestigd aan de (boven) gevel van het appartement van [X sr.] en de kosten hiervan heeft ingehouden op de huur;
j. onvoldoende heeft meegewerkt aan het verhelpen van de gebreken, zo blijkt ook uit de uitspraak van de Huurcommissie van 18 augustus 2015, en de aannemer, die reeds vanaf januari 2013 beschikbaar was, niet toe heeft willen laten;
k. de overeengekomen huur van € 554,94 over de maand april 2015 ten onrechte niet heeft betaald, hoewel hij het appartement met ingang van 1 april 2015 weer heeft kunnen betrekken;
l. [Y] , de echtgenote van [X sr.] , heeft opgesloten in het gehuurde en haar heeft bedreigd.
2.3
Ter voldoening aan deze bewijsopdracht heeft [X sr.] zes getuigen doen horen, namelijk [A] , [B] , [Y] , [X sr.] , [C] en [D] . In contra-enquête heeft [X jr.] vervolgens [E] , zichzelf en zijn broer [F] als getuige doen horen. Ook hebben beide partijen bewijsstukken in het geding gebracht, waaronder (aan de zijde van [X jr.] ) een memorystick met geluidsopnamen.
2.4
Met betrekking tot de hiervoor onder a. en b. vermelde verwijten moet het hof concluderen dat op zichzelf vaststaat dat [X jr.] de desbetreffende handelingen heeft verricht, maar niet dat hij door dat te doen, in zijn verplichtingen als huurder is tekortgeschoten. Op grond van de inhoud van de huurovereenkomst, ook als die wordt bezien in samenhang met de eerdere gebruiksovereenkomst, moet worden aangenomen dat de voorhal van het benedenhuis tot het gehuurde behoort. In de gebruiksovereenkomst is bepaald dat [X jr.] moest gedogen dat [X sr.] bepaalde goederen in de door [X jr.] gebruikte ruimte had opgeslagen. In de praktijk betrof dit de genoemde hal en de tuin. In de huurovereenkomst ontbreekt de gedoogbepaling, maar de feitelijke situatie is bij de overgang van gebruiksovereenkomst naar huurovereenkomst niet veranderd: spullen van [X sr.] lagen in de door [X jr.] gebruikte, en vanaf dat moment dus gehuurde, ruimten. Ook de omstandigheid dat zich in de voorhal gemeenschappelijke voorzieningen bevonden maakt die ruimte niet tot een gemeenschappelijke ruimte. [X jr.] was bevoegd aan [X sr.] beperkingen op te leggen wat betreft het betreden van de voorhal, zoals een voorafgaande aankondiging, en toen [X sr.] zich daaraan niet hield, had hij het recht de toegang voor [X sr.] te blokkeren.
2.5
De gegrondheid van het verwijt onder c. (afsluiten elektriciteit) is niet komen vast te staan. Ieder bewijs hiervan steunt uiteindelijk slechts op de verklaringen van [X sr.] , partij in dit geding, en zijn echtgenote. Bovendien berust dit verwijt slechts op gevolgtrekkingen van hun zijde. Zij hebben immers niet met eigen ogen kunnen vaststellen dat de stroomstoringen door [X jr.] werden veroorzaakt.
2.6
De beschuldigingen van seksuele aard die [X jr.] in een e-mail aan [X sr.] heeft geuit (verwijt onder e.) en de toonzetting van andere e-mails en sms-berichten zijn zozeer verbonden met de verziekte verstandhouding tussen vader en zoon en staan daarmee zo ver af van de verhouding verhuurder-huurder, dat het hof daarop geen acht slaat bij de beoordeling van de vraag of [X jr.] is tekortgeschoten als huurder.
