Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.217.166/01 NOT
nummer eerste aanleg : SHE/2016/120
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 12 december 2017
inzake
mr. [naam],
notaris te [plaats],
appellant,
gemachtigde: mr. G. van Atten, advocaat te Amsterdam,
tegen
1. [naam],
2. [naam],
beiden wonend te [plaats],
geïntimeerden.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: de notaris) heeft op 9 juni 2017 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort 's-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 15 mei 2017. De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van geïntimeerden (hierna: klagers) op de onderdelen 2 en 3 gegrond verklaard en aan de notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd en de klacht voor het overige ongegrond verklaard.
1.2.
Op 13 juli 2017 heeft de notaris een aanvullend beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.
1.3.
Klagers hebben op 11 augustus 2017 een brief - met bijlage - bij het hof ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 september 2017. De notaris, vergezeld van mr. F.A. Chorus, kantoorgenoot van zijn gemachtigde, en klagers zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; mr. Chorus aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
[Stichting X] (hierna: de stichting) en klagers hebben in een onderhandse akte van 24 april 2015 een koopovereenkomst betreffende koop en verkoop van een onroerende zaak vastgelegd. Aan die akte is een door de stichting gemaakte situatietekening gehecht, waarop de gekochte zaak “louter ter oriëntering van partijen schetsmatig staat aangegeven”. De koopovereenkomst is zonder tussenkomst van de notaris aangegaan.
3.2.2.
Bij akte van levering op 4 juni 2015 verleden voor de notaris, hebben klagers van de stichting de eigendom verkregen van het woonhuis met verdere opstallen en overig toebehoren, een en ander met ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te [plaats], [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie H, nummer 8475 en nummer 8472, waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens- en oppervlakte is toegekend, ter grootte van ongeveer 1 are en 55 centiare respectievelijk 1 are en 5 centiare, alsmede het 1/32 onverdeeld aandeel in het recht van eigendom met betrekking tot het aan de achterkant van voormeld woonhuis lopend pad gelegen te [plaats], [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie H, nummer 7154 ter grootte van 3 are en 26 centiare met bestemming mandeligheid.
3.2.3.
Na de levering heeft de stichting de notaris bericht dat bij voormelde leveringsakte met betrekking tot het hiervoor genoemde kadastrale nummer 8472 te veel is overgedragen. Het gaat om een stuk grond met garage van 25 centiare.
3.2.4.
Bij e-mailbericht van 15 juli 2015 heeft [naam], een medewerker op het kantoor van de notaris (hierna: de medewerker), klagers het volgende bericht:
“Bij controle in het Kadaster na het passeren van de akte blijkt nu dat bij het perceel [plaats] H 8472 teveel is overgedragen. Een en ander zal gerectificeerd worden middels een akte van rectificatie.
Omdat het perceel hiervoor eerst op locatie uitgemeten dient te worden neemt dit wel enige tijd in beslag. U kunt het afschrift van de akte dan ook pas over een maand verwachten. Indien u vragen heeft hoor ik het graag. U kunt desgewenst ook (..) van [Stichting X] bellen. Zij is volledig van het dossier op de hoogte.”
Naar aanleiding van dit e-mailbericht hebben de medewerker en klager 2 telefonisch contact gehad.
3.2.5.
Vervolgens is het stuk grond met garage van 25 centiare afzonderlijk uitgemeten. De percelen met nummers 8475 en 8472 zijn gesplitst c.q. gewijzigd in nummers 8483 (2 are en 34 centiare) en 8484 (25 centiare).
3.2.6.
Bij brief van 22 februari 2016 heeft de medewerker een concept-akte houdende terug- levering en een volmacht aan klagers gezonden.
3.2.7.
Op 8 maart 2016 heeft het notariskantoor van de hypotheekhouder, [naam bank] (hierna: de bank), een getekende ‘volmacht gedeeltelijke afstanddoening hypotheek’ ontvangen. Een dag later hebben de medewerker en klager 2 nog telefonisch contact gehad.
3.2.8.
Tussen de stichting en klagers is discussie ontstaan over de eigendom van het stuk grond met garage. Klagers hebben om die reden een advocaat ingeschakeld, te weten mr. [naam] (hierna: de advocaat van klagers).
3.2.9.