2.7
Het hof zal de verwijten onder d. (monteurs toegang weigeren) en j. (onvoldoende meewerken aan het verhelpen van gebreken) vanwege hun samenhang gezamenlijk bespreken. Uit de verklaring van de aannemer [G] blijkt dat deze het contact met [X jr.] om afspraken te maken voor onderzoek naar en herstel van het vochtprobleem als moeizaam heeft ervaren. Bij één gelegenheid heeft deze aannemer ondanks een tevoren gemaakte afspraak daadwerkelijk met een door hem ingeschakelde onderaannemer voor een dichte deur gestaan. De verklaring van [X jr.] dat hij nog een bevestiging zou krijgen van de gemaakte afspraak, vindt geen steun in de overgelegde e-mails. Dit een en ander geeft blijk van weinig gevoel van urgentie aan de zijde van [X jr.] om de door hem zelf bij de Huurcommissie aangekaarte gebreken te laten verhelpen. Hetzelfde beeld rijst op uit de gebeurtenis waarover [X sr.] , [X jr.] en [B] hebben verklaard, een poging van [X sr.] en [B] en een derde persoon om het gehuurde te betreden met een draaiende camera naar aanleiding van een melding van [X jr.] van een loshangende verwarmingsradiator. Op zichzelf is het te rechtvaardigen dat [X jr.] niet wilde toestaan dat in zijn woning werd gefilmd - ook al liet hij zelf kennelijk vanaf de eerste minuut van de afspraak een geluidsopnameapparaat meelopen - maar waarom [B] geen foto’s zou mogen maken in de woning, is het hof niet duidelijk geworden. Ten slotte blijkt uit de verklaringen van [X sr.] en zijn echtgenote, ondersteund door de verklaring van [X jr.] zelf, dat [X jr.] , toen de renovatie van het gehuurde aanstaande was, buitensporige eisen heeft gesteld aan de hem aan te bieden vervangende woonruimte. Daarnaar gevraagd heeft [X jr.] weliswaar verklaard dat hij als arbeidsongeschikte de beschikking wil hebben over een buitenruimte, maar gelet op het feit dat de renovatie in de winter plaatsvond en [X jr.] wel bereid was de bovenwoning te betrekken, is dat geen plausibele verklaring, laat staan een rechtvaardiging. Hoewel niet goed blijkt of de wensen van [X jr.] , behalve tot hogere kosten, ook tot vertraging van de renovatie hebben geleid, stelt het hof wel vast dat [X jr.] zich geen goed huurder heeft getoond door wel te klagen over gebreken, maar vervolgens moeilijk te doen over het herstel daarvan. Dat [X jr.] na de renovatie wederom de Huurcommissie heeft benaderd met klachten over vocht, die door de Huurcommissie vervolgens zijn verworpen, spreekt ook niet in zijn voordeel.
2.8
Tot het getuigenverhoor in hoger beroep heeft [X jr.] zich naar aanleiding van de verwijten onder f. (het verplaatsen en deels wegmaken van spullen van [X sr.] ) steeds op het standpunt gesteld dat de meubels waarmee het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst was gemeubileerd, tijdens de renovatie zijn opgeslagen en alle nog aanwezig zijn. Pas bij gelegenheid van het getuigenverhoor heeft hij op dit punt klare wijn geschonken en erkend dat hij de aan [X sr.] toebehorende leren banken en kluis heeft weggegooid, omdat de banken volgens hem versleten waren en de kluis asbest bevatte. Waarom dat laatste een probleem zou moeten zijn is het hof niet duidelijk geworden. Hoe dan ook miskent [X jr.] met zijn handelen dat het niet aan hem is om over de eigendommen van [X sr.] te beschikken. Met betrekking tot andere eigendommen van [X sr.] , die vanuit een kast in het gehuurde buiten in de tuin zijn gedeponeerd, heeft [X jr.] dezelfde eigengereidheid getoond. Weliswaar kan hem niet volledig het recht worden ontzegd een einde te maken aan het gebruik door [X sr.] van een deel van de gehuurde ruimte, maar dat ontslaat hem niet van de verplichting behoorlijk voor de spullen van [X sr.] te zorgen.
2.9
[X jr.] heeft als getuige erkend dat hij de voordeur van het gehuurde heeft beklad met onuitwisbare inkt (het verwijt onder g.). De daarvoor door hem gegeven reden acht het hof ontoereikend. Ook hier heeft [X jr.] zich nonchalant getoond ten aanzien van de eigendommen van zijn verhuurder.
2.1
Met betrekking tot de verwijten h. en i. (eigenmachtige werkzaamheden en verrekening van de daaraan verbonden kosten) overweegt het hof als volgt. Uit de door partijen overgelegde e-mail blijkt dat [X jr.] zowel met betrekking tot de boiler als met betrekking tot het pijpje/de uitlaat aan de (boven) gevel aan [X sr.] een termijn heeft gesteld om zelf tot herstel over te gaan, die [X sr.] ongebruikt heeft laten passeren. [X jr.] beroept zich dan ook op het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW Pro: het recht van de huurder om gebreken bij verzuim van de verhuurder zelf te laten herstellen en de kosten daarvan, voor zover redelijk te verhalen op de verhuurder, desgewenst door verrekening. Dat beroep slaagt echter niet. Het hof acht het voor discussie vatbaar of het door [X jr.] beschreven probleem met de boiler (het produceren van lawaai) is te beschouwen als een gebrek. De geraadpleegde reparateur vond reparatie niet direct nodig en zonde van het geld (€ 1.200,=) in het zicht van de vervanging van de gehele cv-installatie, waarvoor [X sr.] toen al plannen had en die later ook daadwerkelijk is uitgevoerd. Zelfs als het produceren van lawaai als een gebrek zou kunnen worden beschouwd, geldt dan ook dat de vervanging van de boiler en in ieder geval de verrekening van de daaraan verbonden kosten onder de gegeven omstandigheden onredelijk was. Het pijpje dat [X jr.] op kosten van [X sr.] heeft laten vervangen, dat zich bevond aan de achtergevel van de bovenwoning, valt niet te beschouwen als een gebrek aan het gehuurde. Het was niet aan [X jr.] om daaraan een reparatie te laten verrichten, laat staan om de kosten daarvan te verrekenen.
2.11
De verwijten onder k. en l. (te laat betalen van de huur over april 2015 respectievelijk het binnensluiten van [Y] ) acht het hof wel bewezen, maar niet van groot gewicht. Over de desbetreffende maand had [X jr.] tijdig een te laag bedrag betaald, dat door [X sr.] is teruggestort, waarna [X jr.] het juiste bedrag anderhalve maand te laat heeft betaald. Het beluisteren van de door [X jr.] overgelegde geluidsopname van het incident bij de oplevering van het gehuurde na de renovatie heeft het hof tot de overtuiging gebracht dat het [X jr.] toen niet zozeer erom ging [Y] binnen te sluiten, als wel [B] buiten te sluiten. Het was een beetje kinderachtig, in de woorden van de getuige [E] , die bij dit voorval aanwezig was. Dat [Y] werkelijk angstig is geweest, blijkt uit de geluidsopname niet; haar emotie laat zich beter omschrijven als verontwaardiging. Anderzijds gelooft het hof [X jr.] ook niet in zijn verklaring dat hij doodsbang was voor [B] en in zijn klachten over bedreiging van de zijde van [X sr.] en zijn echtgenote. Uit de opname van de woordenwisseling na de zitting van de Huurcommissie blijkt veeleer dat [X jr.] [Y] bedreigde. Hij nodigt haar immers uit voor een vechtpartij, terwijl hij aanmerkelijk jonger is dan zij. Dit komt overeen met de indruk die de getuige [C] blijkens zijn verklaring van die gebeurtenis heeft gekregen.
2.12
Uit hetgeen hiervoor onder 2.7 tot en met 2.11 werd overwogen, blijkt dat [X jr.] zich meermalen en over een langere periode niet heeft gedragen zoals van een goed huurder mag worden verwacht. Als huurder doet hij wat hij zelf goed acht, zonder zich iets aan te trekken van de belangen, financieel en anderszins, van zijn verhuurder en soms kennelijk juist met de bedoeling die belangen te schaden. Dergelijk gedrag hoeft een verhuurder niet te dulden. De stelselmatigheid van de wanprestatie en de achtergronden daarvan maken het onwaarschijnlijk dat die nu tot het verleden behoort, ook al woont [X sr.] tegenwoordig niet meer boven het gehuurde en hoeven partijen elkaar niet meer met regelmaat in fysieke zin tegen te komen. Als verhuurder en huurder zullen zij altijd enig contact met elkaar moeten hebben. Het feit dat het wangedrag zijn oorzaak vindt in de verstoorde familierelatie brengt niet met zich dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Wie zich op zakelijke wijze op huurbescherming en huurprijsbescherming beroept dient zich even zakelijk als een goed huurder te gedragen. Boosheid als zoon geldt in de huurverhouding niet als rechtvaardiging voor een toerekenbare tekortkoming.
2.13
[X jr.] vreest dakloos te zullen worden als de vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. Dit zou hem extra zwaar treffen omdat hij inmiddels is toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling, waarvan de goede afloop bij dakloosheid in gevaar zou komen, zo heeft hij gesteld. Het hof verwerpt dit argument. Daargelaten dat [X jr.] zich dit eerder had moeten realiseren en naar dat besef had moeten handelen, gaat het hof ervan uit dat [X jr.] na een ontruiming van het gehuurde niet dakloos zal worden. De broer van [X jr.] heeft als getuige immers verklaard dat [X jr.] zo nodig bij hem kan verblijven. Tegenover het belang van [X jr.] bij het behoud van zijn woning staat het in dit geval zwaarder wegende belang van [X sr.] om zich te bevrijden uit de huidige hoogst onaangename situatie.
2.14
Al het voorgaande brengt het hof tot de slotsom dat grief II slaagt en dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. Bij behandeling van grief III heeft [X sr.] dan geen belang meer.
2.15
Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, de huurovereenkomst tussen partijen zal alsnog worden ontbonden en [X jr.] zal alsnog tot ontruiming van het gehuurde worden veroordeeld. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [X jr.] de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep te dragen, inclusief de getuigentaxen.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van 9 april 2014
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
veroordeelt [X jr.] om het gehuurde aan de [adres] vóór 1 april 2018 te ontruimen en ter beschikking van [X sr.] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [X jr.] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [X sr.] begroot op € 151,77 aan verschotten en € 450,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 903,77 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. Molenaar en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.