Bij brief van 20 juni 2016 heeft de notaris de stichting onder meer als volgt bericht:
“Aan mij werd door u ter hand gesteld een brief met bijlagen van [naam] gedateerd 2 juni jl. (..) betreffende verkoop en overdracht van het pand [adres] te [plaats].
U heeft mij verzocht deze te beoordelen en mijn bevindingen met u te delen. Ik heb inmiddels mijn digitale en fysieke dossier geraadpleegd en gesproken met de bij afhandeling betrokken medewerkers, en kom bij deze tot de volgende opmerkingen:
(..)
Koper heeft blijkbaar juridisch advies ingewonnen en een andere keuze gemaakt dan zonder meer mee te werken aan een terug-levering.
Daarbij wordt eraan voorbij gegaan dat wilsovereenstemming tussen partijen bindend is. Bij de vastlegging en uitvoering daarvan is een vergissing begaan. Het getuigt mijn inziens van opportunisme om aan de situatieschets en de daarop gebaseerde voorlopige uitmeting een andere wilsovereenstemming te verbinden. Een wat mij betreft doorzichtige poging om er een slaatje uit te slaan. Ik heb telefonisch contact gehad met de advocaat van de tegenpartij. Tussen de regels door proefde ik daar hetzelfde. Hij kon mij niet overtuigen dat aantoonbaar is dat de garage wel degelijk is mee verkocht.
(..) Tot de brief van 2 juni jl. (ruim een jaar na de koop) heeft koper nooit een signaal gegeven een garage te hebben gekocht, die niet aan hem in bezit is overgedragen.
Ik adviseer verkoper juridische hulp in te schakelen om koper tot de juiste inzichten te brengen.
In de leveringsakte is een volmacht tot rectificatie opgenomen. Het is mogelijk een verklaring voor recht te vragen dat de betreffende volmacht mag worden gebruikt om de kennelijke vergissing recht te zetten middels een akte van rectificatie. Het is ook mogelijk in rechte medewerking aan de akte van terug-levering te vorderen. Een bij voorraad uitvoerbaar vonnis kan in de plaats komen van de handtekening. Gelet op de overduidelijke situatie zou ik aan de vordering van verkoper ook toevoegen een veroordeling in kosten van juridische bijstand en notariële afwikkeling.
Al het bovenstaande verklaar ik onder volle bewustheid van mijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Doch het is nu eenmaal niet anders. (..)”
3.2.10.
De stichting heeft een civiele procedure aangespannen jegens klagers met betrekking tot het stuk grond met garage. Deze procedure loopt nog.
3.2.11.
Bij e-mailbericht van 31 oktober 2016 heeft de advocaat van klagers aan de notaris verzocht om correspondentie tussen de notaris enerzijds en de bank respectievelijk het Kadaster anderzijds. De notaris heeft bij brief van 7 november 2016 hierop onder meer geantwoord:
“Onderliggende stukken die betrekking hebben op de mogelijke uitvoering van verdere handelingen bevinden zich inderdaad in mijn dossier. Deze zijn echter ook niet verstrekt aan [Stichting X].
Mocht in het kader van de procedure de rechter het nodig vinden om mij te horen of stukken te willen inzien, dan verneem ik dat wellicht.”
4.Standpunt van klagers
Klagers verwijten de notaris het volgende.
i. De notaris heeft de bank en het Kadaster – zonder overleg met klagers en zonder toestemming van klagers – meegedeeld dat klagers hebben gedwaald over de aanwijzing van de voorlopige grens, dat klagers vinden dat er teveel aan hen is overgedragen en dat het de bedoeling van klagers is dat het stuk grond met garage aan de stichting wordt teruggeleverd.
ii. De notaris heeft geweigerd – ondanks verzoek van de advocaat van klagers – om aan klagers de door het notariskantoor opgestelde stukken toe te zenden met betrekking tot de gedeeltelijke doorhaling van het hypotheekrecht en de splitsing van het perceel.
iii. De notaris heeft een partijdige brief geschreven ten behoeve van de stichting (zie voor de inhoud van deze brief onder 3.2.9. van deze beslissing ).
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Verschillende klachtonderdelen
6.1.
Blijkens het beroepschrift richt het hoger beroep van de notaris zich uitsluitend tegen het oordeel van de kamer omtrent de klachtonderdelen ii. en iii. Klagers hebben zich in hoger beroep ook uitsluitend tot deze klachtonderdelen beperkt. Gelet op het vorenstaande zal het hof enkel de klachtonderdelen ii. en iii. bespreken. Het hof zal klachtonderdeel i. buiten verdere bespreking laten omdat het hof geen reden ziet ten aanzien van dit onderdeel van de oorspronkelijke klacht anders te oordelen dan de kamer heeft gedaan.
Klachtonderdeel ii.
6.2.
De notaris heeft met betrekking tot dit klachtonderdeel het volgende aangevoerd. In redelijkheid heeft de notaris gemeend de advocaat van klagers zo te mogen berichten als hij heeft gedaan. Hij heeft hiermee enerzijds geprobeerd neutraliteit te betrachten en anderzijds heeft hij gepoogd de gang van zaken in de civiele procedure aan de rechter van dienst over te laten. Van belang daarbij is dat klagers en hun advocaat de betreffende uitleg van de notaris in zijn brief van 7 november 2016 in eerste instantie ook als juist c.q. afdoende hebben geaccepteerd. Een herhaald verzoek om de stukken aan klagers te verzenden is namelijk niet gevolgd (klagers hebben terstond besloten over te gaan tot het indienen van een klacht tegen de notaris). Overigens was de handelwijze van de notaris niet afwijkend van hetgeen in de praktijk wordt geadviseerd, te weten ‘wachten op een verzoek van de rechter als partijen in conflict zijn’. Inmiddels heeft de notaris de stukken aan klagers verstrekt en is hij als zodanig aan de wens van klagers tegemoetgekomen.
6.3.
Naar het oordeel van het hof hebben klagers recht op de door de notaris opgestelde stukken met betrekking tot de doorhaling van het hypotheekrecht en de splitsing van het perceel. Zij waren immers partij bij de akte van levering van 4 juni 2015 en de door klagers verzochte informatie heeft betrekking op werkzaamheden die de notaris nadien met betrekking tot de leveringsakte heeft verricht. Door deze informatie destijds niet aan (de advocaat van) klagers te verstrekken, heeft de notaris naar het oordeel van het hof tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Het feit dat er op dat moment een civiele procedure liep tussen klagers en de stichting doet daaraan niet af. Ook de omstandigheid dat de notaris inmiddels de verzochte stukken aan (de advocaat van) klagers heeft doen toekomen, rechtvaardigt geen ander oordeel. Dit klachtonderdeel is dan ook, zoals ook de kamer heeft geoordeeld, gegrond.
Klachtonderdeel iii.
6.4.
De notaris heeft ten aanzien van dit klachtonderdeel naar voren gebracht dat niet valt in te zien dat hij partijdig heeft gehandeld jegens klagers. Hij heeft naar de kern genomen in de brief van 20 juni 2016 enkel een volledige toelichting op de achtergronden van de leveringsakte gegeven. Bovendien was hij vanuit zijn ambt verplicht tot de juiste en waarheidsgetrouwe registratie van rechtshandelingen. Het feit dat zijn toelichting in de brief van 20 juni 2016 een van partijen niet welgevallig was, maakt volgens de notaris nog niet dat de toelichting daarmee ook onjuist dan wel partijdig is geweest. Overigens realiseert de notaris zich dat hij zich – achteraf bezien – wat genuanceerder en subtieler had kunnen uitlaten dan hij in de desbetreffende brief heeft gedaan.
6.5.
Het hof stelt het volgende voorop. Krachtens artikel 17 van de Wet op het notarisambt oefent de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uit en behartigt hij de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.
6.6.
Vast staat dat de notaris op verzoek van de stichting zijn visie (en advies) heeft gegeven op grond van zijn overtuiging dat een der partijen in hun geschil over de uitleg van de koopovereenkomst het gelijk aan haar zijde had. Het hof acht deze handelwijze van de notaris in strijd met bovenvermeld wetsartikel en daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar. Hij had zich, gezien de discussie die klagers en de stichting hadden over de inhoud van de koopovereenkomst, terughoudend en neutraal dienen op te stellen. Dat heeft hij niet gedaan. Dit klachtonderdeel is eveneens gegrond.
Maatregel
6.7.
Het hof acht de door de kamer opgelegde maatregel van waarschuwing passend en geboden.
6.8.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.9.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. C.H.M. van Altena, A.C. Faber en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2017 door de rolraadsheer.